Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Gütersloh

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Gütersloh sowie in der Region des Kreises Gütersloh durch.

Die Immobiliensachverständigen in Gütersloh untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Gütersloh. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Gütersloh eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Gütersloh

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Gütersloh
Postleitzahl(en): 33330–33335
Einwohner: 97.586 (31.12.2015)

Gütersloh ist die Kreisstadt des gleichnamigen Kreises und befindet sich am Ostrand des Kreisgebiets. Die Stadt besteht aus acht Stadtteilen auf einer Fläche von 112,02 km².

Die Bevölkerungsdichte erreicht 871 EinwohnerInnen/km² und liegt damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt (372 EinwohnerInnen/km²). In der Nähe der Westgrenze der Stadt fließt die Ems.

1. Marktüberblick

Die Stadt Gütersloh zeigt sich im Immobilienmarkt als relativ stabil mit moderat positiven Entwicklungen. In den vergangenen Jahren stiegen die Preise für Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) beständig, wenngleich die Wachstumsraten zuletzt etwas abgeflacht haben. Gleichzeitig bestehen besondere Faktoren wie Infrastruktur, Pendlerlage und Angebotssituation, die den Markt beeinflussen. Für Käufer, Eigentümer und Investoren gilt: Qualität, Lage und Zustand spielen zunehmend eine größere Rolle.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Häuser

– Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter für Häuser liegt in Gütersloh aktuell bei etwa 3.400 €/m² im ersten Quartal 2025.
– Über fünf Jahre hinweg (seit ca. 2020) ist der Anstieg bei Häusern etwa +24 % zu verzeichnen.

2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

– Für Wohnungen beträgt der durchschnittliche Kaufpreis ca. 2.626 €/m² aktuell.
– Die jährliche Steigerung bei Wohnungen liegt bei etwa +4,5 % im Durchschnitt.

2.3 Mietpreise

– Die durchschnittliche Miet­quidträumung für Wohnungen liegt bei etwa 8,6 €/m².
– Für Häuser liegen die Durchschnittsmieten bei etwa 10,3 €/m².

2.4 Preisspannen / Angebotssituationen

– Für Wohnungen: Kaufpreise bewegen sich je nach Lage und Zustand typischerweise zwischen etwa ~2.100 €/m² und über ~3.500 €/m².
– Für Häuser: Preise variieren je nach Baujahr, Lage und Größe typischerweise zwischen rund ~2.800 €/m² bis über ~4.000 €/m².
– Grundstückswerte bzw. Bodenrichtwerte liegen in mittleren Lagen der Stadt im Bereich von mehreren Hundert Euro pro Quadratmeter.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz‑ bis mittelfristige Entwicklung

– In den letzten 12 Monaten stiegen die Kaufpreise von Wohnungen um mehrere Prozent, Häuser verzeichnen ebenfalls positive Zuwächse, wenngleich der Anstieg bei Häusern moderater ist.
– Die Mietpreise zogen zuletzt ebenfalls an – sowohl bei Wohnungen als auch bei Häusern.
– Das Verhältnis Kaufpreis zu Mietpreis („Kaufpreisfaktor“) zeigt Hinweise auf allmähliche Anpassung: Während früher die Kaufpreise stark stiegen, nähert sich die Mietertragsentwicklung langsam an.

3.2 Langfristige Beobachtungen

– Seit 2020 ist bei Häusern ein Anstieg von etwa +20‑25 % im Quadratmeterpreis erkennbar.
– Bei Wohnungen liegt der Zuwachs im gleichen Zeitraum bei über +20 %.
– Es gibt Hinweise darauf, dass das Tempo der Preissteigerung etwas abnimmt – insbesondere bei Objekten mit älterem Baujahr oder ohne moderne Ausstattung.

3.3 Angebot & Nachfrage

– Die Nachfrage nach gut gelegenen Wohnimmobilien ist weiterhin vorhanden – insbesondere für Ein‑ oder Zweifamilienhäuser in attraktiven Lagen oder gut ausgestattete Wohnungen.
– Auf der anderen Seite: Höhere Bau‑ und Finanzierungskosten, gestiegene Anforderungen an Energieeffizienz sowie Bau‑ und Erschließungskosten belasten Neubauprojekte und Sanierungen.
– Das Angebot ist je nach Lage sehr unterschiedlich – in Spitzenlagen mit guter Infrastruktur sind die Preise entsprechend höher, in Randlagen eher moderater.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

– Gütersloh bietet eine gute Infrastruktur mit Anbindung, sowohl zu größeren Städten als auch ins Umland – attraktiv für Pendler und Familien.
– Wohnlagen mit Kombination aus städtischer Versorgung und naturnahem Umfeld sprechen viele Käufertypen an.
– Der Marktpreis liegt unter den Spitzenwerten der deutschen Großstädte – damit besteht für viele Interessenten eine vergleichsweise moderate Einstiegschance.

4.2 Herausforderungen

– Der Zustand, das Baujahr und die Ausstattung werden zunehmend entscheidend: Ältere Häuser ohne Modernisierung fallen im Vergleich zurück.
– Finanzierungs‑ und Zinslage sind relevant: Für Käufer erhöht sich der Druck, weil die Gesamt­kosten der Immobilie steigen (Kaufpreis + Sanierung + Energie).
– Die Lagequalität innerhalb der Stadt differenziert stark: Gute Lagen erzielen deutlich höhere Preise, mittlere oder einfache Lagen zeigen vergleichsweise geringere Steigerung.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

– Wer frühzeitig in eine gut positionierte Immobilie investiert – insbesondere in attraktiver Lage, mit guter Ausstattung – kann von langfristiger Wertsteigerung profitieren.
– Für Eigennutzer bietet Gütersloh ein gutes Gleichgewicht zwischen Preis und Lebensqualität – insbesondere im Vergleich zu stark überteuerten Ballungs­gebieten.
– Neubauten oder modernisierte Bestandsobjekte mit guter Energie­effizienz sind gegenüber älteren Immobilien zunehmend bevorzugt – das eröffnet Differenzierungs­potenzial.

5.2 Risiken

– Kurzfristige Spekulation auf schnelle Wertsteigerung ist mit Vorsicht zu sehen – die Zuwachs­raten sind moderat und nicht mehr explosionsartig.
– Immobilien mit hohem Sanierungs­rückstand bergen Kosten‑ und Risiko­faktoren – z. B. höhere Instandhaltungs­kosten, Energie­nachrüstungen.
– Lage‑ und Ausstattungs­unterschiede sind stark ausgeprägt – ein Objekt in einer weniger gefragten Lage kann deutlich hinter den Erwartungen zurückbleiben.
– Änderungen von Rahmenbedingungen (Zinsen, Förderprogramme, Steuer/Regulierung) könnten die Rentabilität beeinflussen.

6. Ausblick & Bewertung

– Der Immobilienmarkt in Gütersloh zeigt sich stabil mit leichtem Aufwärtstrend – jedoch ohne spektakuläre Sprünge.
– Für langfristig orientierte Eigenheimbesitzer oder Kapitalanleger mit realistischem Blick auf Wert­entwicklung ist die Stadt eine attraktive Option.
– Kurzfristige Rendite‑ oder Spekulationsszenarien sollten mit Vorsicht betrachtet werden: Die aktuelle Marktsituation spricht eher für eine moderate, aber nachhaltige Entwicklung.
– Entscheidend bleiben: Lage, Zustand, Ausstattung/Sanierung, finanzielle Rahmenbedingungen (z. B. Zinsen) sowie Makro‑Marktdynamiken (z. B. Neubau‑Förderung, Zuzug, Bauflächenverfügbarkeit).

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Gütersloh

Wir als Immobiliensachverständige für Gütersloh und Umgebung sehen die reizvolle Lage am Teutoburger Land als einen Vorteil des Wohnorts. Explizit auf der städtischen Website genannte Wanderwege sind der Fuhrmannsweg, der „mit seinen Teilstrecken auf ca. 30 Kilometern rund um die Stadt“ führt, sowie der knapp 18 Kilometer lange Rundweg Eselsweg. Einen Besuch wert sind zudem Parks wie der Stadtpark, der Botanische Garten und der Mohns Park sowie die Region rund um den renaturierten Dalkebach.

Sehenswert sind in Gütersloh einige attraktive Fachwerkgebäude wie der Spieker am Alten Kirchplatz oder das Weberhaus sowie die Apostelkirche mit dem Alten Kirchplatz. Das größte Stadion im Stadtgebiet ist das Gütersloher Fußballstadion. Schwimm- und Badefreunde können in Gütersloh zwei Hallenbäder und drei Freibäder ansteuern, wobei das größte davon das Freizeitbad „Die Welle“ ist. Golfer können den Golfplatz des Westfälischen Golfclubs Gütersloh nutzen und als große Innensporthalle wird auf der städtischen Website die Gütersloher Innenstadtsporthalle beworben.

Zur Kulturlandschaft in der Stadt gehören das Theater Gütersloh sowie die Stadthalle, in der unter anderem Veranstaltungen aus den Bereichen Musik und Kabarett stattfinden. Das Projekt „Rock und Pop im Gütersloher Wasserturm“ dient jungen MusikerInnen als Stätte praktischer Musikarbeit.

Museen auf dem Stadtgebiet sind das Stadtmuseum, das Miele-Museum und das Feuerwehrmuseum Isselhorst. Zu den Kunsträumen im Ort zählen das Veerhoffhaus als Heimstatt des Kunstvereins sowie die S-Galerie. Laut Statistik 2014/2015 der Stadt gibt es in Gütersloh 17 Grundschulen, zwei Hauptschulen,drei Realschulen, zwei Gymnasien und zwei Gesamtschulen sowie vier Förderschulen (Stand: 01.10.2014).

Zahlen zu den Ein- und AuspendlerInnen in Gütersloh liefert der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014. Demnach gab es 2013 in Gütersloh 33.700 berufliche EinpendlerInnen und 19.550 berufliche Auspendlerinnen. 5.256 der Auspendler pendelten damals nach Bielefeld, 2.770 pendelten nach Verl, 1.834 nach Rheda-Wiedenbrück und 1.391 nach Harsewinkel. Im Oktober 2016 hatte der Kreis Gütersloh eine Arbeitslosenquote von nur 4,5%. NRW kam im selben Monat auf 7,4% und das gesamte Bundesgebiet auf 5,8%.

Wirtschaftsstandort

Wir als Immobiliensachverständige für Gütersloh und Umgebung halten den Status der Stadt Gütersloh als ein Zentrum Ostwestfalens für einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Bekannt ist dieser Standort nicht zuletzt wegen der in Gütersloh ansässigen Unternehmen Miele und Bertelsmann. Im November 2016 bewarb die städtische Website den Gewerbepark B61 / Osnabrücker Landstraße sowie das Gewerbegebiet B61 /Carl-Zeiss.Straße und das Gewerbegebiet Anemonenweg.

Gütersloh hat 2016 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 381% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 411%. Der Kaufkraftindex liegt laut Daten der Michael Bauer Research GmbH, die von der IHK Ostwestfalen veröffentlicht wurden, 2016 bei 104,9. Die Einzelhandelszentralität erreicht 104,8. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen.

Lage und Verkehr

Innerhalb des Kreises Gütersloh grenzt die Stadt Gütersloh an die Gemeinden Herzebrock-Clarholz und Steinhagen sowie an die Städte Harsewinkel, Rheda-Wiedenbrück, Rietberg und Verl. Ein weiterer Nachbar ist die kreisfreie Stadt Bielefeld. Gütersloh ist etwa 32,5 Kilometer von Paderborn und ungefähr 46,5 Kilometer von Osnabrück entfernt. Bis nach Münster sind es knapp 53 und bis nach Hamm (Westfalen) knapp 47 Kilometer. Hannover liegt in einer Entfernung von ca. 105 Kilometern (alle Angaben: Luftlinie).

Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bietet die Auffahrt Gütersloh auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin). Von manchen Stadtteilen aus erreicht man allerdings die Auffahrt Rheda-Wiedenbrück auf die A2 schneller. Auch die Auffahrt „Paderborn-Sennelager“ auf die A33 (Osnabrück bis Bad Wünnenberg) ist relativ gut erreichbar. Ein Wechsel von der A2 auf die A33 und umgekehrt ist am Kreis Bielefeld möglich. Eine Bundesstraße auf dem Stadtgebiet ist die B61. Sie verbindet Bassum im niedersächsischen Landkreis Diepholz und Rheda-Wiedenbrück miteinander.

Am Hauptbahnhof Gütersloh halten der Regional-Express RE6 (Düsseldorf bis Minden) sowie die Regionalbahnen RB67 und RB69 (Münster bis Bielefeld). Die RB69 hält auch am ebenfalls auf Gütersloher Stadtgebiet liegenden Bahnhof Isselhorst-Avenwedde. Beim ÖPNV ist die Stadt Gütersloh ein Teil des Verkehrsverbunds OstWestfalenLippe, der Mitglied im Zweckverband Nahverkehr Westfalen-Lippe (NWL) ist. Ein Knotenpunkt des Busverkehrs ist der ZOB am Hauptbahnhof. Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Münster/Osnabrück und Paderborn/Lippstadt.

Nachbarn im Kreis sind: Borgholzhausen, Halle (Westf.), Harsewinkel, Rheda-Wiedenbrück, Rietberg, Schloß Holte-Stukenbrock, Verl, Versmold, Werther (Westfalen), Herzebrock-Clarholz, Langenberg und Steinhagen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Gütersloh beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.