Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Isselburg

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Isselburg sowie in der Region des Kreises Borken durch.

Die Immobiliensachverständigen in Isselburg untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Isselburg. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Isselburg eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Isselburg

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Borken
Postleitzahl(en): 46419
Einwohner: 10.736 (31.12.2015)

Isselburg ist die am weitesten nach Westen reichende Kommune des Kreises Borken. Die Stadt grenzt innerhalb des Kreises nur an die Stadt Bocholt und besteht aus sechs Stadtteilen auf einer Fläche von 42,8 km².

Die Bevölkerungsdichte erreicht 251 Einwohner/km², was fast exakt der Bevölkerungsdichte im Kreis Borken entspricht (260 Einwohner/km²). Durch das Stadtgebiet fließt die Issel, die in Raesfeld (Kreis Borken) entspringt und in Doesburg in der niederländischen Provinz Gelderland als Oude IJssel in die IJssel fließt.

1. Einleitung

Isselburg, eine charmante Kleinstadt im Kreis Borken in Nordrhein-Westfalen, liegt idyllisch im Westmünsterland direkt an der niederländischen Grenze. Mit rund 11.000 Einwohnern verbindet die Stadt ländliche Ruhe mit guter Erreichbarkeit größerer Zentren wie Bocholt oder dem Ruhrgebiet. Der Immobilienmarkt in Isselburg ist geprägt von einer stabilen Nachfrage nach Wohnraum, die durch die Nähe zur Grenze, die familienfreundliche Atmosphäre und die Nähe zur Natur – einschließlich des bekannten Wasserschlosses Anholt – angetrieben wird. Stand November 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den dynamischen Entwicklungen der Vorjahre, mit moderaten Preisanstiegen bei Mieten und Kaufpreisen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preise, Trends, Einflussfaktoren und Ausblicke für Käufer, Mieter und Investoren.

2. Aktuelle Kaufpreise

Der Kaufmarkt in Isselburg bleibt attraktiv für Familien und Pendler, da die Preise im Vergleich zu Metropolen wie Düsseldorf oder Köln deutlich günstiger sind. Basierend auf den neuesten Marktdaten liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 2.500 bis 2.700 €. Speziell für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser beträgt der Mittelwert rund 2.672 € pro m², was eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal von 1,5 % widerspiegelt. Eigentumswohnungen sind etwas teurer und starten bei 2.100 € pro m², mit einem Durchschnitt von 2.109 €. In günstigen Lagen wie den Randbezirken (z. B. Werth oder Hengebruch) fallen Preise auf unter 2.000 € pro m², während zentrale oder renovierte Objekte in Isselburg-Zentrum bis zu 3.000 € erreichen können.

Beispiele für aktuelle Angebote umfassen:

• Ein Reihenmittelhaus mit 110 m² Wohnfläche und Garten für ca. 369.900 € (rund 3.363 € pro m², inklusive Parkplatz).
• Eine Doppelhaushälfte mit 124 m² aus dem Jahr 2000 für etwa 400.000 € (ca. 3.226 € pro m², mit Pool und moderner Ausstattung).
• Größere Bungalows oder Mehrfamilienhäuser mit 200 m² oder mehr liegen bei 500.000 bis 800.000 €, abhängig von der Grundstücksgröße (oft 300–500 m²).

Der Markt umfasst derzeit etwa 50–60 Häuser und 20–30 Wohnungen zum Verkauf, was auf ein ausgewogenes Angebot hinweist. Die Vermarktungsdauer beträgt im Schnitt 60–70 Tage, kürzer als in den Vorjahren, da sinkende Zinsen die Käuferaktivität ankurbeln.

3. Mietmarkt und Mietpreise

Der Mietmarkt in Isselburg ist dynamisch und familienorientiert, mit einer hohen Nachfrage nach größeren Wohnungen und Häusern. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 8,00 bis 9,00 € pro m², speziell 8,80 € für Standardwohnungen. Für Häuser sind es rund 9,50 bis 10,50 € pro m², mit einem Mittelwert von 10,57 €. Diese Preise spiegeln eine jährliche Steigerung von 4–6 % wider, getrieben durch Inflation und begrenztes Neubaunachkommen.

Typische Mietangebote:

• Eine 2–3-Zimmer-Wohnung (ca. 60–80 m²) kostet 450–700 € kalt monatlich (7,50–9,00 € pro m²).
• 4-Zimmer-Wohnungen (100 m²) liegen bei 800–950 € (8,00–9,50 € pro m²).
• Einfamilienhäuser (120–150 m²) erfordern 1.000–1.500 € kalt (9,00–10,00 € pro m²), oft inklusive Nebenkosten für Heizung und Gartenpflege.

Im Vergleich zu Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2000) sind Neubauten 1–2 € pro m² teurer, da sie energieeffizienter sind. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 3 %), und die Vermietungsdauer beträgt 30–50 Tage. Beliebte Suchkriterien sind provisionsfreie Objekte und barrierefreie Wohnungen, was auf eine alternde Bevölkerung hinweist.

4. Historische Entwicklung

Die Immobilienpreise in Isselburg haben sich in den letzten fünf Jahren (2020–2025) kontinuierlich entwickelt. Kaufpreise für Häuser stiegen von 2.153 € pro m² im Jahr 2020 auf 2.672 € im ersten Quartal 2025 – eine Gesamtsteigerung von 24,1 %. Wohnungs kaufpreise folgten mit einem Anstieg von etwa 20 %, von rund 1.800 € auf 2.100 € pro m². Mietpreise wuchsen noch stärker: Von 6,66 € pro m² im Jahr 2020 auf 9,21 € im Jahr 2025, was 38,3 % entspricht. Besonders 2022–2023 kam es zu einem Boom durch niedrige Zinsen und Pandemie-bedingte Umzüge in ländliche Regionen.

Die Entwicklung war regional variabel: Zentrale Lagen wie Anholt profitierten stärker (+25 % bei Häusern), während Randgebiete moderater zunahmen. Die Corona-Pandemie und die Energiekrise 2022–2023 dämpften den Markt temporär, doch seit 2024 erholt er sich durch fallende Bauzinsen (aktuell bei 3–4 %).

5. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Isselburger Markt:

• Lage und Infrastruktur: Die Grenznähe zu den Niederlanden fördert Pendler aus Arnhem oder Enschede, was die Nachfrage steigert. Gute Anbindungen an die A3 und B67 machen Isselburg attraktiv für Berufstätige aus dem Ruhrgebiet.
• Wirtschaft und Demografie: Als Teil des Münsterlands profitiert die Stadt von der starken Textil- und Logistikbranche in Bocholt. Die Einwohnerzahl wächst langsam (ca. 0,5 % jährlich), mit Zuzug junger Familien und Rentner.
• Zinsen und Inflation: Sinkende Leitzinsen (EZB-Prognose: 2–3 % bis Ende 2025) erleichtern Finanzierungen und treiben Preise. Die Inflation (aktuell 2–3 %) belastet Mieter, aber stabilisiert Eigentum als Inflationsschutz.
• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Förderungen) erhöhen Werte um 10–15 %. Der Trend zu Homeoffice verstärkt die Nachfrage nach Gärten und Balkonen.
• Angebot und Nachfrage: Begrenzter Neubau (ca. 50–100 Einheiten pro Jahr) führt zu Engpässen, während der Bestand (überwiegend 1970–1990er-Bauten) saniert werden muss.

6. Markttrends und Prognose

Der Isselburger Markt folgt nationalen Trends: Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten Steigerungen. Für 2025/2026 wird eine Preissteigerung von 1–3 % bei Kaufpreisen erwartet, bei Mieten 2–4 %, beeinflusst durch weitere Zinssenkungen und steigende Löhne im Westmünsterland. Positiv: Digitalisierung (Smart Homes) und Grüne Energie (Photovoltaik) machen Objekte wertstabiler. Herausforderungen: Hohe Baukosten (ca. 2.500 € pro m² Neubau) bremsen den Ausbau, und der Fachkräftemangel im Baugewerbe verlängert Bauzeiten.

Bis 2030 könnte der Hauspreis auf 3.000 € pro m² klettern, wenn die Nachfrage anhält. Investoren profitieren von Renditen von 4–5 % bei Vermietung, da Mieten steigen. Für Käufer: Jetzt günstige Einstiegschancen durch stabilen Markt; Mieter sollten auf Mietbremsen achten.

7. Fazit und Empfehlungen

Der Immobilienmarkt in Isselburg ist robust und zukunftsorientiert, ideal für langfristige Anlagen oder Familienansiedlung. Mit stabilen Preisen und guter Lebensqualität bietet er ein ausgewogenes Verhältnis von Kosten und Nutzen. Käufern raten wir, energieeffiziente Objekte zu priorisieren und lokale Förderungen zu nutzen. Mietern empfehlen wir, Verträge auf Indexanpassungen zu prüfen. Investoren sollten in Sanierungsobjekte einsteigen, um von Mietsteigerungen zu profitieren. Insgesamt: Isselburg bleibt ein versteckter Tipp im NRW-Immobilienmarkt – stabil, bezahlbar und wachstumsstark. Für individuelle Beratung lohnt ein Blick auf lokale Makler oder Bewertungstools.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnort Isselburg

Als Experten der Immobilienbewertung in Isselburg und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt in der landschaftlich attraktiven Grenzregion zur Niederlande als einen Vorteil des Wohnorts. Erlebbar ist die Natur in der Stadt beispielsweise im Biotopwildpark Anholter Schweiz, zu dem ein See, ein Wildpark mit 40 Tierarten und sieben verschiedene Landschaftsbilder gehören. Zu den Sehenswürdigkeiten in Isselburg zählen die Wasserburg Anholt und die Werther Mühle. Sehenswert ist auch der alte Ortskern von Isselburg mit dem historischen Stadtturm.

Eine attraktive Freizeitgestaltung ist beispielsweise auf dem Ponyhof Leiting möglich. Weitere Möglichkeiten in Isselburg: Golfen und Kanufahren. Isselburg ist Träger zweier Grundschulen und einer Verbundschule (komplett ausgebaute Hauptschule und Realschule). Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2013 in Isselburg 2.552 berufliche EinpendlerInnen und 3.484 berufliche AuspendlerInnen. 1.646 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Bocholt, 252 nach Rees und 194 nach Hamminkeln.

Gewerbestandort

Als Immobiliensachverständige für Isselburg und Umgebung sehen wir die direkte Anbindung von Isselburg an das deutsche Autobahnnetz ebenso als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts wie die direkte Nachbarschaft zu den Niederlanden. An der Autobahnanschlussstelle liegt das Gewerbegebiet Heelden in Isselburg. Isselburg wirbt zudem mit der „Nähe zum Ballungsraum an Rhein und Ruhr“ und ist Teil des grenzübergreifenden deutsch-niederländischen EUREGIO-Gebiets, zu dem unter anderem die Städte Münster, Osnabrück und Enschede gehören.

Der Hebesatz der Grundsteuer B liegt 2016 in Isselburg bei 423%, während der Gewerbesteuer-Hebesatz 417% erreicht. Ein 50 Mbits/s-Internetanschluss ist laut Kennwertkarte der IHK Nordrhein 2016 nur für 0% bis 9% aller Haushalte möglich. Die Kaufkraftkennziffer liegt in der Stadt unter dem Referenzwert „100“.

Lage und Verkehr

Neben Bocholt aus dem Kreis Borken sind Hamminkeln aus dem Kreis Wesel und Rees aus dem Kreis Kleve sowie die niederländischen Gemeinden Aalten und Oude Ijsselstreek Nachbarn der Stadt Isselburg. Isselburg ist etwa 81 Kilometer von Münster entfernt. Die Stadt Nimwegen liegt 41,5 Kilometer und die ebenfalls niederländische Stadt Enschede 52 Kilometer entfernt. Dortmund befindet sich in einer Entfernung von 78 Kilometern, während Düsseldorf 71 Kilometer weit weg ist (alle Angaben: Luftlinie).

Die Anschlussstelle Heelden auf die Autobahn A3 (Emmerich-Elten bis Neuhaus am Inn) liegt auf dem Isselburger Stadtgebiet. Einen Anschluss ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof im benachbarten Rees-Empel. Hier halten der Rhein-Express (RE 5), der Emmerich und Koblenz verbindet, sowie die Regionalbahn „Der Weseler“ (RB 35), die von Emmerich nach Duisburg und bisweilen weiter nach Düsseldorf fährt. Isselburg gehört im ÖPNV zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Für Flugreisen bieten sich die Flughäfen Münster/Osnabrück, Dortmund oder Düsseldorf an. Noch näher liegt der Airport Weeze, der sich im Kreis Kleve befindet.

Nachbarn im Kreis sind: Bocholt, Gronau, Ahaus, Stadtlohn, Vreden, Gescher, Rhede, Reken, Velen, Raesfeld, Heer, Heiden, Legden, Schöppingen, Südlohn und Borken.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Isselburg beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.