Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Bad Salzuflen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Bad Salzuflen sowie in der Region des Kreises Lippe durch.

Die Immobiliensachverständigen in Bad Salzuflen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Bad Salzuflen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Bad Salzuflen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Bad Salzuflen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Lippe
Postleitzahl(en): 32105, 32107, 32108
Einwohner: 53.341 (31. Dez. 2015)

Die Stadt Bad Salzuflen befindet sich im Nordwesten des Kreises Lippe und besteht aus elf Ortsteilen. Die Stadtfläche liegt bei 100,05km² und die Bevölkerungsdichte bei 533 EinwohnerInnen/km².

Das ist deutlich mehr als der Durchschnitt des Kreises Lippe, der bei 281 EinwohnerInnen/km² liegt. Die Flüsse Salze und Bega fließen auf dem Stadtgebiet zur Werre zusammen. Bad Salzuflen ist ein Heilbad und Kneipp-Kurort.

Immobilienpreise in Bad Salzuflen

Orientierungswerte für Gewerbemieten liefert den Immobiliensachverständigen der Mietpreisatlas der IHK Lippe zu Detmold für 2016.

• Laut Mietpreisatlas kosten Ladenlokale in 1 a-Lage von Bad Salzuflen 10,70 bis 41 Euro/m²/Monat (Mittel: 25,50 Euro/m²/Monat). Dagegen zahlt man für Ladenlokale in Bad Salzuflener 1b-Lage 5,50 bis 13 Euro/m²/Monat (Mittel: 8,95 Euro/m²/Monat).
• • Für Ladenlokale in 2a-Lage werden zwischen 3,75 und 10,90 Euro/m²/Monat fällig (Mittel: 8,05 Euro/m²/Monat), während man für Ladenlokale in 2b-Lage zwischen 2,50 und 11,50 Euro/m²/Monat zahlt (Mittel: 7,15 Euro/m²/Monat).

Büroräume kosten in Bad Salzuflen 2,90 bis zwölf Euro/m²/Monat (Mittel: 6,05 Euro/m²/Monat), für Produktionsräume zahlt man zwei bis 6,50 Euro/m²/Monat. Für Lagerflächen werden ein bis 3,50 Euro/m²/Monat fällig (Mittel: 2,15 Euro/m²/Monat). Zahlen zu den Wohnungskaltmieten in Bad Salzuflen liefert der LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Unternehmens CBRE. Laut Report zahlt man:

• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32105 eine Kaltmiete von 4,48 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment durchschnittlich 8,67 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 5,72 Euro/m²/Monat.
• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32107 eine Kaltmiete von 4,20 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment durchschnittlich 7,08 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 5,16 Euro/m²/Monat.
• im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 32108 eine Kaltmiete von 4,23 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment durchschnittlich 8,13 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 5,28 Euro/m²/Monat.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Bad Salzuflen

Wir als Immobiliensachverständige für Bad Salzuflen und Umgebung sehen den Status der Stadt als Heilbad sowie die Lage im Naturpark Teutoburger Wald/Eggegebirge als Vorteile des Wohnorts. Bad Salzuflen beschreibt den Naturpark als eine Region mit großflächigen Buchenwaldtypen, Mooren, Trockenrasen und Heiden mit ihren spezifischen Vegetationsformen sowie an den Gebirgshängen mit vielen Wasserläufen.

Der Naherholung auf dem Stadtgebiet dient laut städtischer Website auch der Kur- und Landschaftsgarten mit „120 Hektar Natur inmitten der Stadt“. Sehenswerte historische Bauwerke Bad Salzuflens sind beispielsweise das spätbarocke Schloss Stietencron und Gut Steinbeck. Ebenfalls sehenswert sind viele verzierte Fachwerkhäuser aus dem 16. Jahrhundert in der historischen Altstadt.

Zur Kulturlandschaft Bad Salzuflens gehören das Kur- und Stadttheater in der Parkstraße 26 mit Aufführungen aus Theater, Oper, Operette und Musical, die an die Salzgewinnung in Bad Salzuflen erinnernde Erlebniswelt Gradierwerke sowie das Kino Bad Salzuflen mit vier digitalisierten Kinosälen, die insgesamt 288 „neue und komfortable Kinosessel“ bieten. Schwimm- und Badefreunde können im Sommer das Freibad Bega-Bad und an kühleren Tagen das Hallenbad Lohfeld nutzen. Zur Bade- und Wellnesslandschaft des Heilbads gehören zudem das Staatsbad Vitalzentrum und die VitaSol Therme sowie die Bad Salzuflener SalzGrotte.

Für Sportfreunde dienen die Sportzentren Lohfeld und Aspe. Ein Pluspunkt Bad Salzuflens ist natürlich die medizinische Infrastruktur mit Kliniken wie der orthopädischen und rheumatologischen Rehabilitationsklinik am Lietholz und der Salzetalklinik als Zentrum für onkologische und orthopädische Rehabilitation. In Bad Salzuflen gibt es „acht ortsnahe Grundschulstandorte und zwei Schulzentren mit den weiterführenden Schulformen Hauptschule, Realschule, Gymnasium und Gesamtschule“.

Zahlen zu den beruflichen EinpendlerInnen und AuspendlerInnen liefert der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW). Laut Bericht aus 2014 standen in Bad Salzuflen 2013 insgesamt 11.970 berufliche EinpendlerInnen 12.548 beruflichen AuspendlerInnen gegenüber. 2.831 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Bielefeld, 2.136 nach Herford, 1.201 nach Lemgo und 1.062 nach Detmold. Im November 2016 hatte der Kreis Lippe eine Arbeitslosenquote von 6,5%. Dagegen kam NRW im selben Monat auf 7,4% und Deutschland auf 5,7%.

Wirtschaftsstandort

Als Immobiliensachverständige für Bad Salzuflen und Umgebung sehen wir den Status Bad Salzuflens als Heilbad und Kneipp-Kurort als Vorteil des Standorts für Unternehmen aus Bereichen wie Tourismus und Gesundheitswesen. Bad Salzuflen selbst beschreibt den Tourismus sowie das kurörtliche Ambiente als eine von drei Säulen des städtischen Wirtschaftslebens. Die anderen beiden Säulen sind „das sehr erfolgreiche Messezentrum Bad Salzuflen“ sowie „die große Anzahl kleinerer und mittelständischer Betriebe im Stadtgebiet“.

Als Schwerpunkte der städtischen Wirtschaftsstruktur bezeichnet Bad Salzuflen selbst Maschinenbau und Metallverarbeitung sowie Holz- und Kunststoffverarbeitung. Bad Salzuflen nennt auf der Website insgesamt 17 Gewerbegebiete, wobei die Stadt die Gebiete Am Hasselbruch, Daimlerstraße/Benzstraße, Max-Planck-Straße und Liebig-/Leibnizstraße als neu bezeichnet (Stand 12/2016).

Laut IHK Lippe zu Detmold hat Bad Salzuflen 2016 eine Kaufkraftkennziffer pro Person von 100,3. Auf Basis von Daten der GfK Geomarketing GmbH aus 2014 nennt Bad Salzuflen selbst einen Einzelhandelszentralitätindex von 86,5. Kaufkraft fließt also ins Umland ab. Der Hebesatz der Grundsteuer B lag 2016 bei 620%, der Gewerbesteuer-Hebesatz kam auf 445%.

Lage und Verkehr

Innerhalb des Kreises Lippe grenzt Bad Salzuflen an Lage, Lemgo und Leopoldshöhe. Weitere Nachbarn Bad Salzuflens sind die kreisfreie Stadt Bielefeld sowie Herford und Vlotho aus dem Kreis Herford. Bad Salzuflen ist etwa 77 Kilometer von Münster und ungefähr 41 Kilometer von Paderborn entfernt. Bis nach Osnabrück sind es von Bad Salzuflen aus ca. 51 Kilometer, bis Hildesheim knapp 83 Kilometer und bis Hannover etwa 75 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Die nahegelegenen Auffahrten Ostwestfalen/Lippe und Herford/Bad Salzuflen auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) binden Bad Salzuflen ans deutsche Autobahnnetz an. Nicht weit entfernt sind die Autobahnkreuze Bielefeld mit Wechselmöglichkeit auf die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg) und Bad Oeynhausen, wo ein Wechsel auf die A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen) möglich ist. Eine für die Stadt wichtige Bundesstraße ist die B239 (Höxter bis Rehden), an der auch die Auffahrt zur A2 liegt.

Bad Salzuflen besitzt einen eigenen Bahnhof sowie die Haltepunkte Schötmar und Sylbach. Hier hält die Regionalbahn RB72 (Ostwestfalen-Bahn), die Herford und Paderborn miteinander verbindet. Im ÖPNV gehört Bad Salzuflen zum Gebiet der Servicegesellschaft OWL Verkehr GmbH, wobei der ZOB Bad Salzuflen ein Knotenpunkt des Busverkehrs in der Stadt ist. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind beispielsweise Paderborn-Lippstadt, Münster-Osnabrück und Hannover-Langenhagen.

Nachbarorte im Kreis sind: Detmold, Lage, Blomberg, Lemgo, Leopoldshöhe, Horn-Bad Meinberg, Oerlinghausen, Extertal, Kalletal, Barntrup, Lügde, Schieder-Schwalenberg, Augustdorf, Dörentrup und Schlangen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Bad Salzuflen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.