Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Gütersloh

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Gütersloh sowie in der Region des Regierungsbezirks Detmold durch.

Der Kreis Gütersloh befindet sich am Westrand des Regierungsbezirks Detmold. Er besteht aus zehn Städten und drei Gemeinden. Insgesamt leben im Kreis 360.642 Menschen (Stand: 31.12.2015).

Die Bevölkerungsdichte des Kreises Gütersloh erreicht 372 EinwohnerInnen/km². Das liegt etwas über dem Durchschnitt des Regierungsbezirks (315 EinwohnerInnen/km²).

Der höchste Berg im Kreis ist der 316 Meter hohe und im Teutoburger Wald gelegene Hengeberg, der zwischen den Städten Halle (Westfalen) und Werther liegt. Das wichtigste Fließgewässer im Kreisgebiet ist die Ems, die im Kreis in Schloß Holte-Stukenbrock entspringt und bei Emden in die Nordsee fließt. Die Bevölkerungsentwicklung zeigt seit mehreren Jahren einen Aufwärtstrend. 2011 hatte der Kreis Gütersloh 350.420 EinwohnerInnen, 2013 waren es 352.334 und 2015 schließlich die bereits erwähnten 360.642 EinwohnerInnen.

Die einwohnerstärkste Stadt des Kreises ist die Stadt Gütersloh mit fast 100.000 EinwohnerInnen, gefolgt von der Stadt Rheda-Wiedenbrück mit knapp 50.000 EinwohnerInnen.

Zwischen 25.000 und 30.000 leben in den Städten Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock und Verl. Über 20.000 und weniger als 25.000 EinwohnerInnen haben die Städte Harsewinkel, Halle (Westfalen), Versmold sowie die Gemeinde Steinhagen. Knapp 16.000 Menschen leben in der Gemeinde Herzebrock-Clarholz, etwa 11.500 Menschen in Werther (Westfalen). Weniger als 10.000 EinwohnerInnen haben die Stadt Borgholzhausen und die Gemeinde Langenberg.

Gütersloh ist mit 112,2km² auch die flächengrößte Kommune des Kreises. Ebenfalls über 100km² groß sind nur Rietberg und Harsewinkel. Zwischen 99,9km² und 50km² groß sind in abnehmender Reihenfolge Rheda-Wiedenbrück, Versmold, Herzebrock-Clarholz, Verl, Halle (Westfalen), Schloß Holte-Stukenbrock, Steinhagen und Borgholzhausen. Eine Größe von weniger als 40km² haben die Stadt Werther und die Gemeinde Langenberg. Die Bevölkerungsdichte reicht von 157 in der kleinen Stadt Borgholzhausen bis zu 871 EinwohnerInnen/km² in der Kreisstadt Gütersloh.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmärkte im Kreis Gütersloh

1. Marktüberblick

Der Immobilien‑ und Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh zeigt eine zunehmend positive Dynamik nach einer Phase der Zurückhaltung. Die Zahl der Kaufverträge steigt spürbar, der Gesamtumsatz nimmt wieder Fahrt auf und das Preisniveau entwickelt sich weitgehend stabil‑leicht steigend. Doch gleichzeitig gilt: Der Markt bleibt differenziert nach Teilsegmenten (z. B. Bestandsimmobilien vs. Neubauten, unterschiedliche Lagen, Grundstücke vs. Wohngebäude). Für Käufer, Eigentümer oder Investoren gilt in diesem Markt: Lage, Zustand, Nutzung, Ausstattung und Teilsegmentierung sind entscheidend.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Transaktionszahlen und Umsätze

Im Jahr 2024 wurden im Kreis rund 3.100 Kaufverträge über Wohn‑ und Grundstücksverkäufe abgeschlossen – ein Anstieg von etwa +19 % gegenüber dem Vorjahr. Der Gesamtumsatz belief sich auf rund 748 Mio. €, was einem Zuwachs von etwa +24 % entspricht.
Jedoch: Obwohl dieser Trend positiv ist, liegen die Transaktionszahlen noch unter dem langjährigen Durchschnittsniveau.

2.2 Kaufpreise für Wohngebäude

• Für ein rund 30 Jahre altes freistehendes Einfamilienhaus wurde im Kreisdurchschnitt ein Kaufpreis von etwa 403.000 € erzielt.

• Ein Reihen‑ oder Doppelhaus lag im Schnitt bei etwa 337.000 €.

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Preis bei etwa 170.000 € für gebrauchte Objekte (nominal).

• Im Bereich der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen wird ein Durchschnitt von etwa 2.556 €/m² ausgewiesen – mit einem leichten jährlichen Plus von rund +1,2 % gegenüber dem Vorjahr.

2.3 Grundstücks‑ und Baulandpreise

• Baulandpreise für Wohnbauflächen unterscheiden sich stark nach Gemeinde und Lage: In den teuersten Lagen (z. B. in den Städten im Kreis) liegen mittlere Lagen bei etwa 330 – 420 €/m².

• In günstigeren Kommunen bzw. Randlagen werden mittlere Lagen bei etwa 160 €/m² ausgewiesen.

• Acker‑ und landwirtschaftliche Nutzflächen befinden sich im Kreisdurchschnitt in einem Preisbereich von etwa 8,50 – 11 €/m².

2.4 Mietpreise

• In den Mietsegmenten sind die Angaben je nach Baujahr, Lage und Ausstattung breiter gestreut. Für Wohnungen in mittlerer bis guter Wohnlage sind z. B. Mieten zwischen etwa 5,60 € und 8,00 €/m² möglich – ältere Bestände tendenziell am unteren Ende.

• Der Mietspiegel 2024 für die Kommunen im Kreis liefert hierfür die wissenschaftliche Grundlage.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz‑ bis mittelfristige Entwicklung

• Nach einem Rückgang oder einer Stagnation im Markt (bedingt durch hohe Bau‑ und Finanzierungskosten, gestiegene Anforderungen) setzen sich wieder Zuwächse durch: Verkaufszahlen steigen, Neubau‑Flächen werden intensiver nachgefragt.

• Im ersten Halbjahr 2025 etwa stieg die Zahl der verkauften Bauplätze für individuellen Wohnungsbau um etwa +54 % gegenüber dem Vorjahr, die Verkäufe von Bestands­wohnungen stiegen um etwa +17 %.

• Preislich: Bei Bestandswohnimmobilien wird von weitgehend stabilen Preisen ausgegangen, bei Eigentumswohnungen deuten sich „leichte Preissteigerungen“ an.

3.2 Langfristige Beobachtungen

• Über die letzten Jahre betrachtet zeigt der Markt ein moderates Wachstum – weniger rasant als in Boomphasen, aber mit klaren Anzeichen für Stabilisierung und leichte Erholung.

• Das Verhältnis von Kaufpreis‑ zu Mietpreisentwicklung (Kauf­preisfaktor) wird zunehmend relevanter: Während Kaufpreise moderat gestiegen sind, haben sich Mieten in bestimmten Segmenten stabilisiert oder nur langsam erhöht – das beeinflusst Rendite‑- und Werterwartungen.

• Grundstücks­angebote (insbesondere Bauflächen) bleiben limitiert – insbesondere in guten Lagen, was Preisdruck erzeugen kann.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

• Der Kreis Gütersloh bietet eine attraktive Mischung: gute Infrastruktur, Anbindung an Verkehrsnetze, lebenswertere Wohnlagen im Umland größerer Städte. Diese Eigenschaften machen viele Kommunen im Kreis besonders attraktiv für Familien und Pendler.

• Wohnlagen mit Kombination von Ruhe und Erreichbarkeit sind gefragt – insbesondere Bestandsimmobilien mit guter Ausstattung oder Neubauten mit moderner Technik haben gute Chancen.

• Preislich ist der Markt im Kreis noch unter vergleichbaren Großstädten bzw. Spitzenmärkten – was Einstiegsmöglichkeiten bietet.

4.2 Herausforderungen

• Finanzierungskosten (Zinsen) sind hoch und belasten insbesondere Neubauvorhaben oder Sanierungsobjekte – Käufer und Bauherren sind sensibler geworden.

• Energieeffizienz, Modernisierung und Ausstattung gewinnen stark an Bedeutung – Altbau ohne zeitgemäße Ausstattung oder hohe Sanierungs­verpflichtungen sind nachteilig.

• Lagequalität innerhalb des Kreises differenziert stark: Spitzenlagen erzielen hohe Preisniveaus, Rand‑ und einfache Lagen fallen hinter dem Durchschnitt zurück.

• Die Neubau‑Flächenverfügbarkeit und Erschließung von Baugebieten sind begrenzt – das kann langfristig Angebot und damit Preisentwicklung beeinflussen.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

• Wer frühzeitig in eine gut gelegene Immobilie investiert – insbesondere mit guter Ausstattung, geringer Sanierungspflicht – kann mittel‑ bis langfristig von Wertsteigerung profitieren.

• Grundstückskauf (Baugrundstücke) bietet Potenzial, insbesondere wenn die Lage passt und Erschließung sowie Bebauungskosten kalkulierbar sind.

• Bestandswohnungen sind zunehmend attraktiv: Aufgrund der hohen Neubaukosten weichen Interessenten auf Bestandsbestand aus – das schafft Nachfrage auch in älteren Segmenten.

• Für Eigennutzer (nicht primär Renditeorientiert) bietet der Kreis Gütersloh ein gutes Gleichgewicht zwischen Preis und Lebensqualität.

5.2 Risiken

• Kurzfristige Spekulation auf schnelle Wertsteigerung ist mit Vorsicht zu betrachten: Wachstum ist moderat, nicht explosiv.

• Immobilien mit hoher Sanierungs‑ oder Modernisierungsbedürftigkeit bergen Kostenrisiken (z. B. Energieanpassungen, Infrastruktur).

• Lage‑, Ausstattungs‑ und Zustandunterschiede sind bedeutend – ein Objekt in einer schwächeren Lage kann deutlich hinter Erwartungen zurückbleiben.

• Eine mögliche Zinswende, Gesetzesänderungen (z. B. Energiegesetz, Förderbedingungen) oder Angebotsschub könnten die Werterwartungen beeinflussen.

6. Bewertungsausblick

• Der Immobilien‑ und Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh zeigt positive Grundtendenzen mit Stabilität und leichtem Wachstum.

• Für langfristig orientierte Käufer – Eigenheimbesitzer wie Kapitalanleger – ist der Standort attraktiv mit realistischen Wachstumserwartungen.

• Kurzfristige Renditespekulationen sollten vorsichtig eingeschätzt werden – die Rahmenbedingungen sprechen eher für moderate, aber nachhaltige Entwicklung.

• Für eine fundierte Kaufentscheidung oder Investitionsplanung ist vor allem die Lagequalität, der Zustand/Ausstattung der Immobilie, das Baujahr/Sanierungsstand, sowie die finanzielle Gesamtkalkulation (Kauf + Nebenkosten + Instandhaltung + Energie) entscheidend.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Kreis Gütersloh

Als Immobiliengutachter für den Kreis Gütersloh und die Umgebung sehen wir landschaftliche Reize als einen der Vorzüge des Wohngebiets. Teile des Kreisgebiets gehören zum Teutoburger Wald und zur Senne-Landschaft. Als attraktive Parkanlagen im Kreisgebiet nennt die Website des Kreises den Mohns Park in Gütersloh, Flora Westfalica in Rheda-Wiedenbrück und den Gartenschaupark Rietberg. Die IHK Ostwestfalen bescheinigt dem Kreis Gütersloh zudem, ein junger Kreis zu sein, in dem fast ein Drittel der Bevölkerung unter 25 Jahre alt ist.

Laut Kommunalprofil des Kreises Gütersloh von IT.NRW gibt es im Kreis insgesamt 60 öffentliche Grundschulen, 14 Hauptschulen, 13 Realschulen, zwölf Gymnasien, zehn Gesamtschulen und 14 Förderschulen. Bedeutende Veranstaltungen im Kreis sind beispielsweise im Sport die Gerry-Weber-Open (Tennis) in Halle/Westfalen und im kulturellen Bereich das Serengeti Festival in Schloß Holte-Stukenbrock.

Zur Kulturlandschaft des Kreises Gütersloh gehören das Böckstiegel-Haus in Werther, das an den Künstler Peter August Böckstiegel erinnert, und das Theater der Stadt Gütersloh. Zu den sehenswerte Bauwerken zählen unter anderem das Wasserschloss Tatenhausen in Halle (Westfalen) Burg Ravensberg in Borgholzhausen und Schloss Rheda in Rheda-Wiedenbrück sowie die Benediktinerinnen-Abtei Varensell in Rietberg.

Wirtschaftsstandort Kreis Gütersloh

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Gütersloh und die Umgebung sehen wir die Lage nahe der Stadt Bielefeld sowie am Raum Osnabrück und nicht weit von Münster entfernt als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts.

In seiner Branchenstruktur der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nennt der Strukturbericht 2015 des Kreises Gütersloh Kerndaten zu den Branchen Chemie und Pharma, Metall, Maschinen- und Fahrzeugbau sowie Elektrotechnik, Ernährung, Logistik, Holz und Möbel sowie Medien, die eine wichtige Rolle im Kreis spielen.

Laut Daten der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld liegt der Hebesatz der Grundsteuer B im Kreis Gütersloh 2016 zwischen 260% in Harsewinkel und 429% in Borgholzhausen, Langenberg, Versmold und Werther (Westfalen). Die Bandbreite beim Gewerbesteuer-Hebesatz reicht von 340% in Verl bis zu 417% in Borgholzhausen, Steinhagen, Versmold und Werther (Westfalen).

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut Daten der Michael Bauer Research GmbH, die von der IHK Ostwestfalen zu Bielefeld veröffentlicht wurden, liegt der Kaufkraftindex in den Kommunen Borgholzhausen, Harsewinkel, Langenberg, Rietberg und Versmold bei weniger als 100. Über dem Wert 100 (für Deutschland) liegt der Kaufkraftindex in Gütersloh, Halle (Westfalen), Herzebrock-Clarholz, Rheda-Wiedenbrück, Schloß Holte-Stukenbrock, Steinhagen, Verl und Werther. Die Einzelhandelszentralität liegt nur in Gütersloh über 100, während sie in allen anderen Kommunen des Kreises Gütersloh bei weniger als 100 liegt. Kaufkraft fließt hier also ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Innerhalb von NRW grenzt der Kreis Gütersloh an die kreisfreie Stadt Bielefeld sowie an die Kreise Herford, Lippe, Paderborn, Soest und Warendorf. Ein weiterer Nachbar ist der niedersächsische Kreis Osnabrück. Als eine der nördlichsten Städte des Kreises ist Werther (Westfalen) etwa 32,5 Kilometer von Osnabrück entfernt. Rietberg im Süden des Kreisgebiets befindet sich in einer Entfernung von etwa 24,5 Kilometern von Paderborn. Die Gemeinde Langenberg ist knapp 36 Kilometer weit weg von Hamm (Westfalen). Versmold als Stadt am Westrand des Kreises Gütersloh ist dagegen nur etwa 37 Kilometer von Münster und ungefähr 88,5 Kilometer von Enschede in den Niederlanden entfernt (alle Angaben: Luftlinie).

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Gütersloh und die Umgebung sehen wir die Autobahn A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) als eine der wichtigsten Verkehrsadern auf dem Kreisgebiet. Auch die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg) führt durch den Kreis. Wichtige Bahnhöfe bzw. Haltestellen im Kreis Gütersloh sind unter anderem der Hauptbahnhof Gütersloh, Schloß Holte-Stukenbrock und Halle (Westfalen). Durchs Kreisgebiet fahren Bahnen wie:

• der Regional-Express RE6 (Westfalen-Express von Düsseldorf bis Minden)
• die Regionalbahn RB67 (Warendorfer Bahn von Münster bis Bielefeld),
• die Regionalbahn RB69 (Ems-Börde-Bahn von Münster bis Bielefeld),
• die Regionalbahn RB74 (Senne-Bahn von Bielefeld bis Paderborn),
• die Regionalbahn RB74 (Haller Willem von Bielefeld bis Osnabrück)

Der Kreis Gütersloh ist beim ÖPNV Teil des Verkehrsverbunds OstWestfalenLippe, der Mitglied im Zweckverband Nahverkehr Westfalen-Lippe (NWL) ist. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Paderborn/Lippstadt und Münster/Osnabrück. Etwas weiter entfernt liegen Hannover-Langenhagen und Dortmund.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.