Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Oelde sowie in der Region des Kreises Warendorf durch.
Die Immobiliensachverständigen in Oelde untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.
Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Oelde. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.
Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.
Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Oelde eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt Oelde
Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Warendorf
Postleitzahl(en): 59302
Einwohner: 28.787 (31.12.2014)
Oelde liegt am Ostrand des Kreises Warendorf und besteht aus vier Stadtbezirken auf einer Stadtfläche von 102,77 km².
Die Bevölkerungsdichte liegt bei 280 Einwohnern/km². Zum Vergleich: Der gesamte Kreis Warendorf hat eine Bevölkerungsdichte von 207 Einwohnern/km².
Einleitung
Oelde, eine mittelgroße Stadt im Kreis Warendorf in Nordrhein-Westfalen, ist bekannt für ihre idyllische Lage im Münsterland mit guter Anbindung an größere Zentren wie Münster, Bielefeld und den Flughafen Münster/Osnabrück. Die Stadt umfasst den Kernbereich sowie die Ortsteile Lette, Stromberg und Sünninghausen und zeichnet sich durch eine Mischung aus ländlicher Ruhe und urbaner Infrastruktur aus. Der Immobilienmarkt in Oelde spiegelt die stabile regionale Entwicklung wider: Während Kaufpreise in den letzten Jahren eine Korrekturphase durchlaufen haben, steigen die Mietpreise kontinuierlich aufgrund anhaltender Nachfrage. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand, die historischen Trends, Einflussfaktoren und Ausblicke für 2025 basierend auf marktrelevanten Daten.
Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Oelde hat etwa 29.700 Einwohner (Stand 2022), wobei der Großteil im Stadtzentrum lebt und rund 5.000 im Ortsteil Stromberg. Die Bevölkerungsentwicklung ist stabil: Über die letzten fünf Jahre wuchs sie um etwa 1,6 Prozent, mit einer leichten Alterung der Bevölkerung, die typisch für ländliche Regionen in NRW ist. Die Einwohnerzahl bleibt konstant, was auf eine ausgewogene Zuwanderung und Geburtenrate hinweist. Prognosen sehen bis 2050 eine leichte Stagnation bei rund 30.000 Einwohnern, gefolgt von möglichem Wachstum durch internationale Migration.
Wirtschaftlich profitiert Oelde von einer diversifizierten Struktur mit Fokus auf Maschinenbau, Logistik und Handel. Die Arbeitslosenquote liegt unter dem Bundesdurchschnitt, und es gibt etwa 1.230 Arbeitsplätze pro 1.000 Einwohner – ein Indikator für eine robuste Beschäftigungslage. Größere Arbeitgeber wie Firmen aus dem Münsterland fördern Pendlerverkehr, was die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Oelde steigert. Die gute Verkehrsanbindung (A2, Regionalzüge nach Münster und Dortmund) macht die Stadt attraktiv für Berufspendler. Insgesamt unterstützt diese Stabilität den Immobilienmarkt, da sie eine verlässliche Nachfrage nach Eigentum und Mieten schafft.
Aktuelle Preisentwicklung im Kaufmarkt
Der Kaufmarkt für Immobilien in Oelde zeigt im Jahr 2025 eine moderate Stabilisierung nach den Preisanstiegen der Vorjahre. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei etwa 2.500 bis 2.900 Euro, abhängig von Lage und Ausstattung. Für Einfamilienhäuser in zentralen Lagen wie dem Stadtzentrum oder Lette werden Preise um 2.800 Euro pro Quadratmeter erzielt, während Randlagen wie Sünninghausen günstiger bei 2.200 Euro liegen. Eigentumswohnungen kosten im Schnitt 2.400 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter, mit Premium-Objekten in Neubaugebieten bis zu 4.100 Euro.
Beispiele aus dem laufenden Angebot: Ein 138 Quadratmeter großes Doppelhaus in zentraler Lage wird für rund 380.000 Euro angeboten, was einem Quadratmeterpreis von etwa 2.750 Euro entspricht. Ein Neubau-Bungalow mit 125 Quadratmetern auf 400 Quadratmetern Grundstück liegt bei 450.000 Euro (ca. 3.600 Euro pro Quadratmeter). Der Markt umfasst derzeit etwa 80 Objekte, darunter 30 Häuser und 50 Wohnungen, mit einer Tendenz zu kleineren Einheiten für junge Familien.
Grundstückspreise haben sich ebenfalls stabilisiert: Der Durchschnitt liegt bei 140 bis 360 Euro pro Quadratmeter, mit Höchstwerten in Baulücken nahe der Innenstadt bei 500 Euro. Die Preisentwicklung seit 2020 zeigt einen Höhepunkt im Jahr 2022 mit bis zu 3.100 Euro pro Quadratmeter für Häuser, gefolgt von einer Korrektur um 10 bis 20 Prozent durch höhere Zinsen und Baukosten. Seit Anfang 2025 stabilisieren sich die Preise, mit leichten Anstiegen in gefragten Lagen.
Der Mietmarkt im Detail
Der Mietmarkt in Oelde ist dynamisch und von steigender Nachfrage geprägt, was zu kontinuierlichen Preisanstiegen führt. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter, mit einem Jahresanstieg von etwa 4 bis 5 Prozent. Für 60 Quadratmeter große Einheiten liegen Monatsmieten bei 570 bis 570 Euro, bei 100 Quadratmetern bei 860 bis 950 Euro. Häuser sind teurer: Hier starten Mieten bei 9,50 Euro pro Quadratmeter, mit Durchschnittswerten von 10 bis 10,50 Euro für 150 Quadratmeter Objekte (ca. 1.500 bis 1.600 Euro monatlich).
Die Spanne reicht von günstigen Bestandswohnungen in Stromberg (ab 7,50 Euro pro Quadratmeter) bis zu Neubauten im Zentrum (bis 11,50 Euro). Der Markt weist eine hohe Auslastung auf, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen für Familien und Pendler. Im Vergleich zu 2020 haben sich Mieten um 35 bis 40 Prozent erhöht, getrieben von Inflation und begrenzter Neuproduktion. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) liegt bei 25 bis 30, was eine attraktive Rendite für Investoren von 3 bis 4 Prozent ermöglicht.
Einflussfaktoren auf den Markt
Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Oelde. Positiv wirken die stabile Demografie und Wirtschaft: Die Nähe zu Industriezentren wie Gütersloh und die gute Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten) erhöhen die Attraktivität. Infrastrukturprojekte, wie Erweiterungen der A2-Anbindung, fördern Zuzug. Negativ einwirkend sind die hohen Baukosten und Zinsen, die Neubauten bremsen – nur etwa 100 neue Wohnungen pro Jahr entstehen.
Energieeffizienz spielt eine wachsende Rolle: Sanierungsbedarf bei älteren Beständen (Durchschnittsalter Häuser: 50 Jahre) drückt Preise, während energieeffiziente Objekte (z. B. KfW-Standard) Prämien erzielen. Regionale Vergleiche zeigen: Oelde ist günstiger als Rheda-Wiedenbrück (3.400 Euro pro Quadratmeter), aber teurer als Ennigerloh (2.500 Euro). Der NRW-weite Trend zu steigenden Mieten bei stabilen Kaufpreisen verstärkt dies.
Marktprognose für 2025 und darüber hinaus
Für die zweite Hälfte 2025 wird eine leichte Stabilisierung erwartet: Kaufpreise könnten um 1 bis 2 Prozent steigen, getrieben von sinkenden Zinsen, während Mieten weiter um 3 bis 5 Prozent zunehmen. Die Nachfrage nach energieeffizienten und familientauglichen Objekten bleibt hoch, mit Fokus auf Neubaugebiete in Lette. Langfristig profitiert Oelde von der NRW-Wohnungsnot, was zu einer Wertsteigerung von 5 bis 7 Prozent pro Jahr bis 2030 führen könnte. Investoren sollten auf Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial setzen, da diese hohe Renditen bieten. Käufer profitieren derzeit von der Preiskorrektur, doch rasche Entscheidungen sind ratsam, da der Markt enger wird.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Oelde präsentiert sich 2025 als ausgewogener und zukunftsorientierter Sektor: Günstige Einstiegspreise für Käufer gepaart mit soliden Mietrenditen machen die Stadt attraktiv für Privatpersonen und Investoren. Die stabile Demografie und wirtschaftliche Basis sorgen für Verlässlichkeit, während steigende Mieten auf anhaltende Nachfrage hinweisen. Potenzielle Käufer sollten Lage, Energieeffizienz und Nebenkosten priorisieren, um von der aktuellen Marktlage zu profitieren. Insgesamt bietet Oelde ein gutes Verhältnis von Lebensqualität und Investitionspotenzial im Münsterland.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnstandort Oelde
Als Experten der Immobilienbewertung in Oelde und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt in der Parklandschaft des Münsterlands als einen Vorteil des Wohnorts. Oelde selbst verweist auf eine hohe Kinder- und Familienfreundlichkeit.
Ein Ort der Freizeitgestaltung bei schönem Wetter ist der Vier-Jahreszeiten-Park, der seit der Landesgartenschau in Oelde im Jahr 2001 existiert. Kulturorte in Oelde sind das Kindermuseum Klipp Klapp, die Burgbühne Stromberg mit ihren Freilichtspielen, das Georg-Lechner-Biermuseum und das ehemalige Rittergut Haus Nottbeck mit dem Museum für Westfälische Literatur sowie der Musik- und Theaterwerkstatt der Kreismusikschule Beckum-Warendorf. Zu den Sehenswürdigkeiten gehört in Oelde das Wasserschloss Haus Geist.
Schwimm- und Badefreunde steuern an heißen Tagen eins der Freibäder Parkbad Oelde und Stromberg an. Ein Hallenbad in der Stadt ist das Hallenbad Oelde. Die größte Outdoor-Sportanlage heißt „Jahnstadion“. In Oelde gibt es eine Offene Ganztagsschule sowie fünf Grundschulen, wobei die Von-Ketteler-Schule zwei Standorte hat. Darüber hinaus findet man in Oelde jeweils eine Hauptschule, eine Real- und eine Gesamtschule sowie eine Förderschule.
Zahlen zu den beruflichen Ein- und AuspendlerInnen in Oelde liefert der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW). Laut IT.NRW gab es 2013 in Oelde 6.941 berufliche EinpendlerInnen und 7.733 berufliche AuspendlerInnen. 1.390 der AuspendlerInnen aus Oelde pendelten damals nach Münster, 533 nach Telgte, 363 nach Warendorf und 120 nach Greven. Im Mai 2016 kam der gesamte Kreis Warendorf auf eine Arbeitslosenquote von 5,6%, während die Quote in NRW bei 7,7% und Deutschland bei 6,0% lag.
Gewerbestandort
Die Lage Oeldes im Münsterland und am Ruhrgebiet sehen wir als Immobiliensachverständige für Oelde und Umgebung als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Laut eigener Angaben der Stadt ist Oelde „regional und überregional bekannt als Standort des Maschinenbaus und des Spezialmaschinenbaus mit hoher Exportquote“.
Im Juni 2016 bewarb Oelde auf seiner Website das Gewerbegebiet Oelde A2 sowie AUREA Das A 2-Wirtschaftszentrum und Gewerbeflächen in den Gewerbegebieten „Am Landhagen – Nord“ und „Stromberg-West“. Oelde hatte 2016 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 504% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 412%. Oelde kommt laut Kennwert-Karte der IHK Nord Westfalen bei der Kaufkraft auf einen Wert über dem Indexwert 100 für Deutschland.
Lage und Verkehr
Innerhalb des Kreises Warendorf sind die Kommunen Beckum, Beelen, Ennigerloh und Wadersloh Nachbarn von Oelde. Außerhalb des Kreisgebiets grenzen die Kommunen Herzebrock-Clarholz, Langenberg und Rheda-Wiedenbrück (alle: Kreis Gütersloh) an die Stadt. Oelde liegt 34,5 Kilometer von Bielefeld entfernt. Paderborn ist 43,5 Kilometer und Osnabrück 49,5 Kilometer weit weg. Münster befindet sich in einer Entfernung von knapp 39 Kilometern. Hamm ist knapp 28 Kilometer entfernt und Dortmund ungefähr 58,5 Kilometer. Bis ins niederländische Enschede sind es etwa 96,5 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).
Oelde besitzt zwei Anschlussstellen an die Autobahn A2, die von Oberhausen bis Kloster Lehnin (Brandenburg) führt. Am Kreuz Bielefeld kann man auf die A33 von Osnabrück bis Bad Wünnenberg wechseln. Oelde liegt im Schienenverkehr an der Strecke von Hamm über Städte wie Bielefeld und Gütersloh bis Minden. Am Bahnhof Oelde hält der Regionalexpress RE6 (Westfalen-Express). Im ÖPNV gehört Oelde zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland und der Bahnhof der Stadt ist auch ein Knotenpunkt des Busverkehrs. Für Flugreisen bietet sich von Oelde aus Anreisen zu den Flughäfen Münster/Osnabrück, Paderborn/Lippstadt oder Dortmund an.
Nachbarn im Kreis sind: Ahlen, Warendorf, Beckum, Ennigerloh, Telgte, Drensteinfurt, Sassenberg, Ostbevern, Sendenhorst, Wadersloh, Everswinkel und Beelen.
Bei Interesse an einem Wertgutachten in Oelde beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.
Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
