Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Kaiserswerth

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Kaiserswerth durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Kaiserswerth Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Kaiserswerth

Stadtbezirk: 5
Postleitzahl(en): 40489
Fläche: 4,71km²
Einwohner: 7.680 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.631 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Kaiserwerth liegt im Nordteil von Düsseldorf und ist innerhalb des Stadtgebiets ein Nachbar der Stadtteile Kalkum, Lohausen und Wittlaer.

Zudem grenzt der Stadtteil an die Stadt Meerbusch, von der er nur durch den Rhein getrennt wird. Kaiserswerth war früher eine Reichsstadt und bis 1929 eigenständige Kommune. Im Stadtgebiet liegt ein Teilstück der Bundesstraße B8, die die Städte Emmerich und Passau miteinander verbindet. Eine Stadtbahn und Buslinien bilden den ÖPNV im Stadtteil.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Kaiserswerth

1. Einleitung

Düsseldorf-Kaiserswerth ist einer der charmantesten und historischsten Stadtteile der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. Als ältester dokumentierter Ortsteil Düsseldorfs verbindet er eine idyllische Lage am Rhein mit moderner Lebensqualität und hoher Attraktivität für Familien, Fachkräfte und Investoren. Der Immobilienmarkt in Kaiserswerth ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zur Stadtmitte, exzellente Infrastruktur und grüne Umgebung getrieben wird. Dieser Bericht beleuchtet die Lage und Geschichte, die aktuelle Marktstruktur, Preisentwicklungen sowie zukünftige Trends. Der Stand der Analyse basiert auf Daten bis November 2025, die eine leichte Stabilisierung nach den Marktschwankungen der Vorjahre zeigen.

2. Lage und Geschichte von Kaiserswerth

Kaiserswerth liegt im nördlichen Stadtbezirk 5 Düsseldorfs, etwa zehn Kilometer vom Stadtzentrum entfernt, direkt am rechten Rheinufer. Die Lage ist strategisch vorteilhaft: Im Osten grenzt der Stadtteil an den Rheinpark und den Flughafen Düsseldorf, im Süden an den Stadtteil Lohausen und im Westen an das Naturschutzgebiet des Rheins. Diese Position ermöglicht eine perfekte Balance zwischen urbaner Erreichbarkeit und ländlicher Ruhe – ideal für Pendler und Naturliebhaber. Die Anbindung ist ausgezeichnet: Die A52 führt direkt vorbei, S-Bahn-Linien (z. B. S11) verbinden Kaiserswerth mit der Innenstadt in unter 20 Minuten, und Buslinien sorgen für lokale Mobilität. Der Flughafen ist in nur wenigen Minuten erreichbar, was Kaiserswerth zu einem Hotspot für internationale Familien macht.

Historisch ist Kaiserswerth der Ursprung Düsseldorfs: Erste urkundliche Erwähnungen stammen aus dem 8. Jahrhundert, als der Ort als kaiserliche Pfalz (Kaiserswerth) diente. Im 12. Jahrhundert erweiterte Kaiser Friedrich I. Barbarossa die Festung, die bis zum Spanischen Erbfolgekrieg 1702 standhielt und schließlich zerstört wurde. Heute zeugen Ruinen der Kaiserpfalz und die romanische St. Suitbertus-Basilika aus dem 11. Jahrhundert von dieser Vergangenheit. Der Stadtteil wurde erst 1929 in Düsseldorf eingemeindet, behielt aber seinen dörflichen Charme mit Kopfsteinpflasterstraßen, Barockhäusern um den Klemensplatz und einer lebendigen Marktkultur. Diese historische Substanz – ergänzt durch moderne Villen und Grünflächen wie den Rheinwiesen – macht Kaiserswerth zu einem der exklusivsten Wohnviertel der Region, mit einer Bevölkerung von rund 8.000 Einwohnern, darunter viele Großfamilien und Alleinstehende.

Die grüne und wasserreiche Umgebung fördert eine hohe Lebensqualität: Spaziergänge entlang der 13 Kilometer Rheinaue, Parks und die Nähe zum Niederbergischen Land bieten Erholung. Infrastrukturell profitiert Kaiserswerth von Schulen (einschließlich der Internationalen Schule), Einkaufsmöglichkeiten (z. B. Feinkostläden und Boutiquen) und kulturellen Highlights wie der Stadtteilbücherei. Trotz der Nähe zum Flughafen bleibt der Lärmpegel niedrig, was den Immobilienwert steigert.

3. Aktuelle Marktstruktur

Der Immobilienmarkt in Kaiserswerth ist divers und familienorientiert, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien und exklusiven Ein- und Mehrfamilienhäusern. Der Bestand umfasst eine Mischung aus historischen Altbauten (z. B. Barockvillen aus dem 17./18. Jahrhundert) und modernen Neubauten, oft mit Rheinblick oder Gärten. Etwa 60 Prozent der Objekte sind Eigentumswohnungen und -häuser, der Rest Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Beliebte Lagen sind der Klemensplatz, die Rheinallee und die Gernandusstraße, wo denkmalgeschützte Gebäude mit moderner Ausstattung (z. B. Balkone, Tiefgaragen) dominieren.

Die Nachfrage ist hoch, getrieben durch Zuzug von Fachkräften aus der Düsseldorfer Wirtschaft (z. B. Banken, Logistikfirmen) und internationale Familien. Das Angebot ist knapp: Im September 2025 wurden nur 231 Mietwohnungen und rund 50 Kaufobjekte inseriert, was zu einer Verkäufermarktlage führt. Investoren schätzen die stabile Vermietbarkeit und Wertsteigerungspotenziale in diesem Premiumviertel. Die Bausubstanz ist qualitativ hochwertig – viele Objekte aus den 1950er-1970er Jahren wurden saniert –, mit Fokus auf energieeffiziente Sanierungen. Neue Projekte sind rar, da der historische Charme priorisiert wird, aber kleinere Entwicklungen (z. B. Umbauten von Altbauten zu Lofts) gewinnen an Fahrt.

4. Kaufpreise und Mietpreise

Die Preise in Kaiserswerth liegen über dem Düsseldorfer Durchschnitt (ca. 4.600 €/m² für Wohnungen, 4.900 €/m² für Häuser), spiegeln aber die Premiumlage wider. Stand November 2025:

Kaufpreise:

• Wohnungen: Durchschnittlich 5.200–5.500 €/m². Günstige Objekte starten bei 4.400 €/m² (z. B. ältere Bestandswohnungen), Top-Lagen erreichen 7.800 €/m² (Neubau mit Ausblick). Eine 100 m²-Wohnung kostet somit 520.000–550.000 €.
• Häuser: Durchschnittlich 6.000–6.300 €/m². Einfamilienhäuser (200 m²) liegen bei 1,2–1,5 Mio. €, Villen bis 3 Mio. €. Der Bodenrichtwert für Grundstücke beträgt ca. 1.050 €/m², mit Steigerungspotenzial in Rheinnähe.

Mietpreise (Kaltmiete):

• Wohnungen: Durchschnittlich 14,00–15,00 €/m². Bestandswohnungen: 13,00–14,00 €/m²; Neubauten: bis 20,00 €/m². Eine 80 m²-Wohnung kostet 1.120–1.200 € monatlich.
• Häuser: 16,00–18,00 €/m², für Luxusobjekte höher. Die Mietbelastung liegt bei ca. 25–30 % des Nettoeinkommens, was durch hohe Einkommen in der Zielgruppe tragbar ist.

Zusätzlich fallen Nebenkosten an: Garagenplätze 100–150 €/Monat, Betriebskosten 2–3 €/m².

5. Entwicklungen 2024–2025

Der Markt erlebte 2024 eine Konsolidierungsphase mit leichten Rückgängen: Wohnungspreise sanken um 3–8 % (von 5.500 €/m² auf 5.100 €/m²), Hauspreise um 2–3 % (von 6.400 €/m² auf 6.200 €/m²), bedingt durch höhere Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheiten. Mieten stiegen hingegen um 5–6 %, von 13,20 €/m² auf 14,00 €/m², durch anhaltende Nachfrage und Knappheit.

Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Kaufpreise: Wohnungen +0,1–10 % (je nach Lage), Häuser +1–2 %. Mieten klettern weiter um 2–6 %, getrieben von Inflation und Zuzug. Der Bodenrichtwert fiel 2024 leicht (von 1.150 €/m² auf 1.050 €/m²), erholt sich aber. Regionale Unterschiede: Rheinnähe profitiert stärker (+5 %), innere Lagen stagnieren. Die Transaktionszahl stieg um 10 % auf ca. 150 Verkäufe/Jahr, mit Fokus auf Sanierungsobjekte.

6. Einflussfaktoren

• Wirtschaftlich: Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Logistikzentrum treibt Zuzug; hohe Beschäftigungsrate (über 75 %) sichert Nachfrage.
• Demografisch: Familien und Expats (ca. 20 % der Bewohner) bevorzugen Kaiserswerth wegen Schulen und Grünflächen.
• Politisch/Regulatorisch: Mietpreisbremse und Energieeffizienzpflichten (z. B. GEG) dämpfen Spekulation, fördern aber Sanierungen. Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt bei 15 % über 3 Jahre.
• Marktbedingt: Hohe Baukosten (steigend um 5 %) bremsen Neubau; Zinsen (aktuell 3–4 %) wirken sich auf Käufer aus.

7. Prognose und Empfehlungen

Für 2026–2028 wird eine moderate Steigerung erwartet: Kaufpreise +2–4 % p.a. durch sinkende Zinsen und Bevölkerungswachstum (+1 %/Jahr in Düsseldorf). Mieten könnten +3–5 % klettern, stabilisiert durch geplante Bauprojekte (z. B. Erweiterungen im Rheinpark). Risiken: Wirtschaftsflaute oder Flughafenerweiterung (Lärm). Chancen: Nachhaltige Sanierungen steigern Werte um 10–15 %.

Empfehlungen:

• Käufer: Priorisieren Sie Rheinnähe für Wertsteigerung; nutzen Sie Förderungen für Sanierungen.
• Vermieter/Investoren: Fokussieren Sie auf energieeffiziente Objekte; Rendite ca. 3–4 % netto.
• Verkäufer: Jetzt handeln, da Stabilisierung eintritt; professionelle Bewertung empfohlen.

8. Schlussfolgerung

Kaiserswerth bleibt ein Juwel des Düsseldorfer Immobilienmarkts: Seine einzigartige Lage, reiche Geschichte und stabile Nachfrage machen es zu einer sicheren Investition. Trotz temporärer Rückgänge 2024 zeigt 2025 eine Erholung, mit Potenzial für langfristige Wertsteigerung. Für Käufer und Mieter bietet der Stadtteil unvergleichliche Lebensqualität – ein Ort, an dem Geschichte und Moderne harmonisch verschmelzen. Interessenten sollten den Markt engmaschig beobachten, um von der aktuellen Stabilisierung zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Kaiserswerth

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Kaiserswerth als einen Wohnort mit reicher Vergangenheit und romantischem Charme. Das gilt etwa am Kaiserswerther Markt mit seinen historischen Bauwerken. Sehenswert sind im Stadtteil beispielsweise die Stiftskirche und die Ruine der Kaiserpfalz. Im Stadtteil befinden sich zudem diverse Seen wie der Suitbertus- und der Lambertus-See, die zwar zum Angeln einladen, nicht jedoch zum Schwimmen freigegeben sind.

Der Kaiserswerther Markt zählt laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ zu den großen Stadtteilzentren von Düsseldorf. Laut Duesseldorf.de lädt er sowohl zum Restaurantbesuch als auch zum Einkaufen ein. Die Arbeitslosenquote liegt in Kaiserswerth laut Statistik der Stadt Düsseldorf bei 5,6%, während sie im Stadtbezirk 5 5,2% und in ganz Düsseldorf 10,1% erreicht (Stand: 31.12.2015).

In Kaiserswerth gibt es eine Grundschule. Die durchschnittliche Haushaltsgröße erreicht 1,9, während der Durchschnitt im Stadtbezirk bei 2,1 und in ganz Düsseldorf bei 1,8 liegt. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen im Stadtteil damals bei 63.668€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. Kaiserswerth war damit einer der reichsten Stadtteile von Düsseldorf.

Gewerbe

Kaiserswerth und der Kaiserswerther Markt sind interessante Standorte für den Einzelhandel und das Gastgewerbe. Das gilt auch deshalb, weil viel Radfahrer in der warmen Jahreszeit in Kaiserswerth einen Zwischenstopp einlegen. Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer im Postleitzahlengebiet 40489 bei 136,1.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.