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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Stadtmitte durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Stadtmitte Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Stadtmitte
Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40210 bis 40213, 40233
Fläche: 1,72km²
Einwohner: 13.220 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 7.686 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Düsseldorf-Stadtmitte grenzt an die Stadtteile Altstadt, Carlstadt, Düsseltal, Flingern-Nord und Flingern-Süd, Friedrichstadt, Oberbilk, Pempelfort und Unterbilk.
Auf dem Gebiet des Stadtteils liegt der Düsseldorfer Hauptbahnhof. Von hier aus fahren Regional- und Fernzüge beispielsweise nach Berlin, Hamburg, Köln, München, Paris und Wien. Das Stadtteilgebiet wird zudem von Stadt- und Straßenbahnen durchfahren, die den Busverkehr in der Stadtmitte ergänzen. Berühmt ist der Stadtteil nicht zuletzt für seine Einkaufsstraßen wie die Königsallee und die Schadowstraße.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienpreise in Düsseldorf-Stadtmitte
Bis ca. 100m² große Ladenlokale in 1a-Lage von Düsseldorf kosten laut IHK 160 bis 290 Euro/m²/Monat, während für Ladenlokale ab einer Größe von 100m² 120 bis 240 Euro/m²/Monat fällig sind. Für Ladenlokale ab einer Größe von 500m² zahlt man in 1a-Lage 80 bis 150 Euro/m²/Monat und für Ladenlokale ab 1.000m² 45 bis 110 Euro/m²/Monat.
Für Büros in Zentrumslage erkennen die Immobilienbgutachter, dass bei einfacher Ausstattung 7,50 bis 13 Euro/m²/Monat fällig werden, während man bei mittlerer Ausstattung 9 bis 18 und bei hoher Ausstattung 15,50 bis 26 Euro/m²/Monat zahlt. Für einfach ausgestattete Hallenflächen zahlt man 2,50 bis 4 Euro/m²/Monat, für Hallen mit mittlerer Ausstattung 3 bis 5 Euro/m²/Monat und für Hallen mit hoher Ausstattung 4,80 bis 6,50 Euro/m²/Monat. Laut LEG-Wohnungsmarktreport NRW 2016 des Immobiliendienstleisters CBRE:
• zahlt man für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40210 eine Kaltmiete von 5,95 Euro/m²/Monat, während im oberen Marktsegment 17,39 Euro/m²/Monat fällig sind. Der Median liegt bei 9,51 Euro/m²/Monat.
• kosten Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40211 im Durchschnitt 7,25 Euro/m²/Monat. Im oberen Marktsegment zahlt man durchschnittlich 16,67 Euro/m²/Monat, während der Median bei 10,32 Euro/m²/Monat liegt.
• wird für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40212 eine Kaltmiete von 5,52 Euro/m²/Monat fällig, während Wohnungen im oberen Marktsegment 18,69 Euro/m²/Monat kosten. Der Median erreicht 9,98 Euro/m²/Monat.
• zahlt man für Wohnungen im unteren Marktsegment des Postleitzahlengebiets 40213 eine Kaltmiete von 5,52 Euro/m²/Monat und im oberen Marktsegment 19 Euro/m²/Monat. Der Median erreicht 11,00 Euro/m²/Monat.
• zahlt man für Wohnungen im unteren Marktsegment des Düsseldorfer Postleitzahlengebiets 40233 eine Kaltmiete von durchschnittlich 6,62 Euro/m²/Monat. Dagegen werden im oberen Marktsegment im Durchschnitt 14 Euro/m²/Monat fällig. Der Median liegt bei 9,12 Euro/m²/Monat.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Stadtmitte
Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die Stadtmitte als Top-Einkaufsadresse der Stadt. Mit dem Schauspielhaus und der Deutschen Oper am Rhein befinden sich aber auch Top-Adressen des Düsseldorfer Kulturlebens hier. Auf dem Stadtteilgebiet befindet sich ein Teil des Hofgartens, einer reizvollen Grünfläche in der Landeshauptstadt. Ebenfalls zum Stadtteil gehört das Japanische Viertel rund um die Immermannstraße.
Laut Statistik der Stadt hat die Stadtmitte eine Arbeitslosenquote von 13,7%, während der Stadtbezirk 1 auf 8,9% und Düsseldorf auf 10,8% kommt (Stand: Ende 2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Stadtmitte lag Ende 2015 bei 1,45. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam damals auf 1,54 und Düsseldorf insgesamt auf 1,79. Die EinwohnerInnen der Stadtmitte hatten laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals ein durchschnittliches Einkommen von 30.350€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte.
Gewerbe
Laut der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ (Stand: 2013) zählt das Stadtbereichszentrum rund um die Nordstraße „zu den größten und attraktivsten Geschäftsbereichen der Landeshauptstadt“. Für den Einzelhandel ist der Stadtteil Stadtmitte natürlich die Top-Adresse Düsseldorfs. Der Stadtteil ist beispielsweise aber auch Standort einiger Großbanken.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
