Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.

Der Kreis Coesfeld reicht bis in die Mitte des Regierungsbezirks Münster, grenzt aber auch an dessen Südrand. Im Kreis leben 215.996 Personen (Stand: 31.12.2014).

Der Kreis Coesfeld besteht aus elf Kommunen: fünf davon sind Städte, sechs Gemeinden.

Der höchste Punkt des Kreises ist der 187,6 Meter hohe Westerberg (auch Westerather Berg), gefolgt vom 133,8 Meter hohen Melchenberg. Fließgewässer auf dem Gebiet des Kreises Coesfeld sind unter anderem die Flüsse Berkel und Stever sowie der Dortmund-Ems-Kanal.

Die einwohnerstärkste Stadt des Kreises ist Dülmen mit knapp 46.000 EinwohnerInnen. Es folgt die Kreisstadt Coesfeld mit etwa 36.000 EinwohnerInnen.

Zwischen 20.000 und 25.000 Menschen leben jeweils in der Stadt Lüdinghausen und der Gemeinde Senden. Zwischen 15.000 und 20.000 Menschen leben in den Gemeinden Nottuln und Ascheberg, zwischen 10.000 und 15.000 Menschen in den Städten Billerbeck und Olfen sowie in den Gemeinden Havixbeck und Rosendahl. Die Gemeinde Nordkirchen kommt auf weniger als 10.000 EinwohnerInnen.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmärkte im Kreis Coesfeld

1. Gesamtüberblick

Der Immobilienmarkt im Kreis Coesfeld zeigt sich im Jahr 2025 als stabil und gut verankert, mit moderatem Wachstum und einer zunehmenden Spreizung zwischen Spitzenlagen und einfacheren Wohnlagen. Das Gebiet profitiert von seiner Lage im Münsterland, guter Infrastruktur und Wohnqualität, gleichzeitig sind die Preise nicht mehr so dynamisch steigend wie in früheren Jahren. Damit ergibt sich ein Bild, das von Werterhalt und qualitätsbezogener Nachfrage geprägt ist – weniger von spekulativen Preissprüngen.

Der Markt lässt sich durch folgende Merkmale charakterisieren:

• Nachfrage ist insbesondere vorhanden bei Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in guten Lagen, moderner Ausstattung und mit wenig Sanierungsbedarf.

• Neubau und Baugrundstücke sind weniger stark verfügbar, Bau‑ und Finanzierungs­kosten sowie Energie­anforderungen dämpfen Neubautätigkeit.

• Der Markt differenziert sich stärker: Objekte mit hoher Wohnlagequalität und modernem Zustand schneiden deutlich besser ab als ältere Bestände in Randlage oder mit Nachrüstbedarf.

• Mietwohnraum bleibt gefragt, insbesondere bei modernisierten Wohnungen oder Häusern mit guter Ausstattung, was die Mietpreisentwicklung unterstützt.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Wohnhäuser

• Der Durchschnittspreis für Einfamilienhäuser im Kreisgebiet liegt bei etwa ca. 395.000 Euro pro Objekt in guten Lagen.

• Auch Reihenhäuser/Doppelhaushälften bewegen sich durchschnittlich bei etwa 315.000 Euro, ebenfalls auf dem Niveau des Vorjahres.

• Der Quadratmeterpreis variiert stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung – von einfachen Bestandsobjekten bis hin zu modernen Neubauten in Toplagen.

• Die Preisentwicklung zuletzt: Die Werte liegen insgesamt etwa auf dem Vorjahresniveau, was auf eine Marktberuhigung hinweist.

2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

• Der Quadratmeterpreis für neu errichtete Eigentumswohnungen liegt im Mittel bei rund 4.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

• Preisveränderungen gegenüber dem Vorjahr sind gering – es findet primär Stabilisierung statt.

• Auch hier ist die Preisspanne je nach Wohnlage, Baujahr und Ausstattung groß.

2.3 Mietpreise

• Mietpreise in den Wohnlagen des Kreises Coesfeld steigen weiter moderat: Wohnungen mit guter Ausstattung erreichen über 9–10 Euro pro Quadratmeter, in Toplagen auch mehr.

• In einfacheren Wohnlagen oder bei älteren Beständen sind Mieten deutlich niedriger.

• Mietnachfrage bleibt stabil – besonders bei gutem Zustand und moderner Technik.

2.4 Grundstücks- und Baulandpreise

• Der durchschnittliche Preis für erschlossene Wohnbauflächen mittlerer Lage liegt bei etwa 200 Euro pro Quadratmeter – Bodenwerte in Spitzenlagen bzw. sehr gut erschlossenen Arealen können deutlich darüber liegen.

• Bei Gewerbegrundstücken ist eine spürbare Preissteigerung festgestellt worden.

• Anzahl der verkauften Baugrundstücke ist zurückgegangen, was das Angebot verknappt und langfristig preiserhaltend wirkt.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz‑ bis mittelfristige Entwicklung

• Der Markt ist in eine Konsolidierungsphase eingetreten: Starke Preisanstiege gehören überwiegend der Vergangenheit an, gegenwärtig dominieren Stabilität und moderate Veränderungen.

• Neubauprojekte sind wegen gestiegener Kosten und Auflagen weniger zahlreich geworden, wodurch Bestandsimmobilien mit guter Ausstattung und Zustand profitieren.

• Die Differenzierung zwischen Top‑Lagen und Randlagen wird größer – die Preise in Spitzenlagen bleiben stabil oder leicht steigend, in weniger gefragten Lagen ist eher eine Seitwärtsbewegung möglich.

3.2 Langfristige Beobachtungen

• Über einen Zeitraum von fünf Jahren zeigt sich ein solides Wertsteigerungspotenzial – jedoch nicht mehr in der Form exzessiver Preissprünge.

• Immobilien mit modernem Zustand, guter Ausstattung und guter Lage haben klare Vorteile in der Wertentwicklung gegenüber älteren oder nicht modernisierten Objekten.

• Für Investoren wird das Verhältnis von Kaufpreis, Miete und Werterhalt zunehmend wichtiger – die klassische Rendite‑Orientierung wird ergänzt durch Qualitäts‑ und Nachhaltigkeitskriterien.

3.3 Angebot & Nachfrage

• Die Nachfrage nach Wohnimmobilien bleibt vorhanden, insbesondere in familienfreundlichen Wohnlagen, mit guter Anbindung und moderner Ausstattung.

• Das Angebot an Neubauflächen und hochwertigem Neubau nimmt ab, wodurch gepflegte Bestandsobjekte an Bedeutung gewinnen.

• Ältere Objekte mit hohem Sanierungs‑ oder Nachrüstbedarf haben eine geringere Wettbewerbsfähigkeit und benötigen oft längere Vermarktungszeiten oder Preisabschläge.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

• Der Kreis Coesfeld bietet eine hohe Lebensqualität, ruhige und naturnahe Wohnumfelder, solide Infrastruktur und gute Anbindung an umliegende Städte und Regionen.

• Preislich befindet sich die Region im Vergleich zu großen Ballungszentren noch auf moderaterem Niveau – das macht die Region für Käufer mit mittlerem Budget attraktiv.

• Wohnformen mit guter Ausstattung, modernem Energie­standard und wenig Nachrüstbedarf sind besonders gefragt und bieten stabile Wertentwicklung.

4.2 Herausforderungen

• Zustand, Baujahr und Ausstattung werden immer entscheidender: Immobilien mit erheblichen Modernisierungs­aufgaben stehen unter Druck.

• Bau‑ und Finanzierungskosten sowie Energie‑ und Instandhaltungskosten steigen – das erschwert Neubau und beeinflusst Investitionsentscheidungen.

• Wohnlagenqualität differenziert stark: Toplagen erzielen deutlich bessere Preise; einfachere oder schlecht angebundene Wohnlagen haben geringere Wertsteigerungspotentiale.

• Neubau‑Flächen in bevorzugten Lagen sind begrenzt – langfristig kann das das Angebot knapper und damit preistreibender werden.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

• Wer in eine Immobilie mit guter Wohnlage, moderner Ausstattung und geringem Nachrüstbedarf investiert – sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage – ist hier gut positioniert.

• Sanierte Bestandsimmobilien oder Neubauten mit hoher Energieeffizienz und guter Lage bieten Wettbewerbsvorteile.

• Für Eigennutzer ist der Kreis Coesfeld attraktiv: gute Wohnqualität, moderates Einstiegspreisniveau im Vergleich zu großen Metropolen.

• Für Kapitalanleger bestehen stabile Mietnachfrage und moderates Risiko bei sorgfältiger Standort‑ und Objektwahl.

5.2 Risiken

• Kurzfristige Spekulation auf starke oder schnelle Wertsteigerung sollte mit Vorsicht betrachtet werden – moderates, langfristiges Wachstum ist realistischer.

• Immobilien mit hohem Sanierungs‑ oder Modernisierungsbedarf bzw. einfacher Ausstattung bergen Kosten‑ und Risiko­faktoren – z. B. hohe Energieverbrauchs‑ und Instandhaltungskosten oder längere Vermarktungsdauer.

• Objekte in weniger gefragten Wohnlagen oder mit schlechter Ausstattung können deutlich hinter dem Marktdurchschnitt zurückfallen – Risiko von Wertstagnation oder Minderung.

• Änderungen in finanziellen oder regulatorischen Rahmenbedingungen (z. B. Zinsanstieg, Baukostensteigerung, neue Anforderungen) können die Wirtschaftlichkeit von Investitionen beeinflussen.

6. Ausblick & Bewertung

Der Immobilienmarkt im Kreis Coesfeld bleibt auch in 2025 robust und verlässlich, jedoch entfällt die Phase rasanter Preissteigerungen. Stattdessen stehen Stabilität, Werterhalt und qualitätsorientierte Nachfrage im Vordergrund. Für langfristig denkende Käufer – egal ob Eigennutzer oder Kapitalanleger – bietet die Region gute Voraussetzungen, wenn folgende Kriterien erfüllt sind: Lagequalität, Zustand und Ausstattung der Immobilie, sowie finanzielle Tragfähigkeit.

Kurz‑ bis mittelfristig ist mit moderaten jährlichen Wertsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen – insbesondere in guten Lagen und bei modernen Immobilien. In einfacheren Wohnlagen oder bei Objekten mit Nachrüstbedarf ist eher eine Seitwärtsbewegung denkbar.

Insgesamt lässt sich der Kreis Coesfeld als nachhaltiger, wachstumsfähiger Wohnstandort einstufen – nicht für rasche Spekulationen, aber für nachhaltiges Wohneigentum und langfristigen Werterhalt.

Als Immobiliensachverständige setzen wir im Kreis Coesfeld Immobiliengutachten (gerichts- und bankenfeste Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB) um. Als Gerichtsgutachter werden wir auch häufig für den Sachverständigenbeweis im Rahmen eines Miethöheverlangens im Sinne des § 558 BGB engagiert.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Kreis Coesfeld

Als Experten der Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld und in der Umgebung sehen wir landschaftliche Reize als einen Vorteil des Kreises. Zur Natur im Kreisgebiet gehört beispielsweise das Naturschutzgebiet Merfelder Bruch, in dem die Dülmener Wildpferde leben, sowie das „Venner Moor” in Senden. Einen sehr schönen Blick auf die Landschaft hat man vom Longinusturm auf dem Westerberg aus, der höchsten Erhebung der Baumberge.

Sehenswert sind im Kreis Coesfeld unter anderem der Ludgerus Dom und der historische Stadtkern von Billerbeck, Burg Vischering in Lüdinghausen, das Rosendorf Lüdinghausen-Seppenrade, Schloss Westerwinkel in Ascheberg-Herbern, Schloss Darfeld in Rosendahl und Schloss Nordkirchen (Westfälisches Versailles) im gleichnamigen Ort sowie Burg Hülshoff in Havixbeck (Geburtsort der Dichterin Annette von Droste-Hülshoff)

Zu den Orten für Kulturveranstaltungen gehören im Kreis Coesfeld unter anderem die Freilichtbühne in Billerbeck und das Konzert-Theater Coesfeld. Freizeitmöglichkeiten bieten zum Beispiel das Freizeit-Center „Joy´n Us“ und das Freizeitbad „düb“ in Dülmen, das Olfener Naturbad und das Freizeitbad „cabrio Senden“.

Laut Broschüre „Der lange Weg zur Arbeit – Pendlerströme in Nord-Westfalen“ der IHK Nord-Westfalen (Stand: November 2015) ist Coesfeld die einzige Kommune im Kreis mit einem positiven Pendlersaldo. Der Kreisstadt kommt also bei der Arbeitsplatzversorgung eine relativ hohe Bedeutung zu. Der Kreis Coesfeld hatte im März 2016 eine Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote von 3,1%, was deutlich niedriger war als die Quoten in NRW (8%) und Deutschland (6,5%).

Das Schulamt des Kreises Coesfeld-Dorsten verzeichnet fürs Kreisgebiet 37 Grundschulen sowie acht Hauptschulen, zehn Realschulen und zehn Gymnasien, drei Gesamtschulen, vier Berufskollegs, sechs Förderschulen, zwei Gemeinschaftsschulen und zwei Sekundarschulen. Angebote für Hochschulbildung gibt es im Kreis ebenfalls: mit einem Regionalzentrum der Fernuniversität Hagen sowie dem Kompetenzzentrum für Geschäftsprozessmanagement in Coesfeld.

Gewerbestandort Kreis Coesfeld

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Coesfeld und die Umgebung sehen wir die Lage des Kreises nahe der Niederlande, im Münsterland und am Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Die Wirtschaftsförderung des Kreises wirbt unter anderem mit der niedrigen Arbeitslosigkeit des Kreises für eine Ansiedlung. Die Arbeitslosenquote gehört zu den niedrigsten in NRW.

Der Kreis bescheinigt sich selbst eine Wirtschaftsstruktur mit leistungsstarken mittelständischen Unternehmen und einer ausgeprägten Branchenvielfalt. 32% der Beschäftigten arbeiten im sekundären und 64% im tertiären Sektor. Der Hebesatz der Grundsteuer B variierte 2015 im Kreis zwischen 370% in Olfen und 670% in Havixbeck, der Gewerbesteuer-Hebesatz zwischen 399% in Olfen und 465% in Rosendahl.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut IHK Nord-Westfalen hatte Rosendahl 2015 die niedrigste und Nordkirchen die höchste Kaufkraftkennziffer im Kreis Coesfeld.

Lage und Verkehr

Der Kreis Coesfeld grenzt innerhalb des Regierungsbezirks Münster an die Kreise Borken, Recklinghausen, Steinfurt und Warendorf. Weitere Nachbarn des Kreises sind die kreisfreien Städte Münster und Hamm sowie der Kreis Unna aus dem Regierungsbezirk Arnsberg.

Coesfeld als Verwaltungssitz des Kreises liegt in einer Entfernung von ungefähr 31,5 Kilometern zu Münster und von etwa 36 Kilometern zur niederländischen Stadt Enschede. Die Ruhrgebietsstädte Essen und Dortmund sind 55 Kilometer bzw. 52 Kilometer weit weg und Osnabrück befindet sich ca. 70 Kilometer entfernt, während Wuppertal in ungefähr 76,5 Kilometern und Düsseldorf in etwa 84,5 Kilometern Entfernung liegt (alle Angaben: Luftlinie).

Wir als Immobiliensachverständige für den Kreis Coesfeld und die Umgebung sehen die Autobahnanbindung des Kreises mit Auffahrten auf die A1 von Heiligenhafen bis Saarbrücken, die A43 (Kreuz Münster-Süd bis Kreuz Wuppertal-Nord) und die A31 von Emden bis zum Autobahndreieck Bottrop als einen Pluspunkt des Kreisgebiets. Gut erreichbare Auffahrten sind Ascheberg (A1), Dülmen-Nord, Dülmen, Nottuln und Senden (alle: A43) sowie Gescher/Coesfeld (A31).

„Der Kreis Coesfeld ist durch mehrere Bahnlinien und 14 Bahnhöfe mit dem Fernverkehrsnetz der Deutschen Bahn verbunden“, heißt es auf der Website des Kreises. Durchs Kreisgebiet fahren:

• die Haard-Bahn (RB42) mit Stopps in Dülmen-Budern und Dülmen,

• der Coesfelder (RB45) mit der Endhaltestelle Coesfeld,

• der Lünener (RB50) mit Stopps in Ascheberg-Davensberg, Ascheberg und Nordkirchen-Capelle,

• die Baumberge-Bahn (RB63) mit Stopps in Havixbeck, Billerbeck, Billerbeck-Lutum und Coesfeld.

Der Kreis Coesfeld gehört zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Eine wichtige durchs Kreisgebiet fließende Wasserstraße ist der Dortmund-Ems-Kanal, der Papenburg (Ems) und Dortmund verbindet. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind die Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund und Düsseldorf.

Für Fragen zur Immobilienbewertung im Kreis Coesfeld stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.