Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Borken

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Borken sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.

Der Kreis Borken ist der westlichste Kreis im Regierungsbezirk Münster. Er besteht aus zehn Städten und sieben Gemeinden. Auf dem Kreisgebiet leben insgesamt 369.666 Menschen (Stand: 31.12.2015).

Der Kreis Borken hat eine durchschnittliche Bevölkerungsdichte von 260 Einwohnern/km², was unter dem Durchschnitt des Regierungsbezirks Münster liegt (378 Einwohner/km²). Die höchste Erhebung im Kreis heißt Schöppinger Berg und ist 154 Meter hoch. Zu den Flüssen auf dem Kreisgebiet gehören die Ahauser und die Bocholter Aa sowie Berkel, Dinkel, Issel und Schlinge.

Im Vergleich zur Jahrtausendwende haben sich die Bevölkerungszahlen im Kreis Borken nach oben entwickelt. So lag die Einwohnerzahl im Jahr 2000 bei 359.573 Menschen und hatte 2005 einen Wert über 369.000. Auch 2010 und 2015 lag die Einwohnerzahl über 369.000 und unter 370.000.

Die einwohnerstärkste der 17 Kommunen im Kreis Borken ist die Stadt Bocholt mit über 70.000 EinwohnerInnen. Es folgen Gronau mit über 45.000, Borken mit über 40.000 und Ahaus mit knapp 40.000 EinwohnerInnen. Jeweils über 20.000 Menschen wohnen in Stadtlohn und Vreden. Zwischen 15.000 und 20.000 EinwohnerInnen leben in Gescher und Rhede, zwischen 10.000 und 14.999 in Reken, Velen, Raesfeld und Isselburg. Die Gemeinden Heer, Heiden, Legden, Schöppingen und Südlohn haben jeweils weniger als 10.000 EinwohnerInnen.

Die flächengrößten Kommunen im Kreis Borken sind Borken mit 152,97km² und Ahaus mit 151,24km². Es folgen Vreden mit 135,83km² und Bocholt mit 119,4km². Eine Fläche zwischen 99,99km² und 50km² haben mit abnehmender Größe die Kommunen Gescher, Stadtlohn, Rhede, Gronau, Reken, Velen, Heek, Schöppingen, Raesfeld, Legden und Heiden. Jeweils weniger als 50km² Fläche haben Südlohn und Isselburg.

Immobilienmarkt im Kreis Borken

1. Marktüberblick

Der Immobilien- und Grundstücksmarkt im Kreis Borken bewegt sich aktuell in einem Umfeld moderater Dynamik. Nach starken Zuwächsen in den vorangegangenen Jahren zeigt sich nun eine Phase der Stabilisierung mit leichten Preissteigerungen in ausgewählten Segmenten. Gleichzeitig ist der Markt nach Lage, Objektart und Zustand sehr differenziert: Günstigere Lagen, ältere Bestände oder Objekte mit Sanierungsbedarf haben geringere Wertsteigerungschancen als moderne oder gut ausgestattete Immobilien in attraktiver Lage.

Der Kreis profitiert von seiner Lage im westlichen Münsterland mit guter Anbindung, naturnaher Umgebung und bestehender Wohninfrastruktur – das macht ihn attraktiv für Familien, Pendler und Eigennutzer. Jedoch wirken Faktoren wie gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, strengerer Energie- und Sanierungsanforderungen sowie ein begrenztes Angebot an Neubauflächen dämpfend.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Wohngebäude

• Für Häuser im Kreis Borken liegt der durchschnittliche Quadratmeter­preis aktuell bei rund 2.765 €/m².

• Im Vergleich zum Vorjahr beträgt die Veränderung bei Häusern etwa +4 %.

• Für Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis etwa bei 2.365 €/m².

• Jahresveränderung bei Wohnungen im Schnitt etwa +6 %.

2.2 Weitere Angaben und Preis-Spannen

• Höhere Preise sind in besonders nachgefragten Teillagen möglich – z. B. Spitzenwerte für Häuser können bis etwa 2.950 €/m² und mehr erreicht werden.

• Wohnungen in Spitzenlagen liegen ebenfalls über dem Durchschnitt.

• Die Preisspannen sind allerdings groß: In günstigeren Lagen bzw. bei älteren Objekten sind die m²-Preise deutlich darunter, teils unter 2.000 €/m².

2.3 Grundstücks- und Baulandpreise

• Die Fläche an verkauften Grundstücken zeigt Rückgänge im Flächenumsatz – im Jahr 2024 im Kreisgebiet wurden etwa 374,25 Hektar Grundstücksfläche umgesetzt, was einem deutlichen Rückgang gegenüber dem Vorjahr entspricht.

• Bauflächen und Wohnbaugrundstücke sind in guter Lage nach wie vor gefragt – die Bodenpreise sind in Teilbereichen moderat bis leicht steigend.

• In Randlagen bzw. weniger gefragten Gemeinden sind Baulandpreise niedriger und der Druck zur Preissteigerung geringer.

2.4 Mietpreise

• Durchschnitts-Mietquoten sind moderat: Wohnlagen mit guter Ausstattung und Lage erzielen höhere Mieten; in Bestands-lagen mit Einfachausstattung fallen die Mietpreise geringer aus.

• Die Entwicklung zeigt leichte Anstiege bei Mietpreisen – insbesondere bei gutem Zustand und moderner Ausstattung.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz- bis mittelfristige Entwicklung

• In den letzten ein bis zwei Jahren sind die Preissteigerungsraten moderater ausgefallen als in früheren Boomphasen.

• Bei Häusern ist eine leichte Preissteigerung erkennbar, bei Wohnungen etwas stärker.

• Der Rückgang des Flächenumsatzes im Grundstückssegment deutet darauf hin, dass Angebot und Nachfrage zunehmend aufeinander treffen, aber nicht mehr mit hoher Beschleunigung wachsen.

3.2 Langfristige Beobachtungen

• Über einen Zeitraum von fünf Jahren lässt sich eine deutliche, aber keine extreme Wertsteigerung ableiten – z. B. bei Hauspreisen im Kreisvergleich eine kumulierte Steigerung im zweistelligen Prozentbereich.

• Während in Spitzenlagen weiterhin Potenzial besteht, zeigen sich in weniger gefragten Lagen oder Sanierungsobjekten deutliche Aufhol- und Risikoeffekte.

• Der Markt differenziert zunehmend: Nicht mehr jede Immobilie steigt gleich im Wert; Qualität, Zustand und Lage zählen stark.

3.3 Angebot & Nachfrage

• Die Nachfrage ist insbesondere für gut positionierte Wohnimmobilien gegeben – Eigenheimbauten, sanierte Bestandshäuser und Wohnlagen mit guter Infrastruktur stehen im Fokus.

• Neubauflächen sind begrenzt, Bau- und Erschließungskosten gestiegen – dies führt dazu, dass Neubauten teurer sind und Bestandsimmobilien weiterhin eine Rolle spielen.

• Alt­bestände mit hohem Sanierungsbedarf sind im Wettbewerb benachteiligt, was bei Verkäufen und Wertentwicklung berücksichtigt werden muss.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

• Der Kreis bietet gute Wohnqualität – Kombination aus landschaftlicher Umgebung, Wohnlagen im Grünen und Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen.

• Preislich ist der Kreis gegenüber Ballungszentren moderater – das eröffnet Einstiegsmöglichkeiten.

• Familienfreundliche Strukturen, ruhige Wohnlagen und Pendel-Erreichbarkeit machen den Markt für Eigennutzer attraktiv.

4.2 Herausforderungen

• Moderne Anforderungen (z. B. energetische Sanierung, Dämmstandard, Haustechnik) erhöhen die Kosten für Altbestand und Neubauten.

• Finanzierungskosten (Zinsniveau) und Nebenkosten belasten Käufer stärker – dies wirkt dämpfend auf Preissteigerung und Renditen.

• Lagequalität innerhalb des Kreises variiert stark – gute Lagen sind gefragt und teuer, hingegen Randlagen haben geringere Wertsteigerungschancen.

• Neubaugebiete sind begrenzt in bester Lage – das kann Angebotssituation und Preisentwicklung mittel- bis langfristig beeinflussen.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

• Wer in eine Immobilie mit guter Ausstattung, in attraktiv gelegener Wohnlage investiert, kann langfristig von Wertsteigerung profitieren.

• Neubau bzw. moderne Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz und Ausstattung sind gegenüber älteren Objekten im Vorteil und daher gefragt.

• Für Eigennutzer ist der Kreis attraktiv – gute Lebensqualität zu moderaterem Preisniveau als in Zentren.

• Grundstückskauf oder Neubau kann lohnenswert sein, sofern die Erschließung kalkuliert und die Lage passt.

5.2 Risiken

• Kurzfristige Spekulationen auf schnelle Wertsteigerung sind mit Vorsicht anzugehen – moderate Zuwächse sind realistischer.

• Altbestände mit hohem Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf bergen Kostenrisiken und können bei Wertentwicklung hinter Erwartungen bleiben.

• Objekte in schlechterer Lage oder mit schlechter Ausstattung können deutlich hinter Marktdurchschnitt zurückbleiben.

• Änderungen in finanziellen Rahmenbedingungen, Regulierung (z. B. Energiegesetz), Angebotsschub können die Marktentwicklung beeinflussen.

6. Ausblick & Bewertung

• Der Immobilienmarkt im Kreis Borken zeigt Solidität mit leichtem Aufwärtstrend – keine Boom-Explosion, aber eine nachhaltige Entwicklung.

• Für langfristig orientierte Käufer – sei es Eigennutzer oder Kapitalanleger – ist der Standort attraktiv, insbesondere wenn die Immobilie gut ausgewählt wird.

• Wichtig ist eine realistische Erwartungshaltung: Moderate Wertsteigerung, längere Haltedauer, gute Kalkulation der Gesamtkosten.

• Kriterien wie Lagequalität, Zustand/Ausstattung, finanzielle Rahmenbedingungen (Kaufpreis, Nebenkosten, Instandhaltung, Energieverbrauch) bleiben zentral.

• Insgesamt ist der Markt gesund – wer sorgfältig vorgeht, kann hier gut investieren oder wohnen.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Wohnort Kreis Borken

Als Immobiliengutachter für den Kreis Borken und die Umgebung sehen wir landschaftliche Reize als einen der Vorzüge des Wohngebiets. Teile des Kreisgebiets gehören zum Naturpark Hohe Mark-Westmünsterland, der sich in die vier Bereiche Waldlandschaft, Parklandschaft, Wasserlandschaft und Folgelandschaft (geprägt durch Industriegeschichte) aufteilt.

Auch die Nähe zu den Niederlanden und zu Städten wie Nimwegen und Enschede hat ihren Reiz. Für sommerliche Freizeitaktivitäten eignen sich im Kreis Borken beispielsweise der Aasee, der mit dem See und den Freizeitmöglichkeiten am Ufer als eine der größten Freizeitanlagen des Münsterlandes gilt, sowie der Borkener Freizeit- und Erholungspark PröbstingSee und der Biotopwildpark Anholter Schweiz mit See, Wildpark und sieben verschiedenen Landschaftsbildern.

Kulturell ist der Kreis Borken nicht zuletzt eine Region der Schlösser und Burgen, wovon beispielsweise das Wasserschloss Ahaus, das SportSchloss Velen, das Wasserschloss Rhede und Schloss Raesfeld mit dem 100 Hektar großen Tiergarten am Schloss zeugen. Auch in Reken kann man Tiere bestaunen: im Wildpark Frankenhof mit rund 500 Tieren sowie im Vogelpark Maria Veen mit rund 90 Volieren.

Kreismuseum war das Hamaland-Museum in Vreden, das Ende 2016 als kult – Kultur und lebendige Tradition Westmünsterland wiedereröffnet wird. Ebenfalls ein überregional bekanntes Museum ist das rock’n’popmuseum mit einer Ausstellung zur Kulturgeschichte der Popularmusik im 20. Jahrhundert. Weitere Kulturorte im Kreis sind unter anderem:

• das Stadttheater Bocholt mit Schauspiel, Oper, Operette/Musical, Konzert, Ballett sowie Kinder- und Jugendtheater,
• das Bocholter Kinodrom mit neun Kinosälen,
• die Ahauser Kinocenter mit insgesamt 20 Kinosälen,
• die Bürgerhalle Gronau mit 1.800 Steh- und 900 Sitzplätzen,

Laut Onlinestatistik 2015/2016 des Kreises Borken gibt es 62 Grundschulen im Kreis, 14 Hauptschulen, 17 Realschulen, sieben Sekundarschulen, zwölf Gymnasien, 14 Förderschulen und zwei Weiterbildungskollegs. Zudem gibt es zehn Berufskollegs, eine Förderschule des Berufskollegs und sieben Schulen des Gesundheitswesens. Hochschulbildung bietet eine Abteilung der Westfälischen Hochschule Gelsenkirchen Bocholt Recklinghausen in Bocholt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Gewerbestandort Kreis Borken

Wir als Sachverständige für Immobilienbewertung im Kreis Borken und in der Umgebung sehen die Lage zwischen den Niederlanden und dem Ruhrgebiet als einen Vorteil des Standorts. Die Wirtschaftsförderungsgesellschaft (WFG) des Kreises Borken zählt den Kreis „bundesweit wirtschaftlich zu den expansiven und dynamischen Regionen“.

Das Kreisgebiet war einst geprägt von Landwirtschaft und Textilindustrie, hat aber laut WFG erfolgreich einen Strukturwandel durchlaufen. Den heutigen Kreis bezeichnet sie als „wirtschaftlichen Tausendfüßler“, der durch eine hohe Branchenvielfalt kleiner und mittlerer Betriebe geprägt ist: „vom IT-Unternehmen, über den Maschinenbau bis hin zum modernen Dienstleistungssektor“.

Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel

Laut Handelspolitischem Positionspapier der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen „Handel stärken!“ (Stand: 2011) hat der Kreis Borken eine Kaufkraftkennziffer und eine Einzelhandelszentralität von jeweils etwas unter dem Referenzwert 100. Kaufkraft fließt also in geringem Maß aus dem Kreisgebiet ab. Deutlich über 100 liegt die Einzelhandelszentralität in Bocholt, Gronau und Stadtlohn. Ebenfalls Werte über 100 verzeichnen Borken, Rhede und Südlohn.

Lage und Verkehr

Der Kreis Borken grenzt innerhalb Nordrhein-Westfalens an die Kreise Coesfeld, Kleve,
Recklinghausen, Steinfurt und Wesel. Außerdem sind der niedersächsische Landkreis Grafschaft Bentheim sowie die niederländischen Provinzen Gelderland und Overijssel Nachbarn des Kreises.

Gronau als nördlichste Kommune im Kreis Borken ist Nachbar der niederländischen Stadt Enschede. Isselburg als südwestlichste Kommune des Kreises ist 41,5 Kilometer von Nimwegen entfernt. Gescher ist etwa 42 Kilometer weit von Münster entfernt. Die große Ruhrgebietsstadt Dortmund befindet sich in einer Entfernung von 43,5 Kilometern zu Reken, der südöstlichsten Kommune im Kreis Borken.

Als Immobiliensachverständige für den Kreis Borken und die Umgebung sehen wir die A31, eine der wichtigsten Verkehrsadern für den Kreis Borken, als einen Vorteil für viele Kommunen des Kreises. Die A31 verläuft von Emden bis Bottrop und hat eine Reihe von Auffahrten auf dem Kreisgebiet. Beim Autobahndreieck Bottrop ist ein Wechsel auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin) möglich. Weitere Autobahnen in gut erreichbarer Nähe sind die A3 (Emmerich-Elten bis Neuhaus am Inn), A30 (Bad Bentheim bis Bad Oeynhausen) und A43 (Münster bis Sprockhövel).

Größere Bahnhöfe befinden sich im Kreis Borken in Bocholt, Borken und Gronau. Bahnen, die das Kreisgebiet durchfahren, sind beispielsweise:

• der Regional-Express RE14 (Der Borkener: Essen nach Borken) sowie die Regionalbahnen
• RB32 (Der Bocholter: Bocholt bis Wesel),
• RB51 (Westmünsterland-Bahn: von Dortmund nach Gronau und bisweilen weiter nach Enschede),
• RB64 (Euregio-Bahn: Münster bis Gronau und bisweilen weiter nach Enschede).

Im ÖPNV gehört der Kreis Borken zur Verkehrsgemeinschaft Münsterland. Die nächstgelegenen Flughäfen sind Münster-Osnabrück, Weeze (im Kreis Kleve), Dortmund und Düsseldorf. Auf dem Kreisgebiet befindet sich beispielsweise der Flugplatz Stadtlohn-Vreden.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.