Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Rhein-Kreis Neuss

Die Immobiliensachverständigen Kirchner und Neugebauer bewerten Immobilien im Rhein-Kreis Neuss sowie in der Region Düsseldorf.

Immobilienmarkt Rhein-Kreis Neuss

Seit dem 1. Juli 2003 existiert der knapp sechshundert Quadratkilometer große Rhein-Kreis Neuss in der heutigen Form. Das östliche Kreisgebiet grenzt weitgehend an die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf. Dem Rhein-Kreis gehören neben der sogenannten Kreishauptstadt Neuss die Städte und Gemeinden Dormagen, Grevenbroich, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich, Meerbusch und Rommerskirchen an. Im Kreisgebiet leben rund sechshunderttausend Einwohner.

Der Immobilienmarkt mit privaten sowie gewerblichen Immobilien

ist im Kreisgebiet recht groß und vielseitig. Im gesamten Rhein-Kreis Neuss werden jeweils deutlich mehr als tausend Mietobjekte sowie Immobilien zur Eigentumsschaffung angeboten. Darunter sind auch unbebaute Grundstücke erfasst, die von den Städten oder Gemeinden erschlossen und anschließend als Bauland angeboten werden. Es sind also einerseits die unbebauten Grundstücke als Liegenschaften, und andererseits der Grund und Boden mit darauf stehendem Wohngebäude erfasst. Die Immobilienwerte sind im Kreisgebiet durchaus unterschiedlich, wobei eine Obergrenze von zweitausend Euro je Quadratmeter umbauter Raum so gut wie nicht überschritten wird. Unterhalb dieses Limits schwanken die Werte jedoch recht deutlich. Sie können sich, abhängig von der örtlichen Lage, durchaus um bis zu fünfzig Prozent reduzieren.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Der Rhein-Kreis ist eine Mischung aus industrieller und ländlicher Region.

Die Grundstückswerte, so wie beispielsweise in Rommerskirchen, werden auch durch die Lage im Grünen mitbestimmt. Das Ein- und Auspendeln innerhalb des Kreisgebietes ist beruflicher Alltag für die meisten Bewohner. Viele von ihnen haben ihren Arbeitsplatz in Düsseldorf oder in Köln. Sie bevorzugen das Wohnen in den äußeren Gebieten des Landkreises, und natürlich entlang des Rheins. Für diese Wohnlage nehmen sie auch täglich längere Fahrten zum Arbeitsplatz hin in Kauf. Aufgrund der sehr guten Infrastruktur sind die Familien im gesamten Kreisgebiet mit Einzelhandel, Ärzten, mit Apotheken sowie mit Bildungseinrichtungen bestens versorgt. Der Markt an Häusern und Grundstücken ist, wie es gerne formuliert wird, im gesamten Kreisgebiet in stetiger Bewegung.

Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss

Einleitung

Der Rhein-Kreis Neuss, gelegen im Regierungsbezirk Düsseldorf in Nordrhein-Westfalen, umfasst eine Fläche von etwa 1.200 Quadratkilometern und zählt rund 458.000 Einwohner. Als Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr profitiert der Kreis von seiner strategischen Lage zwischen Düsseldorf, Köln und Mönchengladbach. Die größte Stadt im Kreis, Neuss mit über 150.000 Bewohnern, fungiert als wirtschaftliches Zentrum, während umliegende Kommunen wie Meerbusch, Kaarst, Korschenbroich, Dormagen, Grevenbroich, Jüchen und Rommerskirchen eine Mischung aus urbanen Zentren und ländlichen Idyllen bieten. Der Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss ist geprägt von hoher Nachfrage aufgrund der Nähe zu wirtschaftlichen Hotspots, guter Infrastruktur und einer hohen Lebensqualität. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Erholung nach den Stagnationsphasen der Vorjahre, beeinflusst durch anhaltende Inflation, steigende Baukosten und ein langsam abklingendes Zinsplateau. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Segmente und zukünftige Trends basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand November 2025.

Wirtschaftliche und demografische Rahmenbedingungen

Der Rhein-Kreis Neuss ist ein dynamischer Wirtschaftsraum mit einer starken Orientierung an Logistik, Handel und Dienstleistungen. Die Nähe zum Rhein-Hafen Neuss und zum Flughafen Düsseldorf fördert den Gewerbesektor, insbesondere in Bereichen wie Transport und Produktion. Die Arbeitslosenquote liegt bei etwa 5,5 Prozent, unter dem NRW-Durchschnitt, was auf eine robuste Beschäftigungssituation hinweist. Die Kaufkraftindex liegt bei rund 110 (Bundesdurchschnitt: 100), getrieben durch Pendlerverkehr nach Düsseldorf und Köln. Demografisch wächst der Kreis moderat: Die Bevölkerungszahl stieg in den letzten fünf Jahren um etwa 2,5 Prozent, vor allem durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger. Dies treibt die Nachfrage nach Wohnraum an, während der Fachkräftemangel und steigende Energiepreise die Baubranche bremsen.

Wirtschaftliche Herausforderungen umfassen die anhaltende Inflation (aktuell bei 2,8 Prozent) und hohe Kapitalmarktzinsen (rund 3,5 Prozent für Baukredite), die Investitionen dämpfen. Positiv wirken sich die gute Verkehrsanbindung (A57, A46, ICE-Bahnhof) und die hohe Lebensqualität aus – mit umfangreichen Grünflächen, kulturellen Angeboten und einer Mischung aus Stadt- und Naturnähe. Diese Faktoren machen den Kreis zu einem attraktiven Standort für Investoren, die langfristig auf Wertsteigerung setzen. Die Energieeffizienzgesetze (z. B. GEG) belasten jedoch den Bestandmarkt, da Sanierungen teurer werden und Käufer Unsicherheiten bei zukünftigen Kosten einkalkulieren.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnmarkt im Rhein-Kreis Neuss ist durch eine hohe Nachfrage und begrenztes Angebot gekennzeichnet, was zu einer leichten Preiserholung im Jahr 2025 führt. Im Vergleich zu 2024 stieg die Anzahl der Transaktionen um etwa 9 Prozent, während der Gesamtumsatz stagnierte. Der Gutachterausschuss berichtet von einer verhaltenen Stimmung, die sich jedoch langsam normalisiert, da Marktteilnehmer sich an höhere Zinsen gewöhnen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Häuser

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt im Kreis bei etwa 3.025 bis 3.300 Euro, mit einem Anstieg von 1,6 bis 3,3 Prozent gegenüber 2024. In Neuss selbst sind die Preise höher und erreichen 3.254 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauten bis zu 7.615 Euro kosten können. Günstigere Segmente starten bei 1.652 Euro. Für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser beträgt der Durchschnitt 3.848 Euro pro Quadratmeter, mit Prognosen für Q4 2025 auf +1,8 Prozent Steigerung. In Neuss liegt der Wert bei 4.049 Euro, in Meerbusch als Premiumlage bei bis zu 5.762 Euro, während Rommerskirchen günstiger bei 3.083 Euro startet.

Regionale Unterschiede sind markant: Meerbusch und Kaarst gelten als teuerste Kommunen (über 5.000 Euro für Häuser), dank exklusiver Lagen und Nähe zu Düsseldorf. Korschenbroich und Grevenbroich bieten Einstiegspreise ab 3.819 Euro. Die Preisentwicklung seit 2021 zeigt eine moderate Erholung: Häuser stiegen um 9,1 Prozent, Wohnungen um 16 Prozent über fünf Jahre. Der Markt für Bestandsimmobilien dominiert, da Neubauzahlen durch Baukosten (gestiegen um 15 Prozent) rückläufig sind.

Mietmarkt

Der Mietmarkt ist angespannt, mit einer Steigerung der Kaltmieten um 5,9 bis 6,75 Prozent im Vergleich zu 2024. Der Kreis-Durchschnitt liegt bei 10,22 Euro pro Quadratmeter, in Neuss bei 10,59 Euro. Höchste Preise finden sich in Meerbusch (11,67 Euro) und Kaarst (10,68 Euro), günstigste in Jüchen (8,54 Euro) und Rommerskirchen (9,50 Euro). Die Mietpreisbremse gilt bis Juni 2025 und dämpft Überhöhungen in angespannten Lagen wie Neuss. Über drei Jahre stiegen Mieten um über 20 Prozent, getrieben durch Nachfrage von Pendlerhaushalten.

Neubauwohnungen kosten bis zu 18,93 Euro pro Quadratmeter, Bestand ab 7,72 Euro. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 Prozent), was zu Wettbewerb um Objekte führt. Für Häuser liegen Mieten bei 13,65 Euro pro Quadratmeter, mit steigender Nachfrage nach familientauglichen Einheiten.

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbemarkt im Rhein-Kreis Neuss ist stabil und wächst moderat, gestützt durch die Logistikbranche und den Hafen. Im Jahr 2025 dominiert die Nachfrage nach Lager- und Produktionshallen, mit einem Umsatzanstieg von 5 Prozent. Büroflächen in Neuss und Meerbusch erzielen Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter, während Logistikimmobilien (z. B. in Dormagen) bei 6 bis 8 Euro liegen. Verkaufspreise für Gewerbehallen starten bei 2.500 Euro pro Quadratmeter, mit Renditen von 4 bis 6 Prozent.

Das Gewerbeflächengutachten für das „Räumliche Strukturkonzept Neuss 2025+“ betont die Notwendigkeit neuer Flächen für Logistikparks. Der Markt profitiert von der Nähe zu Düsseldorf, doch steigende Baukosten bremsen Neubauten. Aktuell stehen rund 50 Objekte zum Verkauf, darunter Hallen in Taubental (Neuss) und Büros in der Innenstadt. Der Sektor ist weniger zinsempfindlich als der Wohnmarkt, mit Fokus auf langfristige Verträge.

Aktuelle Trends und Herausforderungen

Im Jahr 2025 zeichnet sich eine Seitwärtsbewegung ab: Transaktionen steigen leicht, Preise stagnieren oder klettern minimal. Trends umfassen:

• Nachhaltigkeit: Energieeffizienz wird entscheidend; unsanierte Bestandsobjekte verlieren Wert.
• Digitalisierung: Homeoffice treibt Nachfrage nach größeren Wohnflächen und hybriden Gewerberäumen.
• Umlandboom: Pendler aus Düsseldorf suchen günstigere Alternativen in Kaarst oder Grevenbroich. Herausforderungen: Hohe Baukosten (plus 10 Prozent), Fachkräftemangel im Baugewerbe und unsichere Energiepreise führen zu Käuferzurückhaltung. Der Markt ist nicht homogen: Premiumlagen wie Meerbusch boomen, ländliche Gebiete stagnieren.

Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Steigerung der Preise um 2 bis 4 Prozent erwartet, solange Zinsen sinken und die Wirtschaft stabilisiert. Der Wohnmarkt bleibt nachfragegetrieben, mit Fokus auf energieeffiziente Neubauten. Im Gewerbebereich könnte der Logistikboom (durch E-Commerce) zu höheren Mieten führen. Investoren sollten auf Lagen mit guter Anbindung setzen, während Käufer Sanierungspotenziale nutzen. Insgesamt bleibt der Rhein-Kreis Neuss ein solider Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung, trotz kurzfristiger Unsicherheiten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Die räumliche Nähe mit ihren direkten Verkehrsanbindungen zu den beiden Großstädten Düsseldorf

und Köln macht den Rhein-Kreis zu einem besonders bevorzugten Lebensraum. Am jeweiligen Ort selbst gibt es alle Notwendigkeiten für den privaten Alltag. Kulturelle und sportliche Highlights sowie hochkarätige Veranstaltungen werden quasi im Wochentakt in der Domstadt sowie in der Landeshauptstadt geboten. Die Fahrt dorthin ist über eine der Bundesautobahnen oder mit dem öffentlichen Nahverkehr problemlos möglich. Im Vergleich zu den Immobilienpreisen in den beiden Großstädten können die Immobilienwerte sowie die Mietpreise im Kreisgebiet als durchaus moderat bezeichnet werden. Wie woanders auch, steigen die Kosten der Unterkunft deutlich durch die Energien Strom und Heizung sowie durch den Wasserverbrauch.

Bei den gewerblichen Immobilien

zeigt sich die Situation insgesamt etwas ausgeglichener. Hier ist die Fluktuation, vor allem in den Vororten der größeren Städte wie Neuss, Dormagen und Meerbusch, recht groß. Wenn langfristige Mietverträge für Gewerberaum auslaufen, dann findet vielfach ein Mieter- und damit verbunden auch ein Gewerbewechsel statt. Die zukünftigen Mietzeiten werden deutlich kürzer, dafür wird oftmals auch weniger investiert. Der Weg hin zum früheren Tante-Emma-Laden ist auch im Kreisgebiet erkennbar. Die Kunden möchten bei ihren Alltagskäufen im Lebensmittelhandel wieder fachlich beraten werden.

Als Fazit bleibt für den Immobilienmarkt im Rhein-Kreis Neuss

festzuhalten, dass mit einigem Suchen und der Bereitschaft zum beruflichen Pendeln durchaus eine auch finanzierbare Immobilie zu finden ist, die dauerhaft eine gute bis hohe Lebensqualität sichert.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.