Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Oer-Erkenschwick

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Oer-Erkenschwick sowie in der Region des Kreises Recklinghausen durch.

Die Immobiliensachverständigen in Oer-Erkenschwick untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes im Ruhrgebiet. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Oer-Erkenschwick. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Oer-Erkenschwick eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region des Ruhrgebietes und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Oer-Erkenschwick

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Münster
Landkreis: Kreis Recklinghausen
Postleitzahl(en): 45739
Einwohner: 30.817 (31.12.2014)

Oer-Erkenschwick ist eine mittlere kreisangehörige Stadt mitten im Kreis Recklinghausen und ausschließlich von anderen Kommunen des Kreises umgeben.

Die Stadtfläche ist 38,67km² groß, sodass sich eine Bevölkerungsdichte von 797 Einwohnern/km² ergibt. Das entspricht fast der durchschnittlichen Bevölkerungsdichte des Kreises Recklinghausen (806 Einwohner/km²).

1. Marktüberblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Oer-Erkenschwick zeigt eine grundsätzlich stabile Entwicklung mit moderatem Aufwärtstrend. Die Nachfrage nach Wohnraum-Eigentum wie auch Mietwohnungen bleibt vorhanden, insbesondere in Wohnlagen mit guter Infrastruktur, guter Anbindung und ansprechender Ausstattung. Gleichzeitig sind Herausforderungen erkennbar: steigende Bau-, Energie- und Finanzierungskosten, ein segmentiertes Angebot sowie große Qualitätsschere zwischen erstklassigen Lagen und einfacheren Wohnlagen. Für Käufer, Mietinteressenten und Investoren gilt: Lage, Zustand, Ausstattung und Zukunftsfähigkeit der Immobilie sind zunehmend entscheidend.

2. Preisniveaus & aktuelle Werte

2.1 Kaufpreise für Eigentumswohnungen

• Der durchschnittliche Quadratmeter­preis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei etwa 2.400 €/m².

• Preisgestaltung unterscheidet sich stark nach Wohnlage, Baujahr und Ausstattung. In sehr guten Lagen und Neubauten werden deutlich höhere m²-Preise erzielt.

• Preissteigerung bei Wohnungen in den letzten Jahren betrug teils rund +8 % bis +10 % jährlich in guten Segmenten.

2.2 Kaufpreise für Wohnhäuser

• Für Wohnhäuser (Ein- und Mehrfamilienhäuser) liegen die durchschnittlichen Quadratmeter­preise bei rund 2.500 €/m² bis etwa 3.000 €/m² in zentralen bzw. gut ausgestatteten Lagen.

• In einfacheren Lagen oder älteren Objekten können die Preise deutlich darunter liegen – z. B. Preise unter 2.000 €/m² sind beobachtbar.

• Die jährliche Veränderung zeigt eine moderate Zuwachsrate, z. B. im Bereich von +4 % bis +6 % im guten Segment.

2.3 Mietpreise

• Die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen beträgt rund 8,30-9,00 €/m², je nach Wohnlage, Ausstattung und Baujahr.

• Wohnhäuser (zur Miete) in guten Lagen erzielen Mieten von etwa 9-10 €/m² oder etwas darüber.

• In einfacheren Lagen sind niedrigere Preise üblich – teils unter 8 €/m².

• Die Mietpreise zeigen in den letzten Jahren eine spürbare Steigerung, wenn auch nicht explosiv.

2.4 Grundstücks- und Baulandpreise

• Wohnbaugrundstücke bzw. Bauland in guten Wohnlagen sind nach wie vor gefragt, die Preise variieren je nach Erschließung, Lagequalität und Bebauungsmöglichkeit. Im Vergleich zu zentralen Großstädten sind die Baulandpreise moderater.

• In weniger gefragten Lagen sind die Preise entsprechend niedriger – was Einstiegsmöglichkeiten bietet, aber auch ein Wachstumspotenzial vermutlich begrenzt.

3. Entwicklung & Trends

3.1 Kurz- bis mittelfristige Entwicklung

• In den vergangenen 12 Monaten zeigten sich bei Eigentumswohnungen deutliche Preissteigerungen (z. B. im Bereich +8 bis +10 %).

• Bei Wohnhäusern war der Anstieg moderater – im Bereich +4 % bis +6 % in guten Lagen, in weniger guten Lagen auch Stagnation möglich.

• Mietpreise nahmen ebenfalls zu, insbesondere bei Wohnlagen mit guter Qualität und Ausstattung.

• Das Angebot an Neubauflächen ist begrenzt, wodurch Bestandsimmobilien mit guter Ausstattung weiterhin wettbewerbsfähig sind.

3.2 Langfristige Beobachtungen

• Über einen Zeitraum von etwa fünf Jahren lässt sich ein kumulierter Wertzuwachs bei Wohnimmobilien erkennen – teils im zweistelligen Prozentbereich.

• Gleichzeitig wächst die Differenzierung: Immobilien mit hoher Ausstattung oder moderner Technik und guter Lage entwickeln sich deutlich besser als Objekte in einfacher Lage oder mit erheblichem Nachholbedarf.

• Die sogenannten Kaufpreis-/Mietfaktoren haben sich verändert: Während früher hohe Kaufpreissteigerungen möglich waren, nähern sich die Wertsteigerungs- und Mietsteigerungsraten an, wodurch die Rendite-Rentabilität in Anlageimmobilien stärker geprüft wird.

3.3 Angebot & Nachfrage

• Die Nachfrage ist – insbesondere für gute Wohnlagen – weiterhin vorhanden: Eigennutzer, Familien sowie Pendler nutzen die Nähe zur Infrastruktur und Verkehrsverbindung.

• Neubauaktivität und Grundstückserschließung sind limitiert, was das Angebot etwas einschränkt.

• Altbestand mit hoher Modernisierungs- und Sanierungsverpflichtung ist weniger gefragt, insbesondere wenn Standort oder Ausstattung nicht überzeugen.

4. Standortfaktoren & Marktbedingungen

4.1 Lokale Stärken

• Oer-Erkenschwick bietet Wohnlagen mit guter Wohn- und Lebensqualität: Infrastruktur, Erreichbarkeit sowie preislich moderatere Einstiegsmöglichkeiten im Vergleich zu großen Metropolen.

• Familienfreundliche Umgebung kombiniert mit Pendel-Erreichbarkeit macht die Stadt insbesondere für Eigennutzer interessant.

• Preisniveau liegt unter Spitzenwerten von Großstadtlagen – somit ist der Einstieg in Wohneigentum vergleichsweise günstiger.

4.2 Herausforderungen

• Zustand, Baujahr und Ausstattung der Immobilie werden zunehmend entscheidend – Immobilien mit hohem Sanierungs­bedarf (z. B. energetisch, Haustechnik, Dämmung) sind weniger gefragt und bergen Risiko.

• Finanzierungskosten, Energie- und Sanierungskosten schrecken vorunterinvestierte Käufer ab – die kalkulatorische Sorgfalt ist gestiegen.

• Zwischen guten Wohnlagen und einfacheren Lagen ergeben sich erhebliche Preis- und Wertentwicklungssprünge – Lagequalität differenziert stark.

• Neubauflächen und attraktive Baugrundstücke sind limitiert – dies könnte langfristig die Angebotsseite betreffen.

5. Chancen & Risiken im Markt

5.1 Chancen

• Investition in eine Immobilie in guter Wohnlage mit moderner Ausstattung und geringem Sanierungsbedarf bietet Aussicht auf Wertsteigerung – sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage.

• Modernisierte Bestandsimmobilien oder Neubauten mit Energieeffizienz und guter Lage haben erhöhte Attraktivität.

• Für Eigennutzer ist Oer-Erkenschwick eine gute Option: Wohnqualität, moderate Preise und Lebensumfeld sind vorteilhaft.

5.2 Risiken

• Spekulation auf kurzfristige starke Wertsteigerung ist mit Vorsicht zu betrachten – moderate jährliche Zuwächse sind realistischer.

• Immobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen könnten im Wert zurückfallen oder an Nachfrage verlieren.

• Rendite-orientierte Anlageobjekte sollten besonders die Mietentwicklung, Kosten (Instandhaltung, Energie) und Kaufpreis-Mietpreis-Verhältnis kritisch prüfen.

• Änderungen in Zins-, Förder- oder Regulierungsbedingungen können die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.

6. Ausblick & Bewertung

• Der Immobilienmarkt in Oer-Erkenschwick zeigt eine solide Bedingung mit leichter Aufwärtstendenz – keine Boom-Explosion, aber eine nachhaltige Entwicklung mit guten Einstiegsmöglichkeiten.

• Für langfristig orientierte Käufer – sowohl Eigennutzer als auch Investoren – ist der Standort gut positioniert, sofern Kriterien wie Lage, Zustand und Ausstattung stimmen.

• Kurz- bis mittelfristig sollten keine spektakulären Preis-Sprünge erwartet werden – realistisch sind moderate jährliche Wertsteigerungen im ein- bis zweistelligen Prozentbereich in guten Lagen.

• Entscheidend sind weiterhin: Lagequalität, Zustand/Ausstattung/Sanierung, finanzielle Gesamtkalkulation (Kaufpreis, Nebenkosten, Instandhaltung, Energieverbrauch) sowie die Marktentwicklung im regionalen Umfeld.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnstandort Oer-Erkenschwick

Wir als Immobiliensachverständige in Oer-Erkenschwick und Umgebung sehen die Lage in der Nähe großer Städte wie Recklinghausen und Dortmund als einen Vorteil des Wohnorts. Die beiden Großstädte spielen auch für die Arbeitsplatzversorgung in Oer-Erkenschwick eine Rolle.

Laut Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW) gab es 2013 insgesamt 3.348 berufliche EinpendlerInnen und 10.053 berufliche AuspendlerInnen in Oer-Erkenschwick. 2.607 der Auspendlerinnen pendelten damals nach Recklinghausen, 933 nach Marl, 797 nach Datteln, 556 nach Dortmund und 522 nach Gelsenkirchen. Im Juni 2016 kam der Kreis Recklinghausen auf eine Arbeitslosenquote von 10,3%, während NRW 7,6% und Deutschland 5,9% hatte.

Als „Freizeit- und Erholungsschwerpunkt von überregionaler Bedeutung“ bezeichnet die Website der Stadt die Freizeitstätte Stimbergpark „in landschaftlich herausragender Umgebung des Naturparks „Hohe Mark“ am Südrand des Waldgebietes ‚Die Haard’“. Zum Gelände gehören auch das Sport- und Erlebnisbad Maritimo, Tennisplätze sowie das Hotel Stimbergpark mit angeschlossenem Restaurant und Café. Für Sportarten wie Leichtathletik und Fußball dient das „Stimbergstadion“.

Bedeutender Veranstaltungsort in der Stadt ist die „Neue Mitte“, die Besuchern einen 623 Personen fassenden Kultursaal sowie eine multifunktionale Bühne bietet und auch Platz für die Stadtbücherei besitzt. Die „Neue Mitte“ hat aber noch weitere Funktionen. Sie dient als modernes Einkaufs- und Wohnzentrum Oer-Erkenschwicks und als neu gestaltetes Zentrum der Stadt. Die Schullandschaft Oer-Erkenschwicks besteht aus fünf Grundschulen, zwei Hauptschulen und jeweils einer Sonderschule, einer Realschule und einem Gymnasium.

Gewerbestandort

Wir als Immobiliengutachter für Oer-Erkenschwick und Umgebung sehen die Nähe der Stadt zum Ruhrgebiet als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts, da sie Nähe zu einer Vielzahl potenzieller Kunden bietet. Ein Akteur der Wirtschaftsförderung in Oer-Erkenschwick ist die Gesellschaft für Stadtentwicklung, Wirtschafts- und Tourismusförderung mbH. Sie verweist ansiedlungswillige Unternehmen auf die Gewerbegebiete Engelskamp und Schüttacker-Süd (Stand 7/2016).

Oer-Erkenschwick hat 2016 einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 490% und einen Hebesatz der Grundsteuer B von 825%. Die Kaufkraft-Kennziffer von Oer-Erkenschwick liegt unter dem Referenzwert von 100. 2014 hatte die Stadt eine Einzelhandelszentralität knapp unter dem Referenzwert 100. Kaufkraft fließt also in geringem Maß ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Nachbarn von Oer-Erkenschwick sind die Städte Datteln, Haltern am See, Marl und Recklinghausen. Oer-Erkenschwick liegt etwa 44 Kilometer von Münster entfernt. Dortmund ist knapp 20 Kilometer weit weg, während Essen sich in einer Entfernung von 26 Kilometern und Hamm von 38,5 Kilometern befindet. Bis in die niederländische Stadt Nimwegen sind es ca. 99 Kilometer und bis zur NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf etwa 57 Kilometer (alle Angaben: Luftlinie).

Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bieten die Auffahrten Henrichenburg und Recklinghausen Ost auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin). In der Nähe liegt das Kreuz Recklinghausen, wo ein Wechsel auf die A43 (Münster bis Sprockhövel) möglich ist. Als nächstgelegener Bahnhof bietet sich der Bahnhof Recklinghausen an, an dem auch ICE- und IC-Züge halten und die Stadt beispielsweise an Frankfurt am Main, Köln, München und Stuttgart anbinden. Beim ÖPNV gehört Oer-Erkenschwick zum Verkehrsverbund Rhein-Ruhr, wobei der Berliner Platz ein Knotenpunkt des Busverkehrs ist. Für Flugreisen bietet sich die Anfahrt zu einem der Flughäfen Dortmund und Düsseldorf an.

Nachbarn im Kreis sind: Recklinghausen, Marl, Dorsten, Gladbeck, Castrop-Rauxel, Herten, Datteln, Waltrop und Haltern am See.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Oer-Erkenschwick beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.