Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ascheberg

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Ascheberg sowie in der Region des Kreises Coesfeld durch.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Ascheberg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Ascheberg eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Ascheberg

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Coesfeld
Postleitzahl(en): 59387
Einwohner: 15.044 (31.12.2014)

Ascheberg ist eine Gemeinde im Südosten des Kreises Coesfeld. Sie besteht aus den drei Ortsteilen Ascheberg, Herbern und Davensberg und ist 106,32km² groß.

Die Bevölkerungsdichte liegt bei 141 Einwohnern/km² und damit unter der des gesamten Kreises Coesfeld (194 Einwohner/km²). Die Immobiliensachverständigen in Ascheberg untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

1. Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Ascheberg zeigt sich im Jahr 2025 als solide und attraktiv, getragen durch eine Kombination aus guter Wohnlage im Münsterland, familienfreundlichen Wohnumfeldern und guter Anbindung. Die Gemeinde profitiert von ihrer Nähe zu Städten wie Münster und vom ländlich‑städtischen Charakter: Ruhiges Wohnen mit guter Infrastruktur. Gleichzeitig wirkt eine Reihe von Faktoren dämpfend auf eine überhitzte Entwicklung: gestiegene Bau‑ und Finanzierungskosten, zunehmende Anforderungen an Energieeffizienz, begrenzte Neubauflächen sowie eine stärkere Marktsegmentierung. Insgesamt lässt sich der Markt als stabil mit moderatem Wachstumspotenzial bewerten.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Wohnhäuser

• Für Wohnhäuser liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei rund 2.450 bis 2.500 Euro/m².

• Die Spanne ist groß: In einfacheren Lagen oder älteren Objekten finden sich Preise bereits bei etwa 1.200 Euro/m², in hochwertigen Lagen oder Neubauten über 4.000 Euro/m².

• Über die letzten fünf Jahre ergibt sich eine Preissteigerung im Bereich von +20 % bis +25 %, bei moderater Entwicklung.

2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei etwa 2.600 Euro/m².

• Auch hier reicht die Bandbreite von etwa 1.600 Euro/m² in einfachen Lagen bis über 3.800 Euro/m² in Spitzenlagen.

• Das Preiswachstum im letzten Jahr liegt im einstelligen Prozentbereich (z. B. +8 % bis +10 %).

2.3 Mietpreise

• Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt bei etwa 8,0 bis 9,0 Euro/m².

• Für Häuser zur Miete bewegen sich die Werte je nach Ausstattung und Lage bei etwa 9,0 bis 11,0 Euro/m².

• Mietpreise zeigen über die letzten fünf Jahre einen stärkeren Zuwachs als Kaufpreise, wodurch sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietpreis (Kaufpreisfaktor) verbessert.

2.4 Grundstücks‑ und Baulandpreise

• Baugrundstücke in Ascheberg liegen in guten Wohnlagen deutlich über den ländlicheren Bereichen – ein grober Richtwert liegt bei über 200 Euro/m², in Randlagen deutlich weniger.

• Neubauflächen sind begrenzt, was das Preisniveau beziehungsweise die Bodenpreise stabil hält.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz‑ bis mittelfristige Entwicklung

• Im letzten Jahr kam es zu leichten Preissteigerungen bei Wohnungen und stabilen bis moderat steigenden Preisen bei Häusern.

• Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Immobilien mit guter Ausstattung, geringer Nachrüstpflicht und guter Energieeffizienz. Altbestand mit hohem Sanierungsbedarf zeigt längere Vermarktungszeiten bzw. Abschläge.

• Neubauaktivitäten sind durch gestiegene Baukosten, höhere Anforderungen an Technik und Energie sowie knapper werdende Bauflächen etwas gebremst.

3.2 Langfristige Beobachtungen

• Über einen Zeitraum von fünf Jahren weist der Markt eine solide Wertsteigerung auf – nicht explosiv, aber nachhaltig.

• Die Spreizung zwischen Spitzen‑ und einfachen Lagen wächst: Wer in gute Wohnlage, moderne Ausstattung und geringe Nachrüstkosten investiert hat, erzielt deutlich bessere Wertentwicklung als in durchschnittlichen oder unsanierten Objekten.

• Das Verhältnis Kaufpreis‑zu‑Miete verbessert sich moderat, was Investoren stärker berücksichtigt.

3.3 Angebot & Nachfrage

• Die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Wohnlagen bleibt hoch – insbesondere von Familien, Pendlern und Eigennutzern.

• Das Angebot an Neubauflächen ist begrenzt, wodurch gut gepflegte Bestandsimmobilien mit wenig Sanierungsbedarf stärker nachgefragt werden.

• Bestandsobjekte mit hohem Nachrüstbedarf oder in weniger guten Wohnlagen stehen unter Druck: geringere Preissteigerung, längere Vermarktungsdauer.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

• Ascheberg bietet eine gute Kombination aus ruhiger, naturnaher Wohnlage und angemessener Anbindung – z. B. zu Münster, sowie gute Infrastruktur.

• Im Vergleich zu Großstadtlagen sind Einstiegspreise moderater, was das Wohneigentum für Familien und Mittelverdiener realistischer macht.

• Immobilien mit moderner Ausstattung, guter Energieeffizienz und wenig Nachrüstbedarf haben klare Wettbewerbsvorteile.

4.2 Herausforderungen

• Zustand, Baujahr und Ausstattung gewinnen deutlich an Bedeutung: Immobilien mit erheblichem Sanierungs‑ oder Modernisierungsbedarf werden zunehmend mit Abschlägen bewertet.

• Bau‑ und Finanzierungskosten sowie Energie‑ und Instandhaltungskosten steigen – dies wirkt dämpfend auf Neubauprojekte und auf Objekte mit geringem Zustand.

• Wohnlagenqualität differenziert stark: Spitzenlagen erzielen deutlich höhere Preise; einfachere Lagen oder weniger gut angebundene Bereiche haben geringere Wertentwicklungschancen.

• Neubauflächen sind begrenzt, was langfristig Angebot und Preisentwicklung beeinflussen kann.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

• Wer in ein Objekt in guter Wohnlage mit moderner Ausstattung und geringem Nachrüstbedarf investiert – sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – ist langfristig gut positioniert.

• Sanierte Bestandsobjekte oder Neubauten mit guter Energieeffizienz und Ausstattung haben klare Vorteile.

• Für Eigennutzer bietet Ascheberg eine attraktive Wohnqualität bei moderaterem Einstiegspreis‑Niveau im Vergleich zu Ballungsräumen.

5.2 Risiken

• Kurzfristige Spekulation auf schnelle und hohe Wertsteigerung ist mit Vorsicht zu betrachten – realistischer sind moderate jährliche Zuwächse.

• Immobilien mit hohem Sanierungs‑ oder Modernisierungsbedarf oder einfache Ausstattung können im Wertentwicklung hinter den Erwartungen zurückbleiben.

• Objekte in weniger gefragten Wohnlagen oder mit einfacher Ausstattung könnten dem Marktdurchschnitt hinterherhinken – Risiko von Wertstagnation oder Wertminderung.

• Änderungen in finanziellen Rahmenbedingungen (z. B. Zinsanstieg), Baukosten oder regulatorischen Anforderungen können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

6. Ausblick & Bewertung

Der Immobilienmarkt in Ascheberg zeigt sich für 2025 als stabil mit leicht positiver Tendenz – Wachstum, aber nicht in übertriebener Form. Für langfristig orientierte Käufer und Investoren – insbesondere mit Fokus auf Qualität, Zustand und Lage – bietet er gute Bedingungen.

Für Eigennutzer stellt Ascheberg eine sehr attraktive Option dar: Wohnqualität, lebensfreundliches Umfeld, moderate Einstiegspreise im Vergleich zu den Top‑Märkten. Für Kapitalanleger gelten stabile Mietnachfrage und moderates Risiko, sofern das Objekt stimmt.

Kurz‑ bis mittelfristig ist mit moderaten Wertsteigerungen im einstelligen Prozentbereich zu rechnen – insbesondere bei gut positionierten Immobilien. In einfacheren Lagen oder bei Objekten mit hohem Nachwurst­bedarf ist eher eine Seitwärtsentwicklung möglich.

Entscheidend bleiben: Lagequalität, Zustand/Ausstattung/Modernisierung und eine realistische finanzielle Gesamtkalkulation (Kaufpreis, Nebenkosten, Energie‑/Instandhaltungskosten) sowie die Entwicklung des Wohnumfelds.

Insgesamt lässt sich Ascheberg als verlässlicher, qualitativ hochwertiger Wohnstandort einstufen – kein Markt für Spekulationen auf schnelle Sprünge, sondern für nachhaltiges Wohneigentum und langfristigen Wert.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Ascheberg

Als Immobiliengutachter für Ascheberg und Umgebung sehen wir Ascheberg unter anderem als guten Wohnort für diejenigen, die in Münster arbeiten oder studieren. Tatsächlich pendeln viele Ascheberger nach Münster zum Arbeiten. Einen Beleg dafür lieferte 2014 der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW).

Laut Angaben von IT.NRW gab es 2013 in Ascheberg 2843 berufliche EinpendlerInnen und 5.430 berufliche AuspendlerInnen. 1.994 der Ascheberger AuspendlerInnen pendelten damals nach Münster, 348 nach Nordkirchen sowie 335 nach Werne, 304 nach Dortmund und 277 nach Hamm. Der Kreis Coesfeld hatte im März 2016 eine Arbeitslosenquote von 3,1%. NRW kam auf 8% und Deutschland auf 6,5%.

Sehenswerte historische Bauwerke sind in Ascheberg das Herrenhaus Schloss Itlingen sowie das Schloss Westerwinkel, der Burgturm der heute nicht mehr bestehenden Burg Davensberg und das Haus Byink als Teil einer heute ebenfalls nicht mehr existierenden Wasserburg. Bedeutende sakrale Bauwerke in Ascheberg sind die St. Lambertus-Kirche und die St. Benedikt-Kirche.

Ascheberg beschreibt sich selbst als Gemeinde in der münsterländischen Park- und Kulturlandschaft im Städtedreieck Dortmund – Hamm – Münster. Zur Naturlandschaft auf dem Gemeindegebiet gehört ein Teil der Davert, eines regional bedeutenden Wald- und Moor-Sumpfgebiets Annette von Droste-Hülshoff beschreibt dieses Gebiet in ihrem Gedicht „Der Knabe im Moor“. Die Naturlandschaft ist unter anderem Heimat der Konik-Pferde und auerochsenähnlicher Heckrinder. In Ascheberg gibt es unter anderem ein Hallenbad sowie zwei Reithallen und mehrere Tennisplätze und -hallen.

Ein Akteur des Kulturlebens in der Gemeinde ist der KUKADUH Kunst- und Kulturverein. Er organisiert beispielsweise Veranstaltungen aus den Bereichen „Lesung“, „Kabarett“ und Puppentheater. Veranstaltungsorte sind das Bürgerforum im Rathaus Ascheberg und die Theodor-Fontane-Schule. Die Schullandschaft der Gemeinde besteht aus zwei Grundschulen an drei Standorten sowie jeweils eine Hauptschule, Realschule, Gemeinschaftsschule (Profilschule) und Förderschule.

Gewerbestandort

Wir als Immobiliensachverständige für Ascheberg und Umgebung sehen die Lage Aschebergs mit den Nachbarn Münster und Hamm sowie mit dem naheliegenden Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Ascheberg verweist Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe, dem Handwerk sowie den Dienstleistungen und dem Hightech-Bereich auf die Gewerbegebiete Wentrups Weide Nord I und Steenrohr „in unmittelbarer Nähe der Autobahnanschlussstelle A 1“.

Ascheberg hatte 2015 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 500% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 429%. Laut der IHK Nordwestfalen gab es 2015 eine Kaufkraftkennziffer, die etwas über dem Referenzwert 100% für Deutschland gelegen hat. Der Verband „Aktive Unternehmen im Westmünsterland“ beschreibt Ascheberg als einen Ort in einem ländlich strukturierten Umfeld, das „sich günstig auf die Baulandpreise einschließlich der Gewerbeflächen auswirkt“.

Ein besonderer Standort für die Wirtschaft in Ascheberg ist das INCA-Technologiezentrum mit seinen repräsentativen Räumlichkeiten sowie einem modernen und freundlichen Büroservice und einer leistungsfähigen Büroinfrastruktur für Existenzgründer und Jungunternehmer.

Lage und Verkehr

Ascheberg grenzt innerhalb des Kreises Coesfeld an Nordkirchen und Senden. Weitere Nachbarn sind die kreisfreien Städte Hamm und Münster sowie die Stadt Drensteinfurt aus dem Kreis Warendorf und die Stadt Werne aus dem Kreis Unna. Ascheberg ist knapp 33 Kilometer von Dortmund und ca. 86 Kilometer von Düsseldorf entfernt. Paderborn befindet sich in einer Entfernung von 78 Kilometern. Bis nach Osnabrück sind es 61und bis nach Bielefeld 68 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Ascheberg besitzt einen eigenen Anschluss an die Autobahn A1 (Heiligenhafen-Saarbrücken). Am Kreuz Münster-Süd kann man auf die A43 wechseln (Kreuz Münster-Süd bis Wuppertal-Nord) und am Kamener Kreuz auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin). In den Ortsteilen Ascheberg und Davensberg gibt es Bahnhöfe, die Ascheberg an die Strecke „Münster-Dortmund“ anbinden. Hier hält die Regionalbahn RB50 (Der Lüner), der von Münster über Lünen bis Dortmund fährt. Im ÖPNV gehört Ascheberg zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland und für Flugreisen bietet sich eine Anreise zu einem der Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund und Düsseldorf an.

Für Fragen zur Immobilienbewertung in Ascheberg stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.