Immobiliengutachter Warendorf

Die Immobiliengutachter Kirchner, Binder und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Warendorf sowie in der Region des Kreises Warendorf durch.

Immobilienmarkt Warendorf

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Warendorf
Postleitzahl(en): 48231
Einwohner: 36.972 (31.12.2014)

Warendorf ist die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises und liegt am Nordrand des Kreisgebiets. Durch das Stadtgebiet fließt die Ems, die Schloß Holte-Stukenbrock und Emden verbindet.

Warendorf

Gerd Pfaff / pixelio.de

Warendorf besteht aus fünf Ortsteilen auf einer Fläche von 176,88 km². Die Bevölkerungsdichte liegt bei 209 Einwohnern/km² und entspricht damit fast genau der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte im Kreis Warendorf (207 Einwohner/km²). Warendorf ist Standort des Nordrhein-Westfälischen Landgestüts und auch als Stadt des Pferdes bekannt. Die Immobiliensachverständigen in Warendorf untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Immobilienpreise in Warendorf

Dem Grundstücksmarktbericht 2016 vom „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Warendorf“ entnehmen die Immobilienachverständigen, dass die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Baugrundstücke (Wohnungsbau) in mittleren Lagen Warendorfs bei 177 Euro/m² liegen. In Milte erreicht der Richtwert 64 Euro/m², in Einen 87 und in Müssingen 91 Euro/m². In Freckenhorst zahlt man 137 Euro/m², in Hoetmar 67 Euro/m².

Die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke in mittleren Lagen liegen in Warendorf bei 43 und Milte bei 20 Euro/m². In Einen, Müssingen und Hoetmar zahlt man ebenfalls 20 Euro/m², in Freckenhorst 30 Euro/m².

Der Preisspiegel Münster 2016 des Rings Deutscher Makler (Bezirksverband Münster) liefert den Immobiliengutachtern Orientierungswerte für Gewerbemieten. Laut Preisspiegel kosten kleine Ladenlokale in 1A-Lage Warendorfs eine Miete von 18 Euro/m²/Monat, während für große 10,50 Euro/m²/Monat fällig werden. In 1B-Lage Warendorfs zahlt man für kleine Ladenlokale 7,25 Euro/m²/Monat und für große 5,90 Euro/m²/Monat.

Der Preisspiegel definiert kleine Ladenlokale als Ladenlokale mit einer Größe bis ca. 60 m² und große als Ladenlokale ab einer Größe ab ca. 100m². Im Nebenkern zahlt man für kleine Ladenlokale vier bis 6,50 Euro/m²/Monat und für große 3,50 bis 4,50 Euro/m²/Monat. Büros mit einfachem Nutzungswert kosten in Warendorf 4,30 Euro/m²/Monat. Bei einem mittleren Nutzungswert werden fünf und bei einem guten Nutzungswert 6,30 Euro/m²/Monat fällig. Orientierungswerte für die Wohnungskaltmiete in Warendorf gibt es im Qualifizierten Mietspiegel 2015 (gültig bis Dezember 2017). Preisbeispiele:

• Bei 25m² großen Wohnungen, die bis 1959 erbaut wurden, liegt der Mietspiegelwert bei 5,58 Euro/m²/Monat. Bei Wohnungen derselben Größe, die zwischen 2003 und 2013 erbaut wurden, erreicht der Orientierungswert 6,70 Euro/m²/Monat.

• Bei 100m² großen und bis 1959 erbauten Wohnungen liegt die Orientierungsmiete bei 4,63 Euro/m²/Monat, während bei Wohnungen derselben Größe, die zwischen 2003 und 2013 erbaut wurden, 5,72 Euro/m²/Monat fällig werden.

Neben den genannten Bauphasen liegen Preise für die Phasen „1960-1977“, „1978-1995“ und „1996-2002“ vor. Zudem werden für Ausstattungsmerkmale wie „Aufzug“, „Drei-ScheibenIsolierverglasung“ und „Balkon“ Orientierungswerte pro m² genannt, um die sich die Kaltmiete erhöht.

Wohnstandort Warendorf

Als Immobiliengutachter für Warendorf und Umgebung sehen wir die Lage in der reizvollen Münsteraner Parklandschaft als einen Vorteil des Wohnorts. Sehenswert sind in der Stadt beispielsweise die Altstadt mit einer Vielzahl historischer Häuser sowie das Nordrhein-Westfälische Landgestüt Warendorf als Zentrum der Pferdezucht und des Reitsports in Nordrhein-Westfalen.

Ein Kulturangebot gibt es im Theater am Wall mit seinem umfangreichen Kulturprogramm und Veranstaltungen aus Bereichen wie Musical und Schauspiel. Cineasten können in Warendorf eins der Kinos „Scala“ und „Studio“ besuchen. Schwimm- und Badefreunde steuern an warmen Tagen das am Emssee gelegene Freibad und zur kälteren Jahreszeit das Warendorfer Hallenbad an.

Eine der größten Sportstätten Warendorfs ist das Stadtstadion, das unter anderem einen Kunstrasenplatz mit Flutlichtanlage bietet. Golfer sollten sich den Warendorfer Golfclub „An der Ems“ merken. Und natürlich ist Warendorf eine besonders gute Adresse für ReiterInnen. In der Stadt und der nahmen Umgebung existieren viele Reitställe. Zum Einkaufen empfiehlt Warendorf.de die „Flaniermeile Münsterstraße“ und die umgebenden kleinen Nebengassen.

In Warendorf gibt es sieben Grundschulen, eine Hauptschule, zwei Realschulen, drei Gymnasien und eine Gesamtschule. Zur Schullandschaft Warendorfs gehört zusätzlich die Sportschule der Bundeswehr. Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2013 in Warendorf 9.892 berufliche EinpendlerInnen und 10.130 berufliche AuspendlerInnen. 2.289 der Warendorfer AuspendlerInnen pendelten damals nach Münster, 829 nach Sassenberg, 654 nach Telgte und 619 nach Everswinkel.

Gewerbestandort

Als Immobiliengutachter für Warendorf und die nähere Umgebung sehen wir die Lage der Stadt nahe Münster und in der Nähe des Ruhrgebiets als einen Vorteil des Standorts. Warendorf selbst beschreibt seine Lage als eine „in der Mitte des Städtevierecks Münster, Osnabrück, Bielefeld und Hamm“.

Gute Zahlen gibt es für den Einzelhandel. Die Kaufkraftkennziffer erreicht in Warendorf einen Wert über dem Orientierungswert 100 für Deutschland. Laut Warendorf.de liegt auch die Einzelhandelszentralität Warendorfs über dem Kennwert 100 für Deutschland. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen. Der Hebesatz der Grundsteuer B erreicht in Warendorf 2016 einen Wert von 433%, der Gewerbesteuer-Hebesatz liegt bei 427%.

Lage und Verkehr

Warendorf grenzt innerhalb des gleichnamigen Kreises an die Kommunen Beelen, Ennigerloh, Everswinkel, Ostbevern, Sassenberg und Telgte. Daneben ist auch Glandorf aus dem niedersächsischen Kreis Osnabrück ein Nachbar Warendorfs. Warendorf ist 58.5 Kilometer von Paderborn und ungefähr 28 Kilometer von Bielefeld entfernt, während Osnabrück ca. 35 Kilometer weit weg ist. Bis nach Münster sind es 24,5 Kilometer und bis ins niederländische Enschede knapp 81 Kilometer. Die Ruhrgebietsstädte Hamm und Dortmund sind etwa 32,5 bzw. 61 Kilometer entfernt.

In Warendorf kreuzen sich die Bundesstraßen B64 (Telgte bis Seesen) und B475 (Emsdetten bis Soest). Für eine Auffahrt auf das deutsche Autobahnnetz bietet sich die Auffahrt „Rheda-Wiedenbrück“ auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) an. Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof Warendorf. Hier hält die Regionalbahn RB67 („Der Warendorfer“), die Bielefeld und Münster miteinander verbindet. In beiden Städten hat man auch Anschluss an das ICE- und IC-Netz. Von Bielefeld aus fahren Züge beispielsweise nach Berlin, Hannover, Mainz und Stuttgart und von Münster aus geht es zudem unter anderem nach Hamburg und München.

Warendorf ist Teil der Verkehrsgemeinschaft Münsterland und der Bahnhof der Stadt ist auch ein Knotenpunkt des städtischen Busverkehrs. Im Stadtverkehr verbinden drei Buslinien die Ortsteile Warendorfs miteinander. Schnellbusse binden Warendorf unter anderem an Ahlen und Münster an. Für Flugreisen kann man einen der Flughäfen Münster/Osnabrück, Paderborn/Lippstadt oder Dortmund nutzen. Darüber hinaus gibt es den Verkehrslandeplatz Münster/Telgte auf dem Stadtgebiet von Telgte (ebenfalls Kreis Warendorf).

Für Fragen zur Immobilienbewertung in Warendorf stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

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