Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Ahlen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Ahlen sowie in der Region des Kreises Warendorf durch.

Die Immobiliensachverständigen in Ahlen untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Münsterland. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Ahlen. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Ahlen eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Münsterlandes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Ahlen

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Warendorf
Postleitzahl(en): 59227, 59229
Einwohner: 52.077 (31.12.2014)

Die Stadt Ahlen liegt am Südrand des Kreises Warendorf auf einer Fläche von 123,13km². Die Bevölkerungsdichte erreicht 423 Einwohner/km², was deutlich über der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte im Kreis Warendorf liegt (207 Einwohner/km²).

Einer der Nachbarn Ahlens ist die kreisfreie Stadt Hamm. Durch das Stadtgebiet fließt die Werse, ein Nebenfluss der Ems.

1. Marktüberblick

Der Immobilienmarkt in Ahlen zeigt sich im Jahr 2025 stabil und weitgehend ausgeglichen. Nach einer Phase deutlicher Preissteigerungen bis 2022 haben sich die Entwicklungen verlangsamt, sodass die Marktbewegung aktuell von moderatem Wachstum und einer zunehmenden Differenzierung geprägt ist.

Ahlen ist als Mittelzentrum im Kreis Warendorf ein attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit rund 50.000 Einwohnern. Die Stadt profitiert von ihrer guten Lage zwischen Münster und Hamm sowie von einer soliden Wirtschaft mit mittelständischen Betrieben, Handwerk und Industrie. Diese Struktur sorgt für stabile Einkommen und eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum.

Die gestiegenen Finanzierungskosten und höheren Baupreise wirken dämpfend auf den Immobilienmarkt, gleichzeitig bleibt das Angebot an Baugrundstücken und modernen Objekten begrenzt. Das führt zu einer fortdauernden Knappheit in gefragten Segmenten – insbesondere bei familiengerechten Ein- und Zweifamilienhäusern in guten Lagen.

2. Preisniveaus und aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Wohnhäuser

• Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt in Ahlen im Jahr 2025 bei etwa 2.400 bis 2.600 Euro pro Quadratmeter.

• In sehr guten Wohnlagen, bei Neubauten oder Objekten mit hochwertiger Ausstattung werden Preise von 3.200 bis 3.600 Euro pro Quadratmeter erzielt.

• Ältere Bestandsobjekte mit Sanierungsbedarf bewegen sich zwischen 1.700 und 2.100 Euro pro Quadratmeter.

• Im Fünfjahresvergleich (2020–2025) ergibt sich eine Preissteigerung von etwa 15 bis 20 Prozent, was einem stabilen, nachhaltigen Wachstum entspricht.

2.2 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

• Eigentumswohnungen kosten derzeit durchschnittlich 2.300 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter.

• Neubauten oder kernsanierte Objekte mit moderner Ausstattung liegen teils über 3.000 Euro pro Quadratmeter.

• Ältere, unmodernisierte Wohnungen werden häufig unter 2.000 Euro pro Quadratmeter angeboten.

• Die Preissteigerungen der letzten Jahre betragen im Durchschnitt rund 2 bis 3 Prozent jährlich, wobei sich der Markt inzwischen auf einem stabilen Niveau eingependelt hat.

2.3 Mietpreise

• Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen liegt in Ahlen bei 8,50 bis 9,50 Euro pro Quadratmeter.

• Neuere oder umfassend modernisierte Objekte in zentralen Lagen erzielen Mieten bis zu 10,50 Euro pro Quadratmeter.

• Ältere Wohnungen ohne Modernisierung liegen bei 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter.

• Häuser zur Miete sind mit durchschnittlich 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter etwas teurer.

• Die Mieten steigen seit Jahren kontinuierlich, allerdings moderater als in größeren Städten der Region.

2.4 Grundstücks- und Baulandpreise

• Der durchschnittliche Preis für Baugrundstücke in Ahlen liegt bei 270 bis 320 Euro pro Quadratmeter.

• In Randlagen oder weniger gefragten Wohngebieten sind Werte zwischen 180 und 250 Euro pro Quadratmeter üblich.

• Neubaugebiete im Stadtgebiet sind oft schnell vergriffen, da die Stadt nur begrenzte Flächenreserven bietet.

• Im Vergleich zu 2020 sind die Baulandpreise um rund 10 bis 15 Prozent gestiegen.

3. Entwicklung und Trends

3.1 Kurzfristige Entwicklung

Der Markt hat sich nach der Preisrallye der Jahre 2020–2022 beruhigt. Die Nachfrage ist weiterhin stabil, konzentriert sich aber stärker auf Immobilien mit solider Energieeffizienz, moderner Ausstattung und attraktiver Lage. Käufer sind vorsichtiger und preissensibler geworden, was zu längeren Vermarktungszeiten bei sanierungsbedürftigen Objekten führt.

Mietpreise steigen weiterhin, da das Mietangebot begrenzt ist. Besonders gefragt sind Neubauten, barrierefreie Wohnungen und energieeffiziente Reihenhäuser.

3.2 Mittelfristige Entwicklung

Mittelfristig ist mit einer Fortsetzung der Stabilisierung zu rechnen. Preisrückgänge sind in Teilsegmenten mit geringer Nachfrage möglich, während gut ausgestattete Immobilien weiter leicht im Wert steigen werden.
Die Zinsentwicklung wird maßgeblich für die Dynamik am Markt bleiben: Sinkende Finanzierungskosten könnten erneut zu steigender Nachfrage führen, insbesondere bei jungen Familien.

3.3 Langfristige Perspektive

Langfristig dürfte Ahlen von seiner Lage zwischen dem Münsterland und dem Ruhrgebiet profitieren. Die gute Verkehrsanbindung, solide Infrastruktur und der moderate Preis im Vergleich zu umliegenden Städten machen den Standort attraktiv.
Die zunehmende Bedeutung energieeffizienter Immobilien wird den Markt stärker segmentieren – Objekte mit niedrigem Energiebedarf und modernen Heizsystemen werden klar bevorzugt.

4. Standortfaktoren und Rahmenbedingungen

4.1 Stärken des Standortes

• Zentrale Lage zwischen Münster, Hamm und Beckum mit guter Verkehrsanbindung (B58, A2, Bahnanschluss).

• Solide Wirtschaft mit mittelständischen Betrieben und stabilen Arbeitsplätzen.

• Breites Wohnangebot, das sowohl Familien als auch Senioren und Pendler anspricht.

• Gute Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten, medizinischer Versorgung und Freizeitangeboten.

• Moderates Preisniveau, das Wohneigentum auch für mittlere Einkommen erschwinglich macht.

4.2 Herausforderungen

• Gestiegene Baukosten und Zinsen erschweren Neubauprojekte und senken die Finanzierbarkeit.

• Sanierungsbedarf im Altbestand, insbesondere bei Gebäuden aus den 1960er- bis 1980er-Jahren.

• Begrenztes Baulandangebot, das die Preisdynamik in guten Lagen aufrechterhält.

• Energetische Nachrüstpflichten, die ältere Immobilien für Käufer weniger attraktiv machen.

• Regionale Konkurrenz durch größere Städte mit mehr Neubauangebot (z. B. Hamm oder Münster).

5. Chancen und Risiken

5.1 Chancen

• Ahlen bietet für Eigennutzer ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und stabile Perspektiven.

• Kapitalanleger können von weiterhin steigenden Mieten profitieren, besonders bei Objekten mit effizienter Energietechnik.

• Sanierte Bestandsimmobilien gewinnen an Wert, da die Kosten für Neubau weiter steigen.

• Die Stadt bleibt durch ihre Lage im Pendlergürtel zwischen Münster und dem Ruhrgebiet langfristig attraktiv.

• Förderprogramme für energetische Sanierungen können Wertsteigerungspotenzial erhöhen.

5.2 Risiken

• Immobilien mit hohem Sanierungsbedarf und schlechtem Energieausweis verlieren an Marktwert.

• Steigende Zinsen und Nebenkosten können die Nachfrage kurzfristig dämpfen.

• Begrenzte Neubauflächen führen zu Knappheit, die sich negativ auf Angebot und Preisstabilität auswirken kann.

• Regulatorische Eingriffe (z. B. Mietpreisbremse, Sanierungspflichten) könnten Renditen beeinträchtigen.

6. Ausblick und Bewertung

Der Immobilienmarkt in Ahlen bleibt auch 2025 ein stabiler, nachhaltiger Markt ohne Überhitzung. Preissteigerungen verlaufen moderat, die Nachfrage bleibt solide. Während Bestandsimmobilien mit Nachrüstbedarf an Attraktivität verlieren, gewinnen energieeffiziente, modernisierte und neugebaute Objekte weiter an Wert.

Für Eigennutzer bietet Ahlen gute Bedingungen, um bezahlbares Wohneigentum in einer lebensfreundlichen Umgebung zu erwerben. Kapitalanleger profitieren von stabilen Mieteinnahmen und einer soliden Nachfragebasis.

Langfristig ist mit einem weiterhin positiven, aber maßvollen Wachstum zu rechnen. Entscheidend bleiben:

• die Lagequalität innerhalb der Stadt,

• der energetische Zustand der Immobilie,

• sowie eine realistische Kaufpreis- und Finanzierungskalkulation.

Insgesamt präsentiert sich Ahlen als gesunder, wachstumsfähiger Immobilienstandort mit langfristig stabilen Perspektiven für Käufer, Anleger und Eigentümer gleichermaßen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Ahlen

Als Immobiliensachverständige für Ahlen und Umgebung sehen wir die Lage der Stadt an der Schnittstelle von Münsterland und Ruhrgebiet sowie in Nachbarschaft zu Hamm als Vorteil des Wohnorts. Hamm ist auch für die Arbeitsplatzversorgung Ahlens wichtig.

Laut Zahlen des Landesbetriebs Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) aus 2014 pendelten 2013 insgesamt 8.644 Menschen beruflich nach Ahlen, während 11.803 Menschen aus Ahlen beruflich ins Umland fuhren. 1.984 der beruflichen AuspendlerInnen fuhren damals zur Arbeit nach Hamm, 1.655 reisten nach Beckum, 1.108 nach Münster und 773 nach Sendenhorst. Der Kreis Warendorf hatte im April 2016 eine Arbeitslosenquote von 5,8%. NRW kam im selben Monat auf 7,9% und Deutschland auf 6,3%.

Sehenswerte Bauwerke in Ahlen sind die katholischen Kirchen St. Bartholomäus und St. Marien. Ein Highlight im Stadtleben ist die Ahlener Kirmes im Mai und im Herbst. Zwei Museen in der Stadt sind das Kunst- sowie das Heimatmuseum Ahlen.

Die Schullandschaft der Stadt besteht aus zehn Grundschulen, zwei Hauptschulen, einer Real- und einer Sekundarschule sowie einer Gesamtschule, zwei Gymnasien und zwei Förderschulen. Zudem gibt es auf dem Stadtgebiet drei Berufskollegs, eins für die Bereiche Wirtschaft und Verwaltung, eins für Sozial- und Gesundheitswesen sowie eine christlich orientierte Schule , „die kaufmännische Grundkenntnisse vermittelt und zur Fachoberschulreife, zur Fachhochschulreife und zur Allgemeinen Hochschulreife führt“.

SportlerInnen und SportfreundInnen können als Außensportanlagen den Sportpark Nord, den Lindensportplatz und das Wersestadion nutzen. Schwimm- und Badefreunde nutzen das Freibad Ahlen sowie das Parkbad (Hallenbad).

Gewerbestandort

Als Immobiliengutachter für Ahlen und Umgebung sehen wir die Nähe zu Hamm und zum Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Zur wirtschaftlichen Geschichte Ahlens gehörte eine durch Emailbetriebe geprägte Industrie und dann später der Bergbau, ergänzt durch die eisen-, blech,- und metallverarbeitende Industrie. Durch die Westfalenkaserne ist Ahlen aber auch ein Bundeswehrstandort und als größte Stadt des Kreises Warendorf dessen größtes Mittelzentrum.

Ahlen hatte 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 445% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 561%. Laut Ahlen.de bescheinigte die GfK GeoMarketing GmbH Ahlen eine Kaufkraft- sowie eine Umsatzkennziffer unter dem Referenzwert 100 für Deutschland. Die Zentralitätskennziffer erreicht dagegen einen Wert über 100. Kaufkraft wird also aus dem Umland angezogen.

Lage und Verkehr

Ahlen grenzt innerhalb des Kreises Warendorf an Beckum, Drensteinfurt, Ennigerloh und Sendenhorst. Außerhalb sind die kreisfreie Stadt Hamm und Lippetal aus dem Kreis Soest Nachbarn Ahlens. Ahlen befindet sich ca. 28,5 Kilometer von Münster, etwa 57 Kilometer von Osnabrück, ungefähr 53 Kilometer von Bielefeld und knapp 60 Kilometer von Paderborn entfernt. Bis in die Ruhrgebietsstadt Dortmund sind es etwa 40 Kilometer, bis zur NRW-Hauptstadt Düsseldorf ungefähr 97 Kilometer. Die niederländische Gemeinde Winterswijk ist etwa 83 Kilometer weit weg.

Ahlen selbst wirbt für seine Verkehrsinfrastruktur mit einer Auffahrt zur Autobahn A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) in zehn Kilometern Entfernung im Osten und einer Auffahrt zur A1 (Heiligenhafen bis Saarbrücken), 20 Kilometer in Richtung Westen.

Am Ahlener Hauptbahnhof halten der Regionalexpress 6 (Westfalen-Express) von Minden bis Düsseldorf und die RB69 (Ems-Börde-Bahn) von Münster bis Bielefeld. Anschluss an den IC/ICE-Verkehr bietet der Bahnhof im benachbarten Hamm. Im ÖPNV ist Ahlen Teil der Verkehrsgemeinschaft Münsterland (VGM). Die nächstgelegenen Flughäfen sind Dortmund und Münster/Osnabrück. Auch der größere Flughafen Düsseldorf ist nicht allzu weit entfernt.

Nachbarn im Kreis sind: Warendorf, Beckum, Oelde, Ennigerloh, Telgte, Drensteinfurt, Sassenberg, Ostbevern, Sendenhorst, Wadersloh, Everswinkel und Beelen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Ahlen beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.