Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Velbert sowie in der Region Düsseldorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Velbert untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im rheinländischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Velbert. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Velbert eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für das Rheinland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt in Velbert
Einleitung
Velbert, eine dynamische Mittelstadt im Ennepe-Ruhr-Kreis in Nordrhein-Westfalen, zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten im Ruhrgebiet. Mit rund 80.000 Einwohnern verbindet die Stadt eine grüne, hügelige Landschaft mit guter Verkehrsanbindung an das nahegelegene Ruhrzentrum, darunter Essen und Düsseldorf. Der Immobilienmarkt in Velbert profitiert von der Nähe zu industriellen Zentren, einer stabilen Beschäftigungsstruktur in Branchen wie Maschinenbau und Handel sowie einer hohen Lebensqualität durch Parks, Wanderwege und kulturelle Angebote. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine anhaltend positive Dynamik, geprägt von steigenden Preisen und einer robusten Nachfrage, die durch Zuzug junger Familien und Pendler angetrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, Trends, Einflussfaktoren und Ausblick.
Aktuelle Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Velbert ist im November 2025 geprägt von einem breiten Spektrum an Angeboten, das von Ein- und Mehrfamilienhäusern über Eigentumswohnungen bis hin zu Mietobjekten reicht. Die Preise variieren je nach Lage, Ausstattung und Objekttyp erheblich, wobei zentrale Stadtteile wie Niederberg oder die Innenstadt tendenziell teurer sind als Randlagen in den Hügeln.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 2.400 bis 2.500 €, mit Spitzenwerten bis zu 3.900 € in Neubauten oder sanierten Altbauten. Insgesamt beträgt der Mittelwert rund 2.390 € pro Quadratmeter, was eine solide Basis für Investoren bietet. Kleinere Wohnungen (bis 70 m²) starten bei 150.000 €, während geräumige Objekte (über 100 m²) schnell 300.000 € überschreiten.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt der Quadratmeterpreis im Schnitt bei 2.900 bis 3.100 €, mit Höchstwerten von über 5.300 € in exklusiven Lagen. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche kostet derzeit zwischen 400.000 und 500.000 €. Bungalows und Doppelhaushälften sind besonders gefragt und erzielen Preise ab 350.000 €.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist stabil und kaufpreisorientiert, mit einem Durchschnitt von 9,00 bis 9,50 € pro Quadratmeter für Wohnungen. In Altbauten ohne Modernisierung liegen die Kaltmieten bei 7,00 bis 8,50 €/m², während Neubauten oder zentrale Lagen bis zu 10,50 €/m² erreichen. Für Häuser beträgt der Mietpreis etwa 11,00 €/m². Eine 80 m² Wohnung kostet monatlich 650 bis 800 € Kaltmiete, inklusive Nebenkosten (ca. 2,50 €/m²) ergibt sich ein Gesamtmietpreis von 750 bis 950 €. Der Mietspiegel 2025 erlaubt Mieterhöhungen um bis zu 15 %, was den Markt belebt.
Grundstückspreise, insbesondere in Wohngebieten, bewegen sich zwischen 150 und 300 € pro Quadratmeter, abhängig von der Bebaubarkeit und Infrastruktur.
Preisentwicklung und Trends
Seit dem Tiefpunkt der Pandemie-Zeit hat sich der Immobilienmarkt in Velbert kontinuierlich erholt und beschleunigt. Im Vergleich zum Vorjahr (2024) sind die Kaufpreise für Wohnungen um 4 bis 6 % gestiegen, für Häuser sogar um bis zu 10 %. Quartalsweise zeigt sich eine moderate Stabilisierung: Im dritten Quartal 2025 sanken die Preise leicht um 0,5 bis 1 %, was auf saisonale Effekte und eine leichte Abkühlung der Nachfrage zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Gesamttrend aufwärtsgerichtet, mit einer kumulierten Steigerung von über 20 % seit 2020.
Besonders dynamisch ist der Segment der Neubauten, wo Preise jährlich um 7 bis 9 % zunehmen. Der Altbaubestand, der in Velbert einen großen Anteil ausmacht, profitiert von Sanierungsförderungen und erzielt dadurch höhere Renditen. Im Mietsegment sind die Zuwächse moderater (ca. 3 bis 5 %), was auf die strenge Mietpreisbremse und eine wachsende Zahl von Eigentumswohnungen zurückzuführen ist. Regionale Unterschiede sind spürbar: In Velbert-Niederberg, mit guter Anbindung an die A45, liegen Preise 15 % über dem Stadt-Durchschnitt, während periphere Viertel wie Tüschen günstiger sind.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Immobilien in Velbert übersteigt derzeit das Angebot bei weitem, was zu einer Verknappung und Preisanstiegen führt. Junge Familien und Berufspendler aus dem Ruhrgebiet sind die Hauptzielgruppen, gefolgt von Investoren, die auf stabile Mietrenditen setzen (aktuell 3,5 bis 4,5 % brutto). Die Baugenehmigungen haben 2025 um 8 % zugenommen, doch der Baufortschritt hinkt hinterher, da Lieferkettenprobleme und steigende Baukosten (ca. +12 % im Vergleich zu 2024) die Projekte bremsen.
Das Angebot umfasst derzeit etwa 250 Objekte im Verkauf (davon 60 % Häuser) und rund 400 Mietangebote, was für eine Stadt dieser Größe knapp bemessen ist. Online-Portale melden eine Verweildauer von 3 bis 5 Monaten für Verkäufe, im Mietmarkt sogar nur 2 Wochen. Dies unterstreicht die Attraktivität Velberts als „Wohnen im Grünen“ mit urbaner Nähe.
Einflussfaktoren
Mehrere Faktoren treiben den Markt voran. Wirtschaftlich profitiert Velbert von der Nähe zu Industriezentren wie dem Essener Hafen und dem Flughafen Düsseldorf, was eine Arbeitslosenquote unter 5 % ermöglicht. Die Bevölkerungsentwicklung ist positiv: Ein Zuzug von 1.200 Personen pro Jahr, vor allem aus Ballungsräumen, erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Infrastrukturell sorgen Projekte wie die Erweiterung der S-Bahn-Linien und die Sanierung der B226 für bessere Erreichbarkeit, was Preise in Randlagen ankurbelt.
Herausforderungen bestehen in der Energiewende: Viele Altbauten erfüllen noch nicht die KfW-Standards, was Sanierungskosten in die Höhe treibt und Käufer abschreckt. Zudem wirken sich steigende Zinsen (aktuell 3,5 bis 4 % für Baukredite) dämpfend aus, wenngleich Förderprogramme wie die KfW-Programme dies abmildern. Demografisch altert die Bevölkerung leicht, was die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen steigert. Umweltfaktoren wie die Renaturierung des Deilbachtals machen Velbert zu einem grünen Hotspot, der langfristig Preise stützt.
Prognose für 2025 und 2026
Für das laufende Jahr 2025 wird ein moderater Preisanstieg von 4 bis 6 % erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Neubaunachschub. Im Mietsegment könnten Zuwächse auf 2 bis 4 % begrenzt bleiben, da die Mietpreisbremse bis 2026 wirkt. Für 2026 prognostizieren Experten eine Stabilisierung oder leichte Beschleunigung: Bei fallenden Zinsen könnte der Markt um 5 bis 7 % wachsen, insbesondere im Haussegment. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession im Ruhrgebiet oder höheren Energiepreisen, die den Altbaustock belasten. Insgesamt bleibt Velbert ein solider Markt mit Potenzial für Investoren, die auf langfristige Wertsteigerung setzen.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Velbert präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor, der von steigenden Preisen, starker Nachfrage und regionalen Stärken profitiert. Trotz temporärer Dämpfer durch Zinsen und Baukosten bietet die Stadt Chancen für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen. Wer nun einsteigt, profitiert von der aktuellen Dynamik, sollte jedoch Lagen und Sanierungsbedarf sorgfältig prüfen. Velbert bleibt ein attraktiver Mix aus Ruhr-Tradition und moderner Lebensqualität, der den Markt weiterhin beleben wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Im Gegensatz zu anderen Städten
im Kreisgebiet kann hier am Ort in absehbarer Zeit mit keiner deutlichen Steigerung der Immobilienwerte gerechnet werden; oder umgekehrt gesagt, braucht sie nicht befürchtet zu werden. Damit verbunden ist auch ein recht stabiles Niveau der Wohnungsmieten. Abgesehen vom privaten Hausbau in den wenigen ausgewiesenen Neubaugebieten wird so gut wie kein weiterer neuer Wohnraum geschaffen. Mieter haben auf dem Immobilienmarkt kaum die Chance auf eine neugebaute Wohnung zum Erstbezug. Die vorhandenen Angebote an Miet- sowie Eigentumswohnungen sind in vielen Fällen modernisierte sowie renovierte Alt- und Mittelbauten. Sie sind nach der energetischen Sanierung technisch auf dem neuesten Stand, bieten jedoch die Bausubstanz aus der zweiten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts. In denkmalgeschützten Immobilien zu wohnen ist zwar gefragt, aber keineswegs jedermanns Sache.
Das Berufspendeln in die Nachbarstädte
Essen und Wuppertal bei einem gleichzeitigen Wohnen im Grünen macht die Stadt dauerhaft interessant. Wer einen sicheren Arbeitsplatz hat und hier wohnt, der sollte sich durchaus um die Schaffung von Wohnungseigentum bemühen. Das Bildungssystem ist von der Kita bis hin zum Gymnasium durchgängig, und zum Studieren bieten sich die nahgelegenen Standorte Essen, Duisburg und Düsseldorf an. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist mit einer zwanzigminütigen Taktung für Schüler und Berufspendler nahezu perfekt; auch die alltäglichen Lebenshaltungskosten liegen deutlich unter denen der Großstädte.
Velbert ist mit reichlich achtzigtausend Einwohnern
und einer Fläche von fünfundsiebzig Quadratkilometern die größte Stadt im Kreis Mettmann. Die Entfernung zur nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt Düsseldorf beträgt vierzig Kilometer; bis zum Zentrum der angrenzenden Nachbarstadt Essen die Hälfte, und ebenso weit ist es bis nach Wuppertal. Zu jeder einzelnen dieser Städte bestehen direkte Verbindungen über Bundesautobahnen sowie Bundesstraßen. Im Kreis Mettmann selbst gehören Heiligenhaus und Wülfrath zu den unmittelbaren Nachbarstädten. Die drei Stadtbezirke Velbert-Mitte, Langenberg und Neviges sind in insgesamt etwa zwei Dutzend Stadtteile gegliedert, die als ehemals eigenständige Ortschaften sukzessive eingemeindet worden sind. Der katholische Wallfahrtsdom ist die Sehenswürdigkeit im Stadtbezirk Neviges. Durch seine etwas ländliche und zurückgezogene Lage im Niederbergischen Land, einer Region innerhalb des Bergischen Landes, ist Velbert eine bevorzugte Umgebung zum dauerhaften Leben und Wohnen. Das Umfeld von Velbert ist geprägt von den Gemeinden und Kreisen: Essen, Wuppertal, Hattingen, dem Ennepe-Ruhr-Kreis, Heiligenhaus, Wülfrath und dem Kreis Mettmann.
Unterm Strich
bleibt festzuhalten, dass Leben und Wohnen in Velbert im wahrsten Sinne des Wortes kostensparend sind. Positiv empfunden wird vielfach das kleinstädtische Gefüge innerhalb der meisten Stadtteile, wobei die Infrastruktur nirgends größere Versorgungslücken zeigt. Durch den Nahverkehr mit S-Bahn- und Ortsbuslinien ist sichergestellt, dass von überall her das Stadtzentrum sehr gut erreichbar ist.
Nachbarn im Kreis sind: Erkrath, Haan, Heiligenhaus, Langenfeld, Mettmann, Monheim am Rhein, Ratingen, Hilden und Wülfrath.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Velbert beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
