Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Extertal

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung in Extertal sowie in der Region des Kreises Lippe durch.

Die Immobiliensachverständigen in Extertal untersuchen die wertrelevanten Marktdaten und Kennziffern des jeweils örtlichen Immobilienmarktes in der Region Westfalen und Ostwestfalen-Lippe. Die entscheidenden Daten sind marktkonforme Mietwerte bzw. Mietpreise für Wohnflächen und Gewerbeflächen, Pachtwerte für land- und forstwirtschaftliche Nutzflächen bzw. Betreiberimmobilien (Pflegeheime, Hotels, Gasthöfe, etc.) marktorientierte Liegenschaftszinssätze, die von Gutachterausschüssen in Nordrhein-Westfalen ermittelten zonalen Bodenrichtwerte nebst immobilienkonjunkturellen und soziodemographischen Rahmendaten. Dieses Datenmaterial fliest bei der Gutachtensbearbeitung in die normierten Wertermittlungsverfahren, wie bspw. in das Vergleichswertverfahren, in das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren ein. Sie als unser Kunde erhalten somit ein gerichtsverwertbares Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB.

Qualifizierte, zertifizierte Immobiliensachverständige (Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer) erstellen Immobiliengutachten in Extertal. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann vor Fehlentscheidungen schützen, Revisionssicherheit für Berufsbetreuer oder Immobilienportfoliomanager erzeugen, den richtigen Auszahlungsbetrag für Miterben beziffern, die Steuerlast im Schenkungs- und Erbfall mindern helfen und nicht zuletzt das sichere Auftreten gegenüber Immobilienkaufinteressenten bedeuten. Auftraggeber erhalten eine umfangreiche Dokumentation über den Wert, den Zustand, die zu erwartenden Erträge, Bauschäden und Baumängel, den Immobilienstandort (Makrolage, Mikrolage) nebst aussagefähigen Anlagen.

Die Immobiliengutachter analysieren weiterhin die Substanz der Bauwerke.

Die wertrelevanten Eingangsgrößen sind also zum Einen Immobilienmarktdaten und zum Anderen wertbeeinflussende Substanzbetrachtungen, die entweder die Alterswertminderung direkt beeinflussen oder eigene Wertabschläge oder Wertzuschläge nach sich ziehen. Der jeweilige Gebäudekörper wird auch deshalb eingehend untersucht um das individuell zu behandelnde Immobilienobjekt sowohl von seinem Größe, Zustand und Ausstattungsstandard als auch von seiner Marktsituation zu betrachten. Der jeweils zuständige Immobiliensachverständige vereinbart und unternimmt in Extertal eine Ortsbesichtigung, betrachtet und dokumentiert das Immobilienobjekt ausführlich und beschafft umfangreiche Immobilienmarktdaten für die Region zwischen Teutoburger Wald und Ostwestfalen und wertet diese professionell aus. Von uns können Sie eine qualitätsgesicherte und fundierte Immobilienwertermittlung (Vieraugenprinzip) in diesem Umfeld erwarten.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt Extertal

Bundesland: Nordrhein-Westfalen
Regierungsbezirk: Detmold
Landkreis: Kreis Lippe
Postleitzahl(en): 32699
Einwohner: 11.522 (31. Dez. 2015)

Die Gemeinde Extertal befindet sich am Nordostrand des Kreises Lippe. Sie besteht aus zwölf Ortsteilen auf einer Gemeindefläche von 92,49 km².

Die Bevölkerungsdichte liegt mit 125 EinwohnerInnen/km² unter dem Durchschnitt des Kreises (281 EinwohnerInnen/km²).

1. Allgemeine Marktlage

Extertal ist eine eher ländlich geprägte Wohn­gemeinde mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern, einzelnen Wohnanlagen und überschaubarem Neubaugebiet. Der Immobilienmarkt dort unterscheidet sich von städtischen Ballungsräumen durch geringere Dynamik, weniger große Neubauprojekte und eine stärkere Gewichtung von Bestandsimmobilien. Nach intensiven Preissteigerungen in den vergangenen Jahren ist nun eine Phase der Konsolidierung erkennbar. Das heißt: Das Angebot ist begrenzt, die Nachfrage stabil, aber die Zuwachsraten bei Preisen sind moderater geworden.

2. Preisniveaus und Kennzahlen

Häuser

• Für Eigenheime in Extertal liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis aktuell bei circa 1.916 €/m².

• Im Vergleich zum Vorjahr hat der Preis pro Quadratmeter um etwa +2 % zugelegt, gegenüber dem Niveau vor fünf Jahren betrug der Zuwachs rund +30 %.

• Preisbereiche sind breit gestreut: Gut ausgestattete Häuser in sehr guter Lage weisen höhere Werte auf, ältere Objekte oder sanierungsbedürftige Häuser deutlich niedrigere.

Wohnungen

• Bei Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 1.504 €/m².

• Auch hier ist ein moderater Anstieg gegenüber Vorjahren erkennbar (z. B. im Bereich von rund +3 % jährlich).

• Wohnungen sind weniger gefragt als Häuser, was sich auch im Preisniveau zeigt.

Mieten

• Die durchschnittliche Miet­kaltmiete für Wohnungen liegt derzeit bei ungefähr 5,98 €/m².

• Bei Häusern wurden Mietpreise von rund 7,18 €/m² ausgewiesen.

• Diese Werte zeigen, dass im Vergleich zu städtischen Regionen das Mietniveau moderat bleibt und damit ein Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreis durchaus attraktiv sein kann.

Grundstücke / Bodenpreise

• Für ausgewählte Ortsteile (z. B. Silixen) wurde ein Bodenrichtwert für erschlossene Grundstücke von rund 59 €/m² ausgewiesen.

• Unerschlossene Grundstücke liegen entsprechend niedriger.

• Diese Werte deuten darauf hin, dass Bauland in Extertal im regionalen Vergleich günstig ist, was eine Chance für Bauwillige darstellen kann.

3. Nachfrage, Angebot und Marktsegmente

• Das Angebot von Immobilien in Extertal ist überschaubar: Insbesondere Häuser mit guter Ausstattung und Lage werden gesucht, ältere Objekte mit Sanierungsbedarf hingegen benötigen tendenziell mehr Zeit zur Vermarktung.

• Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit Wohnqualität: gute Anbindung, Umfeld, Zustand und Energie­standard sind zunehmend wichtige Kriterien.

• Neubauten sind nur in begrenztem Maße vorhanden, was bedeutet: Der Markt wird stärker von Bestandsimmobilien geprägt, deren Zustand und Modernität entscheidend sind.

• Im Segment der Wohnungen ist die Nachfrage schwächer als bei Einfamilienhäusern, was sich im Preisgefüge und in der Vermarktungsdauer niederschlägt.

4. Preisentwicklung & Trends

• In den letzten fünf Jahren verzeichnete Extertal bei Häusern einen Zuwachs im Medianpreis von ungefähr +30 %.

• In jüngerer Zeit (letztes Jahr) hat sich das Wachstum allerdings deutlich verlangsamt: Die jährlichen Preissteigerungen liegen nur noch im einstelligen Prozentbereich.

• Bei Wohnungen zeigen sich ähnliche Tendenzen: Ein moderater Zuwachs über die Jahre, aktuell jedoch keine kräftigen Sprünge mehr.

• Die Vermarktungsdauer hat sich leicht verlängert – Käufer nehmen sich mehr Zeit, Preise werden verhandelbarer und Zustand/Ausstattung gewinnen an Bedeutung.

• Der Neubau- und Modernisierungstrend bleibt zentral: Objekte mit guter Energie­ausstattung oder kürzlichem Umbau erzielen im Vergleich bessere Preise.

5. Marktrisiken und Einflussfaktoren

• Zinsniveau: Hohe Finanzierungskosten können die Nachfrage auch in Extertal dämpfen, besonders bei Kaufinteressenten mit kleinerem Budget oder Eigenheim-Planung.

• Modernisierungsbedarf: Immobilien mit älterem Baujahr und ohne zeitgemäßen Standard haben zunehmend Nachteile – Käufer kalkulieren Instandhaltung, Energie­kosten und Anpassungsbedarf stärker mit ein.

• Lagequalität & Infrastruktur: Obwohl Extertal ländlich ist, unterscheiden sich die Maiorte und Ortsteile stark hinsichtlich Anbindung, Nah­versorgung und Ausstattung – diese Unterschiede wirken sich deutlich auf Preise aus.

• Neubauangebot: Da Neubauflächen begrenzt sind, ist ein gewisser Angebotsengpass vorhanden – dies kann einerseits Preisstützung bedeuten, andererseits begrenzt es die Auswahl und führt zu Preissprüngen bei seltenen sehr guten Objekten.

• Markt­anpassung: Nach einer Phase mit starkem Wachstum ist eine Anpassung eingetreten – damit steigt das Risiko für Immobilien mit schwachem Zustand, da sie weniger attraktive Wertentwicklung zeigen.

6. Ausblick

• Kurz- bis mittelfristig ist mit einer Stabilisierung der Preise in Extertal zu rechnen: weitere Zuwächse sind möglich, aber eher moderater Natur und stärker selektiv auf gute Lage und Qualität.

• Neue Bau­vorhaben und modernisierte Bestandsobjekte mit guter Ausstattung werden voraussichtlich weiterhin Nachfrage erfahren und leicht überdurchschnittliche Preisentwicklung haben.

• Bei Standard-Bestandsimmobilien ohne besondere Lage oder Ausstattung könnten die Preise stagnieren oder nur geringfügig ansteigen.

• Grundstücke bleiben aufgrund der moderaten Bodenpreise interessant – insbesondere für Eigennutzung oder kleinere Bauvorhaben.

• Für Investoren heißt das: Fokus auf Qualität, gute Lage, nachhaltige Immobilienparameter – pauschale Wertsteigerungen über alle Segmente hinweg sind nicht mehr gesichert.

7. Handlungsempfehlungen

• Für Käufer: Prüfen Sie Zustand, Energie­standard und Lage genau. Aktuell ist eine gute Gelegenheit, da das Preiswachstum moderater ist – allerdings ist Ausstattungs­qualität bedeutend.

• Für Verkäufer: Wer verkaufen will, sollte sein Objekt gut präsentieren (modernisiert, guter Zustand, gute Lage) und realistisch hinsichtlich Preis­erwartung sein – ältere oder weniger attraktive Objekte benötigen ggf. längeren Vermarktungszeitraum.

• Für Investoren: Auswahlentscheidung gezielt treffen – moderne Immobilien oder Immobilien mit Auf­wertungspotenzial sind voraussichtlich attraktiver. Vorsicht bei Objekten mit unsicherer Wert­entwicklung.

• Für Kommunen / Planung: Die Sicherstellung eines ausreichenden Angebots an Bauflächen, Förderung von Modernisierung und guter Infrastruktur (z. B. Verkehr, Nahversorgung) stärkt die Attraktivität von Extertal als Wohnstandort.

8. Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Immobilienmarkt in Extertal steht auf relativ solidem Fundament – mit begrenztem Angebot, moderater Nachfrage und einem Preisniveau, das im ländlichen Vergleich attraktiv ist. Große Preissprünge wie in Boom­regionen sind derzeit nicht mehr zu erwarten, jedoch bieten sich Chancen für Eigennutzer und Investoren, die auf gute Lagen, solide Zustand und langfristige Nutzung setzen. Eine differenzierte Prüfung der Immobilie bleibt wichtiger denn je.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnort Extertal

Wir als Immobiliensachverständige für Extertal und Umgebung sehen die Lage der Gemeinde im Naturpark Teutoburger Wald/Eggegebirge und im Extertal als einen Vorteil des Wohnorts. Die Gemeinde beschreibt das Tal als eine Landschaft mit „schönen Waldhängen, Bergwiesen, Äckern und romantischen Plätzen“. Schwimmen und Baden kann man an wärmeren Monaten im Quellwasserfreibad in Bösingfeld sowie im Freibad Laßbruch. Eine weitere Idee für eine attraktive Freizeitgestaltung ist eine Draisinentour durch das Extertal von Rinteln bis nach Alverdissen.

Die Region Linderhofe ist ein Wintersportgebiet mit zwei Liften für Skifahrer und zwei für Schlittenfahrer sowie mit einer ausgeschilderten Loipe für Langläufer. Kulturfreunde können in Extertal die Burg Sternberg ansteuern. Sie dient heute als Kulturburg mit Veranstaltungen aus Bereichen wie Musik, Theater, Ka¬barett oder Lesung.

Zahlen zu den beruflichen EinpendlerInnen und Auspendlerinnen in Extertal liefert der Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW). Laut eines Berichts aus 2014 gab es 2013 in Extertal 1.909 berufliche EinpendlerInnen und 3.586 berufliche AuspendlerInnen. 620 der AuspendlerInnen pendelten damals nach Rinteln, 413 nach Lemgo, 293 nach Detmold und 281 nach Barntrup. Der Kreis Lippe hatte im November 2016 eine Arbeitslosenquote von 6,5%. NRW kam im selben Monat auf 7,4% und Deutschland auf 5,7%.

Wirtschaftsstandort

Wir als Immobiliengutachter für Extertal und Umgebung sehen die Zusammenarbeit Extertals mit der Stadt Barntrup sowie mit den Gemeinden Dörentrup und Kalletal im Rahmen der anerkannten LEADER-Region 2014-2020 Nordlippe als einen Vorteil des Wirtschaftsstandorts. In ihrer Wirtschaftsbroschüre wirbt die Gemeinde für ihre Gewerbegebiete Silixen und Asmissen. Laut der Gemeinde-Website dominieren im Wirtschaftsleben von Extertal Metallbau, Antriebstechnik, Steuerungselektronik sowie Kunststoff- und Holzverarbeitung.

Extertal hatte im Jahr 2016 einen Hebesatz der Grundsteuer B von 495% und einen Gewerbesteuer-Hebesatz von 485%. Die Kaufkraftkennziffer pro Person lag 2016 in Extertal bei 94,7 (Quelle: IHK Lippe zu Detmold auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH). Als Einzelhandelszentralität 2016 gibt die IHK Ostwestfalen zu Bielefeld auf Basis von Zahlen der Michael Bauer Research GmbH 52,6 an. Kaufkraft floss also ins Umland ab.

Lage und Verkehr

Extertal ist innerhalb des Kreises Lippe ein Nachbar der Stadt Barntrup sowie der Gemeinden Dörentrup und Kalletal. Weitere Nachbarn Extertals sind die Stadt Rinteln aus dem niedersächsischen Landkreis Schaumburg und der Flecken Aerzen aus dem ebenfalls niedersächsischen Landkreis Hameln-Pyrmont. Extertal befindet sich etwa 40,5 Kilometer von Bielefeld und ca. 46,5 Kilometer von Paderborn entfernt. Bis nach Hildesheim sind es etwa 57 Kilometer, bis nach Hannover knapp 54 Kilometer. Osnabrück ist ca. 76,5 Kilometer weit weg.

Anschluss ans deutsche Autobahnnetz bietet die Auffahrt Bad Eilsen auf die A2 (Oberhausen bis Kloster Lehnin). Nicht weit entfernt sind die Bundesstraßen B1 (Aachen bis Küstriner Vorland) und B66 (Barntrup bis Bielefeld). Den Schienenverkehr erreicht man beispielsweise im ebenfalls nicht weit entfernten Lemgo, wo die Regionalbahn RB73 hält (Der Lipperländer von Bielefeld bis Lemgo). Im ÖPNV gehört Extertal zum Gebiet der Servicegesellschaft OWL Verkehr GmbH. Für Flugreisen bietet sich eine Anreise zu einem der Flughäfen Paderborn-Lippstadt und Hannover-Langenhagen an.

Nachbarorte im Kreis sind: Detmold, Bad Salzuflen, Lage, Blomberg, Leopoldshöhe, Horn-Bad Meinberg, Oerlinghausen, Kalletal, Barntrup, Lügde, Schieder-Schwalenberg, Augustdorf, Dörentrup und Schlangen.

Bei Interesse an einem Wertgutachten in Extertal beraten wir Sie gern unverbindlich und kostenfrei.

Rufen Sie uns gern unverbindlich unter der rechts bzw. unten abgebildeten Nummer an oder schicken uns eine Mailnachricht über das nebenstehende Kontaktformular. Wir freuen uns auf Ihren Kontakt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.