Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Knittkuhl

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Knittkuhl durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Knittkuhl Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Knittkuhl

Stadtbezirk: 7
Postleitzahl(en): 40629
Fläche: 0,85km²
Einwohner: 1.947 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: ca. 2.290 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Düsseldorf-Knittkuhl entstand erst 2014 durch Abspaltung von Hubbelrath und ist von Hubbelrath umgeben.

Buslinien sorgen im ÖPNV für die Anbindung an andere Stadtteile.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Knittkuhl

Einleitung

Düsseldorf-Knittkuhl, ein kleiner und idyllischer Stadtteil im Osten der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens, hat sich in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohnstandort entwickelt. Als Teil des Stadtbezirks 7 (Gerresheim) erstreckt sich Knittkuhl auf einer Fläche von etwa 0,85 Quadratkilometern und grenzt an die benachbarten Viertel Hubbelrath, Ludenberg und Grafenberg sowie an die Stadt Ratingen. Der Name „Knittkuhl“ leitet sich von einer alten Siedlung ab und evoziert eine ländliche Atmosphäre inmitten urbaner Nähe. Seit seiner offiziellen Abspaltung von Hubbelrath im Jahr 2014 als eigenständiger Stadtteil – der 50. in Düsseldorf – hat Knittkuhl eine eigene Identität gewonnen. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer Balance zwischen naturnaher Ruhe und guter Erreichbarkeit des Düsseldorfer Zentrums, was vor allem Familien und Naturliebhaber anspricht. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen Stand November 2025, basierend auf den neuesten Entwicklungen, und bietet Einblicke in Preise, Trends und Einflussfaktoren.

Lage und Infrastruktur

Knittkuhl liegt am Rande des Düsseldorfer Ostens und profitiert von einer privilegierten Lage zwischen Grünflächen und Verkehrsnetzen. Der Stadtteil ist von Naturschutzgebieten wie dem Hubbelrather Bachtal, dem Morper Bachtal und dem Rotthäuser Bachtal umgeben, die fließend ineinander übergehen und ideale Bedingungen für Wanderungen, Radtouren und Erholung bieten. Diese grüne Umgebung macht Knittkuhl zu einem Rückzugsort für alle, die das hektische Stadtleben meiden möchten, ohne auf Annehmlichkeiten zu verzichten.

Die Infrastruktur ist solide und familienfreundlich ausgerichtet. In unmittelbarer Nähe befinden sich Kindergärten, die Grundschule Knittkuhl sowie Bolongarohalle und Sporthalle Gerresheim für Freizeitaktivitäten. Einkaufsmöglichkeiten gibt es im nahen Grafenberg-Center oder in Gerresheim, wo Supermärkte, Apotheken und Fachgeschäfte den Alltag erleichtern. Öffentliche Verkehrsmittel sorgen für eine schnelle Anbindung: Die U-Bahn-Linie U71 verbindet Knittkuhl über Gerresheim mit dem Düsseldorfer Hauptbahnhof in unter 20 Minuten. Buslinien wie die 736 und 737 ergänzen das Netz, und Pläne für eine neue Busverbindung nach Hubbelrath sind in Diskussion. Die A3-Autobahn ist nur wenige Minuten entfernt, was Pendler nach Köln oder dem Ruhrgebiet begünstigt. Kürzlich wurde der Ausbau des Mobilfunknetzes vorangetrieben: Ein 46 Meter hoher Mast der Telekom soll ab 2025 die Versorgung verbessern, was den Internetzugang für Homeoffice und Smart-Home-Anwendungen stärkt. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Knittkuhl als „mittlere bis gute Wohnlage“ eingestuft wird und den Immobilienwert stabilisiert.

Demographie und Bevölkerung

Mit rund 2.032 Einwohnern (Stand Ende 2024) zählt Knittkuhl zu den kleinsten Stadtteilen Düsseldorfs und weist eine niedrige Bevölkerungsdichte von etwa 2.400 Einwohnern pro Quadratkilometer auf. Dies unterstreicht den dörflichen Charakter: Viele Bewohner sind Familien mit Kindern, die die ruhige, grüne Umgebung schätzen. Der Ausländeranteil liegt bei unter 10 Prozent, niedriger als im Düsseldorfer Durchschnitt von rund 25 Prozent, was auf eine homogenere, etablierte Wohnbevölkerung hindeutet. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem leichten Übergewicht im mittleren Alter (30–50 Jahre), was auf Pendler und junge Familien hinweist.

Die Bevölkerung Düsseldorfs insgesamt wächst moderat: Von 655.717 Einwohnern Ende 2023 auf 658.245 Ende 2024, getrieben durch Zuzug aus dem Ausland (z. B. +505 Chinesen im Jahr 2024). Für Knittkuhl prognostiziert das Amt für Statistik und Wahlen Düsseldorf bis 2035 ein leichtes Wachstum von 1–2 Prozent, abhängig von Varianten (untere: +1 %, obere: +3 %). Dieses Wachstum könnte den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöhen, birgt aber auch Potenzial für Investitionen in den Bau neuer Familienhäuser. Die hohe Lebensqualität – mit guter Schulausstattung und Naherholung – macht Knittkuhl für Zuzügler attraktiv, die in der Metropole arbeiten, aber abends Natur suchen.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Knittkuhl zeigt 2025 eine stabile, aber differenzierte Entwicklung: Während Mietpreise steigen, stagnieren oder sinken Kaufpreise leicht aufgrund höherer Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten. Der Düsseldorfer Gesamtmarkt erholt sich langsam von den Rückgängen 2023/2024, mit einem Umsatzanstieg um 69 Prozent auf 3,4 Milliarden Euro im Jahr 2024. In Knittkuhl spiegelt sich dies in moderaten Preisen wider, die unter dem Stadt-Durchschnitt liegen, aber durch die Lage ansteigen.

Kaufpreise für Wohnungen: Der Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.000–4.800 €/m², je nach Quelle und Baujahr. Eine typische 3-Zimmer-Wohnung (ca. 85 m²) kostet 345.000 €, was einem Preis von rund 4.060 €/m² entspricht. Im Vergleich zu 2024 (ca. 3.800 €/m²) ergibt sich ein Plus von 5–6 %, getrieben durch Nachfrage nach energieeffizienten Objekten. Für Neubauwohnungen können Preise bis 5.000 €/m² klettern.

Kaufpreise für Häuser: Einfamilien- oder Reihenhäuser werden mit 5.200–5.450 €/m² gehandelt. Ein 100-m²-Reihenhaus aus den 1960er-Jahren kostet etwa 730.000 €, inklusive Garage und Terrasse. Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (5.868 €/m²) ist Knittkuhl günstiger, was auf die kleinere Größe und ländliche Note zurückzuführen ist. 2024 sanken Preise um 1 %, 2025 stabilisieren sie sich.

Mietpreise: Die Kaltmiete für Wohnungen beträgt im 3. Quartal 2025 durchschnittlich 11,45 €/m², ein Anstieg um 6,12 % gegenüber 10,79 €/m² im Vorjahr. Eine 4-Zimmer-Wohnung (78 m²) kostet monatlich 800 € (10,3 €/m²). Dies liegt über dem deutschen Durchschnitt (9 €/m²), aber unter zentralen Düsseldorfer Vierteln (12–13 €/m²). Häuser mieten sich für 12–13 €/m².

Markttrends und Angebot/Nachfrage

Der Markt in Knittkuhl ist nachgefragt, aber nicht überhitzt: Es gibt derzeit ca. 1–2 Häuser und 1–2 Wohnungen zum Kauf sowie 1–2 Mietobjekte. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien (60 %) und Paaren (30 %), die die Grünflächen und Verkehrsanbindung schätzen. Trends zeigen:

• Steigende Mieten: Durch Bevölkerungswachstum und Homeoffice-Nutzung (verbesserte Internetversorgung) +6 % im Jahresvergleich.
• Stabile Käufe: Leichter Rückgang (-1 % Prognose Q4 2025) durch Zinsen (ca. 3,5–4 %), aber Erholung durch sinkende Baukosten.
• Neubau: Wenig, aber geplant: Sanierungen in der Bergischen Kaserne könnten 2026 neue Angebote bringen.
• Nachhaltigkeit: Energieeffiziente Häuser (Klasse A/B) erzielen +10 % Aufschlag.

Der Düsseldorfer Markt insgesamt: +2,5 % bei Wohnungen 2025, mit Fokus auf Ostviertel wie Knittkuhl für günstigere Einstiege.

Wirtschaftliche und soziale Einflussfaktoren

Wirtschaftlich profitiert Knittkuhl von Düsseldorfs Stärke als Finanz- und Medienstandort (z. B. Henkel, MetropoleRuhr). Die Arbeitslosenquote liegt bei 5,5 % (unter NRW-Durchschnitt), und Pendler nutzen die A3 für Jobs im Zentrum (10 km entfernt). Inflation (ca. 2,5 % 2025) und steigende Zinsen dämpfen Käufe, während Mieten durch Nachfrage (Wachstum +0,4 % p.a.) steigen. Soziale Faktoren: Hohe Lebensqualität (Prognose: +8 % Bevölkerung bis 2035) treibt Investitionen, aber Leerstände (ca. 2 %) in Altbauten bremsen. Förderungen wie KfW-Programme für Sanierungen machen Objekte attraktiver. Risiken: Geopolitik und Energiepreise könnten Preise drücken, Chancen: Digitalisierung (Glasfaser-Ausbau) steigert Werte um 5–10 %.

Prognose bis 2030

Bis 2030 erwarten Experten eine moderate Steigerung: Kaufpreise +1–2 % p.a. (auf 4.500–6.000 €/m²), Mieten +4–5 % p.a. (auf 13 €/m²), getrieben durch Bevölkerungswachstum und Infrastrukturausbau (z. B. neue Buslinie). Knittkuhl bleibt günstiger als zentrale Viertel, ideal für Investoren (Rendite 3–4 %). Stabilisierung durch sinkende Zinsen (Prognose: 2,5–3 % 2026) und Neubau (ca. 50 Einheiten bis 2028). Langfristig: Wertsteigerung durch Nachhaltigkeit und Urbanisierung des Ostens.

Fazit und Empfehlungen

Knittkuhl vereint ländliche Idylle mit städtischer Nähe und bietet 2025 ein stabiles Immobilienumfeld mit steigenden Mieten und stabilen Käufen. Ideal für Familien oder Rendite-Suchende, die unter Düsseldorfs Durchschnitt investieren möchten. Käufer sollten energieeffiziente Objekte priorisieren, Mieter auf steigende Nebenkosten achten. Für Verkäufer: Nun handeln, da Erholung einsetzt. Eine professionelle Bewertung lohnt sich, um Potenziale auszuschöpfen. Knittkuhl bleibt ein Juwel im Osten Düsseldorfs – ruhig, grün und zukunftsorientiert.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Knittkuhl

Knittkuhl ist eine ehemalige Soldatensiedlung, deren Einwohner sich stark mit ihrem Wohnort identifizieren, weshalb es 2014 zur Abspaltung von Hubbelrath kam. Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Knittkuhl als einen grünen Stadtteil mit einem recht hohen Wohnwert für all diejenigen, die Leben in Naturnähe schätzen.

Laut Statistik der Stadt Düsseldorf hat Knittkuhl eine relativ niedrige Arbeitslosenquote von 3,9%, die deutlich unter der des gesamten Stadtbezirks 7 (8,1%) und der der gesamten Stadt Düsseldorf (10,1%) liegt. Stand der Daten: 31.12.2015. In Knittkuhl gibt es eine Grundschule. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Stadtteil bei 2,15 und damit höher als im Durchschnitt des Stadtbezirks ( 1,95) und Düsseldorfs (1,79).

Gewerbe

Knittkuhl ist vor allem als Wohnort bedeutend.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.