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Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Kreis Recklinghausen sowie in der Region des Regierungsbezirks Münster durch.
Der Kreis Recklinghausen befindet sich im Südwesten des Regierungsbezirks Münster. Er besteht aus zehn Städten, in denen insgesamt 613.092 Menschen leben (Stand: 31.12.2014). Mit einer Bevölkerungsdichte von 806 Einwohnern/km² ist der Kreis Recklinghausen deutlich dichter besiedelt als der Durchschnitt des Regierungsbezirks Münster (373 Einwohner/km²). Der Kreis ist einer der einwohnerstärksten Deutschlands. Lippe und Stever sind zwei wichtige Flüsse auf dem Kreisgebiet. Zudem fließen Wesel-Datteln-Kanal, Dortmund-Ems-Kanal und Datteln-Hamm-Kanal durch den Kreis Recklinghausen.
Die einwohnerstärkste der zehn Städte im Kreis Recklinghausen ist die Stadt Recklinghausen mit 114.147 EinwohnerInnen. Dahinter platziert sich die Stadt Marl, in der über 80.000 Menschen leben.
Es folgen Dorsten, Gladbeck und Castrop-Rauxel mit jeweils über 70.000 EinwohnerInnen und Herten mit etwas über 60.000 EinwohnerInnen. Zwischen 35.000 und 40.000 Menschen wohnen in Haltern am See. Zwischen 30.000 und 35.000 Menschen leben jeweils in Datteln und Oer-Erkenschwick. Waltrop hat schließlich etwas weniger als 30.000 EinwohnerInnen. Die flächengrößte Stadt ist Dorsten mit 171,2km², gefolgt von Haltern am See mit 158,5km². Marl kommt auf 87,66km². Recklinghausen hat 66,43km², Datteln 66,09km² und Castrop-Rauxel 51,67km². Dahinter platzieren sich Waltrop (47km²), Oer-Erkenschwick (38,67km²), Herten ( 37,33km²) und Gladbeck (35,91km²). Der Kreis Recklinghausen hatte 1990 eine Einwohnerzahl von 651.588. Sie stieg in den Folgejahren an und lag im Jahr 2000 bei 657.592. 2014 waren es dann nur noch 613.092.
Immobilienmärkte im Kreis Recklinghausen
1. Einleitung
Der Kreis Recklinghausen, gelegen im Herzen des Ruhrgebiets in Nordrhein-Westfalen, umfasst eine Fläche von rund 761 Quadratkilometern und ist ein dynamischer Wirtschaftsraum mit starker industrieller Tradition. Der Immobilienmarkt in diesem Kreis spiegelt die typischen Herausforderungen und Chancen des Ruhrgebiets wider: hohe Urbanisierung, eine alternde Bevölkerung und eine wachsende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum inmitten wirtschaftlicher Transformation. Dieser Bericht gibt einen umfassenden Überblick über den aktuellen Stand des Marktes, basierend auf den Entwicklungen bis zum dritten Quartal 2025. Er beleuchtet demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Kauf- und Mietpreise, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Prognosen. Ziel ist es, Investoren, Käufern und Mietern fundierte Einblicke zu bieten, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
2. Demografische und wirtschaftliche Grundlagen
Der Kreis Recklinghausen zählt zu den bevölkerungsreichsten Kreisen Nordrhein-Westfalens mit etwa 621.305 Einwohnern Ende 2024. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 816 Einwohnern pro Quadratkilometer, was auf eine hohe Urbanisierung hinweist. Die größte Stadt, Recklinghausen selbst, hat rund 110.000 Einwohner und erlebt einen leichten Rückgang seit 2011, was auf demografische Veränderungen wie Alterung und Abwanderung junger Familien in umliegende Regionen zurückzuführen ist. Dennoch bleibt der Kreis attraktiv durch seine zentrale Lage im Ruhrgebiet, mit guter Anbindung an das Ballungszentrum Rhein-Ruhr.
Wirtschaftlich ist der Kreis geprägt von einer Mischung aus traditioneller Industrie (z. B. Stahl, Chemie und Logistik), modernen Dienstleistungen und Handel. Der Arbeitsmarkt ist stabil, mit einer Arbeitslosenquote unter dem Bundesdurchschnitt. Für 2025 plant der Kreis Haushaltsinvestitionen in Höhe von 45 Millionen Euro, vor allem in Infrastruktur und Bildung, was den Wohnungsbedarf weiter ankurbelt. Die Transformation des Ruhrgebiets hin zu nachhaltigen Branchen wie erneuerbare Energien und Digitalisierung fördert Zuzug qualifizierter Fachkräfte, was den Druck auf den Immobilienmarkt erhöht. Insgesamt unterstützen diese Faktoren eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen, wenngleich der demografische Wandel – mit einem hohen Anteil an Älteren – zu einem Bedarf an barrierefreiem Wohnraum führt.
3. Der Kaufmarkt für Wohnimmobilien
Der Kaufmarkt im Kreis Recklinghausen zeigt im Jahr 2025 eine Phase der Stabilisierung nach den starken Preisanstiegen der Vorjahre. Seit Mitte 2020 haben sich die Quadratmeterpreise für Wohnimmobilien von etwa 2.550 Euro auf rund 3.137 Euro im ersten Quartal 2025 verdoppelt, was einem kumulierten Wachstum von 23 Prozent entspricht. Allerdings hat sich der Trend im laufenden Jahr gedämpft: Während Wohnungen eine moderate Steigerung von 6 Prozent verzeichneten, sanken die Preise für Gebrauchthäuser leicht.
- Wohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 2.302 bis 2.403 Euro. In städtischen Lagen wie Recklinghausen oder Marl erreichen Preise bis zu 2.931 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung und Lage. Der Markt für Neubauwohnungen ist knapp, was zu einer Prämie von bis zu 20 Prozent führt.
- Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser beträgt der Preis pro Quadratmeter 2.686 bis 3.030 Euro. Gebrauchte Reihenhäuser werden durchschnittlich für 320.000 Euro gehandelt (minus 3 Prozent zum Vorjahr), Eigenheime für 415.000 Euro (minus 8 Prozent). Der Rückgang resultiert aus höheren Zinsen und einer leichten Abkühlung der Nachfrage, bleibt aber auf einem hohen Niveau.
Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zu 2024 um etwa 5 Prozent gesunken, was auf saisonale Effekte und Unsicherheiten durch geopolitische Spannungen zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage hoch, getrieben von Zuzug und der Knappheit an Bauland. In Randlagen wie Herten oder Suderwich sind Preise günstiger (ab 1.815 Euro pro Quadratmeter), während zentrale Bereiche teurer sind. Grundstückspreise variieren stark: Von 130 Euro pro Quadratmeter in ländlichen Zonen bis 890 Euro in städtischen Entwicklungsgebieten.
4. Der Mietmarkt
Der Mietmarkt im Kreis Recklinghausen ist robust und profitiert von der hohen Bevölkerungsdichte und der Verfügbarkeit von Mietwohnungen in Altbauten. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt 2025 bei 8,24 bis 8,97 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von rund 3 Prozent zum Vorjahr entspricht. Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung ergibt sich daraus eine monatliche Miete von etwa 577 bis 628 Euro. Häuser sind teurer, mit 10,71 Euro pro Quadratmeter.
- Spannen und Regionale Unterschiede: Die Mietpreise reichen von 6,47 Euro (in günstigen Vororten) bis 9,47 Euro pro Quadratmeter in zentralen Lagen. In Marl, einem wichtigen Industriezentrum im Kreis, liegen sie bei 7,62 Euro (plus 2,7 Prozent). Der Mietspiegel der Stadt Recklinghausen erlaubt Mieterhöhungen bis zu 15 Prozent auf Basis ortsüblicher Vergleichsmieten, was den Markt dynamisch hält.
- Leerstandsquote und Angebot: Die Leerstandsquote ist niedrig bei unter 2 Prozent, was auf ein Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage hindeutet. Besonders gefragt sind dreizimmerige Wohnungen für Familien und Alleinstehende. Der Bedarf an energieeffizienten Altbauumrüstungen steigt, da Mieter zunehmend auf Nachhaltigkeit achten. Für Sozialwohnungen gelten Obergrenzen: Bis zu 855 Euro Bruttokaltmiete für 80 Quadratmeter, abhängig von der Kommune.
Der Mietmarkt bleibt attraktiv für Investoren, da Renditen von 4 bis 6 Prozent erzielt werden können, trotz steigender Nebenkosten durch Energiepreise.
5. Gewerbeimmobilien
Obwohl der Fokus auf Wohnimmobilien liegt, ist der Gewerbemarkt relevant für die Gesamtentwicklung. Büros und Lagerhallen profitieren von der Logistikbranche im Ruhrgebiet, mit Mietpreisen von 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Die Fertigstellung neuer Flächen im ersten Halbjahr 2025 betrug 143.000 Quadratmeter, was den Markt resilient macht. Einzelhandelsflächen in Einkaufszentren wie in Recklinghausen erzielen Preise von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter, mit niedriger Leerstandsquote. Die Digitalisierung treibt Nachfrage nach modernen Büros, während traditionelle Industrieflächen umgenutzt werden.
6. Regionale Besonderheiten
Der Kreis Recklinghausen ist heterogen: Die Kernstadt Recklinghausen dominiert mit höheren Preisen und stärkerer Nachfrage, während Randkommunen wie Dorsten oder Haltern am See günstigere Optionen bieten. In Marl und Oer-Erkenschwick, geprägt von Industrie, sind Mietpreise niedriger, aber der Bedarf an Arbeitervierteln hoch. Neubaugebiete in Erkenschwick und Suedlohn bieten moderne Wohnformen, doch Baukostensteigerungen bremsen den Ausbau. Umweltfaktoren wie die Nähe zum Emscher-Umleiter-Projekt fördern nachhaltige Sanierungen, was Preise in sanierten Vierteln um 10 Prozent anhebt.
7. Ausblick und Risiken
Für 2026 und darüber hinaus prognostiziert der Markt eine moderate Erholung mit Preisanstiegen von 2 bis 4 Prozent, getrieben von sinkenden Zinsen und anhaltender Nachfrage. Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und der demografische Wandel werden den Druck auf Preise aufrechterhalten. Positive Impulse kommen aus Förderprogrammen für energieeffiziente Bauten und der Ruhrgebiets-Transformation.
Risiken umfassen steigende Baukosten, geopolitische Unsicherheiten und eine mögliche Rezession, die Transaktionen dämpfen könnte. Zudem könnte der Alterungsprozess zu einem Überangebot an großen Familienhäusern führen, während der Bedarf an Kompaktwohnungen wächst. Investoren sollten auf Diversifikation setzen, z. B. durch Mischimmobilien in wachsenden Vororten.
8. Schlussfolgerung
Der Immobilienmarkt des Kreises Recklinghausen präsentiert sich 2025 als stabil und zukunftsorientiert, mit Chancen für Käufer in einer abkühlenden Phase und soliden Renditen für Vermieter. Die enge Verflechtung mit der Ruhrgebiets-Wirtschaft unterstreicht die Resilienz, wenngleich Anpassungen an Demografie und Nachhaltigkeit essenziell sind. Für alle Marktteilnehmer gilt: Frühe Planung und Lageanalyse sind der Schlüssel zu nachhaltigem Erfolg. Der Kreis bleibt ein attraktiver Standort für Wohnen und Investieren im Herzen Deutschlands.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Wohnstandort Kreis Recklinghausen
Wir als Immobiliensachverständige für den Kreis Recklinghausen und die Umgebung sehen die Lage des Kreises an der Schnittstelle von Ruhrgebiet und Münsterland als einen Vorteil des Wohnorts. Viele Menschen aus dem Kreis Recklinghausen arbeiten in größeren Städten des Ruhrgebiets wie Dortmund oder Essen.
Für die Naherholung interessant sind nicht zuletzt Regionen am Wasser wie die unter Naturschutz stehenden Lippeauen in Dorsten sowie das sogenannte „Dattelner Meer“, an dem der Wesel-Datteln-Kanal in den Dortmund-Ems-Kanal mündet, aber auch Regionen wie das Waldgebiet Haard im Naturpark Hohe Mark.
Zu den baulichen Highlights gehören beispielsweise Zeugnisse der Industriekultur wie der Chemiepark Marl, technische Meisterleistungen wie der Schleusenpark Waltrop und auch ältere historische Bauwerke wie das Schloss Bladenhorst in Castrop-Rauxel. Bedeutende Kulturveranstalter bzw. Kulturveranstaltungen sind unter anderem:
• das Westfälische Landestheater in Castrop-Rauxel,
• das Theater Marl,
• das Jüdische Museum Westfalen in Dorsten,
• die Ruhrfestspiele in Recklinghausen,
• die von Gelsenkirchen, Recklinghausen sowie vom Kreis Unna unterhaltene Neue Philharmonie Westfalen.
Einer attraktiven Freizeitgestaltung dienen auf dem Kreisgebiet unter anderem die Muehlbachranch, ein alter umgebauter Bauernhof in Dorsten, das zu Herten gehörende Spargeldorf Scherlebeck, der Tierpark mit mehr als 630 Tieren sowie der Hochseilgarten in Recklinghausen, der Freizeitpark Klaukenhof mit Kinderspielplatz und Tiergehege in Datteln und die Freizeitstätte Stimbergpark in Oer-Erkenschwick.
Schwimm- und Badefreunde können im Kreis Recklinghausen an warmen Tagen neben diversen Hallen- und Freibädern auch Badestrände in der Seenlandschaft von Haltern am See ansteuern. Sie besteht aus dem Halterner Stausee, der Talsperre Hullern sowie den sogenannten Silberseen.
Laut Kommunalprofil von IT.NRW für den Kreis Recklinghausen gab es Mitte Oktober 2013 folgende allgemeinbildende Schulen auf dem Kreisgebiet: 90 Grundschulen, 16 Hauptschulen, 22 Realschulen, 19 Gymnasien, elf Gesamtschulen und 23 Förderschulen. Ein Ort der Hochschulbildung auf dem Kreisgebiet ist Recklinghausen als Standort einer Abteilung der Westfälischen Hochschule.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Gewerbestandort Kreis Recklinghausen
Als Experten der Immobilienbewertung im Kreis Recklinghausen und in der Umgebung sehen wir die Lage des Kreises in der Metropole Ruhr als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. Der Kreis selbst wirbt mit einem enormen Marktpotential, das sich nicht allein durch das Kreisgebiet selbst, sondern auch durch insgesamt gut 5,1 Millionen Bewohner des Ruhrgebiets ergibt.
Das tradierte Bild einer Dominanz von Kohle und Montanindustrie sei infolge des Strukturwandels obsolet, heißt es auf der Kreiswebsite weiter. Explizit wirbt der Kreis auf seiner Website für den Chemiepark Marl und das Projekt newPark, das „in den nächsten Jahren zum Top-Standort für neue Industrie in NRW werden“ soll.
Spezielle Lagefaktoren für den Einzelhandel
Laut Handelsreport des Kreises Recklinghausen (Stand 2014) haben die Städte Castrop-Rauxel, Datteln, Dorsten und Recklinghausen eine Einzelhandelszentralität über dem Referenzwert 100. Sie ziehen also Kaufkraft aus dem Umland an.
Lage und Verkehr
Nachbarn des Kreises Recklinghausen sind einerseits die Kreise Borken, Coesfeld, Unna und Wesel und andererseits die kreisfreien Städte Bochum, Bottrop, Dortmund, Essen, Gelsenkirchen und Herne. Haltern am See als nordöstlichste Stadt im Kreis Recklinghausen befindet sich ungefähr 39 Kilometer von Münster und etwa 44 Kilometer von Hamm entfernt.
Dorsten als nordwestlichste Stadt des Kreises ist 22,5 Kilometer von Essen und knapp 26 Kilometer von Bochum weit weg. Gladbeck liegt in einer Entfernung von ca. 41,5 Kilometern zu Düsseldorf und von etwa 40 Kilometern zu Krefeld. Castrop-Rauxel als südöstlichste Stadt des Kreises ist ebenfalls nur knapp 23 Kilometer von Essen entfernt.
Als Immobiliengutachter für den Kreis Recklinghausen sehen wir als wichtige Autobahnen für den Kreis vor allem die A 2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin), die A31 (Emden bis Bottrop) sowie die A42 (Moers bis Dortmund), die A43 (Münster bis Sprockhövel), die A45 (Sauerlandlinie von Dortmund nach Aschaffenburg) und die A52 (Niederkrüchten bis Mark).
Die größten Bahnhöfe auf dem Kreisgebiet sind Recklinghausen, Haltern am See und Dülmen. Der Recklinghausener Hauptbahnhof ist auch ein IC- und ICE-Halt. Von hier aus fahren Züge zum Beispiel nach Köln, München und Stuttgart. Beim ÖPNV gehört das Kreisgebiet zur Verkehrsgemeinschaft Rhein-Ruhr. Größere Flughäfen in gut erreichbarer Nähe sind Dortmund und Düsseldorf. Da die oben bereits erwähnten Kanäle den Kreis Recklinghausen durchziehen, ist das Kreisgebiet auch über deutsche Wasserstraßen gut erreichbar.
Für Fragen zur Immobilienbewertung im Kreis Recklinghausen stehen wir Immobiliensachverständige gern unter der rechts stehenden Telefonnummer zur Verfügung. Gern können Sie uns auch Ihr Anliegen über das rechte Kontaktformular mitteilen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
