Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Meerbusch

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Meerbusch sowie in der Region Niederrhein durch.

Die Immobiliensachverständigen in Meerbusch untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im rheinländischen Bereich. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Meerbusch. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Meerbusch eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für das Rheinland und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Meerbusch

Die nördlichste Stadt im Rhein-Kreis Neuss ist aus mehrerlei Sicht eine der ersten Wohnadressen. Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist keine zehn Kilometer entfernt. Über die Bundesautobahn A57 dauert die Fahrt nach Krefeld eine knappe halbe Stunde. Und die Lage der Stadt mit ihren acht Stadtteilen am linken Niederrhein ist so beliebt wie begehrt. Die fünfundfünfzigtausend Einwohner leben hier in Meerbusch auf einer Fläche von fünfundsechzig Quadratkilometern. Mehr als die Hälfte der Stadtfläche wird landwirtschaftlich genutzt, ist bewaldet, begrünt oder mit einem Dutzend Seen bedeckt. Diese Gesamtsituation macht das Leben und Wohnen in so bevorzugten Ortsteilen wie Büderich, Lank-Latum, Nierst oder Osterath auch recht teuer. Das Umland von Meerbusch ist geprägt von den Gemeinden Willich, Krefeld, Duisburg, Düsseldorf, Neuss und Kaarst.

Auf dem Immobilienmarkt von Meerbusch ist bei allen Immobilien die Nähe zu Düsseldorf deutlich zu spüren.

Die Immobilienwerte liegen im Mittelwert bei zweitausendfünfhundert Euro Kaufpreis je Quadratmeter. Im südlichen Bereich des Rhein-Kreises Neuss, etwa in Rommerskirchen, zahlt der Bauherr tausend Euro je Quadratmeter weniger. Ebenso ist die Situation bei der Kaltmiete für Mietwohnungen. Der Preis liegt hier im nördlichen Kreisgebiet bei knapp neun Euro. Sowohl für die Immobilienwerte als auch für die Mietpreise ist die Tendenz steigend. Die örtliche Vergleichsmiete erhöht sich jährlich um einen niedrigen einstelligen Prozentsatz, während die Immobilien stellenweise zwischen zehn und fünfzehn Prozent zulegen. Ob es noch bis zum Ende des Jahrzehnts dauert, dass beim Immobilienkauf die Grenze von dreitausend Euro erreicht wird, mag bezweifelt werden.

Einleitung

Meerbusch, eine grüne und familienfreundliche Stadt im Rhein-Kreis Neuss in Nordrhein-Westfalen, liegt strategisch günstig zwischen Düsseldorf und Krefeld am linken Niederrhein. Mit rund 55.000 Einwohnern verbindet die Stadt ländlichen Charme mit urbaner Erreichbarkeit und profitiert von ihrer Nähe zum Rhein sowie exzellenten Verkehrsverbindungen. Der Immobilienmarkt in Meerbusch ist geprägt von hoher Nachfrage nach Wohnraum, getrieben durch Pendler aus der Metropolregion Rhein-Ruhr, wohlhabende Familien und eine stabile Wirtschaftslage. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine moderate Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit steigenden Preisen für Eigentum und leichten Anpassungen im Mietsegment. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, Preisentwicklungen, Segmente, regionale Unterschiede sowie einflussreiche Faktoren und bietet eine Ausblick auf zukünftige Trends.

Aktuelle Marktlage

Der Immobilienmarkt in Meerbusch ist im Jahr 2025 insgesamt stabil und attraktiv, mit einer leichten Preissteigerung gegenüber 2024. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere für Bestandsimmobilien in zentralen Lagen, was zu einer Verknappung führt. Während der Pandemie und in der Folgezeit profitierten viele Käufer von niedrigen Zinsen, doch die jüngste Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat die Finanzierbarkeit erschwert, was zu einer leichten Abkühlung im Neubau führte. Dennoch bleibt Meerbusch ein Top-Standort für Investoren: Die Stadt bietet eine hohe Lebensqualität mit umfangreichen Freizeitmöglichkeiten, guten Schulen und einer geringen Arbeitslosenquote. Der Markt ist geprägt von einer Mischung aus privaten Käufern und institutionellen Investoren, die auf langfristige Wertsteigerungen setzen. Im Vergleich zu Düsseldorf, wo Preise deutlich höher liegen, positioniert sich Meerbusch als kostengünstigere Alternative mit ähnlicher Infrastruktur.

Preisentwicklung

Die Preise für Immobilien in Meerbusch haben sich seit 2021 kontinuierlich entwickelt, mit einer Beschleunigung ab 2024. Zwischen 2022 und 2025 stiegen die Quadratmeterpreise für Häuser um etwa 8-10 Prozent, während Wohnungen eine etwas gemäßigtere Zunahme von 5-7 Prozent verzeichneten. Im Detail:

• Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis lag 2024 bei rund 4.440 Euro und stieg 2025 auf 4.495 bis 5.199 Euro an, je nach Quelle und Lage. Höchstwerten von bis zu 9.743 Euro erreichen Objekte in Premiumlagen, während Einstiegspreise bei 1.961 Euro beginnen.
• Wohnungen: Von 3.859 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2024 auf 3.931 bis 4.122 Euro in 2025. Die Spanne reicht von 2.935 Euro für günstige Objekte bis zu 7.615 Euro für hochwertige Eigentumswohnungen.

Im Mietsegment zeigt sich eine ähnliche Tendenz: Die Kaltmiete für Wohnungen stieg von 11,10 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024 auf 11,67 Euro im Jahr 2025, was einer Zunahme von etwa 5 Prozent entspricht. Für Häuser liegen die Mieten bei durchschnittlich 16,74 Euro pro Quadratmeter, mit einem Jahresanstieg von rund 7 Prozent. Quartalsweise schwanken die Preise leicht, mit einem Plus von 1-2 Prozent im Vergleich zum Vorquartal.

Diese Tabelle fasst die Entwicklung zusammen und unterstreicht die Stabilität mit moderatem Wachstum.

Marktsegmente

Der Markt gliedert sich in Wohn- und Gewerbeimmobilien, wobei das Wohnsegment den Großteil der Transaktionen ausmacht.

• Wohnimmobilien: Dominierend sind Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in grünen Vororten, die von Familien bevorzugt werden. Eigentumswohnungen gewinnen an Beliebtheit bei Paaren und Senioren, insbesondere in modernisierten Beständen. Der Neubau konzentriert sich auf nachhaltige Projekte mit Energieeffizienzstandards, die Preise um 10-15 Prozent über dem Bestandsniveau treiben. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für Junge ist hoch, was zu Diskussionen über mehr Sozialwohnungen führt.
• Gewerbeimmobilien: Weniger dynamisch, aber wachsend, profitiert der Gewerbemarkt von der Nähe zu Düsseldorfs Wirtschaftszentren. Büro- und Praxisflächen in zentralen Lagen wie Büderich sind gefragt, mit Mietpreisen von 10-15 Euro pro Quadratmeter. Ladenlokale und Lagerhallen erleben eine moderate Nachfrage durch lokale Händler und Logistikunternehmen. Große Objekte, wie Produktionshallen, werden selten gehandelt, aber ihre Preise starten bei 500.000 Euro für kleinere Einheiten. Der Markt ist von der Digitalisierung beeinflusst, mit steigender Nachfrage nach flexiblen Büros.

Regionale Unterschiede

Meerbusch umfasst mehrere Stadtteile, die stark variieren: Büderich gilt als teuerster Bezirk mit Quadratmeterpreisen für Häuser bei 5.078 bis 5.702 Euro, dank zentraler Lage und guter Anbindung. Hier finden sich viele Villen und moderne Wohnanlagen. Lank und Nettesheim-Butzheim bieten günstigere Optionen mit Preisen um 4.000 Euro pro Quadratmeter, ideal für Familien mit Gartenwunsch. Ossum-Bösinghoven ist der preiswerteste Stadtteil, mit Fokus auf ländliche Idylle und Preisen ab 3.500 Euro. Die Rheinlage in Strümp und Lank treibt Preise um 10-20 Prozent höher, während innerstädtische Lagen wie Meerbusch-Ost durch Einkaufsmöglichkeiten attraktiv sind. Insgesamt beeinflusst die Nähe zu Düsseldorf die Preise: Je näher am Rhein, desto höher der Wert.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt voran:

• Wirtschaftliche Lage: Die Region profitiert von Düsseldorfs Finanz- und Dienstleistungssektor sowie Krefelds Industrie, was zu niedriger Arbeitslosigkeit und hohem Einkommen führt. Pendler aus der Metropole erhöhen die Nachfrage.
• Infrastruktur und Lage: Exzellente Anbindungen per A57 und S-Bahn machen Meerbusch pendlerfreundlich. Die Nähe zu Schulen, Parks und dem Rhein steigert den Wert um bis zu 20 Prozent. Infrastrukturprojekte, wie Erweiterungen der Radwege, wirken wertsteigernd.
• Demografische Trends: Zuzug von Familien und Senioren treibt die Nachfrage nach geräumigen Häusern. Die Alterung der Bevölkerung fördert barrierefreie Wohnungen.
• Zins- und Finanzpolitik: Die EZB-Zinsen beeinflussen die Kaufkraft; sinkende Raten könnten 2026 zu einem Boom führen. Steigende Baukosten dämpfen den Neubau.
• Angebot und Nachfrage: Begrenztes Bauland in grünen Zonen führt zu Knappheit, was Preise antreibt. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse mildern den Druck im Vermietungsbereich.

Weitere Einflüsse sind Baujahr, Ausstattung und Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Sanierungen heben Preise um 5-10 Prozent.

Ausblick

Für die kommenden Jahre wird der Markt in Meerbusch weiter robust bleiben, mit einer prognostizierten Preissteigerung von 3-5 Prozent jährlich bis 2027. Sinkende Zinsen und anhaltender Zuzug könnten den Druck erhöhen, während strengere Umweltauflagen den Neubau forcieren. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, da diese höhere Renditen versprechen. Herausforderungen wie der Wohnraummangel für Junge erfordern mehr Bauprojekte, um den Charakter als „Stadt im Grünen“ zu wahren. Insgesamt bleibt Meerbusch ein sicherer Hafen im dynamischen Rhein-Ruhr-Markt, ideal für langfristige Anlagen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Meerbusch präsentiert sich 2025 als ausgewogener und zukunftsorientierter Sektor, der Stabilität mit Wachstumspotenzial verbindet. Mit durchschnittlichen Kaufpreisen um 4.000-5.000 Euro pro Quadratmeter und Mieten bei 11-17 Euro bietet die Stadt ein attraktives Verhältnis von Preis und Qualität. Potenzielle Käufer und Investoren profitieren von der hohen Lebensqualität und der regionalen Dynamik, sollten jedoch individuelle Bewertungen einholen, um von der Vielfalt der Lagen zu nutzen. Meerbusch bleibt ein Juwel für alle, die urbanes Flair mit naturnaher Ruhe suchen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Ein Blick auf das Stadtportal zeigt

sehr schnell, dass seitens der Stadtverwaltung nahezu kein neues Bauland zur Eigentumsschaffung ausgewiesen wird. Der örtliche Immobilienmarkt ist auf private Angebote von Immobilien zum An- und Verkauf begrenzt. Hier sind ortsansässige Immobilienmakler gefragt, die Kontakte herzustellen. Auch in dem Neubaugebiet am Strümper Busch ist, abgesehen von ein, zwei Restgrundstücken, kein weiteres Bauland mehr vorhanden. Bis auf Weiteres wird es dabei bleiben, dass zwar die eine oder andere Baulücke geschlossen wird; mehr jedoch nicht. Da die Nachfrage deswegen nicht sinkt, erhöhen sich ganz zwangsläufig die Preise für Kaufen oder Mieten in ihrer Gesamtheit.

Der Anteil von Eigentumswohnungen im Verhältnis zum Hauseigentum wir von dem Immobiliengutachter hier in Meerbusch deutlich größer als in anderen Städten des Rhein-Kreises Neuss gesehen. Bei einem Mangel an Grund und Boden wird zwangsläufig in die Höhe gebaut. Mehrere Wohnparteien müssen mit derselben Grundfläche auskommen. Das hat Auswirkungen auf die Geschossflächenzahl sowie auf die Eigentumsbildung ganz allgemein. Wohnungseigentum ist allein schon deswegen preisgünstiger, weil ein hoher Grundstückspreis entfällt. Das Teileigentum an dem Baugrundstück ist, im Verhältnis zum Kaufpreis der Eigentumswohnung, recht gering. Hier im Norden des Rhein-Kreises Neuss kann die gesamte Lage als ländlich bezeichnet werden. Das trifft auch dann zu, wenn sich das Mehrparteienhaus mit seinen Eigentumswohnungen an einer belebten Straße befindet. Schon nach wenigen Minuten Joggen oder Radfahren ist der Bewohner in der Natur am Rhein oder an einem der Naherholungsziele. Auf der anderen Seite ist die Stadt mit der A44, der A52 und der A57 gleich an drei Bundesautobahnen angebunden. Der Bewohner profitiert von allen Vorteilen, die eine infrastrukturell erstklassig erschlossene Stadt im Grünen mit sich bringt. Das hat allerdings auch seinen Preis.

Für viele Interessenten ist die Situation enttäuschend, dass der Immobilienmarkt im wahrsten Sinne des Wortes kaum etwas hergibt. Wer ein freistehendes Haus bauen möchte, der muss langfristig planen und sich gedulden.

Schon heute sollte aufgrund des Anstiegs der Immobilienwerte mit Mehrkosten von zehn bis fünfzehn Prozent der zu erwartenden Bausumme geplant werden. Das wäre nicht notwendig, wenn es ausreichend viele Grundstücke geben würde. Insofern könnte auch die Stadt Meerbusch finanziell durch das Ausweisen von mehr Bauland profitieren, und das vor allem zeitnah. Bis dahin bleibt dem Bauinteressenten lediglich die Möglichkeit, eine recht teure, wenn auch luxuriöse Wohnung am Ort zu mieten, und auf eine günstige Gelegenheit für seinen Hausbau zu warten.

Nachbarn im Kreis sind: Neuss, Dormagen, Grevenbroich, Jüchen, Kaarst, Korschenbroich, Meerbusch und Rommerskirchen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Meerbusch beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.