Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Wittlaer

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Wittlaer durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Wittlaer Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Wittlaer

Stadtbezirk: 5
Postleitzahl(en): 40489
Fläche: 6,91km²
Einwohner: 7.923 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.147 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Wittlaer gehört zusammen mit Düsseldorf-Angermund zu den nördlichsten Stadtteilen Düsseldorfs. Der Stadtteil grenzt innerhalb des Stadtgebiets an Angermund, Kaiserswerth und Kalkum.

Der Rhein trennt Wittlaer von der Stadt Meerbusch. Darüber hinaus ist die Stadt Duisburg ein Nachbar von Wittlaer. Durch den Stadtteil führt die Bundesstraße B8, die Emmerich und Passau miteinander verbindet. Die den Bahnhof Duisburg-Meiderich und die Düsseldorfer Haltestelle Universität Ost/Botanischer Garten verbindende Stadtbahnlinie U79 sowie eine Buslinie und eine Nachtbuslinie bilden den ÖPNV in Wittlaer.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Wittlaer

Einleitung

Düsseldorf-Wittlaer, ein malerischer Stadtteil im Norden der Landeshauptstadt, zeichnet sich durch seine dörfliche Idylle am Rheinufer aus und gilt als eines der exklusivsten Wohngebiete der Region. Mit einer Fläche von rund 20 Quadratkilometern und etwa 11.000 Einwohnern verbindet Wittlaer die Vorteile einer ruhigen, grünen Umgebung mit der Nähe zu urbanen Zentren. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien, insbesondere unter Familien und wohlhabenden Berufspendlern. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), die Preisentwicklung, treibende Faktoren sowie zukünftige Trends. Wittlaer profitiert von seiner Lage als „Nobel-Viertel“ östlich des Rheins, wo Villen und Einfamilienhäuser dominieren und der Markt trotz allgemeiner Konsolidierungsphasen stabil bleibt.

Lage und Charakteristik von Wittlaer

Wittlaer erstreckt sich über drei Ortsteile: das rheinnahe, villenreiche Alt-Wittlaer (ehemalige Bauern- und Fischersiedlung Bockum), das naturnahe Froschenteich mit Wäldern und Feldern sowie das moderne Einbrungen, das größte Neubaugebiet Düsseldorfs. Der Stadtteil wurde 1975 eingemeindet und bewahrt seinen ländlichen Charme, der ihn von zentralen Düsseldorfer Bezirken abhebt. Die Bevölkerung ist jung – der Altersdurchschnitt liegt unter 40 Jahren –, was auf viele Familien hinweist, die hier Ruhe und Natur suchen. Trotz der peripheren Lage ist Wittlaer gut angebunden: Die U-Bahn-Linie U79 verbindet den Ort in 25 bis 30 Minuten mit dem Düsseldorfer Zentrum und Duisburg. Autobahnen wie die A59 und A524 sowie die B8 erleichtern Pendlerverkehr. Lokale Annehmlichkeiten umfassen ein Einkaufszentrum, Arztpraxen und Freizeitangebote wie Rheinauen und Schützenfeste, was den Wohnwert steigert. Diese Kombination aus Exklusivität und Erreichbarkeit macht Wittlaer zu einem Premiumstandort, der den Immobilienmarkt antreibt.

Aktuelle Marktübersicht

Der Immobilienmarkt in Wittlaer ist derzeit stabil, mit einer leichten Tendenz zur Konsolidierung. Der Bestand umfasst hauptsächlich Einfamilienhäuser und Villen (über 200 Quadratmeter Wohnfläche), ergänzt durch Eigentumswohnungen in Neubaugebieten. Das Angebot ist begrenzt, was zu einer hohen Nachfrage führt, insbesondere in Bockum und Einbrungen. Im Jahr 2025 sind rund 13 Immobilien öffentlich inseriert, darunter Mietobjekte ab Januar 2025. Der Marktanteil von Eigentumswohnungen liegt bei über 50 Prozent der Transaktionen, während Häuser für Investoren und Familien priorisiert werden. Die Transaktionszahlen sind moderat, da Käufer aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten zögern, doch die Qualität der Objekte – oft mit Kamin, Balkon und Rheinnähe – sorgt für schnelle Vermarktung. Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (Häuser: 4.991 €/m², Wohnungen: 4.593 €/m²) liegt Wittlaer im oberen Segment, was seine Attraktivität unterstreicht.

Preisentwicklung 2020–2025

Seit 2020 hat der Immobilienmarkt in Wittlaer eine dynamische, aber volatile Entwicklung durchlaufen. Von Q4 2020 bis 2022 stiegen die Preise kontinuierlich: Der Quadratmeterpreis für Häuser erhöhte sich von 5.824 € auf einen Höchstwert von rund 6.300 €, getrieben durch Niedrigzinsen und hohe Nachfrage. Wohnungen folgten mit einem Anstieg von 4.055 € auf 5.132 € pro m². Ab 2023 setzte eine Korrektur ein, beeinflusst von Zinssteigerungen und Inflation: Häuser sanken um bis zu 3,44 Prozent (auf 5.966 €/m²), Wohnungen um 2,3 Prozent (auf 5.016 €/m²). Im Jahr 2024 stabilisierten sich die Preise, mit leichten Rückgängen in den nördlichen Ortsteilen (-0,6 bis -0,8 Prozent). Bis November 2025 zeigen die Werte eine leichte Erholung: Häuser bei 6.101 €/m² (+1,39 Prozent zum Vorjahr), Wohnungen bei 4.655 €/m² (+2,80 Prozent). Insgesamt ergab sich seit 2020 ein Nettogewinn von 6,9 Prozent für Häuser und 9,8 Prozent für Wohnungen, was Wittlaer resilienter als der städtische Durchschnitt macht.

Diese Tabelle basiert auf durchschnittlichen Angebotspreisen und reflektiert die Marktkorrektur nach dem Boom.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Wittlaer ist eng mit dem Kaufmarkt verknüpft und zeigt eine steigende Tendenz. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 12,53 €/m² (Q3 2025), ein Plus von 5,66 Prozent zum Vorjahr. In Premiumlagen wie Bockum erreichen Mieten 16,59 €/m², in günstigeren Bereichen Einbrungen 11,97 €/m². Häuser werden seltener vermietet, mit Preisen von 17,36 €/m² (+0,75 Prozent). Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch, da junge Familien und Pendler den Einstieg in den Eigentum meiden. Der Mietspiegel weist eine Bandbreite von 9,88 € bis 18,61 €/m² aus, abhängig von Ausstattung und Lage. Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (13,00 €/m²) ist Wittlaer teurer, was auf die begrenzte Verfügbarkeit und hohe Lebensqualität zurückzuführen ist. Für 2025 wird ein weiterer Anstieg um 1–2 Prozent erwartet, getrieben durch steigende Baukosten.

Einflussfaktoren: Wirtschaft, Infrastruktur und Demografie

Der Immobilienmarkt in Wittlaer wird maßgeblich von externen Faktoren geprägt. Wirtschaftlich profitiert der Stadtteil von Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Logistikzentrum: Die Nähe zu Duisburg und dem Flughafen Düsseldorf zieht Berufspendler an, was die Nachfrage stabilisiert. Die anhaltende Bevölkerungszunahme in Düsseldorf (über 50 Prozent Ein-Personen-Haushalte stadtweit, in Wittlaer familienorientiert) treibt den Bedarf an Wohnraum. Infrastrukturell ist der Ausbau der U-Bahn und Autobahnen entscheidend: Projekte wie das Neubaugebiet Einbrungen (gemischter Bau mit sozialem Wohnungsbau) entlasten den Druck, erhöhen aber langfristig den Wert. Geopolitische Unsicherheiten und Zinsentwicklungen (aktuell um 3–4 Prozent) dämpfen Käufe, während die Inflation Baukosten steigert. Positiv wirken die hohe Lebensqualität – Rheinpromenade, Naturflächen – und die junge Demografie, die Wittlaer zu einem familienfreundlichen Hotspot macht. Insgesamt überwiegen positive Einflüsse, die den Markt resilient halten.

Prognose und Trends bis 2030

Für die kommenden Jahre zeichnet sich eine moderate Erholung ab. Experten prognostizieren für Q4 2025 einen Rückgang von 1,07 Prozent bei Wohnungen, gefolgt von Stabilität 2026. Langfristig (bis 2030) wird ein Anstieg um 2–4 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum und Infrastrukturausbau. Trends wie nachhaltiger Bau (Energieeffizienzklassen) und Home-Office-Optionen stärken die Attraktivität. Herausforderungen sind steigende Zinsen und begrenztes Angebot, doch Wittlaers Exklusivität schützt vor starken Schwankungen. Investoren sollten auf Neubauten in Einbrungen setzen, Käufer auf Bestandsimmobilien in Bockum. Insgesamt bleibt Wittlaer ein solider Markt mit Wertsteigerungspotenzial.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Wittlaer ist ein Paradebeispiel für Qualität vor Quantität: Hohe Preise spiegeln die einzigartige Lage und Lebensqualität wider, während die Entwicklung von 2020 bis 2025 Resilienz zeigt. Trotz temporärer Rückgänge bietet der Stadtteil langfristig Chancen für Käufer und Investoren. Wer hier investiert, profitiert von Stabilität und Wertsteigerung in einem der begehrtesten Viertel Nordrhein-Westfalens. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Makler, um Lage-spezifische Nuancen zu berücksichtigen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Wittlaer

Wittlaer gehört zu den gehobeneren Stadtteilen von Düsseldorf. Als Herausforderung für den historischen Teil Wittlaers bezeichnet Duesseldorf.de das Neubauprojekt Einbrungen „mit einer Mischung von Einfamilienhäusern und öffentlich gefördertem Wohnungsbau in mehrgeschossigen Häusern“. Einkaufsmöglichkeiten bietet ein lokales Einkausfszentrum. Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen auch landschaftliche Reize im Stadtteil, zu denen das Naturgebiet Froschteich gehört. Eine Sehenswürdigkeit in Wittlaer ist der Hof Kaldenberg, eine bedeutende barocke Hofanlage.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Wittlaer 5,5 %. Im gesamten Stadtbezirk 5 kommt sie auf durchschnittlich 5,2% und in ganz Düsseldorf auf 10,1% (Stand: 31.12.2015). 2,3 ist der Wert für die durchschnittliche Haushaltsgröße in Wittlaer 2,3. Der Stadtbezirk 5 kommt im Durchschnitt auf 2,1, ganz Düsseldorf auf 1,8. In Wittlaer gibt es eine Grundschule.

Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 kamen die EinwohnerInnen Wittlaers damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 82.719€. Das war der höchste Wert aller Düsseldorfer Stadtteile. Den niedrigsten gab es mit 21.249€ in Flingern-Süd.

Gewerbe

In Wittlaer befinden sich die Wasserwerke Wittlaer und Bockum der Stadtwerke Duisburg.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.