Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oberhausen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Oberhausen sowie in der Region Düsseldorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Oberhausen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Oberhausen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Oberhausen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Oberhausen

1. Einleitung

Oberhausen, eine dynamische Großstadt im Ruhrgebiet mit rund 220.000 Einwohnern, ist ein zentraler Knotenpunkt in Nordrhein-Westfalen. Bekannt für ihre industrielle Vergangenheit, hat sich die Stadt zu einem modernen Wirtschafts- und Freizeitstandort entwickelt, geprägt von Attraktionen wie dem CentrO-Einkaufszentrum, dem Gasometer und einer gut ausgebauten Infrastruktur. Der Immobilienmarkt in Oberhausen spiegelt diese Transformation wider: Er ist geprägt von einer Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung, beeinflusst durch die Nähe zu Metropolen wie Essen und Duisburg. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine stabile Erholung nach den Unsicherheiten der Vorjahre, mit moderaten Preissteigerungen und einem Fokus auf nachhaltige Entwicklungen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Trends und zukünftigen Perspektiven.

2. Demographische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die demographische Struktur Oberhausens wirkt sich direkt auf den Immobilienbedarf aus. Die Bevölkerung stagniert seit Jahren auf einem Niveau von etwa 219.000 bis 221.000 Einwohnern, was auf eine ausgewogene Zuwanderung und natürliche Veränderungen hinweist. Ein markanter Trend ist der Anstieg von Single-Haushalten auf rund 43,8 Prozent, was den Bedarf an kompakten Wohnungen in städtischen Lagen steigert. Gleichzeitig altert die Gesellschaft: Etwa 23,7 Prozent der Einwohner sind 65 Jahre oder älter, was den Druck auf barrierearme und altersgerechte Immobilien erhöht. Junge Familien und Zugezogene aus dem Umland suchen hingegen nachgrößere Objekte in grüneren Vororten.

Wirtschaftlich profitiert Oberhausen von seiner Lage im Revier: Die Dienstleistungsbranche, Logistik und Handel dominieren, unterstützt durch das CentrO als eines der größten Einkaufszentren Europas. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 8 Prozent, was den lokalen Einkommensniveau auf rund 3.200 Euro brutto pro Monat drückt – niedriger als im Bundesdurchschnitt. Diese Faktoren dämpfen explosive Preisentwicklungen, fördern aber stabile Nachfrage. Die Stadtverwaltung hat im Themenjahr „Wohnen“ 2024/2025 Angebotslücken analysiert, darunter einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Mittelverdiener, und plant Förderprogramme für Neubau. Infrastrukturelle Projekte wie die Erweiterung des Nahverkehrsnetzes (S-Bahn und Radwege) machen Oberhausen attraktiver für Pendler und tragen zu einer positiven Marktstimmung bei.

3. Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Oberhausen ist segmentiert nach Objekttyp und Lage, mit einem klaren Fokus auf Käufe und Mieten in urbanen Kernbereichen wie dem Zentrum und Alt-Vluyn.

Kaufpreise für Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 2.200 Euro. In zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum erreichen Preise bis zu 3.800 Euro pro Quadratmeter, während Randbezirke wie Schmachtendorf bei 1.100 Euro starten. Im Vergleich zum Vorjahr notiert eine Steigerung von rund 4 bis 8 Prozent, was auf eine Erholung nach der Marktkorrektur 2023 zurückzuführen ist. Eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 140.000 und 160.000 Euro, abhängig von Ausstattung und Baujahr. Neubauten nach 2015 sind besonders gefragt und erzielen Prämien von 10 bis 15 Prozent.

Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter, mit Schwankungen von 1.100 Euro in günstigen Außenlagen bis 4.000 Euro in familienfreundlichen Vierteln wie Lirich. Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Zunahme von 1 bis 3 Prozent, getrieben durch den Wunsch nach Eigentum in Zeiten steigender Mieten. Ein Standard-Freistehendes Haus mit 120 Quadratmetern wechselt den Besitzer für 300.000 bis 400.000 Euro.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist angespannt, mit einem qualifizierten Mietspiegel, der 2025 erstmals Neubauten einbezieht. Für Wohnungen liegt die Kaltmiete bei 7 bis 10 Euro pro Quadratmeter, im Durchschnitt 9,30 Euro. In Hochlagen wie dem CentrO-Umfeld sind 10 Euro üblich, während ältere Bestandsimmobilien bei 7 Euro liegen. Häuser erzielen Mieten von rund 13 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten sind im Jahresverlauf um 12 Prozent gestiegen, was Mieterhöhungen in qualifizierten Mietverhältnissen erleichtert, aber auch den Druck auf Sozialwohnungen erhöht. Die Leerstandsquote bleibt niedrig bei unter 2 Prozent, was auf eine hohe Nachfrage hinweist.

Insgesamt dominiert der Bestand aus den 1960er- und 1970er-Jahren, doch Sanierungen und Neubauinitiativen zielen auf energieeffiziente Objekte ab, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

4. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Oberhausen ist eng mit der Handels- und Logistikbranche verknüpft und zeigt 2025 eine robuste, aber differenzierte Entwicklung. Das CentrO und umliegende Gewerbeparks ziehen Investoren an, während Büros und Produktionsflächen stabil nachfragen.

Miet- und Kaufpreise: Büroflächen in der Innenstadt erzielen Mieten von 7 bis 12 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten in modernen Gebäuden. Logistikimmobilien in den Hafenbereichen (z. B. Rheinhafen) liegen bei 4 bis 6 Euro, während Einzelhandelsflächen im CentrO-Cluster bis 15 Euro erreichen. Kaufpreise für Gewerbeobjekte variieren stark: Ein durchschnittliches Bürogebäude kostet 2.500 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von der Lage und Ausstattung. Im Vergleich zu Wohnimmobilien ist die Preisentwicklung moderater, mit Steigerungen von 2 bis 4 Prozent.

Marktsegmente: Der Handel profitiert von der EXPO REAL-Präsenz und Investitionen in Einkaufszentren, die bis 2025 eine Verkaufsfläche von über 100.000 Quadratmetern bieten. Logistikflächen wachsen durch E-Commerce, mit Fokus auf nachhaltige Lager (z. B. mit Photovoltaik). Büromärkte sind stabil, doch Home-Office-Trends dämpfen die Nachfrage in Randlagen. Die Rendite für Gewerbeinvestitionen liegt bei 4 bis 6 Prozent, attraktiv für institutionelle Anleger. Herausforderungen bestehen in der Umrüstung alter Industriebrachen zu Mixed-Use-Entwicklungen.

5. Markttrends und Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt in Oberhausen folgt den überregionalen Trends des Ruhrgebiets: Nach einer Korrekturphase 2023 mit Preisrückgängen von bis zu 10 Prozent erholt sich der Sektor 2025 mit jährlichen Steigerungen von 1 bis 3 Prozent. Schlüsseltrends umfassen Digitalisierung (z. B. smarte Wohnungen), Nachhaltigkeit (Energieeffizienzklassen) und Urbanisierung (Zuzug junger Berufstätiger). Die demographische Alterung fördert barrierefreie Umbauten, während der Single-Boom kleine Einheiten antreibt.

Einflussfaktoren sind vielfältig: Hohe Baukosten (durch Materialpreise und Regulierungen) bremsen Neubau, doch Förderungen der Stadt (z. B. für Sozialwohnungen) mildern dies. Die Nähe zum Rhein und die A40-Autobahn verbessern die Erreichbarkeit, was Pendler-Nachfrage steigert. Inflation und Zinsentwicklungen (aktuell bei 3-4 Prozent für Festzinsdarlehen) machen Finanzierungen teurer, favorisieren aber langfristige Investoren. Regionale Initiativen wie das Themenjahr Wohnen adressieren Lücken, etwa den Bedarf an 5.000 neuen Wohneinheiten bis 2030.

6. Prognose bis 2030

Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise für Wohnungen könnten um 2-4 Prozent jährlich steigen, Mieten um 5-7 Prozent, getrieben durch Bevölkerungsstabilität und Wirtschaftswachstum. Gewerbe bleibt robust, mit Fokus auf Logistik und Retail. Risiken bergen steigende Energiekosten und demographische Verschiebungen, Chancen bieten Sanierungen und Mixed-Use-Projekte. Insgesamt positioniert sich Oberhausen als bezahlbarer Einstieg in das Ruhrgebiet, mit Potenzial für Renditen von 3-5 Prozent.

7. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Oberhausen präsentiert sich 2025 als stabiler und erholungsstarker Sektor, der von lokalen Stärken wie Infrastruktur und Wirtschaftskraft profitiert. Während Wohnen den Großteil der Nachfrage ausmacht, bietet Gewerbe vielfältige Investitionsmöglichkeiten. Interessenten sollten auf Lagen und Nachhaltigkeit achten, um von den Trends zu profitieren. Die Stadt steht vor der Aufgabe, Angebotslücken zu schließen, um langfristig attraktiv zu bleiben – ein Markt, der Potenzial für Käufer, Mieter und Investoren birgt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wie in vielen anderen Städten des Ruhrgebiets beobachten die Immobiliengutachter auch in Oberhausen einen durchwachsenen Immobilienmarkt, der von stagnierenden Mieten und Kaufpreisen und nur wenigen stark nachgefragten Gebieten geprägt ist. Dies ist vor allem mit dem Niedergang der Schwerindustrie verbunden, von dem sich auch Oberhausen noch nicht erholen konnte. Dennoch unterzieht sich die Stadt einem stetigen Wandel, weshalb auch tiefgreifende Veränderungen auf dem Markt zu erwarten sind.

Neue Mitte sorgt für Veränderung

Ein Beispiel für die Verdeutlichung des Wandels ist die Neue Mitte, welche sich als vielseitiges Einkaufs- und Freizeitzentrum präsentiert, weit über die Grenzen der Stadt hinaus bekannt ist und einen echten Jobmotor für Stadt und Region darstellt. Die Schattenseite zeigt sich hingegen bei einem Gang durch ehemals belebte Innenstadt und ihre Einkaufsstraße, in der nun Leerstände und Discount-Shops das Bild bestimmen.

Geringe Mieten abschreckend für Kapitalanleger

Durch die teilweise flächendeckenden Leerstände in einigen Stadtteilen verharren die erzielbaren Mieten auf einem traditionell moderatem Niveau und gehen mancherorts sogar zurück. Lediglich in den Bestlagen im Norden, wie z.B. Königshardt können Kapitalanleger mit ihren Immobilien noch annehmbare Mieten erzielen.

Günstige Preise sprechen Junge Menschen und Familien an

Für junge Menschen und Familien bietet der Immobilienmarkt jedoch auch einige Chancen. So können bereits Häuser und Wohnungen in den Top-Lagen im Norden günstig erstanden werden, ohne Einbußen beim Wohnwert hinnehmen zu müssen. Das alles zu Preisen, bei denen man selbst in anderen günstigen Ruhrstädten ins Staunen gerät. Allerdings ist es fraglich, ob sich die Immobilienwerte in Zukunft vorteilhaft entwickeln. Wer also auf eine Wertsteigerung seiner Immobilie zielt, ist mit einer Suche in umliegenden Städten besser beraten.

Ein Blick in die Stadtkasse

Problematisch – und für viele ein Grund das Weite zu suchen – die katastrophale Haushaltslage der Stadt. Demnach ist sie jene deutsche Stadt mit der höchsten Verschuldungsquote pro Einwohner. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass städtische Einrichtungen , Freizeitangebote und sonstige Angebote rar gesät sind. Wer also Wert auf eine großzügige öffentliche Infrastruktur in Form von Hallenbädern, Betreuungsmöglichkeiten, Jugendzentren und ähnlichem legt, wird in Oberhausen schlichtweg enttäuscht. Hier bleibt nur zu hoffen, dass sich die Bemühungen der Stadt im Rahmen des Strukturwandels rentieren, sodass bald neues Leben in die vielen Stadtteile einkehren kann.

Fazit

Ist man sich sicher, vor Ort bleiben zu wollen, so ist es durchaus empfehlenswert, sich nach geeigneten Immobilien umzuschauen oder auf Grund der geringen Mieten mehr Geld für andere Zwecke zur Verfügung zu haben. Ist man hingegen unsicher, auf der Suche nach großstädtischem Flair oder spekuliert auf eine Erhöhung des Immobilienwertes, so ist man besser beraten sich in den umliegenden Städten umzuschauen.
Es ist zwar nicht auszuschließen, dass die Entwicklung des hiesigen Immobilienmarktes eine positive Richtung einschlägt, darauf verlassen kann man sich allerdings nicht.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Oberhausen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.