Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Nieheim sowie in der Region des Kreises Höxter durch.
Die Immobiliensachverständigen in Nieheim untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Weserbergland und in Ostwestfalen. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Nieheim. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Nieheim eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Nieheim
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Höxter
Einwohner: 6.254 (Stand: 2015)
Nieheim ist eine Stadt im Kreis Höxter des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen und liegt im oberen Weserbergland.
Das Stadtgebiet des heilklimatischen Kurortes erstreckt sich am östlichen Rand des Naturparks Teutoburger Wald/Eggegebirge. Der historische Stadtkern liegt genau zwischen der Steinheimer Börde im Norden und dem Nethebergland im Süden. Die Immobiliensachverständigen in Nieheim untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Immobilienmarktin Nieheim
Einleitung
Nieheim, eine charmante Kleinstadt im Sauerland im Kreis Höxter in Nordrhein-Westfalen, erstreckt sich über eine Fläche von rund 80 Quadratkilometern und zählt etwa 6.000 Einwohner. Mit einer Bevölkerungsdichte von nur 76 Einwohnern pro Quadratkilometer verkörpert die Stadt ein idyllisches ländliches Umfeld, das durch sanfte Hügel, Wälder und die Nähe zur Diemel geprägt ist. Die sechs Ortsteile – darunter Sommersell und Merlsheim – bieten eine hohe Lebensqualität, die durch gute Infrastrukturverbindungen nach Paderborn und Brilon unterstrichen wird. Der Immobilienmarkt in Nieheim spiegelt diese Attraktivität wider: Er ist stabil, familienorientiert und profitiert von der regionalen Entwicklung im Sauerland. Dieser Bericht beleuchtet den Stand des Marktes im November 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftiger Perspektiven.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Die Demografie von Nieheim ist typisch für das Sauerland: Eine alternde Bevölkerung mit einem steigenden Durchschnittsalter, das bis 2050 voraussichtlich weiter ansteigen wird. Dennoch zeigt die Region eine moderate Zuwanderung, insbesondere von Familien mit Kindern, die von der Nähe zu Kitas, Schulen und Freizeiteinrichtungen angezogen werden. Die Einwohnerzahl bleibt stabil bei etwa 6.068, wobei der Anteil ausländischer Mitbürger – etwa 10 Prozent – durch Zuzug aus Nachbarregionen wächst.
Wirtschaftlich ist Nieheim in der traditionell industriell geprägten Sauerland-Region verankert. Branchen wie Maschinenbau, Metallverarbeitung und Handwerk dominieren, ergänzt durch den wachsenden Dienstleistungssektor. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem NRW-Durchschnitt bei rund 5 Prozent, und das durchschnittliche Haushaltseinkommen beträgt etwa 45.000 Euro brutto pro Jahr. Diese Stabilität fördert die Nachfrage nach Immobilien, da viele Einwohner langfristig in der Region verwurzelt sind. Die Nähe zu Paderborn als regionalem Zentrum stärkt den Arbeitsmarkt, während Förderprogramme für ländliche Entwicklung – wie die NRW-Ziel-3-Programme – Investitionen in Infrastruktur ankurbeln.
Aktuelle Preise und Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Nieheim zeichnet sich 2025 durch eine moderate Aufwärtstendenz aus, die auf eine ausgewogene Nachfrage trifft. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Einfamilienhäuser liegt bei 1.306 Euro, was einem Anstieg von 12 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht (von 1.166 Euro auf den aktuellen Wert). Für eine typische 150-Quadratmeter-Familienvilla ergibt das einen Gesamtpreis von etwa 195.900 Euro. Die medianen Angebotsdaten zeigen sogar 1.194 Euro pro Quadratmeter, was auf eine breite Preisspanne hinweist: Günstige Objekte ab 1.000 Euro/m² in Randlagen, Premiumhäuser bis 1.800 Euro/m² in zentralen Ortsteilen.
Bei Eigentumswohnungen ist der Markt dynamischer: Der Quadratmeterpreis beträgt durchschnittlich 2.108 Euro, mit einer Steigerung von 9 Prozent gegenüber 2024. Der Median liegt bei 2.104 Euro/m², wobei Neubauten in Sommersell bis zu 2.500 Euro/m² erreichen. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit rund 168.640 Euro. Die Preisentwicklung über die letzten Jahre ist kontinuierlich positiv: Von 1.659 Euro/m² im Jahr 2021 auf 2.002 Euro/m² im Durchschnitt 2025 – ein kumulativer Zuwachs von über 20 Prozent. Quartalsweise gab es leichte Schwankungen, wie einen Rückgang um 0,6 Prozent im dritten Quartal 2025 bei Häusern, was auf saisonale Effekte hinweist.
Bodenrichtwerte unterstreichen die Attraktivität: Sie liegen bei 21 Euro pro Quadratmeter, ein leichter Anstieg um 5 Prozent zum Vorjahr. Dies macht Nieheim zu einem der günstigeren Standorte im Sauerland, wo vergleichbare Werte in Brilon bei 35 Euro/m² liegen.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot an Immobilien in Nieheim ist überschaubar, aber ausreichend: Aktuell werden rund 50 Häuser und 30 Wohnungen angeboten, hauptsächlich über lokale Portale und Makler. Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien aus den 1970er- und 1980er-Jahren, ergänzt durch vereinzelte Neubauten. Die Nachfrage ist stark familiengetrieben: Über 60 Prozent der Käufer suchen Einfamilienhäuser mit Garten, getrieben durch die hohe Kita- und Schulauslastung. Im Sauerland insgesamt stieg die Nachfrage zwischen 2020 und 2024 um 8 Prozent, was sich in Nieheim in kurzen Verkaufszeiten widerspiegelt – durchschnittlich 4-6 Monate.
Die Nachfrage nach Wohnungen kommt vorwiegend von Paaren und Alleinstehenden, die Pendlerwohnungen in der Nähe von Paderborn bevorzugen. Engpässe entstehen bei bezahlbarem Wohnraum für Junge Familien, was zu einer leichten Überhitzung in zentralen Lagen führt. Insgesamt herrscht ein Käufermangel, der Preise stabilisiert, ohne Spekulationen zu fördern.
Mietmarkt
Der Mietmarkt in Nieheim bleibt zugänglich und stabil. Die durchschnittliche Kaltmiete beträgt 6,4 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2025, ein Anstieg von 1,6 Prozent zum Vorquartal und 6 Prozent zum Vorjahr. Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung ergeben sich damit Monatskosten von 640 Euro, inklusive Nebenkosten bis zu 800 Euro. Bestandswohnungen kosten 6-7 Euro/m², Neubauten bis 8 Euro/m². Häuser sind seltener zur Miete verfügbar und liegen bei 7,7 Euro/m², was auf eine geringe Fluktuation hinweist.
Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch unter Berufspendlern, doch der Markt ist weniger druckbelastet als in Großstädten. Leerstände sind minimal (unter 3 Prozent), und Mieterwechsel erfolgen selten, was auf die enge Dorfgemeinschaft zurückzuführen ist.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Nieheimer Immobilienmarkt. Auf der Nachfrageseite wirken das stabile Einkommen, niedrige Arbeitslosigkeit und die Attraktivität als Wohnort für Familien positiv. Zinssätze – derzeit bei 3-4 Prozent für Baufinanzierungen – dämpfen jedoch Investorenkäufe. Auf der Angebotsseite begrenzen begrenzte Baugenehmigungen und steigende Baukosten (um 5 Prozent jährlich) das Neuangebot. Externe Einflüsse wie die Sanierung der A44-Autobahn und Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Programme) treiben Preise in sanierten Objekten um bis zu 15 Prozent höher. Die alternde Bevölkerung erhöht die Nachfrage nach barrierefreien Wohnformen, während Klimaschutzmaßnahmen – wie die Förderung von Wärmepumpen – zukünftige Kosten senken könnten.
Ausblick und Zukunftsperspektiven
Für 2026 und darüber hinaus wird der Markt in Nieheim weiter moderat wachsen: Experten prognostizieren eine Preisanstieg von 4-6 Prozent pro Jahr, getrieben durch regionale Dynamik im Sauerland und anhaltende Zuwanderung. Herausforderungen wie der demografische Wandel könnten zu einem Bedarf an altersgerechtem Wohnraum führen, was Neubauinitiativen ankurbeln wird. Die stabile Wirtschaft und die grüne Lage positionieren Nieheim als attraktiven Einstiegsmarkt für Käufer aus Ballungsräumen. Insgesamt bietet der Ort Chancen für langfristige Investitionen, insbesondere in energieeffiziente Objekte.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Nieheim ist 2025 ein Paradebeispiel für einen ausgewogenen, regionalen Markt: Günstige Preise im Vergleich zu städtischen Zentren, stabile Nachfrage und eine hohe Lebensqualität machen ihn ideal für Familien und Ruhesuchende. Mit durchschnittlichen Hauspreisen unter 1.400 Euro/m² und Mieten bei 6,4 Euro/m² bleibt der Einstieg erschwinglich, während die positive Entwicklung Zukunftsoptimismus weckt. Interessenten sollten auf Objekte in zentralen Ortsteilen setzen, um von der anhaltenden Wertsteigerung zu profitieren. Nieheim bleibt ein Juwel im Sauerland – ruhig, aber voller Potenzial.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Kultur und Bildung
Die Stadt Nieheim hat ihren Besuchern einige interessante Sehenswürdigkeiten zu bieten. Der 700jährige Holsterturm auf dem Holster Berg ist das Wahrzeichen von Nieheim. Der frühere Wartturm ist heute ein Aussichtsturm. Das Rathaus der Stadt wurde im Jahre 1610 im Stil der Weserrenaissance errichtet. Auch das Richterhaus aus dem Jahre 1702 ist ein sehenswertes historisches Bauwerk. Die ältesten Bauteile der denkmalgeschützten Pfarrkirche St. Nikolaus stammen aus dem 13. Jahrhundert. Ihre erste urkundliche Erwähnung findet man im Jahre 1262. Besonders beeindruckend sind das spätgotische Sakramentshäuschen aus dem 13. Jahrhundert und das reich mit Reliefdarstellungen verzierte Taufbecken. Die neugotische Kreuzkirche wurde im Jahre 1869 erbaut. Die Johannes der Täufer Kirche im Ortsteil Holzhausen stammt ursprünglich aus dem 12. Jahrhundert und wurde 1676 umgebaut. Eine historische Besonderheit ist der Nikolausbach, der durch ein mittelalterliches Gewölbesystem hindurchfließt. Für die allgemeine Bildung ihrer Schüler stellt die Stadt Nieheim eine Grundschule mit zwei Standorten und eine Realschule zur Verfügung. Die örtliche Förderschule rundet das allgemeine Bildungsangebot ab.
Wirtschaft
Der Wirtschaftsstandort Nieheim wird heute vorwiegend von der Möbelindustrie geprägt, die Bedeutung der Landwirtschaft entwickelt sich immer mehr zurück. Während in den 1960er Jahren noch mehr als 50 Prozent der Beschäftigten in der Landwirtschaft tätig waren, arbeiteten in den 1990er Jahren nur noch rund 10 Prozent aller Erwerbstätigen in diesem Sektor. Die wirtschaftliche Bedeutung des Dienstleistungsbereiches am Standort befindet sich im Wachstum. Das liegt unter anderem an der Tatsache, dass Nieheim ein heilklimatischer Kurort ist. Größter Dienstleistungsbetrieb am Standort ist das St. Nikolaus Hospital. Auch der Tourismus spielt in der Stadt Nieheim eine immer größere Rolle.
Verkehrsanbindung
Die Stadt Nieheim hat keine eigene Anschlussstelle zu einer Bundesautobahn. Die durch das Stadtgebiet verlaufende Bundesstraße B252 gewährleistet die Verbindung zur 47 Kilometer entfernten Autobahn A44 und zur 61 Kilometer entfernten A2. Einen Schienenanschluss gibt es in Nieheim ebenfalls nicht. Die nächsten erreichbaren Bahnstationen befinden sich in Sandebeck, Steinheim, Altenbeken und Brakel. Der öffentliche Nahverkehr wird in Nieheim wird mit Bussen bedient. Der nächstgelegene Flughafen ist Paderborn-Lippstadt in rund 50 Kilometern Entfernung. Zum Flughafen Hannover beträgt die Wegstrecke etwa 114 Kilometer.
Die Stadt Höxter ist die einwohnerstärkste Kommune des Kreises, obwohl auch sie nur knapp 30.000 EinwohnerInnen hat.
Es folgt Warburg mit ca. 23.000 EinwohnerInnen. Zwischen 15.001 und 20.000 Menschen leben in Bad Driburg und Brakel, zwischen 10.000 und 15.000 in Beverungen und Steinheim. Borgentreich, Willebadessen, Nieheim und Marienmünster haben weniger als 10.000 EinwohnerInnen.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Nieheim beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
