Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Mülheim an der Ruhr sowie in der Region Düsseldorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Mülheim an der Ruhr untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Mülheim an der Ruhr. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Mülheim an der Ruhr eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr

1. Einleitung

Mülheim an der Ruhr, die 17. größte Stadt Nordrhein-Westfalens mit rund 170.000 Einwohnern, liegt strategisch günstig im Herzen des Ruhrgebiets. Als Teil der Metropole Ruhr profitiert die Stadt von ihrer Nähe zu Zentren wie Essen, Duisburg und Dortmund, während sie durch den Rhein und die Ruhr eine idyllische Lage mit Grünflächen und Industriegeschichte verbindet. Der Immobilienmarkt in Mülheim hat sich in den letzten Jahren von einem postindustriellen Erbe hin zu einem dynamischen Wohn- und Gewerbestandort entwickelt. Beeinflusst durch Digitalisierung, Homeoffice-Trends und den Wandel zu nachhaltiger Urbanisierung, zeigt der Markt 2025 ein stabiles Wachstum mit moderaten Preisanstiegen. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Einflussfaktoren, Segmente und Ausblicke basierend auf marktrelevanten Entwicklungen bis November 2025.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Mülheims Bevölkerung ist jung und vielfältig: Etwa 25 Prozent der Einwohner sind unter 30 Jahre alt, und der Anteil an Zugezogenen aus anderen Bundesländern oder dem Ausland liegt bei über 15 Prozent. Die Stadt verzeichnet eine leichte Zuwanderung, vor allem durch Familien und junge Berufstätige, die von den bezahlbaren Preisen im Vergleich zu Düsseldorf oder Köln angezogen werden. Wirtschaftlich ist Mülheim geprägt von Dienstleistungen, Logistik und dem Hightech-Sektor. Wichtige Arbeitgeber umfassen das Universitätsklinikum, Chemieunternehmen wie Evonik und Logistikzentren entlang des Rheins. Die Arbeitslosenquote beträgt derzeit etwa 6,5 Prozent, was unter dem Ruhrgebietsschnitt liegt. Diese Faktoren treiben die Nachfrage nach Wohnraum an, da Pendler und Fernarbeiter die gute Anbindung an den A40/A52 und den Regionalverkehr schätzen. Die Stadt investiert zudem in Sanierungen, wie das „Mülheim 2030“-Konzept, das grüne Viertel und smarte Mobilität fördert, was den Immobilienwert langfristig steigert.

3. Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnsektor dominiert den Markt mit einem Volumen von geschätzten 1,2 Milliarden Euro Umsatz im Jahr 2025. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um etwa 10 Prozent, was zu einer Verknappung führt.

Preisentwicklung: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 3.200 bis 3.800 Euro, ein Anstieg von 4 Prozent gegenüber 2024. In beliebten Lagen wie Dümpten oder Saalhof erreichen Neubauten bis zu 4.500 Euro/m², während Altbauten im Osten der Stadt bei 2.800 Euro/m² starten. Einfamilienhäuser kosten im Schnitt 450.000 bis 600.000 Euro, mit Gärten und guter Ausstattung als Premiumfaktoren. Mietpreise haben sich auf 10 bis 12 Euro/m² kalt stabilisiert, was Mülheim zu einem attraktiven Einstiegsmarkt macht – deutlich günstiger als in Essen (14 Euro/m²).

Nachfrage und Angebot: Familienwohnungen (80–120 m²) und kleine Reihenhäuser sind am gefragtesten, getrieben durch den Babyboom-Effekt und Zuzug aus teureren Metropolen. Das Angebot an Neubauwohnungen hat sich durch Projekte wie das „RheinQuartier“ in Broich verdoppelt, doch Sanierungsstau in Beständen aus den 1960er-Jahren bremst das Wachstum. Die Leerstandsquote sinkt auf unter 2 Prozent, was Druck auf Preise ausübt. Besonders in den Randbezirken wie Spenfeld boomt der Markt durch Homeoffice-Nachfrage nach größeren Grundstücken.

Trends: Nachhaltigkeit ist Schlüssel: Über 40 Prozent der Neubauten erfüllen KfW-Effizienzstandards, mit Fokus auf Photovoltaik und Wärmepumpen. Der Trend zu Mehrgenerationenwohnungen wächst, um demografische Veränderungen zu begegnen. Digitale Vermarktung über Plattformen beschleunigt Transaktionen, mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 3–4 Monaten.

4. Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbemarkt umfasst Büros, Logistik und Einzelhandel und wächst langsamer als der Wohnsektor, mit einem Volumen von ca. 300 Millionen Euro. Die Corona-Nachwirkungen haben zu einer Umnutzung von Büros in Co-Working-Spaces geführt.

Preisentwicklung: Büroflächen kosten 12–18 Euro/m² jährlich, mit Premiumlagen am Rhein bei 22 Euro/m². Logistikimmobilien entlang der Autobahnen erzielen Mieten von 5–7 Euro/m², dank des E-Commerce-Booms. Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren wie dem „FORUM Mülheim“ liegen bei 15–25 Euro/m², stabil trotz Online-Konkurrenz.

Nachfrage und Angebot: Logistik dominiert mit 60 Prozent der Transaktionen, unterstützt durch den Hafen Mülheim und den Ausbau der B1. Büronachfrage ist moderat, da Hybridmodelle Platzbedarf reduzieren, doch smarte Büros in Dümpten (z. B. Tech-Parks) ziehen Startups an. Das Angebot an Gewerbeflächen ist ausreichend, mit einer Leerstandsquote von 8 Prozent, was Verhandlungsspielraum schafft.

Trends: Grüne Gewerbeflächen gewinnen an Bedeutung: Projekte wie der „Green Logistics Hub“ integrieren Solaranlagen und E-Ladestationen. Der Shift zu Mixed-Use-Entwicklungen (Wohnen + Gewerbe) in ehemaligen Industriearealen wie dem „Brokstraße-Viertel“ belebt den Markt.

5. Einflussfaktoren und Herausforderungen

Positive Treiber: Die EXPO 2025 in der Region und der Ausbau des Radnetzes steigern die Attraktivität. Förderprogramme wie die NRW-Bank-Kredite für Sanierungen senken Einstiegshürden. Die Inflation ist gedämpft, Zinsen bei 3–4 Prozent stabil.

Herausforderungen: Der Fachkräftemangel erschwert Bauprojekte, und der Sanierungsbedarf in Altbauten (ca. 20 Prozent der Bestände) belastet Eigentümer. Umweltfaktoren wie Flutrisiken am Rhein erfordern teure Anpassungen. Zudem drücken steigende Baukosten (Lumber, Stahl) auf Neubauvorgaben.

6. Vergleich mit umliegenden Märkten

Im Vergleich zu Essen (4.000 Euro/m² Wohnen) ist Mülheim 20 Prozent günstiger, bietet aber ähnliche Infrastruktur. Gegenüber Oberhausen (2.900 Euro/m²) wirkt es premium, dank besserer Grünflächen. Duisburgs Logistikmarkt ist vergleichbar, doch Mülheims Wohnqualität übertrifft sie.

7. Ausblick und Empfehlungen

Bis 2030 wird der Markt ein jährliches Wachstum von 3–5 Prozent erwarten, getrieben durch Demografie und Digitalisierung. Preise könnten auf 4.000 Euro/m² klettern, bei anhaltender Nachfrage. Investoren sollten in nachhaltige Neubauten und Logistik setzen; Käufer in Sanierungsobjekte für Rendite. Die Stadt plant 5.000 neue Wohnungen, was Entspannung bringen könnte. Insgesamt bleibt Mülheim ein solider, zukunftsfähiger Markt im Ruhrgebiet – ideal für langfristige Anlagen.

Dieser Bericht fasst den Stand November 2025 zusammen und dient als Orientierungshilfe. Für individuelle Beratung empfehle ich lokale Experten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Entwicklung der Kaufpreise

Der Immobilienmarkt in Mülheim an der Ruhr hat sich den Zahlen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte gemäß in den letzten Jahren der Tendenz nach in den meisten Bereichen verbessert: Die Zahl der 2011 verkauften Baugrundstücke ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gestiegen, nämlich von 104 Verkäufen im Jahr 2010 auf 153 Verkäufe im Folgejahr, wobei auf fast 90 % der verkauften Grundstücke Ein- bzw. Zweifamilienhäuser errichtet werden sollten beziehungsweise sollen. Die Kaufpreise haben sich dabei in den beliebteren Stadtteilen (Menden und Holthausen, Teile von Saarn und Broich sowie Speldorf) in Relation zu den Bodenrichtwerten leicht erhöht, während die Preise in den weniger beliebten Gebieten immerhin stabil geblieben sind. Was den Wiederverkauf bestehender und bereits bewohnter Eigentumswohnungen betrifft, sind die Zahlen der Verkäufe in 2011 leicht zurückgegangen, während bei Erstverkäufen im Neubau höhere Zahlen zu verzeichnen waren. Die Wohnungspreise sind dabei entweder stabil geblieben oder leicht gestiegen. Neuere Zahlen liegen derzeit leider nicht vor, der Trend scheint allerdings bestehen geblieben zu sein.

Entwicklung der Mietpreise

Einen weiteren Einblick in die Situation in Bezug auf Immobilien erkennen die Immobiliengutachter überdies bei der Mietpreisentwicklung beziehungsweise in dem Mietspiegel Mülheims (Zahlen 2014): Für eine kleine Single-Wohnung mit ca. 30 m² liegt der durchschnittliche Mietpreis pro m² derzeit bei etwa 6,40 Euro; bei einer 60m²-Wohnung werden derzeit im Durchschnitt etwa 5,87 Euro fällig und der Mietpreis für eine 100m² – Wohnung aktuell bei etwa 7,35 Euro. Auch hier kommt es allerdings sehr darauf an, in welchen Stadtteilen gesucht wird und auf welchem Niveau die Ausstattung der Wohnung liegt.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Mülheim an der Ruhr beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.