Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Steinfurt

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Steinfurt sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.

Der Kreis Steinfurt ist der nördlichste Kreis im Regierungsbezirk Münster. Er besteht aus zehn Städten und sieben Gemeinden. Auf dem Kreisgebiet leben insgesamt 443.374 EinwohnerInnen (Stand: 31.12.2015).

Die Bevölkerungsdichte im Kreis Steinfurt erreicht 247 EinwohnerInnen/km² und liegt damit unterhalb des Durchschnitts im Regierungsbezirk Münster (378 Einwohner/km²).

Die höchste Erhebung im Kreis Steinfurt ist der 236 Meter hohe Westerbecker Berg auf dem Gemeindegebiet von Lienen. Fließgewässer auf dem Kreisgebiet sind unter anderem die Ems, der Dortmund-Ems-Kanal und der Mittellandkanal. Die Bevölkerungszahl des Kreises Steinfurt lag im Jahr 2000 bei 434.885 Personen und stieg bis 2005 auf 444.231. Bis 2010 ging es dann wieder etwas zurück auf 443.357 und lag Ende 2015 etwa auf demselben Niveau.

Die einwohnerstärkste Stadt des Kreises Steinfurt ist Rheine mit knapp 75.000 EinwohnerInnen, gefolgt von Ibbenbüren mit über 50.000 EinwohnerInnen. Zwischen 35.000 und 40.000 EinwohnerInnen gibt es jeweils in Emsdetten und Greven, während in der Kreisstadt Steinfurt über 33.000 EinwohnerInnen leben. In Lengerich wohnen zwischen 20.000 und 25.000 Menschen. Die Städte Hörstel und Ochtrup haben jeweils zwischen 15.000 und 20.000 EinwohnerInnen. Zwischen 10.000 und 15.000 Menschen leben jeweils in den Gemeinden Altenberge, Lotte, Mettingen, Neuenkirchen, Recke und Westerkappeln. Weniger als 10.000 EinwohnerInnen haben die Gemeinden Hopsten, Ladbergen, Laer, Lienen, Metelen, Nordwalde, Saerbeck und Wettringen sowie die Städte Horstmar und Tecklenburg.

Die flächengrößte Kommune im Kreis Steinfurt ist Rheine (145km²), gefolgt von Greven (140,26km²), Steinfurt (111,67km²), Ibbenbüren (108,88km²), Ochtrup (105,63km²) und Hörstel (107,54km²). Eine Größe zwischen 100 und 50km² haben (in absteigender Reihenfolge) die Gemeinde Hopsten, die Stadt Lengerich, die Gemeinden Westerkappeln und Lienen, die Städte Emsdetten und Tecklenburg sowie die Gemeinden Altenberge, Saerbeck, Wettringen, Recke, Ladbergen und Nordwalde. Weniger als 50km² groß sind die Gemeinden Neuenkirchen, Horstmar, Mettingen, Metelen, Lotte und Laer.

Die höchste Bevölkerungsdichte im Kreis Steinfurt haben die Städte Rheine und Emsdetten mit jeweils über 500 EinwohnerInnen/km². Über 400 EinwohnerInnen/km² leben in Ibbenbüren und über 300 EinwohnerInnen/km² in Steinfurt und Lotte. Zwischen 200 und 300 EinwohnerInnen/km² leben in Greven, Lengerich, Mettingen, Neuenkirchen und Recke. Eine Bevölkerungsdichte von 100 bis 200 EinwohnerInnen/km² haben Ochtrup, Hörstel, Horstmar, Tecklenburg, Altenberge, Ladbergen, Laer, Lienen, Metelen, Nordwalde, Saerbeck, Westerkappeln und Wettringen. Weniger als 100 EinwohnerInnen/km² leben in Hopsten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt des Kreises Steinfurt

Einleitung

Der Kreis Steinfurt, der flächenmäßig zweitgrößte Landkreis in Nordrhein-Westfalen, erstreckt sich über etwa 1.820 Quadratkilometer und umfasst rund 435.000 Einwohner. Mit der Kreisstadt Steinfurt als Verwaltungssitz und größeren Städten wie Rheine, Ibbenbüren und Greven bildet er ein dynamisches Siedlungsgebiet im Münsterland. Der Immobilienmarkt im Kreis Steinfurt zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Idylle, städtischer Infrastruktur und wirtschaftlicher Stärke aus. Nach einer Phase der Stagnation in den Jahren 2021 bis 2023, bedingt durch steigende Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten, zeigt der Markt seit 2024 wieder Aufwärtstendenzen. Im Jahr 2025 erwacht der Sektor aus einem Dornröschenschlaf, mit steigenden Transaktionszahlen und Preisanstiegen, die von einer wachsenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen getrieben werden. Dieser Bericht beleuchtet die aktuelle Lage, Preisentwicklungen, Marktsegmenten, Einflussfaktoren und zukünftige Prognosen basierend auf den neuesten verfügbaren Daten zum Stand November 2025.

Aktuelle Marktlage

Der Immobilienmarkt im Kreis Steinfurt ist geprägt von einer zunehmenden Dynamik. Nach drei Jahren rückläufiger Umsätze auf dem Grundstücksmarkt – mit einem Tiefpunkt im Jahr 2023 – sind 2025 wieder mehr Transaktionen zu verzeichnen. Besonders in Städten wie Ochtrup und Rheine steigt die Nachfrage nach Bauland, was auf eine Erholung der Baugenehmigungen hinweist. Der Markt ist regional heterogen: In der Nähe von Rheine und Steinfurt, mit guter Anbindung an den Flughafen Münster-Osnabrück, herrscht eine höhere Nachfrage als in ländlicheren Gemeinden wie Hopsten oder Metelen. Insgesamt liegt das Angebot an Objekten stabil, während die Nachfrage durch Zuzug und wirtschaftliche Erholung anzieht. Die durchschnittliche Verkaufsdauer für Wohnimmobilien beträgt derzeit etwa 4 bis 6 Monate, kürzer als im Vorjahr. Gewerbeimmobilien profitieren von der Stärke des Mittelstands, mit Fokus auf Logistik und Produktion.

Preisentwicklung bei Wohnimmobilien

Die Preise für Wohnimmobilien im Kreis Steinfurt haben sich in den letzten Jahren kontinuierlich entwickelt, mit einem markanten Anstieg seit 2024. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 2.378 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von rund 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. In teureren Lagen wie Horstmar erreichen Preise bis zu 3.647 Euro pro Quadratmeter, während günstigere Objekte in Lengerich bei 2.215 Euro pro Quadratmeter starten. Für Einfamilienhäuser beträgt der Durchschnittspreis 2.782 Euro pro Quadratmeter, mit einer Steigerung von 15,2 Prozent seit Ende 2020. Die Preisentwicklung variiert je nach Baujahr und Ausstattung: Neubauten aus den 2010er Jahren erzielen bis zu 20 Prozent höhere Preise als Bestandsimmobilien aus den 1980er Jahren.

Die Mietpreise folgen einem ähnlichen Trend. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 8,15 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6 Prozent im Vergleich zu 2024. In Rheine und Steinfurt erreichen Mieten bis zu 8,95 Euro pro Quadratmeter, während in Hopsten Werte um 7,31 Euro pro Quadratmeter liegen. Für Häuser zur Miete sind es im Schnitt 10,23 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung spiegelt eine anhaltende Nachfrage wider, die durch begrenztes Neubaunachschub verstärkt wird.

Preisentwicklung bei Gewerbeimmobilien

Der Gewerbeimmobilienmarkt im Kreis Steinfurt ist stabil und wächst moderat, getrieben von der regionalen Wirtschaftskraft. Bodenrichtwerte für Gewerbegrundstücke stiegen 2025 um 5,56 Prozent auf 103,08 Euro pro Quadratmeter, nach einem leichten Rückgang 2024. Mietpreise für Büros und Hallen liegen bei 9,00 Euro pro Quadratmeter, mit Verfügbarkeit ab Januar 2025 in Objekten um Rheine. Produktionshallen mit 500 bis 1.000 Quadratmetern werden häufig vermietet, mit Fokus auf Logistikflächen in der Nähe von Autobahnen. Kaufpreise für Gewerbeobjekte variieren stark je nach Lage: In zentralen Lagen wie Greven erreichen sie 280 Euro pro Quadratmeter, in Randgebieten 95 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage nach Lagerhallen ist hoch, da der Mittelstand – insbesondere in der Metallverarbeitung und Logistik – expandiert. Insgesamt zeigt der Sektor eine gleichmäßige Entwicklung, mit geringeren Schwankungen als im Wohnbereich.

Einflussfaktoren

Der Immobilienmarkt im Kreis Steinfurt wird von einer Vielzahl wirtschaftlicher, demografischer und infrastruktureller Faktoren beeinflusst. Wirtschaftlich dominiert der Mittelstand, mit Schwerpunkten in Landwirtschaft, Logistik und erneuerbaren Energien – wie den Windparks in Steinfurt, die den Energiebedarf decken. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 Prozent, was die Kaufkraft stärkt und die Nachfrage nach Eigentum ankurbelt. Demografisch profitiert der Kreis von Zuzug: Die Bevölkerung wächst jährlich um 0,5 Prozent, vor allem durch Familien und Pendler aus Münster. Infrastrukturell sorgen gute Verbindungen (A1, A30) und der Flughafen Münster-Osnabrück für Attraktivität.

Zinssätze spielen eine zentrale Rolle: Nach Höchstständen 2023 haben leichte Senkungen 2025 die Finanzierbarkeit verbessert, was zu mehr Transaktionen führt. Politische Rahmenbedingungen, wie Förderungen für energieeffiziente Sanierungen, fördern den Neubau. Herausforderungen ergeben sich aus der begrenzten Baulandverfügbarkeit und steigenden Baukosten, die den Druck auf Preise erhöhen. Die hohe Lebensqualität – mit Naherholungsgebieten, Museen wie dem Falkenhof in Rheine und kulturellen Highlights wie Schloss Burgsteinfurt – macht den Kreis für Investoren attraktiv.

Prognose für 2026 und darüber hinaus

Für 2026 wird eine moderate Preiserholung erwartet, mit Anstiegen von 2 bis 4 Prozent bei Wohnimmobilien, abhängig von Zinssenkungen. Experten prognostizieren, dass der Markt bis 2026 das Niveau von 2022 erreicht, getrieben durch anhaltendes Bevölkerungswachstum und wirtschaftliche Stabilisierung. Mietpreise könnten um 3 bis 5 Prozent steigen, da der Neubau hinter der Nachfrage zurückbleibt. Im Gewerbebereich ist ein Wachstum von 4 Prozent bei Bodenrichtwerten wahrscheinlich, unterstützt durch Investitionen in Logistik. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession oder höheren Energiepreisen durch CO₂-Abgaben, die Sanierungen forcieren. Langfristig profitiert der Kreis von nachhaltigen Trends wie Digitalisierung und Grünem Bauen, was zu einer stabilen Wertsteigerung führt. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da ab 2026 strengere Klimavorgaben den Markt beeinflussen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt des Kreises Steinfurt steht 2025 vor einer positiven Wende, mit steigenden Preisen und erhöhter Aktivität in Wohn- und Gewerbebereich. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, guter Infrastruktur und hoher Lebensqualität macht die Region zu einem attraktiven Standort. Trotz Herausforderungen wie Baukosten und Zinsentwicklungen bietet der Markt Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Eine langfristige Perspektive, unter Berücksichtigung nachhaltiger Aspekte, ist ratsam, um von der prognostizierten Erholung zu profitieren. Der Kreis Steinfurt positioniert sich als stabiles und zukunftsorientiertes Immobilienzentrum im Münsterland.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnort Kreis Steinfurt

Als Immobiliengutachter für den Kreis Steinfurt und die Umgebung sehen wir die landschaftlich reizvolle Lage des Kreises im Münsterland und im Tecklenburger Land als einen Vorteil der Wohnregion. Teils reicht das Kreisgebiet in den Teutoburger Wald und an den Naturpark TERRA.vita hinein. Eine attraktive Naherholung ist im Kreis Steinfurt unter anderen in den Emsauen sowie in der Parkanlage Bagno in Steinfurt möglich. Sie wird auf Steinfurt.de als eine der schönsten Freizeitanlagen im Münsterland bezeichnet.

Sehenswert sind im Kreis Steinfurt beispielsweise das Wasserschloss Surenburg und das ehemalige Zisterzienserinnenkloster Gravenhorst in Hörstel, das Kloster Bentlage mit dem gleichnamigen Erholungsgebiet in Rheine und die Steinfurter Wasserburg Schloss Burgsteinfurt. Einer attraktiven Freizeitgestaltung im Kreis dienen unter anderem die Kartbahn Knatterdrom in Greven, die als größte In- und Outdoor-Kartbahn im Münsterland gilt, sowie der Ibbenbürener Aasee, der Freizeithof Bögel-Windmeyer, der Kletterwald und der Freizeitpark „Sommerrodelbahn“ in Ibbenbüren.

Laut Informationsspiegel des Kreises Steinfurt gibt es auf dem Kreisgebiet 80 Grundschulen, 20 Hauptschulen, 17 Förderschulen, zwei Sekundarschulen, 21 Realschulen, sieben integrierte Gesamtschulen und 15 Gymnasien. Hochschulbildung ist in der Fachhochschule Münster (Abteilung Steinfurt) sowie im Studienzentrum Rheine der Fernuniversität GH Hagen und in der Mathias Hochschule Rheine (private FH für Gesundheit, Wirtschaft und Technik) möglich. Im August 2016 hatte der Kreis Steinfurt eine Arbeitslosenquote von 4,8%. NRW kam im selben Monat auf 7,8% und Deutschland auf 6,1%.

Gewerbestandort Kreis Steinfurt

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Steinfurt und die Umgebung sehen wir die gute Verkehrsanbindung sowie die Nachbarschaft zu Münster und Osnabrück als Vorteile des Wirtschaftsstandorts. Die Realsteuer-Hebesätze variieren im Kreis Steinfurt 2016 bei der Grundsteuer B von 375% in Wettringen bis 600% in Rheine. Bei den Gewerbesteuer-Hebesätzen reichen die Werte von 395% in Wettringen bis 465% in Tecklenburg. Der Kreis Steinfurt bescheinigt sich selbst eine „ausgewogene, vorwiegend mittelständisch geprägte Wirtschaftsstruktur sowie hervorragend ausgebildete Arbeitskräfte und innovative, hochwertige Produkte“.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut Kennwertkarte der IHK Nordwestfalen sind Altenberge und Tecklenburg die beiden Kommunen im Kreis Steinfurt mit einer Kaufkraftkennziffer über dem Referenzwert 100.

Lage und Verkehr

Innerhalb Nordrhein-Westfalens grenzt der Kreis Steinfurt an die Kreise Borken, Coesfeld und Warendorf sowie an die kreisfreie Stadt Münster. Außerhalb von NRW sind die niedersächsischen Landkreise Emsland, Graftschaft-Bentheim und Osnabrück sowie die Stadt Osnabrück Nachbarn des Kreises. An die Stadt Osnabrück grenzt etwa die Gemeinde Lotte, an Münster die Stadt Greven und die Gemeinde Altenberge.

Hopsten als nördlichste Gemeinde des Kreises ist etwa 99 Kilometer von Oldenburg entfernt. Ochtrup an der Westgrenze des Kreises liegt ungefähr 20 Kilometer weit weg von der niederländischen Stadt Enschede. Altenberge als südlichste Gemeinde des Kreises Steinfurt befindet sich in einer Entfernung von ungefähr 59 Kilometern zu Dortmund.

Wir als Immobiliensachverständige für den Kreis Steinfurt und die Umgebung halten die Verkehrsinfrastruktur des Kreises Steinfurt für einen Vorteil des Kreises. Nord-Süd-Verbindungen bieten die beiden Autobahnen A1 (von Heiligenhafen bis Saarbrücken) und A31 (von Emden bis Bottrop). Als Ost-West-Verbindung existiert die A30 (von Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen). Der wichtigste Bahnhof im Schienenverkehr innerhalb des Kreises Steinfurt ist der Bahnhof Rheine. Hier fahren Intercity-Züge (IC) beispielsweise direkt an Amsterdam, Berlin, Bonn, Düsseldorf, Hannover und Köln. Im Regionalverkehr fahren beispielsweise folgende Linien:

• der Regionalexpress RE7 (Rheine bis Krefeld),
• der Regionalexpress RE15 (Emden bis Rheine),
• der Regionalexpress RE 60 (Ems-Leine-Express von Rheine bis Braunschweig),
• die Regionalbahn RB61 (Wiehengebirgs-Bahn von Bad Bentheim bis Bielefeld),
• die Regionalbahn RB64 (Münster bis Enschede),
• die Regionalbahn RB65 (Rheine bis Münster) und
• die Regionalbahn RB66 (Münster bis Osnabrück).

Der Kreis Steinfurt gehört im ÖPNV zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Mit dem Flughafen Münster/Osnabrück auf dem Stadtgebiet von Greven befindet sich ein relativ großer Flughafen auf dem Kreisgebiet. Nicht allzu weit entfernt ist auch der Flughafen Dortmund.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.