Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Mettmann

Die Immobiliensachverständigen Kirchner und Neugebauer bewerten Immobilien im Kreis Mettmann sowie in der Region Düsseldorf.

Immobilienmarkt Kreis Mettmann

Der vierhundert Quadratkilometer große Kreis Mettmann grenzt im Norden an die Ruhrgebietsgroßstädte Duisburg, Essen und Mülheim an der Ruhr, westlich an die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf. Die knapp fünfhunderttausend Einwohner leben in insgesamt zehn Städten, die seit der kommunalen Neugliederung im Jahre 1975 insgesamt den Landkreis Mettmann mit der gleichnamigen Kreishauptstadt bilden. Die räumliche Nähe zu Düsseldorf einerseits sowie nach Osten hin zum Ennepe-Ruhr-Kreis, zum Rheinisch-Bergischen-Kreis sowie zu den Städten Wuppertal und Solingen andererseits macht das gesamte Kreisgebiet um Mettmann herum zu einer bevorzugten Region für einen dauerhaften Aufenthalt. Die Verkehrsanbindungen sind mit Bundesautobahnen und Bundesstraßen zu buchstäblich allen Himmelsrichtungen hin vorhanden. Der Kreis Mettmann ist geprägt von den Städten Erkrath, Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Velbert und Wülfrath.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Leben und wohnen im Kreis Mettmann

bieten vielerlei Vorteile. Wer hier sein zukünftiges Zuhause sucht, der kann aus einem großen Angebot an Häusern und Eigentumswohnungen aussuchen. Städte wie Velbert und Heiligenhaus grenzen an die Nachbarstadt Essen, während die Einwohner von Ratingen, Erkrath, Hilden und aus Mettmann schon nach einer zwanzigminütigen Fahrt das Zentrum der Landeshauptstadt Düsseldorf erreichen. Im Verhältnis zu diesen Vorteilen können die Immobilienwerte im Landkreis Mettmann als durchaus akzeptabel bezeichnet werden. Der Preis je Quadratmeter Wohnfläche beträgt tausendfünfhundert bis zweitausend Euro. Die Zahl der zum Kauf verfügbaren Häuser liegt im hohen dreistelligen Tausenderbereich. Einbezogen sind dabei auch Neubaugrundstücke, die von den Städten als erschlossenes Bauland angeboten werden. Sie liegen naturgemäß in den äußeren Stadtteilen von Langenfeld, Monheim, Haan oder Hilden. Eigentumswohnungen werden in einer vergleichbaren Zahl wie Häuser angeboten. Die Wohnungen sind in den meisten Fällen energetisch saniert und modernisiert. Sie befinden sich in Mittel- oder Altbauten der Stadtzentren. Der Immobilienmarkt in dieser Region zeigt eine preisliche Aufwärtstendenz; die Immobilienwerte steigen seit einigen Jahren um durchschnittlich fünf Prozent jährlich.

Das wirkt sich auch auf die Preise für Mietwohnungen aus.

Einige der Städte aktualisieren regelmäßig ihren örtlichen Mietspiegel. Daraus ist ein durchgängiger Preis von sieben Euro Kaltmiete je Quadratmeter abzulesen. Auch hier muss der neue Mieter mit einer Mieterhöhung gegen seinem Vormieter rechnen. Steigende Immobilienwerte haben automatisch auch höhere Mieten zur Folge. Häuser sowie Wohnungen werden insgesamt wertvoller und dadurch teurer, oder auch umgekehrt. Am teuersten sind die Immobilien an der Kreisgrenze zu Düsseldorf. Die südlichen Stadtteile von Essen gehören dort ebenfalls zu den bevorzugten Wohngebieten, was sich bis in die beiden angrenzenden Städte Velbert und Heiligenhaus hinein auswirkt. Die Randgebiete im Landkreis gehören sowohl nach Osten als auch nach Westen zu den besonders bevorzugten Wohngegenden. Nach Westen wegen der Lage zur Landeshauptstadt Düsseldorf, und gegenüber, also nach Osten hin, aufgrund der räumlichen Nähe zum Rheinisch-Bergischen Kreis mit angrenzendem Sauer- und Siegerland.

Immobilienmarkt des Kreises Mettmann

Einleitung

Der Kreis Mettmann, gelegen im Herzen Nordrhein-Westfalens, erstreckt sich über eine Fläche von rund 407 Quadratkilometern und umfasst zehn Städte: Erkrath, Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Velbert und Wülfrath. Mit etwa 790.000 Einwohnern zählt er zu den am dichtest besiedelten Regionen Deutschlands und profitiert von seiner strategischen Lage zwischen den Metropolen Düsseldorf, Essen und Wuppertal. Der Immobilienmarkt im Kreis Mettmann ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Nähe zur wirtschaftsstarken Rhein-Ruhr-Region und eine attraktive Mischung aus urbaner Dynamik und naturnaher Lebensqualität bedingt ist. Der Bericht beleuchtet den aktuellen Stand zum Stichtag November 2025, basierend auf den neuesten Marktanalysen, und gliedert sich in die Bereiche Lagefaktoren, Markttrends, Kauf- und Mietpreise, Neubau und Sanierung sowie eine Ausblick.

Lage und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Der Kreis Mettmann fungiert als Brücke zwischen dem Rheinland und dem Bergischen Land, mit exzellenter Infrastruktur: Die Autobahnen A3, A44 und A46 sorgen für schnelle Erreichbarkeit, während S-Bahn- und Regionalverbindungen den Pendlerverkehr nach Düsseldorf (ca. 20 km entfernt) erleichtern. Der Flughafen Düsseldorf, nur wenige Minuten entfernt, unterstreicht die internationale Ausrichtung. Wirtschaftlich ist die Region stabil: Mittelständische Unternehmen in den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Dienstleistungen dominieren, ergänzt durch den Einfluss der Düsseldorfer Finanz- und Medienbranche. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 Prozent, und das durchschnittliche Bruttoeinkommen beträgt etwa 4.200 Euro monatlich – höher als der NRW-Durchschnitt.

Diese Faktoren treiben die Nachfrage an: Junge Familien und Berufspendler ziehen zu, was zu einer Bevölkerungszunahme von rund 1 Prozent jährlich führt. Die hohe Lebensqualität – mit dem Neandertal als Naherholungsgebiet, umfangreichen Grünflächen und kulturellen Angeboten – macht den Kreis zu einem Premiumstandort. Allerdings belasten steigende Baukosten und eine begrenzte Verfügbarkeit von Bauland den Markt, was zu einem anhaltenden Wohnraummangel führt. Prognosen des Pestel-Instituts schätzen ein Defizit von über 10.000 Wohneinheiten bis 2030, was den Druck auf Preise und Mieten verstärkt.

Aktuelle Markttrends

Der Immobilienmarkt im Kreis Mettmann hat sich 2025 nach der Abkühlungsphase 2022–2024 stabilisiert. Im Jahr 2023 sanken die Kaufverträge um bis zu 20 Prozent auf ein 20-Jahres-Tief, bedingt durch Zinserhöhungen und Unsicherheiten. 2024 erholte sich der Markt: In acht der zehn Kreislagen wurden rund 2.534 Kaufverträge abgeschlossen, ein Plus von 15 Prozent gegenüber 2023, mit einem Umsatzvolumen von etwa 1,2 Milliarden Euro. Für 2025 deuten Halbjahresdaten auf eine weitere Beruhigung hin: Der Abwärtstrend der Preise hat sich abgeschwächt, mit leichten Steigerungen in gefragten Lagen wie Ratingen und Hilden.

Die Nachfrage konzentriert sich auf energieeffiziente Objekte (Effizienzklasse A/B), da der demografische Wandel und die Energiewende Investitionen in Sanierungen fördern. Junge Familien priorisieren Ein- und Zweifamilienhäuser mit Gärten, während Investoren Eigentumswohnungen in zentralen Lagen bevorzugen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte meldet eine Stabilisierung der Bodenrichtwerte bei durchschnittlich 303 Euro pro Quadratmeter, nach einem Rückgang von 8,7 Prozent seit 2021. Insgesamt zeigt der Markt eine leichte Erholung, getrieben durch sinkende Bauzinsen (aktuell bei 3–3,5 Prozent) und eine steigende Käufernachfrage – 85 Prozent der Befragten halten Preise jedoch für zu hoch.

Kaufpreise für Häuser und Wohnungen

Die Kaufpreise im Kreis Mettmann variieren stark je nach Lage und Objekttyp. Der Durchschnitt für Eigentumswohnungen liegt bei 2.800 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 3.700 Euro pro Quadratmeter (Stand Q3 2025). Insgesamt sind die Preise seit 2021 um 3–5 Prozent gestiegen, trotz temporärer Einbrüche. Gefragte Städte wie Ratingen und Hilden weisen höhere Werte auf (bis 4.000 €/m² für Häuser), während ländlichere Gebiete wie Wülfrath günstiger sind (ab 2.800 €/m²).

Beispiele:

• Eine 100 m² Wohnung in Mettmann-Zentrum kostet ca. 280.000–300.000 Euro.
• Ein 150 m² Einfamilienhaus in Hilden: 500.000–550.000 Euro.

Der Trend zeigt eine leichte Steigerung um 2–4 Prozent im Jahresverlauf, vor allem bei modernisierten Objekten. Die Vermarktungsdauer beträgt derzeit 4–6 Monate, kürzer als in Düsseldorf (über 6 Monate).

Mietpreise und Mietmarkt

Der Mietmarkt ist angespannt: Die ortsübliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei 10,50 Euro pro Quadratmeter, für Häuser bei 13,00 Euro pro Quadratmeter (Stand Q3 2025). Im Vergleich zu 2024 bedeutet das eine Steigerung von 4–5 Prozent, getrieben durch den Wohnraummangel und steigende Energiekosten. In städtischen Lagen wie Hilden erreichen Mieten 11,00 Euro/m², in Randlagen wie Heiligenhaus 9,50 Euro/m². Die Mietbelastungsquote (Miete zu Einkommen) liegt bei 28 Prozent, über dem Bundesdurchschnitt.

Trends: Die Nachfrage nach flexiblen Mietobjekten (z. B. mit Home-Office-Optionen) steigt, während Leerstände bei 1,5 Prozent niedrig bleiben. Für eine 80 m² Wohnung in Langenfeld fallen monatlich ca. 840 Euro Kaltmiete an.

Neubau, Sanierung und Investitionen

Der Neubau stockt: Im ersten Halbjahr 2025 wurden nur 434 Genehmigungen erteilt, weit unter dem Bedarf von 2.000 Einheiten jährlich. Kostensteigerungen (ca. 15 Prozent seit 2023) und regulatorische Hürden bremsen Projekte. Dennoch entstehen energieeffiziente Siedlungen in Erkrath und Monheim, mit Preisen ab 4.500 Euro/m².

Sanierungen boomen: 60 Prozent der Transaktionen betreffen Modernisierungen, um den Anforderungen der Gebäudeeffizienzrichtlinie (GEG) zu genügen. Investoren fokussieren auf Renditeobjekte mit 3–4 Prozent Bruttorendite. Der Kreis fördert Sanierungen mit Zuschüssen bis 30 Prozent, was den Marktwert um bis zu 20 Prozent steigert.

Ausblick

Für 2026 wird eine stabile bis leicht steigende Entwicklung erwartet: Preise könnten um 2–3 Prozent zunehmen, bei anhaltend niedrigen Zinsen und wachsender Nachfrage. Der Wohnraummangel erfordert politische Impulse wie beschleunigte Baugenehmigungen und Förderprogramme. Der Kreis Mettmann bleibt ein attraktiver Markt für Käufer und Investoren – mit Potenzial für Wertsteigerungen in grünen, gut angebundenen Lagen. Interessenten sollten frühzeitig auf energieeffiziente Objekte setzen, um von der Erholung zu profitieren. Der Markt bietet Chancen, birgt aber Risiken durch wirtschaftliche Unsicherheiten und regulatorische Änderungen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wer im Landkreis Mettmann seine Unterkunft mieten möchte,

der muss sich bis auf wenige Ausnahmen mit der Wohnung in einem Mehrfamilienhaus begnügen. Einfamilienhäuser stehen dafür so gut wie gar nicht zur Verfügung. Beim Kauf von Immobilien hingegen halten sich auf dem kreisweiten Immobilienmarkt Häuser und Eigentumswohnungen in etwa die Waage. Der Vorteil von Wohnungseigentum liegt in der räumlichen Stadtnähe sowie in einer deutlich geringeren Investition, weil Grundstückskosten nahezu ganz entfallen. Das Teileigentum am Hausgrundstück kann beim Kaufpreis eher vernachlässigt werden. Mehrköpfige Familien hingegen finden in den ländlichen Gebieten des Landkreises attraktive Neubausiedlungen in fast jeder Stadt. Eine durchgängige Verkehrsanbindung gehört zur Erschließung ganz allgemein, und die Infrastruktur ist auch in den Vororten der Städte gut bis sehr gut. Das gilt für Wülfrath als die kleinste Stadt mit reichlich zwanzigtausend Einwohnern ebenso wie für Velbert als die größte mit einer rund vierfachen Einwohnerzahl.

Statistisch betrachtet ist der Kreis Mettmann

einer der deutschlandweit am dichtesten bewohnten Landkreise. Auf einem Quadratkilometer leben hier deutlich mehr als tausendzweihundert Einwohner. Das wirkt sich zwar auf den Preis der Immobilien aus, hat aber auch langfristig keinen Einfluss auf die Wohn- und Lebensqualität in dem Lebensraum zwischen Düsseldorf und dem Bergischen Land.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.