Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Erkrath

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Erkrath sowie in der Region Düsseldorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Erkrath untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im rheinländischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Erkrath. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Erkrath eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für das Rheinland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Erkrath

1. Einleitung: Lage und Profil der Stadt Erkrath

Erkrath ist eine mittelgroße Stadt im Rheinisch-Bergischen Kreis in Nordrhein-Westfalen, Deutschland. Sie liegt etwa 15 Kilometer östlich des Zentrums von Düsseldorf und profitiert von ihrer strategischen Position als Pendlerstadt im Ballungsraum Rhein-Ruhr. Mit einer Fläche von rund 33 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 43.700 Einwohnern (Stand Ende 2024) weist Erkrath eine Bevölkerungsdichte von über 1.600 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Die Stadt ist in mehrere Ortsteile unterteilt, darunter Hochdahl, Sandbach und Büntebach, die jeweils unterschiedliche Charaktere bieten – von ländlich-grünen Randlagen bis hin zu urbanen Zentren mit guter Infrastruktur.

Wirtschaftlich ist Erkrath geprägt von einer Mischung aus Dienstleistungssektor, Kleinindustrie und Handel. Viele Einwohner arbeiten in benachbarten Metropolen wie Düsseldorf oder Wuppertal, was den Immobilienmarkt stark von der Attraktivität als Wohnstandort abhängig macht. Die gute Verkehrsanbindung über die A3, A52 und den Regionalverkehr (S-Bahn-Linien) unterstreicht Erkraths Rolle als attraktiver Vorort. In den letzten Jahren hat die Stadt durch Investitionen in Nachhaltigkeit und Infrastruktur – wie die Erweiterung von Radwegen und Grünflächen – an Lebensqualität gewonnen, was den Immobilienmarkt positiv beeinflusst. Der Bericht beleuchtet den Stand des Marktes im November 2025, basierend auf den jüngsten Entwicklungen.

2. Aktuelle Marktübersicht: Kauf- und Mietpreise

Der Immobilienmarkt in Erkrath zeigt im Herbst 2025 ein stabiles, leicht steigendes Bild, mit Preisen, die unter denen in Düsseldorf liegen, aber für den Kreis Mettmann überdurchschnittlich sind. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei etwa 3.013 €, wobei Wohnungen und Häuser unterschiedliche Segmente bedienen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt derzeit 3.013 €, mit einer Spanne von 2.426 € bis 6.880 €, abhängig von Lage, Ausstattung und Alter. In zentralen Lagen wie Hochdahl erreichen Preise bis zu 4.500 €/m², während Randbezirke günstiger sind (ab 2.500 €/m²). Für eine typische 80-m²-Wohnung ergibt sich ein Gesamtpreis von rund 240.000 bis 300.000 €. Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2024) ist eine Steigerung von 3,1 % zu verzeichnen, was auf anhaltende Nachfrage nach kompakten Wohnformen zurückzuführen ist.

Kaufpreise für Einfamilien- und Reihenhäuser: Häuser sind das bevorzugte Objekt für Familien und erzielen einen Durchschnitt von 3.997 €/m², mit einer Bandbreite von 3.262 € bis 6.720 €. Ein Standard-Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche kostet somit etwa 500.000 bis 650.000 €. In grünen Vierteln wie Sandbach oder Büntebach liegen die Preise höher aufgrund der Nähe zur Natur. Die Steigerung beträgt +1,1 % zum Vorjahr, was eine leichte Abkühlung im Vergleich zu früheren Boomjahren andeutet.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist eng, mit einem Durchschnitt von 10,42 €/m² für Wohnungen (Spanne: 9,37 € bis 17,29 €) und 15,01 €/m² für Häuser (Spanne: 13,97 € bis 24,03 €). Für eine 60-m²-Wohnung beläuft sich die Kaltmiete auf ca. 625 € monatlich, inklusive Nebenkosten bis zu 800 €. Häuser mit 120 m² erfordern rund 1.800 € Kaltmiete. Im dritten Quartal 2025 stieg der Mietpreis um 6,56 % zum Vorjahr, getrieben durch Zuzug und begrenztes Angebot. Bestandsimmobilien sind günstiger (ca. 6,65 €/m² für ältere Wohnungen), Neubauten teurer (bis 12 €/m²).

Insgesamt dominiert das Angebot an Bestandsimmobilien (über 80 % der Transaktionen), während Neubauten rar sind und Preise um 10–15 % über dem Durchschnitt liegen.

3. Historische Entwicklung (2020–2025)

Der Immobilienmarkt in Erkrath hat sich seit 2020 dynamisch entwickelt, beeinflusst durch die Pandemie, steigende Zinsen und regionale Wirtschaftsaufschwünge.

• 2020–2021: In der Corona-Krise stiegen die Preise für Häuser um 8–10 % jährlich, da Homeoffice-Arbeit den Bedarf an größeren Wohnflächen ankurbelte. Wohnungs-Quadratmeterpreise lagen bei 2.500–2.800 €, Mieten bei 8–9 €/m².
• 2022: Boomphase mit +12 % Steigerung durch Niedrigzinsen; Häuser erreichten 3.500 €/m².
• 2023: Leichte Abflachung aufgrund steigender Bauzinsen (+7 % für Wohnungen, +5 % für Häuser).
• 2024: Stabilisierung bei +4–6 %; Mieten kletterten auf 9,50 €/m² durch Inflation.
• 2025 (bis Q3): Moderate Zuwächse von 1–3 % für Käufe, 6 % für Mieten. Insgesamt hat sich der Gesamtmarkt seit 2020 verdoppelt, mit Häusern von 2.800 €/m² auf 4.000 €/m² und Wohnungen von 2.200 €/m² auf 3.000 €/m². Die Volumen der Transaktionen blieb hoch (ca. 150–200 Verkäufe pro Quartal), aber die Haltedauer von Objekten verlängerte sich auf 3–4 Monate.

4. Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren treiben den Erkrather Immobilienmarkt voran:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zu Düsseldorf (20 Minuten per Auto/S-Bahn) macht Erkrath zu einem „Schlafzimmer“ der Metropole. Projekte wie die Erweiterung der A52 und neue Buslinien verbessern die Erreichbarkeit, was Preise in Hochdahl um 15 % über dem Stadt-Durchschnitt hebt.
• Demografie und Nachfrage: Mit einer alternden Bevölkerung (Durchschnittsalter 45 Jahre) steigt der Bedarf an barrierefreien Wohnungen. Zuzug junger Familien aus teureren Städten treibt den Familienhausmarkt; die Geburtenrate liegt bei 1,4 Kindern pro Frau.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Als Teil des Rhein-Ruhr-Gebiets profitiert Erkrath von der starken Regionalwirtschaft (Logistik, IT, Chemie). Die Arbeitslosenquote beträgt unter 5 %, was die Kaufkraft stärkt. Allerdings dämpfen höhere Zinsen (aktuell 3–4 % für Hypotheken) die Nachfrage.
• Nachhaltigkeit und Regulierung: Die Stadtstrategie zur Nachhaltigkeit (bis 2030) fördert energieeffiziente Bauten, was Neubau-Preise um 20 % steigert. Mietpreisbremse wirkt sich nur mäßig aus, da das Angebot knapp ist (Vakanzrate <2 %).
• Externe Einflüsse: Inflation und Energiepreise belasten Käufer, während Förderprogramme wie die KfW-Programme den Sanierungsbedarf ankurbeln.

5. Segmentanalyse: Häuser, Wohnungen und Gewerbe

• Wohnungsmarkt: Beherrscht von 2- bis 3-Zimmer-Objekten (Durchschnittsgröße 70 m²). Nachfrage nach Neubau ist hoch, Angebot jedoch begrenzt (nur 10 % der Angebote). Rendite für Investoren: 3–4 % netto.
• Häusermarkt: Einfamilienhäuser (80 %) und Reihenhäuser (20 %) dominieren; Gärten und Garagen sind Standard. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 %, was zu Bieterkämpfen führt.
• Gewerbeimmobilien: Weniger dynamisch; Lager- und Büromieten liegen bei 8–12 €/m². Mit der Digitalisierung wächst der Bedarf an Home-Office-tauglichen Räumen, aber der Fokus bleibt residenziell.

6. Angebot und Nachfrage

Das Angebot umfasst ca. 200–250 aktive Objekte (Stand November 2025), mit einem Ungleichgewicht: Nur 15 % Neubau, 85 % Bestand. Die Nachfrage ist familien- und pendlergetrieben, mit 60 % Käufern aus dem Auslandskreis. Die Verkaufsdauer beträgt 90–120 Tage, Mietobjekte vermieten sich in unter 30 Tagen. Engpässe in günstigen Segmenten (unter 2.500 €/m²) führen zu Preisanstiegen.

7. Prognose für 2025 und die kommenden Jahre

Für das restliche Jahr 2025 wird eine moderate Steigerung der Kaufpreise um 2–4 % erwartet, bei Mieten +5–7 %, abhängig von Zinsentwicklung. Langfristig (bis 2030) prognostizieren Experten ein Wachstum von 15–20 %, getrieben durch Bevölkerungszuwachs (erwartet +5 % Einwohner) und Urbanisierungsdruck. Risiken umfassen steigende Zinsen und Baukosten, Chancen bieten Förderungen für grüne Immobilien. Erkrath bleibt ein solider Investitionsstandort mit stabiler Wertsteigerung.

8. Schlussfolgerung und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Erkrath ist 2025 geprägt von Stabilität und Potenzial, ideal für Langzeitinvestoren und Familien. Die Preise spiegeln die hohe Lebensqualität wider, ohne die Überhitzung größerer Städte. Käufern wird empfohlen, auf energieeffiziente Objekte zu setzen, Vermietern auf flexible Mietverträge. Insgesamt positioniert sich Erkrath als attraktiver Einstieg in den Ruhrgebiets-Markt – eine Stadt, die Wohnen und Pendeln harmonisch verbindet. Für individuelle Beratung sind lokale Makler empfehlenswert, um Lage-spezifische Nuancen zu berücksichtigen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Bemerkenswert ist die Auswahl an Immobilien in allen drei Stadtteilen.

Überall überwiegen die Wohnungen gegenüber Häusern. Auf dem Immobilienmarkt sind, sowohl bei der Eigentumsschaffung als auch beim Mieten, deutlich mehr Wohnungen als Häuser verfügbar. Erklärlich ist diese Situation durch die hohe Bevölkerungsdichte von mehr als tausendsechshundert Einwohnern je Quadratkilometer. Bei dieser Einwohnerzahl muss zwangsläufig in die Höhe gebaut werden, weil die vorhandenen Grundstücksflächen einfach nicht ausreichend sind. Diese Situation wird sich in absehbarer Zeit nicht wesentlich ändern. Die Stadt stößt da bei der Planung von Neubaugebieten an ihre Grenzen.

Die Verkehrsanbindung mit Bundesautobahn, Bundesstraße sowie öffentlichem Nahverkehr nach Düsseldorf

ist sehr gut. Berufspendler fahren auch gerne zehn oder zwanzig Kilometer weiter nach Leverkusen oder Köln. Sie nehmen tägliche Fahrten von bis zu zwei Stunden in Kauf, um andererseits außerhalb der Großstadt in einer ländlich ruhigen Umgebung zu wohnen. Der achtzig Hektar große Unterbacher See ist ein beliebtes Naherholungsgebiet. Er gehörte ursprünglich zur Stadt und wurde erst anlässlich der Neugliederung im Jahre 1975 der Landeshauptstadt zugeordnet. Am Ort sowie in den drei Stadtteilen sind Kitas, Kindergärten sowie ein durchgängiges Bildungssystem vorhanden. Der nächstgelegene Studienort ist Düsseldorf, gefolgt von Duisburg, Köln und Bonn. Diese Gesamtsituation macht den dauerhaften Aufenthalt hier am Rande der Landeshauptstadt buchstäblich lebenswert.

Wenn Grund und Boden knapp sind,

dann ist die Eigentumswohnung eine gute Alternative für die Wohnraumbeschaffung. Die Investition ist deutlich niedriger, weil so gut wie keine Grundstückskosten anfallen. Dabei muss es sich keineswegs immer um einen Neubau handeln. In vielen Fällen werden Alt- und Mittelbauten energetisch saniert, modernisiert und technisch auf den neuesten Stand gebracht. Wohnen in denkmalgeschützten Immobilien ist heutzutage so gefragt wie beliebt. Die Vergleichsrechnung zwischen einem Wohnung kaufen und mieten spricht in den meisten Fällen für den Wohnungskauf. Bei einem dementsprechend hohen Eigenkapital kann bereits die Finanzierungsphase günstiger sein als die Kaltmiete, die der Wohnungsnachbar in demselben Gebäude Monat für Monat bezahlt. Nach zwei Jahrzehnten zahlt er immer noch, während die Eigentumswohnung dann abbezahlt ist.

Die knapp dreißig Quadratkilometer große Stadt Erkrath im Kreis Mettmann

grenzt unmittelbar an die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf. Neben dem Hauptort selbst gehören seit Januar 1975 noch die beiden Ortsteile Hochdahl und Unterfeldhaus zum Stadtgebiet. Die Stadt ist weit über die Grenzen hinaus bekannt durch das Naturschutzgebiet Neandertal, in dem sich die Fundstelle des „Neandertalers“ befindet. Die besondere Lage, einerseits hin zu Düsseldorf und andererseits an der Grenze zum Rheinland sowie zum Bergischen Kreis, macht Erkrath insgesamt zu einem bevorzugten Wohn- sowie Lebensraum. Das hat auch Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Die Umgebung von Erkrath ist geprägt von den Gemeinden: Düsseldorf, Mettmann, Hilden und Haan.

Die Stadt Erkrath im Kreis Mettmann

hat sich in den vergangenen Jahren zu einem insgesamt attraktiven Lebensmittelpunkt entwickelt. Es ist erkennbar, dass sich die Entwicklung auch in den kommenden Jahren fortsetzt. Für den Immobilienmarkt bedeutet das einen kontinuierlichen Anstieg der Immobilienwerte, und damit verbunden auch der Mietpreise für Häuser und vor allem Wohnungen als Immobilien.

Nachbarorte im Kreis Mettmann sind u.a. Haan, Heiligenhaus, Hilden, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Velbert und Wülfrath.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Erkrath beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.