Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Essen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Essen sowie in der Region Düsseldorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Essen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Essen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Essen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Essen

Einleitung

Essen, die größte Stadt des Ruhrgebiets und viertgrößte in Nordrhein-Westfalen, zählt mit rund 580.000 Einwohnern zu den dynamischsten Metropolen Deutschlands. Als ehemaliges Zentrum der Kohle- und Stahlindustrie hat sich die Stadt erfolgreich zu einem modernen Wirtschafts- und Kulturstandort gewandelt. Der Immobilienmarkt in Essen spiegelt diese Transformation wider: Er ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, getrieben durch Zuzug junger Familien, Studierender und Fachkräfte, sowie einem stabilen Gewerbeanteil, der von der Nähe zu Düsseldorf und dem Dortmunder Hafen profitiert. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Turbulenzen der Vorjahre, mit steigenden Preisen bei Wohnimmobilien und einer verhaltenen Dynamik im Gewerbesektor. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen, Preise, Einflussfaktoren und Ausblicke basierend auf dem Stand November 2025.

Marktentwicklung: Historischer Kontext und Aktueller Trend

Der Immobilienmarkt in Essen hat in den letzten Jahren eine volatile Entwicklung durchlaufen. Nach einem Boom in den 2010er-Jahren mit jährlichen Preisanstiegen von bis zu 8 Prozent kam es 2022 und 2023 zu einer Abkühlung durch steigende Zinsen, Inflation und wirtschaftliche Unsicherheiten. Seit Anfang 2024 zeichnet sich jedoch eine Stabilisierung ab, die sich 2025 fortsetzt. Die Transaktionszahlen für Wohnimmobilien sind im Vergleich zum Vorjahr um etwa 15 Prozent gestiegen, was auf eine wachsende Zuversicht der Käufer hinweist. Im Gewerbebereich bleibt die Aktivität gedämpft, mit einem Fokus auf Bestandsmodernisierungen statt Neubauten.

Insgesamt hat sich der Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien seit 2020 um rund 20 Prozent erhöht, von etwa 2.991 Euro auf über 3.500 Euro in zentralen Lagen. Diese Entwicklung ist typisch für das Ruhrgebiet, wo Essen als „Tor zur Metropole Ruhr“ eine Vorreiterrolle einnimmt. Die Nachfrageanalyse für 2025 prognostiziert eine anhaltende Zunahme der Haushalte um 1,5 Prozent jährlich, was den Druck auf den Wohnungsmarkt verstärkt.

Wohnimmobilien: Kauf- und Mietmarkt

Der Wohnsektor dominiert den Essener Immobilienmarkt mit einem Anteil von über 70 Prozent an den Transaktionen. Hier unterscheidet sich der Markt klar zwischen Kauf und Miete, wobei der Kaufmarkt robuster wächst.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser Im zweiten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Kaufpreis für Häuser bei etwa 3.665 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Der Medianpreis für Häuser beträgt derzeit 3.009 Euro pro Quadratmeter, während Eigentumswohnungen im Schnitt 2.500 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Insgesamt reichen die Preise je nach Lage und Ausstattung von 1.946 Euro (äußere Randbezirke) bis 3.922 Euro (Zentrumsnähe). Besonders stark gestiegen sind die Preise für Neubauwohnungen, die um bis zu 14 Prozent zulegen sollen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird ein Angebotspreis von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter erwartet, was auf eine hohe Attraktivität familienfreundlicher Objekte hinweist. Die Transaktionsvolumina haben sich im dritten Quartal verdoppelt, was auf eine Normalisierung nach der Pandemiephase zurückzuführen ist.

Mietpreise und Mietspiegel Der Mietmarkt in Essen bleibt angespannt, mit einer Nettokaltmiete von 7,94 bis 10,80 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2025. Der Durchschnitt für Nordrhein-Westfalen liegt bei 8,66 Euro, was einem Plus von fast 5 Prozent zum Vorjahr entspricht. In Essen selbst sind Mietsteigerungen in den letzten Monaten um 3 bis 4 Prozent zu beobachten, insbesondere für Zweizimmerwohnungen in der Innenstadt. Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat zugenommen, da viele junge Berufstätige aufgrund hoher Kaufpreise zum Mieten greifen. Der Mietspiegel erlaubt Mieterhöhungen bis zu 15 Prozent innerhalb von drei Jahren, was den Druck auf Haushalte erhöht. Dennoch gibt es Engpässe: Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum sinkt, was zu einer Polarisierung führt – günstige Objekte in den Außenbezirken werden rar, während Premiumwohnungen in Lagen wie Rüttenscheid oder Holsterhausen boomt.

Gewerbeimmobilien: Büros, Handel und Logistik

Der Gewerbeimmobilienmarkt in Essen ist heterogen und profitiert von der regionalen Vernetzung im Ruhrgebiet. Im ersten Halbjahr 2025 wurde ein Flächenumsatz von rund 34.000 Quadratmetern für Büros vermerkt, was leicht über dem Vorjahreswert liegt, aber unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Spitzenmiete für moderne Büroflächen beträgt 19 Euro pro Quadratmeter, der Durchschnitt 14,60 Euro. Die Angebotsreserve hat sich auf 247.300 Quadratmeter erhöht, was auf eine wachsende Leerstandsquote von etwa 8 Prozent hindeutet – im Vergleich zum Vorjahr jedoch stabil.

Im Handelssektor zeigt sich eine Erholung: Einkaufszentren wie das Limbecker Platz ziehen Mieter an, mit Mieten von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Logistikimmobilien profitieren vom Hafen Essen und der Nähe zu Autobahnen, wo Preise für Lagerhallen bei 6 bis 9 Euro pro Quadratmeter liegen. Insgesamt ist der Markt verhalten, mit Fokus auf Nachhaltigkeitsupgrades: Viele Bestandsobjekte werden energieeffizient saniert, um den Anforderungen der EU-Green-Deal zu entsprechen. Die Prognose für 2025 sieht eine moderate Umsatzsteigerung um 5 Prozent, getrieben durch Home-Office-Rückkehrer und E-Commerce-Wachstum.

Regionale Unterschiede und Lagen

Essen umfasst 52 Stadtteile, die sich in ihrer Attraktivität stark unterscheiden. Zentrale Lagen wie der Stadtkern oder Kettwig weisen Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter auf, mit einer Steigerung von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Äußere Bezirke wie Altenessen oder Frohnhausen bieten Einstiegspreise ab 2.000 Euro, ideal für Investoren. Rüttenscheid als grünes Viertel boomt bei Familien, mit Mieten um 11 Euro pro Quadratmeter. Die Fläche der Stadt (210 Quadratkilometer) ermöglicht eine breite Streuung: Während der Westen (z. B. Huttrop) industriell geprägt ist und günstigere Gewerbeflächen bietet, ziehen der Osten und Süden (z. B. Werden) durch Naherholungsräume Käufer an. Diese Polarisierung verstärkt soziale Ungleichheiten, da bezahlbarer Wohnraum in guten Lagen schwindet.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Essener Immobilienmarkt an. Wirtschaftlich profitiert die Stadt von der RAG-Stiftung und dem Zollverein als UNESCO-Weltkulturerbe, das Tourismus und Events anzieht. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 7 Prozent, mit Zuzug aus dem Ausland (ca. 20 Prozent der Bevölkerung). Demografisch wächst die Zahl der Alleinstehenden und Paare ohne Kinder, was den Bedarf an kompakten Wohnungen steigert. Zinspolitik spielt eine Schlüsselrolle: Die EZB-Zinsen bei 3,5 Prozent im November 2025 dämpfen Spekulationen, fördern aber langfristige Käufe. Regulatorisch wirken Förderprogramme wie die KfW-Subventionen für Sanierungen positiv, während die Mietpreisbremse den Druck mildert. Externe Risiken umfassen Energiepreise und geopolitische Spannungen, die Lieferketten belasten.

Ausblick und Prognose

Für die zweite Hälfte 2025 und 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 4 bis 7 Prozent für Wohnimmobilien erwartet, bei anhaltend hoher Nachfrage durch Digitalisierung und Home-Office-Trends. Im Gewerbe könnte der Umsatz um 10 Prozent zunehmen, wenn Leerstände durch Hybridmodelle sinken. Herausforderungen bleiben: Der Bau von 5.000 neuen Wohnungen jährlich ist notwendig, um Engpässe zu lösen, doch Genehmigungsverzögerungen bremsen dies. Insgesamt bleibt Essen attraktiv für Investoren – mit Renditen von 3 bis 5 Prozent bei Wohnungen und stabilen Cashflows im Gewerbe. Die Stadt könnte durch grüne Initiativen und Infrastrukturausbau (z. B. S-Bahn-Erweiterungen) weiter aufwerten.

Schluss

Der Immobilienmarkt in Essen steht 2025 vor einer Phase der Konsolidierung mit Aufwärtstendenzen. Während der Wohnsektor durch steigende Preise und Nachfrage glänzt, muss der Gewerbemarkt seine Anpassungsfähigkeit unter Beweis stellen. Für Käufer und Mieter bietet die Stadt Chancen in vielfältigen Lagen, doch eine gezielte Förderung bezahlbaren Bauens ist essenziell, um Inklusion zu sichern. Essen demonstriert, wie das Ruhrgebiet aus seiner industriellen Vergangenheit eine zukunftsweisende Immobilienlandschaft schmiedet.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Zu den bevorzugten Wohngebieten gehören nach wie vor Stadtteile wie Kettwig, Baldeney, Bredeney, Kupferdreh oder Werden. Sofern hier überhaupt Grundstücksflächen bebaubar sind, befinden sie sich fast ausschließlich im Privateigentum. Sie können also nicht als verfügbares Bauland gesehen werden; als bebaute Liegenschaften werden sie anschließend zu Immobilien, also zu Grundstücken mit aufstehendem Gebäude. Wer hier Grundstücke besitzt, der bebaut sie in der Regel selbst und schafft unmittelbar dementsprechend hohe Immobilienwerte.

Die Stadt gilt nach Angaben des Statistischen Bundesamtes

als die bundesweit Drittgrünste im Verhältnis des Anteils an Grün- und Erholungsflächen zur Gesamtgröße. Das hat, heutzutage mehr denn je, Einfluss auf den Immobilienmarkt. Naherholungsgebiete wie die Stadtteile am Flussufer der Ruhr sowie entlang dem kilometerlangen Baldeneysee gehören zu den begehrten Wohngebieten. Hier sind die durchgängigen Immobilienwerte um ein Mehrfaches höher als in Stadtteilen wie Karnap, Katernberg, Holsterhausen oder Fronhausen. Die unmittelbare Nähe zu den Nachbarstädten Gelsenkirchen oder Oberhausen wirkt sich eher negativ als stabilisierend oder positiv auf den Immobilienwert aus.

Das UNESCO-Weltkulturerbe Zeche Zollverein

sowie ein insgesamt breites kulturelles Angebot machen das Leben und Wohnen in der Ruhrgebietsstadt Essen interessant und attraktiv. Hinzu kommt die buchstäblich erstklassige Infrastruktur mit direkter Anbindung an mehrere Bundesautobahnen, mit dem im Jahre 2010 komplett neu renovierten ICE-Bahnhof als Verkehrsknotenpunkt im Schienenverkehr, sowie mit dem Verkehrsflughafen Essen/Mülheim an der Stadtgrenze und der Anbindung an den zwanzig Kilometer entfernten internationalen Flughafen Düsseldorf. Für berufstätige Pendler ist es überhaupt kein Problem, von einem der außerhalb des Stadtzentrums gelegenen Stadtteile täglich auch mehrere zehn Kilometer ein- und auszupendeln.

Der direkt an das Stadtzentrum angrenzende Stadtteil Rüttenscheid

bietet mit der „Rü“, der Rüttenscheider Straße, ein mehrere Kilometer langes Shopping mit Einzelhandel, Gastronomie, Kneipen und viel Sehenswertem. In der Verlängerung führt die Straße weiter zum Stadtteil Bredeney, und von dort aus mit wenigen Wegbiegungen hinunter zum Baldeneysee. Zum Immobilienbestand in den Nebenstraßen der „Rü“ gehören gepflegte bis hin zu denkmalgeschützte Mittel- und Altbauten. Sie werden überwiegend selbst bewohnt, sind aber auch als Kapitalanlagen mit den damit verbundenen guten bis sehr guten Erträgen dauervermietet.

Bei den gewerblichen Immobilien

ist die Situation in Essen mit der in anderen Großstädten vergleichbar. Während die Fluktuation mit An- und Verkauf sowie Mieten außerhalb des Stadtzentrums relativ hoch ist, tut sich innerstädtisch nur sehr wenig. Vorhandene Gewerbeflächen sind langfristig an den namhaften Einzelhandel vermietet. Nicht selten ist es mehr ein Prestige als die Gewinnerwartung, auch hier in der Ruhrgebietsstadt präsent zu sein. In den äußeren Stadtteilen ist vermehrt der Einzelhandel mit seinem früheren Tante-Emma-Laden vertreten. Hier beobachten die Immobiliengutachter für Essen eine deutliche Trendwende hin zu kleineren Laden- und Gewerbeflächen. Die Mietdauer ist kürzer als früher, und im Gegenzug investieren die Vermieter sichtlich weniger als noch vor ein, zwei Jahrzehnten. Vieles geschieht in Eigenleistung der Mieter, was die Investitionskosten senkt. Änderungsschneidereien, ausländische Kolonialwarengeschäfte und eine bunt gemischte Gastronomie bestimmen das Bild in Stadtteilen wie Borbeck, Stoppelberg, Steele, Altendorf oder Frillendorf.

Wie es gerne formuliert wird, ist auch in Essen der Immobilienmarkt

in ständiger Bewegung. Das Niveau, besonders für Eigentumswohnungen in modernisierten Altbauten, hat sich auf einem höheren, teilweise hohen Level eingependelt. Auf einige Stadtteile bezogen ist es durchaus en vogue, hier mitten im Ruhrgebiet in der eigenen Immobilie zu leben.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Essen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.