Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Velen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Velen sowie in der Region des Kreises Borken durch.

Die Immobiliensachverständigen in Velen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Velen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Velen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Velen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Borken
Postleitzahl(en): 46342
Einwohner: 13.192 (31.12.2015)

Die Stadt Velen entstand aus dem Zusammenschluss der beiden ehemals selbstständigen Gemeinden Ramsdorf und Velen.

Sie ist ausschließlich von anderen Kommunen des Kreises Borken umgeben und besteht aus fünf Ortsteilen auf einer Fläche von 70,75km². Die Bevölkerungsdichte liegt mit 186 Einwohnern/km² unter dem Durchschnitt im Kreis Borken (260 Einwohner/km²). Durch das Stadtgebiet fließt die Bocholter Aa.

Einleitung

Velen ist eine kleine Gemeinde im Kreis Borken in Nordrhein-Westfalen, Deutschland, mit etwa 12.000 Einwohnern. Die Lage in der Region Münsterland, geprägt von landwirtschaftlicher Tradition und Nähe zu größeren Städten wie Münster und Dortmund, macht Velen zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien und Pendler. Der Immobilienmarkt in Velen ist geprägt von einer stabilen, aber moderaten Entwicklung, die sich eng an die Trends im Ruhrgebiet und in NRW anlehnt. Im Jahr 2025 zeigt der Markt Anzeichen einer leichten Erholung nach den Schwankungen der Vorjahre, beeinflusst durch sinkende Zinsen und anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand, historische Entwicklungen, Trends sowie Ausblick und Empfehlungen für Käufer, Verkäufer und Investoren.

Aktueller Stand des Immobilienmarkts (Stand November 2025)

Der Immobilienmarkt in Velen ist derzeit stabil mit leichten Aufwärtstendenzen. Die Quadratmeterpreise für Wohneigentum liegen im Durchschnitt bei etwa 1.999 €/m², wobei Häuser günstiger als Wohnungen sind. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 m² Wohnfläche ergibt sich ein Kaufpreis von rund 300.000 €, abhängig von Lage und Ausstattung. Mietpreise sind moderat und liegen unter dem NRW-Durchschnitt, was Velen für Mieter attraktiv macht.

Kaufpreise im Detail:

• Häuser: Durchschnittlich 1.959 €/m² bis 2.128 €/m². Günstige Objekte starten bei 816 €/m², teure (z. B. in zentralen Lagen) erreichen bis zu 3.917 €/m².
• Eigentumswohnungen: Durchschnittlich 2.028 €/m² bis 2.553 €/m². Der Preisspanne reicht von 2.045 €/m² für Bestandswohnungen bis zu 3.417 €/m² für Neubauten oder sanierten Objekte.

Mietpreise im Detail:

• Wohnungen: Durchschnittlich 7,31 €/m² bis 9,33 €/m² Kaltmiete. Für eine 80 m²-Wohnung beläuft sich die monatliche Miete auf etwa 586 € bis 746 €.
• Häuser: Durchschnittlich 8,59 €/m² bis 9,61 €/m². Neubauten sind teurer (bis 11,33 €/m²), Bestandshäuser günstiger (ab 8,42 €/m²).

Der Markt umfasst hauptsächlich Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, da Velen eine dörfliche Struktur hat. Neubauwohnungen sind rar, was den Druck auf Bestandsimmobilien erhöht. Im Vergleich zum Kreis Borken liegt Velen im unteren Preissegment: Häuser sind hier bis zu 20 % günstiger als in Rhede oder Ahaus.

Historische Entwicklung

Die Immobilienpreise in Velen haben sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt, beeinflusst durch den Boom bis 2022, eine Korrektur 2023/2024 und eine Erholung 2025. Seit Q4 2020 sind die Hauspreise um etwa 17,9 % gestiegen – von 2.121 €/m² auf 2.500 €/m². Allerdings gab es 2023 einen Rückgang von 8,4 % bundesweit, der Velen mit -2,25 % pro Quartal betraf.

Wichtige Meilensteine:

• 2020–2022: Starker Anstieg (+25 % für Häuser) durch Niedrigzinsen und Pandemie-bedingte Flucht in ländliche Regionen.
• 2023: Preisrückgang um 8 % durch steigende Zinsen und Inflation; Mieten stiegen dennoch um 2 %.
• 2024: Stabilisierung mit +1,9 % für Kaufpreise und +3,8 % für Mieten.
• 2025: Leichte Steigerung um 0,5 % bis 1,3 % im Q3; Wohnungspreise sanken minimal um 0,5 %, Häuser gewannen 1,3 %.

Im Kreis Borken entwickelten sich Preise ähnlich, mit Velen als günstigster Ort (Häuser ab 1.972 €/m²). Die Mietpreise haben sich seit 2020 um 10 % erhöht, von 6,76 €/m² auf 7,75 €/m² für Bestandswohnungen.

Diese Tabelle basiert auf durchschnittlichen Werten und zeigt eine Volatilität, die durch wirtschaftliche Faktoren verstärkt wurde.

Einflussfaktoren auf den Markt

Der Markt in Velen wird von lokalen und überregionalen Faktoren geprägt:

• Wirtschaftliche Lage: Die Nähe zum Ruhrgebiet und Münsterland bietet Pendlerchancen in Industrie und Dienstleistungen. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 %, was die Nachfrage stützt.
• Demografie: Velen hat eine alternde Bevölkerung (Durchschnittsalter 45 Jahre), was den Bedarf an barrierefreien Häusern steigert. Zuzug junger Familien durch gute Schulen und Freizeitangebote (z. B. Aasee) treibt den Familiennachfrage.
• Infrastruktur: Gute Anbindung an A31 und Regionalzüge, aber begrenzter ÖPNV. Neue Radwege und Sanierungen in Ramsdorf (teuerster Stadtteil mit 2.020 €/m²) heben Preise lokal an.
• Zinsen und Finanzierung: Die EZB-Senkungen 2024/2025 (auf 3 %) machen Käufe erschwinglicher; effektive Bauzinsen bei 3 % ermöglichen Monatsraten von 1.200 € für ein 300.000 €-Haus.
• Regulatorische Aspekte: Förderungen für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Programme) boosten den Bestand; der Wohnraummangel in NRW (Ziel: 400.000 Neubauten bis 2030) wirkt sich indirekt aus.
• Lokale Besonderheiten: Landwirtschaftliche Flächen dominieren, Grundstückspreise sanken 2025 um 8,13 % auf unter 200 €/m², was Neubau begünstigt.

Trends und Prognosen für 2025 und darüber hinaus

2025 markiert eine Phase der Normalisierung: Preise steigen moderat um 2–4 %, Mieten um 3–5 %. Der Fokus liegt auf Nachhaltigkeit – energieeffiziente Objekte (Effizienzklasse A/B) erzielen 10–15 % Aufschlag. Digitalisierung (z. B. smarte Heime) und Home-Office-Trends fördern ländliche Lagen wie Velen.

Aktuelle Trends:

• Steigende Nachfrage nach Einfamilienhäusern (+14 % Verkäufe Q3 2025).
• Mietsteigerungen durch Knappheit: +1,2 % quartalsweise.
• Rückgang bei Neubau: Nur 20 % der Transaktionen sind Neubauten, was Preise für Bestand drückt.
• Regionale Unterschiede: Zentrale Lagen (z. B. Velen Dorf) teurer als Randbezirke.

Prognose: Bis 2029 wächst der Markt um 2,69 % jährlich, mit einem Volumen von 36,72 Mrd. € bundesweit. In Velen erwarten Experten +4 % für Wohnpreise 2026, getrieben von sinkenden Zinsen. Risiken: Höhere Baukosten und Demografie könnten den Neubau bremsen, Chancen: Förderungen für Grünbau.

Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Velen ist 2025 ein solider, erschwinglicher Markt mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung. Käufer profitieren von stabilen Preisen und niedrigen Zinsen – ideal für Einstieg in Wohneigentum. Verkäufer sollten auf Sanierungen setzen, um Preise zu optimieren. Investoren finden Chancen in Mietobjekten mit Renditen von 4–6 %.

Empfehlungen:

• Käufer: Nutzen Sie Online-Bewertungstools und prüfen Sie Förderungen; priorisieren Sie Lagen nahe Infrastruktur.
• Vermieter: Erhöhen Sie Attraktivität durch Modernisierungen; rechnen Sie mit steigenden Mieten.
• Investoren: Fokussieren Sie auf Bestandsimmobilien in wachsenden Bezirken wie Ramsdorf; diversifizieren Sie regional.
• Allgemein: Lassen Sie eine professionelle Bewertung durchführen, um Risiken zu minimieren. Insgesamt bietet Velen ein ausgewogenes Verhältnis von Lebensqualität und Investitionssicherheit – ein Markt, der in unsicheren Zeiten Stabilität verspricht.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnort Velen

Wir als Immobiliensachverständige für Velen und Umgebung sehen im Status der Stadt als anerkannter Erholungsort einen Vorteil des Wohnorts. Bekanntestes Bauwerk ist Schloss Velen mit seinem Schlosspark, zu dem Orangerie, Forsthaus, Fasanerie und Tiergarten gehören. Das Schloss wird heute SportSchloss Velen genannt und als Tagungs- und Veranstaltungshotel genutzt.

Weitere Sehenswürdigkeiten sind Haus Röllinghoff, die Mühle am Thesingbach (Wassermühle) sowie Burg Ramsdorf. Sie wird als Museum genutzt und beinhaltet Abteilungen zur regionalen Ur- und Frühgeschichte, zur Stadt- und Sozialgeschichte sowie zur Naturkunde.

Wanderer und Radfahrer nutzen gerne den Artesischen Brunnen in Velen an der Grenze zur Nachbargemeinde Heiden zur Erfrischung. Schwimm- und Badefreunde können in Velen und Ramsdorf jeweils ein Freibad nutzen. Kulturorte in Velen sind die Orangerie des SportSchloss Velen, die Thesingbachhalle, der Saal der Burg Ramsdorf sowie die ALTE Molkerei in Ramsdorf. In Velen gibt es zwei Grundschulen sowie eine Realschule und eine Sekundarschule.

Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2013 in Velen 1.851 berufliche EinpendlerInnen und 4.883 berufliche AuspendlerInnen. 1.379 der Velener AuspendlerInnen pendelten damals nach Borken, 443 nach Gescher, 310 nach Coesfeld und 204 nach Heiden.

Gewerbestandort

Wir als Experten der Immobilienbewertung in Velen und Umgebung sehen die Lage der Stadt in der Nähe der Niederlande und des Ruhrgebiets als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Velen selbst wirbt darüber hinaus mit verkehrsgünstiger Lage (keine 10 km zur A31), mit attraktiven Gewerbeflächen, solider Haushaltslage der Stadt, guter Infrastruktur und kurzen Wegen sowie mit einem hohen Erholungswert in der Freizeit.

Auf Gewerbe-in-Velen.de wirbt Velen mit den Gewerbegebieten „Nordvelen Hülsebrook“, „Velen Jägersdyk“ und „Ramsdorf Siemensstraße“. Velen hat einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 417% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 463% (Stand: 2016). Laut Kennwertkarte der IHK Nordrhein (ebenfalls Stand: 2016) können 75% bis 95% der Haushalte in Velen einen 50 Mbits/s-Internetanschluss erhalten. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt liegt etwas unter dem Referenzwert „100“.

Lage und Verkehr

Nachbarn der Stadt Velen sind im Kreis Borken die Städte Borken und Gescher sowie die Gemeinden Heiden, Reken und Südlohn. Velen ist etwa 44,5 Kilometer von Münster entfernt. Die niederländische Stadt befindet sich in einer Entfernung von 37 Kilometern. Die ebenfalls niederländische Gemeinde Winterswijk befindet sich 20 Kilometer weit weg. Bis nach Recklinghausen sind es 36 Kilometer, bis nach Dortmund 53,5 Kilometer und bis nach Düsseldorf knapp 76 Kilometer.

Velen hat über die Autobahnauffahrten Borken und Gescher/Coesfeld Anschluss an die Autobahn A31 (Emden bis Bottrop). Bei Bottrop ist ein Wechsel auf die A2 möglich (Oberhausen bis Kloster Lehnin). Anschluss an den Bahnverkehr bieten die Bahnhöfe Borken und Coesfeld. In Borken hält der Regionalexpress RE14 (Fahrten von Essen bis Borken), während man in Coesfeld Anschluss an die Regionalbahnen RB45 (von Dorsten bis Coesfeld), RB51 (Dortmund bis Gronau und weiter nach Enschede) sowie RB63 (Münster bis Coesfeld) hat.

Im ÖPNV gehört Velen zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Für Flugreisen bietet sich eine Anfahrt zu einem der Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund und Düsseldorf an.

Nachbarn im Kreis sind: Bocholt, Gronau, Ahaus, Stadtlohn, Vreden, Gescher, Rhede, Reken, Raesfeld, Isselburg, Heer, Heiden, Legden, Schöppingen, Südlohn und Borken.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Velen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.