Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Mönchengladbach sowie in der Region Düsseldorf und am Niederrhein durch.
Die Immobiliensachverständigen in Mönchengladbach untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes am Niederrhein und im Westen NRWs. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Mönchengladbach. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Mönchengladbach eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region Niederrhein und des westlichen NRW und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Der Immobilienmarkt in Mönchengladbach
Einleitung
Mönchengladbach, die drittgrößte Stadt in Nordrhein-Westfalen, ist ein dynamisches urbanes Zentrum mit einer reichen industriellen Geschichte und einer zunehmend vielfältigen Wirtschaftsstruktur. Die Stadt, die sich über eine Fläche von rund 17.000 Hektar erstreckt, profitiert von ihrer Lage im Rheinland, nahe der Grenze zu den Niederlanden und Belgien. Der Immobilienmarkt in Mönchengladbach hat in den letzten Jahren eine stabile Entwicklung durchlaufen, geprägt von moderaten Preissteigerungen und einer anhaltenden Nachfrage. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes im November 2025, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien, Einflussfaktoren, regionale Besonderheiten sowie eine Prognose für die kommenden Jahre. Der Fokus liegt auf einer umfassenden Analyse, die demografische, wirtschaftliche und marktspezifische Aspekte berücksichtigt.
Demografische und wirtschaftliche Grundlagen
Die Bevölkerung Mönchengladbachs hat sich in den vergangenen Jahren positiv entwickelt. Mit rund 276.340 Einwohnern zum Jahresende 2024 verzeichnet die Stadt eine Zunahme von 4,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, was sie zu einer der am schnellsten wachsenden Städte in Nordrhein-Westfalen macht. Diese Entwicklung wird durch Zuzug aus umliegenden Regionen und eine positive Geburtenbilanz angetrieben, wobei die Prognosen bis 2050 ein weiteres moderates Wachstum erwarten. Die Altersstruktur zeigt eine ausgewogene Verteilung, mit einem leichten Übergewicht jüngerer Familien und Berufstätiger, was die Nachfrage nach familientauglichen Wohnimmobilien steigert. Die Geschlechterverteilung ist nahezu paritätisch, mit einer leichten Mehrheit weiblicher Einwohner.
Wirtschaftlich positioniert sich Mönchengladbach als attraktiver Standort mit Fokus auf Logistik, Handel, Gesundheitswesen und Kreativwirtschaft. Die Stadt rangiert im Glücksranking 2025 auf Platz 8 unter den deutschen Großstädten, was auf eine hohe Lebensqualität hinweist. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Bundesdurchschnitt, und Investitionen in Infrastrukturprojekte wie den Ausbau des Nahverkehrs und die Revitalisierung des Rheinuferbereichs fördern die Attraktivität. Diese Faktoren wirken sich positiv auf den Immobilienmarkt aus, da sie Zuzug und Investitionen begünstigen. Dennoch belasten Strukturschwächen in einigen traditionellen Branchen wie der Textilindustrie den Markt teilweise, indem sie zu einer Polarisierung zwischen boomenden und stagnierenden Stadtteilen führen.
Der Wohnimmobilienmarkt
Preisentwicklung und Trends
Der Wohnimmobilienmarkt in Mönchengladbach zeigt im Jahr 2025 eine moderate Aufwärtstendenz, die sich von den starken Zuwächsen der Pandemiejahre abhebt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Häuser liegen derzeit bei etwa 2.889 bis 3.208 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 3 bis 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Eigentumswohnungen beträgt der Quadratmeterpreis rund 2.222 bis 2.402 Euro, mit Zuwächsen von 1,5 bis 6,7 Prozent. Diese Preise spiegeln ein ausgewogenes Angebot-Nachfrage-Verhältnis wider, das durch sinkende Baukosten und eine leichte Zunahme an Bauprojekten stabilisiert wird.
Historisch betrachtet haben sich die Preise seit 2020 verdoppelt: Häuser stiegen von etwa 2.620 Euro pro Quadratmeter auf den aktuellen Stand, während Wohnungen um rund 28 Prozent zunahmen. Der Höhepunkt lag 2022 bei 3.451 Euro für Häuser und 2.540 Euro für Wohnungen, gefolgt von einer Konsolidierungsphase in 2023 und 2024. Der Mietmarkt ist robuster: Die Kaltmieten für Wohnungen liegen bei 8,64 bis 8,91 Euro pro Quadratmeter, mit Steigerungen von 5 bis 12 Prozent zum Vorjahr. Für Häuser sind es 11,37 Euro pro Quadratmeter. Der Kaufpreisfaktor – das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete – hat sich von über 26 auf etwa 23,5 für Häuser und 22,6 für Wohnungen gesenkt, was auf eine verbesserte Rentabilität für Investoren hinweist.
Nachfrage und Angebot
Die Nachfrage nach Wohnraum wird primär von jungen Familien, Zugezogenen und Investoren getrieben. Beliebte Objekte sind Neubauwohnungen in grüner Umgebung sowie sanierte Altbauten in zentralen Lagen. Das Angebot ist knapp, insbesondere in gefragten Vierteln, was zu einer Verlängerung der Verkaufszeiten führt – im Schnitt 3 bis 6 Monate. Die Bautätigkeit hat zugenommen, mit Fokus auf energieeffiziente Projekte, die den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Dennoch bleibt ein Defizit an bezahlbarem Wohnraum für einkommensschwache Haushalte bestehen, was zu einer Spaltung des Marktes beiträgt.
Der Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Mönchengladbach ist geprägt von Stabilität und Wachstumspotenzial, insbesondere in Logistik und Einzelhandel. Die Preise für Gewerbeflächen variieren stark je nach Lage und Nutzung: In zentralen Lagen erreichen Kaufpreise 2.500 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter, während Mietpreise für Büros bei 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter und für Lagerhallen bei 5 bis 8 Euro liegen. Für den Einzelhandel gelten in 1a-Lagen Mietpreise von 18 bis 40 Euro pro Quadratmeter, mit einer leichten Dämpfung durch den Online-Handel.
Trends zeigen eine positive Entwicklung: Investitionen in Infrastruktur, wie den Ausbau des Güterverkehrszentrums, ziehen Logistikunternehmen an und treiben die Nachfrage. Die Leerstandsquote liegt bei unter 5 Prozent, was auf ein enges Angebot hinweist. Im Vergleich zu Wohnimmobilien ist der Markt weniger volatil, mit prognostizierten Steigerungen von 2 bis 4 Prozent für 2025. ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales, Governance) gewinnen an Bedeutung, was zu einer Präferenz für nachhaltige Objekte führt. Herausforderungen bestehen in der Anpassung an Digitalisierung und Home-Office-Trends, die Büronachfrage dämpfen.
Regionale Besonderheiten
Mönchengladbachs Immobilienmarkt ist heterogen, mit markanten Unterschieden zwischen Stadtteilen. Zentrale und nördliche Bezirke wie Eicken, Rheydt oder die Innenstadt weisen höhere Preise auf, mit bis zu 3.238 Euro pro Quadratmeter für Häuser in Vierteln wie Bau oder Broich. Hier profitieren Objekte von guter Anbindung an den Hauptbahnhof und Einkaufszentren. Im Kontrast dazu liegen Randbezirke wie Dohr oder Giesenkirchen bei 2.426 Euro pro Quadratmeter, wo günstigere Preise durch weniger Infrastruktur ausgeglichen werden.
Südliche Stadtteile wie Bettrath oder Dahl zeigen Rückgänge von bis zu 5 Prozent, bedingt durch Abwanderung, während Bonnenbroich oder Geneicken Zuwächse von über 10 Prozent verzeichnen, getrieben von Neubaugebieten. Gewerblich dominieren Logistikflächen im Osten (z. B. Gatzweiler), während Büros und Handel in der Innenstadt konzentriert sind. Diese Polarisierung unterstreicht die Notwendigkeit gezielter Stadtentwicklungsmaßnahmen, um Ungleichgewichte auszugleichen.
Einflussfaktoren
Mehrere makroökonomische und lokale Faktoren prägen den Markt. Sinkende Bauzinsen – derzeit bei 3,5 bis 4 Prozent – erleichtern Finanzierungen und stützen die Nachfrage. Die Inflation, die 2025 bei rund 2 Prozent stabilisiert, wirkt preistreibend, ohne übermäßige Belastung. Hohe Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und Zuzug aus Metropolen wie Düsseldorf kollidiert mit begrenztem Bauland, was Preise antreibt. Lokale Initiativen wie der Ausbau des Radnetzes und Grünflächen fördern die Attraktivität, während Energiepreise und Sanierungsverpflichtungen Investoren herausfordern.
Negative Einflüsse umfassen geopolitische Unsicherheiten und eine mögliche Rezession, die die Kaufkraft dämpfen könnten. Dennoch überwiegen positive Treiber, insbesondere die Nähe zu internationalen Märkten.
Ausblick und Prognose
Für 2025 und 2026 wird ein moderates Wachstum erwartet: Kaufpreise für Wohnimmobilien könnten um 2 bis 4 Prozent steigen, Mieten um 3 bis 5 Prozent. Gewerbeobjekte profitieren von Logistikbooms, mit Zuwächsen von 2 bis 3 Prozent. Risiken bestehen in steigenden Zinsen oder einer Abkühlung der Wirtschaft, Chancen in Förderprogrammen für nachhaltigen Bau. Langfristig bleibt Mönchengladbach attraktiv, solange Demografie und Infrastruktur positiv wirken.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt in Mönchengladbach präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, mit Potenzial für Investoren und Käufer. Die Balance aus steigenden Preisen und guter Rentabilität macht die Stadt zu einem soliden Standort im Rheinland. Eine fokussierte Stadtplanung kann die Vorteile weiter ausbauen und Barrieren abbauen, um langfristiges Wachstum zu sichern. Interessenten sollten aktuelle Entwicklungen im Blick behalten, um von der dynamischen Marktlage zu profitieren.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Mönchengladbach, damals noch bekannt als „München-Gladbach“,
wurde in ihrer jetzigen Größe im Jahr 1975 gegründet. In der kreisfreien Stadt leben heute etwa eine Viertelmillion Einwohner. Sie befindet sich im westlichen Nordrhein-Westfalen. Damals bestand diese Großstadt noch aus zehn Stadtbezirken, welche im Jahr 2009 auf vier Stadtbezirke reduziert wurden. Die einzelnen Bezirke, namens Nord, Ost, Süd und West, untergliedern sich nochmals in 44 Stadtteile. Das Umland von Mönchengladbach ist geprägt von Schwalmtal, Viersen, Willich dem Kreis Viersen, Korschenbroich, Jüchen, dem Rhein-Kreis Neuss, Erkelenz und Wegberg sowie dem Kreis Heinsberg.
Ihre industrielle Hochkonjunktur
konnte die Stadt mit der Entwicklung der Textilindustrie erleben. Diese war von der Mitte des 19. Jahrhunderts bis zur Mitte des 20. Jahrhunderts dominierend. Allerdings erlebte die Textilindustrie nach dem 2. Weltkrieg ein Tief und konnte bis heute nicht mehr den damaligen hohen Stand erreichen. Dafür rückten andere Wirtschaftszweige, wie die Logistik, die Elektrotechnik, der Maschinenbau und das Gesundheitswesen, immer mehr in den Mittelpunkt. Darüber hinaus existieren in der westdeutschen Stadt eine Reihe von Bierbrauereien, die hauptsächlich Altbier produzieren. Allerdings konnte diese Tatsache die wirtschaftlichen Langzeitfolgen des Rückgangs der Textilindustrie nicht wieder relativieren.
Die Niederrhein-Metropole lockt
mit ihren vielen Sehenswürdigkeiten und attraktiven Landschaften viele Touristen an. Oper-, Musical- und Theater-Liebhaber kommen in den Vereinigten Städtischen Bühnen Krefeld und Mönchengladbach auf ihre Kosten. Viele Kulturrichtungen, wie etwa Jazz, Malerei und moderne Musik verbindet das BIS, welches sich in einem ehemaligen Museum befindet. Das Städtische Museum Abteiberg zeigt eine Sammlung zeitgenössischer Kunst. Des Weiteren können Touristen die zwei Schlösser Rheydt und Wickrath besuchen. Auch unter Sportfreunden ist die Stadt bekannt, was nicht zuletzt an den populären Fußballverein Borussia liegt. Ebenso sind andere Sportarten, wie der Feldhockey-Sport und der Trabrennsport, hier zu Hause. Der Wasserturm an der Viersener Straße und die älteste Trabrennbahn Deutschlands locken ebenfalls viele Besucher an. Das Stadtbild wird von vielen Parkanlagen, Burgen und Seen geprägt. Alljährlich finden im Ort viele Open-Air-Events, wie das Turmfest, das Ritterfest oder das NATO-Musikfest, statt.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Mönchengladbach beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
