Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Rommerskirchen sowie in der Region Düsseldorf und am Niederrhein durch.
Die Immobiliensachverständigen in Rommerskirchen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im rheinländischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Rommerskirchen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Rommerskirchen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für das Rheinland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt von Rommerskirchen
Einleitung
Rommerskirchen, eine ländliche Gemeinde im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen, zählt zu den attraktivsten Wohnstandorten in der Metropolregion Rheinland. Mit etwa 12.500 Einwohnern erstreckt sie sich über 17 Ortsteile, darunter Rommerskirchen selbst, Eckum, Pesch und Hoisten, und liegt strategisch günstig zwischen den Großstädten Köln, Düsseldorf, Mönchengladbach und Aachen. Die Gemeinde zeichnet sich durch eine idyllische Felderlandschaft, eine starke landwirtschaftliche Prägung und eine hohe Lebensqualität aus, was sie besonders für Familien und Pendler interessant macht. Der Immobilienmarkt in Rommerskirchen ist stabil und familienorientiert, mit moderaten Preisen im Vergleich zu urbanen Zentren. Trotz einer angespannten Wohnraumsituation – bedingt durch Zuzug aus benachbarten Metropolen – bleibt der Markt dynamisch, getrieben von einer positiven Preisentwicklung und begrenzten Neubauflächen. Dieser Bericht beleuchtet die demografischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, den Kauf- und Mietmarkt, Trends sowie Ausblick und Herausforderungen.
Demografische Struktur und Bevölkerungsentwicklung
Rommerskirchen weist eine klassische ländliche Demografie auf, mit einer Bevölkerung, die zu etwa 20 Prozent älter als 65 Jahre ist. Diese ältere Altersstruktur resultiert aus der Attraktivität der Region für Ruheständler, die die ruhige, naturnahe Lage schätzen. Gleichzeitig gibt es einen spürbaren Zuzug junger Familien: Viele Pendler aus Köln und Aachen ziehen hierher, um den Alltagsstress der Städte zu entkommen, ohne auf gute Infrastruktur zu verzichten. Die Einwohnerzahl ist in den letzten Jahren leicht gestiegen, von rund 12.000 im Jahr 2020 auf etwa 12.500 im Jahr 2025, was einer Wachstumsrate von unter 1 Prozent pro Jahr entspricht. Dieser Trend wird durch die Nähe zu wirtschaftlichen Zentren und die familienfreundliche Atmosphäre angetrieben.
Die Haushaltsstruktur ist geprägt von Mehrpersonenhaushalten: Etwa 60 Prozent der Bewohner leben in Familien mit Kindern, was den Bedarf an größeren Einfamilienhäusern steigert. Die Arbeitslosenquote liegt niedrig bei unter 4 Prozent, was auf eine stabile soziale Basis hinweist. Insgesamt fördert die demografische Mischung aus Älteren und Familien eine hohe Nachfrage nach barrierefreien und geräumigen Immobilien, während der begrenzte Zuzug aus dem Ausland den Markt vor übermäßiger Spekulation schützt.
Wirtschaftliche Lage und Infrastruktur
Die Wirtschaft in Rommerskirchen ist vielfältig, aber landwirtschaftlich geprägt: Über 40 Prozent der Fläche werden agrarisch genutzt, was lokale Betriebe und Verarbeitungsbetriebe wie Molkereien oder Gemüseverarbeitung antreibt. Daneben gibt es mittelständische Unternehmen in den Bereichen Logistik, Handwerk und Dienstleistungen, die von der Nähe zur A61 und A1 profitieren. Die Gemeinde ist ein wichtiger Pendlerort: Etwa 70 Prozent der Erwerbstätigen arbeiten außerhalb, vor allem in Köln (ca. 20 Minuten entfernt) oder Düsseldorf (ca. 30 Minuten). Dies unterstreicht die Rolle Rommerskirchens als „Schlaf suburb“ für die Metropolregion.
Die Infrastruktur ist solide: Die Bundesstraße B59 durchquert die Gemeinde und verbindet sie effizient mit dem Autobahnnetz; Ortsumgehungen sind in Planung, um den Verkehr zu entlasten. Der Bahnhof Rommerskirchen liegt an der Strecke Köln-Grevenbroich-Mönchengladbach, mit stündlichen Verbindungen. Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind in den Ortsteilen gut verteilt, und die Erweiterung des öffentlichen Nahverkehrs bis 2026 wird die Attraktivität weiter steigern. Diese Faktoren machen Rommerskirchen wirtschaftlich resilient und treiben den Immobilienmarkt durch eine hohe Kaufkraft der Bewohner an. Die Gemeinde profitiert auch von Förderprogrammen für nachhaltigen Landbau und Erneuerbare Energien, die Investitionen in ländliche Immobilien begünstigen.
Der Kaufmarkt für Immobilien
Der Kaufmarkt in Rommerskirchen ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, während Eigentumswohnungen seltener angeboten werden. Aktuell liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 3.100 bis 3.170 Euro, mit einer Spanne von 2.580 bis 3.630 Euro je nach Lage und Ausstattung. Für eine typische 150 Quadratmeter große Familie-Einfamilienhaus ergibt das einen Gesamtpreis von rund 465.000 bis 475.000 Euro. Eigentumswohnungen sind günstiger, mit Preisen zwischen 2.500 und 3.130 Euro pro Quadratmeter; ein 80 Quadratmeter großes Objekt kostet hier etwa 200.000 bis 250.000 Euro.
Die Preisentwicklung zeigt eine moderate Steigerung: Seit 2021 sind Hauspreise um rund 10 Prozent gestiegen, von 2.880 auf 3.170 Euro pro Quadratmeter, während Wohnungs preise von 3.010 auf 3.130 Euro anstiegen – ein Plus von etwa 4 Prozent im Jahr 2025. Im Vergleich zum Vorquartal notiert eine leichte Korrektur von minus 1 Prozent bei Häusern, was auf saisonale Effekte hinweist. Regionale Unterschiede sind spürbar: In zentralen Ortsteilen wie Eckum oder Rommerskirchen selbst sind Preise 10-15 Prozent höher als in peripheren Lagen wie Butzheim. Begrenzte Neubauflächen – nur 5-7 Prozent der Angebote sind Neubauten – treiben die Preise für Bestandsimmobilien an. Der Markt ist familienorientiert: Über 70 Prozent der Transaktionen betreffen Häuser mit Garten, oft mit Garagen und barrierefreien Elementen.
Aktuelle Angebote umfassen beispielsweise ein 141 Quadratmeter großes Einfamilienhaus in Hoeningen für 449.000 Euro oder ein 162 Quadratmeter Objekt in Butzheim für 819.000 Euro. Die Vermarktungsdauer beträgt durchschnittlich 40 Tage, kürzer als im Bundesdurchschnitt, was auf hohe Nachfrage hinweist.
Der Mietmarkt
Der Mietmarkt in Rommerskirchen ist angespannt, mit einer hohen Nachfrage nach familientauglichen Wohnungen, die das Angebot übersteigt. Der durchschnittliche Kaltmietpreis liegt bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, eine Steigerung von 5,9 Prozent gegenüber 2024 (8,97 Euro). Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung bedeutet das monatlich 760 Euro Kaltmiete, plus Nebenkosten von etwa 2-3 Euro pro Quadratmeter. Die Spanne reicht von 8,70 bis 13,80 Euro, abhängig von Ausstattung und Lage; Neubauten fordern bis zu 11,90 Euro, Bestandswohnungen ab 9,00 Euro.
Der Markt ist durch Zuzug aus Köln und Aachen belastet, was zu Wartezeiten von 2-3 Monaten für Mietwohnungen führt. Etwa 60 Prozent der Angebote sind 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen, ideal für Familien. Häuser zur Miete sind rar und kosten 11,00 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter. Die Mietpreisentwicklung ist dynamisch: Seit 2021 stiegen die Preise um 15 Prozent, getrieben von Inflation und Nachfrage. Eine kürzliche Ausweitung der Mieterschutzverordnung in Nordrhein-Westfalen dämpft übermäßige Erhöhungen, doch in Rommerskirchen gelten die Preise als überdurchschnittlich im ländlichen Raum. Die Bruttomietrendite für Investoren liegt bei 3,5-4 Prozent, was den Markt für Anleger attraktiv macht.
Markttrends und Einflussfaktoren
Der Immobilienmarkt in Rommerskirchen zeigt eine positive Dynamik: Preise steigen jährlich um 1-4 Prozent, unterstützt durch niedrige Zinsen und Infrastrukturausbau. Trends umfassen Nachhaltigkeit – energieeffiziente Sanierungen steigern Werte um 10-15 Prozent – und Digitalisierung, mit steigender Online-Vermarktung. Die Nachfrage nach Homeoffice-tauglichen Häusern mit Gärten hat seit der Pandemie zugenommen, was Preise in grünen Lagen antreibt. Regionale Unterschiede: Zentrale Ortsteile profitieren von der B59, während Randlagen günstiger sind.
Einflussfaktoren sind die Nähe zu Metropolen (Pendlerboom), begrenzte Baulandressourcen und demografischer Wandel (Ältere fordern barrierefreie Objekte). Die EZB-Zinspolitik könnte 2026 zu einer leichten Abkühlung führen, doch der stabile Wirtschaftsstandort schützt vor Rückgängen.
Ausblick und Herausforderungen
Für 2026 wird eine moderate Preisanstieg von 1-2 Prozent erwartet, mit Fokus auf nachhaltige Neubauten. Investitionen in Nahverkehr und Breitband könnten den Markt weiter beleben, Zielgruppen wie Familien und Ruheständler anziehen. Herausforderungen umfassen den Wohnraummangel: Die angespannte Lage erfordert mehr Sozialwohnungen, um junge Familien zu halten. Zudem könnten steigende Baukosten Neubau bremsen. Insgesamt bleibt Rommerskirchen ein solider Markt für Käufer und Vermieter, mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung durch seine einzigartige Lage zwischen Stadt und Land.
Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt von Rommerskirchen verkörpert das Ideal eines ausgewogenen Wohnens: Günstige Preise bei hoher Lebensqualität, gestützt durch stabile Demografie und Wirtschaft. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 3.100 Euro pro Quadratmeter für Häuser und Mieten von 9,50 Euro bietet er Chancen für Eigennutzer und Investoren gleichermaßen. Wer in Rommerskirchen investiert, profitiert von einer Region, die Tradition und Moderne verbindet – ein Markt, der trotz Herausforderungen zukunftsweisend bleibt.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Es handelt sich um eine ganz typische Gemeinde für ein Hauseigentum; oder besser gesagt, für Hauseigentümer.
Das Mieten des Einfamilienhauses ist ein Zufall, der sich nicht planen lässt. Umgekehrt ist auf dem Immobilienmarkt das Kaufangebot für Immobilien, also Haus inklusive Grundstück, um ein Zehnfaches höher als das für Eigentumswohnungen. Die werden meistens in sanierten Altbauten angeboten, kaum jedoch in Mittel- oder gar Neubauten. Die Eigentumswohnung als Neubau und Erstbezug ist hier im südlichen Rhein-Kreis Neuss eine ausgesprochene Rarität. Die Preise für Mietwohnungen sieht der Immobiliengutachter in Rommerskirchen bei sechseinhalb bis sieben Euro je Quadratmeter und sind über mehrere Jahre hinweg stabil geblieben. Abweichungen nach oben und unten ergeben sich mehr aus dem individuellen Angebot und dem jeweiligen Stadtteil als aus einem ansteigenden Wert der örtlichen Vergleichsmieten. Dennoch sind die Mietkosten für eine vergleichsweise kleine Gemeinde recht hoch. Erklärbar ist das mit der buchstäblichen Lage im Grünen. Sie kann als abseits der Großstädte bezeichnet werden; die Verkehrsanbindung dorthin erfolgt über zwei Bundesstraßen sowie einige Anschlüsse an Bundesautobahnen, die zum Kölner Ring hin führen. Die Entfernung zur Domstadt Köln sowie nach Düsseldorf beträgt jeweils rund dreißig Kilometer. Diese verkehrsgünstige Lage hat einen direkten Einfluss auf die Immobilienwerte.
Im Gegensatz zu anderen Städten und Gemeinden im Kreisgebiet steht hier am Ort sowohl mittel- als auch langfristig ausreichendes Bauland für das Eigenheim zur Verfügung.
Die Parzellierung der Neubaugebiete sorgt jedoch nur für begrenzt große Grundstücke; die Bauherren müssen sich mit einer recht überschaubaren Gartenfläche begnügen. Begehrt sind aus diesem Grunde Eckgrundstücke, obwohl sie in mancherlei Hinsicht mit Erschließungs- sowie Unterhaltungskosten recht teuer sein können. Auf dem Immobilienmarkt für energetisch sanierte Häuser aus den 1960er und 1970er Jahren ist die Nachfrage nicht übermäßig hoch. Die Eigentümer modernisieren in der Regel erst dann, wenn sie einen Hauskäufer in Aussicht haben. Anders als in anderen Städten ist das Interesse keineswegs so groß, dass eine Vorabinvestition der Garant für den anschließenden Hausverkauf ist. Leben und Wohnen in Rommerskirchen ist meistens mit einem Berufspendeln verbunden. Das Angebot von privaten Arbeitgebern am Ort ist gering, wenn es um eine dauerhaft sichere und sozialversicherungspflichtige Ganztagsstelle geht. Tägliche Fahrten zur und von der Arbeitsstelle von ein bis zwei Stunden sind normal, ebenso wie der Zweitwagen für die mehrköpfige Familie. Eine ausreichende sowie unabhängige Mobilität ist ganz einfach notwendig, um die Nachbarstädte Dormagen oder Grevenbroich gut erreichen zu können. Das gilt für die medizinische Versorgung ebenso wie für einen weitergehenden Schulbesuch.
Wer hier im ländlichen Süden vom Rhein-Kreis Neuss
lebt und wohnt, der weiß, dass er sich mit wichtigen und gravierenden Dingen des Alltags in die angrenzenden Nachbarstädte begeben muss. Demgegenüber steht die Gewissheit, nach Feierabend dorthin zu kommen, wo die Großstädter am Wochenende Erholung und Entspannung suchen. Die wird den Bürgern in allen Stadtteilen bei einem dauerhaft günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis tagtäglich geboten. Wenn die Lebensqualität einen hohen Stellenwert hat, dann ist Rommerskirchen ein geradezu idealer Wohnort im Rhein-Kreis Neuss.
Nachbarn im Kreis sind: Neuss, Dormagen, Grevenbroich, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich und Meerbusch.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Rommerskirchen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
