Inhaltsverzeichnis
Die Region Niederrhein – Vielfalt und Beständigkeit in der Euregio
Der mittlere Niederrhein bildet mit der Landeshauptstadt eine ringförmige Region, zu der auch Mettmann, Neuss, Viersen, Krefeld und Mönchengladbach zählen. Durch die enge Anbindung an die Niederlande wird dieser Wirtschaftsstandort auch Euregio genannt. Wer hier wohnt, darf sich nicht nur über reizvolle Landschaften freuen, sondern auch über gute Wirtschaftsfaktoren und kulturelle Vielfalt. Hier erworbene Immobilienwerte gelten als beständig und zukunftssicher. So findet man in den Statistiken zur Kaufpreisentwicklung von Immobilien in Viersen, Mönchengladbach oder Krefeld kaum Schwankungen. Natürlich sind langfristig Wertsteigerungen bei den Immobilienpreisen zu erwarten. Kurzfristige Schwankungen jedoch sind meistens ein Zeichen für instabile Märkte und eine hohe Zahl an Spekulanten. Der Immobilienmarkt in der Euregio zeichnet sich jedoch durch Verlässlichkeit und Preisstabilität aus. Für Interessenten ist das ein gutes Zeichen, vor allem dann, wenn sie auf Langfristigkeit und Zukunft setzen.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Die Region Düsseldorf – interessant für den Immobilienerwerb
Was bewegt Menschen dazu, sich eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen? Wer nicht gerade das Glück hat, über sehr viel Eigenkapital zu verfügen, verpflichtet sich über ein Immobiliendarlehen über einen langen Zeitraum zur Rückzahlung. Da sucht man sich den Ort seines künftigen Hauses schon sehr genau aus. Schließlich handelt es sich bei Immobilien nicht um Waren des täglichen Gebrauchs, die man beiseite legt, wenn sie einem nicht mehr gefallen oder nützlich sind. Ein Eigenheim ist eine lebenslange Verantwortung, einhergehend mit finanziellen Verpflichtungen. Genau aus diesem Grunde sucht man sich den Ort, an dem man sein Haus bezieht, genauestens aus. Es muss alles passen: das nachbarschaftliche Umfeld, die Infrastruktur, die wirtschaftlichen und beruflichen Zukunftschancen und natürlich nicht zuletzt die Lebensqualität. Zu letzterer gehört nicht nur eine reichhaltige Naturlandschaft, in der die Kinder unbeschwert aufwachsen können. Hierzu gehört auch städtisches Flair voller Lebendigkeit. Unsere Region rund um den mittleren Niederrhein bietet alles: Natur und Naherholung, einen gesunden Wirtschaftsstandort, sowie ein gut ausgebautes Netz an Autobahnen, Bundes- und Landstraßen, die einen in kürzester Zeit in die großen Städte bringen. Neben den kreisfreien Großstädten Duisburg, Essen, Krefeld, Mönchengladbach, Mülheim an der Ruhr, Oberhausen, Remscheid, Solingen und Wuppertal besteht die Region Düsseldorf aus den Kreisen Kleve, Mettmann, Rhein-Kreis Neuss, Viersen und Wesel.
Immobilienmarkt der Region Düsseldorf
Einleitung
Die Region Düsseldorf, die den Regierungsbezirk Düsseldorf umfasst und Teile des Rhein-Ruhr-Gebiets einschließt, zählt zu den dynamischsten Immobilienmärkten Deutschlands. Mit einer starken Wirtschaftsstruktur, geprägt von Finanzdienstleistungen, Logistik, Medien und Handel, zieht die Metropole und ihre Umgebung Investoren, Zuzügler und Unternehmen an. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine Trendwende: Nach einer Phase der Preiskorrektur und Unsicherheiten durch Zinsentwicklungen und wirtschaftliche Belastungen zeichnet sich eine Erholung ab. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Entwicklungen im Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich, regionale Besonderheiten, treibende Faktoren sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf Düsseldorf als Kernstadt und der umliegenden Region, einschließlich Städte wie Duisburg, Krefeld und Neuss.
Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in der Region Düsseldorf erlebte in den Jahren 2022 bis 2024 eine Abkühlung, bedingt durch steigende Baukosten, höhere Zinsen und eine gesunkene Kaufkraft. Seit Anfang 2025 kehrt jedoch Stabilität ein, mit moderaten Preisanstiegen und einer zunehmenden Transaktionsaktivität. Das Gesamtinvestmentvolumen im Gewerbebereich belief sich in den ersten neun Monaten 2025 auf rund 766 Millionen Euro, was dem Vorjahresniveau entspricht und auf eine Normalisierung hindeutet. Im Wohnsegment stiegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen um etwa 5,4 Prozent im Vergleich zu 2024, während Mietpreise kräftiger zunahmen. Die Nachfrage bleibt hoch, getrieben durch eine Bevölkerungszunahme und begrenztes Angebot, doch der Markt polarisiert sich: Prime-Lagen profitieren von Premiumpreisen, während Randbereiche langsamer wachsen. Insgesamt gilt die Region als stabil hochpreisig, mit einem Durchschnittspreis von über 4.500 Euro pro Quadratmeter für Wohnimmobilien.
Der Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnmarkt in Düsseldorf und Umgebung ist geprägt von einer anhaltenden Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Stand November 2025 liegen die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen bei etwa 4.585 Euro pro Quadratmeter, mit Spitzenwerten in zentralen Lagen wie der Altstadt oder dem Stadtteil Flingern, wo Preise bis zu 5.200 Euro erreichen. Einfamilienhäuser notieren sich bei rund 5.868 Euro pro Quadratmeter, mit einem Anstieg von über 11 Prozent im Jahresverlauf – der stärkste Zuwachs unter den Großstädten. In der Region jenseits der Kernstadt, etwa in Neuss oder Krefeld, sind die Preise moderater und bewegen sich zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, was die Attraktivität für Pendler steigert.
Die Mietpreise haben sich 2025 besonders stark entwickelt: Der Mietspiegel für Düsseldorf reicht von 11,92 bis 17,55 Euro pro Quadratmeter, mit einem Durchschnittsanstieg von 5,6 Prozent. Dies spiegelt den Druck durch eine hohe Zuzugsziffer wider – die Stadt verzeichnete allein im ersten Halbjahr 2025 über 10.000 Neuzuzüge. Der Bestand an bezahlbarem Wohnraum schrumpft weiter, da Neubauten aufgrund hoher Baukosten (über 3.500 Euro pro Quadratmeter) und regulatorischer Hürden rar sind. Infolgedessen wächst der Druck auf den Mietwohnungsmarkt, wo Leerstände unter 1 Prozent liegen. Regionale Unterschiede sind markant: Während Düsseldorf innerstädtisch teuer ist, bieten Vororte wie Ratingen oder Meerbusch erschwinglichere Optionen, mit Mieten um 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter.
Der Verkaufsmarkt für Bestandsimmobilien boomt in modernisierten Objekten: Energieeffiziente Sanierungen und smarte Ausstattungen treiben Preise um bis zu 15 Prozent höher. Dennoch bremsen höhere Zinsen (aktuell bei 3,5 bis 4 Prozent für Bausparverträge) viele Käufer aus, was zu längeren Verkaufszeiten von 4 bis 6 Monaten führt.
Der Gewerbe- und Investmentmarkt
Im Gewerbebereich dominiert eine Polarisierung: Während Prime-Standorte wie der Medienhafen oder der Hafenbereich Rekordmieten von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter für Büros erzielen, steigen die Leerstände in peripheren Lagen. Die Vacancy-Rate für Büros lag im zweiten Quartal 2025 bei 7,8 Prozent, ein Zuwachs von 0,3 Prozentpunkten, was Landlords zu Preisanpassungen zwingt. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernen, nachhaltigen Büros hoch, insbesondere durch Tech- und Finanzfirmen, die Düsseldorf als Business-Hub schätzen.
Der Logistiksektor ist ein Bright Spot: Mit einem Flächenumsatz von über 227.000 Quadratmetern in den ersten drei Quartalen 2025 übertrifft der Markt das nationale Durchschnitt. Mieten für Lagerhallen liegen bei 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch E-Commerce-Wachstum und die Nähe zum Rhein. Im Einzelhandelsbereich stabilisieren sich Preise bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter in Fußgängerzonen, während Mixed-Use-Projekte (Wohnen plus Gewerbe) an Popularität gewinnen.
Investmentseitig wurden in den ersten neun Monaten 2025 etwa 590 Millionen Euro umgesetzt, hauptsächlich in Logistik- und Wohnobjekten. Die Renditen sinken leicht auf 3,5 bis 4,5 Prozent, was auf steigende Preise und regulatorische Anforderungen (z. B. ESG-Standards) zurückzuführen ist. Die Region profitiert von ihrer Infrastruktur: Der Flughafen, der ICE-Anschluss und der Hafen machen sie zu einem Logistik-Knotenpunkt.
Regionale Besonderheiten
Der Regierungsbezirk Düsseldorf erstreckt sich über 5.300 Quadratkilometer und umfasst 9 Kreise mit insgesamt rund 5,2 Millionen Einwohnern. Während Düsseldorf als Zentrum Preise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter diktiert, variieren die Trends in der Peripherie: In Duisburg, dem Logistik-Hotspot, steigen Gewerbeimmobilienpreise um 7 Prozent, doch Wohnpreise stagnieren bei 3.500 Euro pro Quadratmeter aufgrund sozialer Strukturen. Krefeld und Mönchengladbach bieten günstigere Einstiege für Investoren, mit Hauspreisen unter 4.000 Euro, aber wachsender Nachfrage durch Pendler. Neuss profitiert vom grenzüberschreitenden Handel mit den Niederlanden und notiert Mieten um 12 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt ist der Markt regional fragmentiert: Urbanes Wachstum in Düsseldorf kontrastiert mit suburbaner Stabilität, was Diversifikationschancen für Investoren schafft.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren prägen den Markt: Die starke Wirtschaftsleistung (BIP-Wachstum von 2,1 Prozent in NRW 2025) und eine Arbeitslosenquote unter 6 Prozent ziehen Fachkräfte an, was die Nachfrage antreibt. Demografisch wächst die Bevölkerung durch Zuwanderung um 1,2 Prozent jährlich, verstärkt durch steigende Studentenzahlen (über 40.000 an der HHU). Infrastrukturprojekte wie die Erweiterung der U-Bahn und der Rheinauen-Sanierung fördern die Attraktivität. Negativ wirken sich jedoch Baukostensteigerungen (plus 8 Prozent) und Zinslasten aus, die Neubau behindern. Zudem fordern ESG-Vorgaben (Energieeffizienz) Investitionen in Sanierungen, was Preise in sanierten Objekten um 10 Prozent hebt. Die Inflation bei 2,5 Prozent dämpft den privaten Kauf, während institutionelle Investoren (z. B. aus Asien) zunehmen.
Prognose und Ausblick
Für 2026 und 2027 erwarten Experten eine moderate Preisentwicklung mit Anstiegen von 3 bis 5 Prozent im Wohnsegment und 2 bis 4 Prozent im Gewerbebereich. Der Trend zu hybriden Arbeitsmodellen könnte Büroleerstände weiter erhöhen, während Logistik und Wohnen weiter boomen. In der Region könnte die Fertigstellung neuer Wohnquartiere (z. B. in der HafenCity) das Angebot entlasten und Preise stabilisieren. Risiken bestehen in geopolitischen Unsicherheiten und Zinsentwicklungen; bei fallenden Zinsen könnte ein Preissprung von 7 Prozent eintreten. Langfristig bleibt Düsseldorf ein Premiummarkt, ideal für langfristige Investitionen in nachhaltige Objekte.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt der Region Düsseldorf steht 2025 an einem Wendepunkt: Von der Erholung profitieren vor allem etablierte Lagen und zukunftsweisende Segmente wie Logistik und energieeffizientes Wohnen. Trotz Herausforderungen wie Knappheit und Kosten bietet die Region Chancen für Käufer, Mieter und Investoren – vorausgesetzt, sie berücksichtigen regionale Nuancen und Nachhaltigkeit. Eine strategische Planung, etwa durch Fokussierung auf Vororte oder Sanierungsobjekte, kann Erfolge sichern. Insgesamt unterstreicht der Markt die Resilienz der Region als wirtschaftliches Powerhouse im Westen Deutschlands.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Häuslebauer – und käufer setzen auf echte Werte
Der regionale Immobilienmarkt ist geprägt durch Nachhaltigkeit. Wer hier baut oder kauft, schafft echte Immobilienwerte – langfristig. Aus diesem Grunde ist es gar nicht erforderlich, dem kurzlebigen Trend zu folgen und – trotz explodierender Immobilienpreise – nach einem Eigenheim in der Landeshauptstadt zu suchen, die sich sowieso fast ausschließlich im Luxussektor finden lassen. Viel interessanter ist die Region ringsum. Hier stimmt alles: die Preise, die Infrastruktur, die Lebensqualität, die Landschaft und – last but not least – die Menschen. Immerhin sind die Niederrheinländer freundlich, aufgeschlossen, humorvoll und weltoffen. Als bevölkerungsreichstes Bundesland bietet Nordrhein-Westfalen zudem noch jede Menge kulturelle Vielfalt. Wer in dieser Region investiert, schafft sich und seiner Familie nachhaltige Werte und darf sich auf eine lebenswerte Zukunft freuen.
Alles vor der Haustüre – so macht Leben Spaß
Wer in der Region wohnt, freut sich darüber, alles geballt vor seiner Haustüre zu haben. Wer die Natur liebt und den Rhein dazu, wohnt genau mittendrin. Wer Metropolen-Luft schnuppern will, setzt sich ins Auto und ist in kürzester Zeit da, wo sich die ganze Welt trifft. Wer kulturellen, grenzübergreifenden Austausch wünscht, besucht seine Nachbarn in den Niederlanden … Kaufinteressenten finden in dieser Region alles, was der künftige Eigenheimbesitzer erwartet.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
