Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Lohausen

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Lohausen durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Lohausen Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Lohausen

Stadtbezirk: 5
Postleitzahl(en): 40489
Fläche: 11,66km²
Einwohner: 3.991 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 342 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Lohausen befindet sich im Norden Düsseldorfs und ist Standort des Flughafens. Auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet grenzt Lohausen an die Stadtteile Kaiserswerth, Kalkum, Lichtenbroich, Stockum und Unterrath.

Der Rhein trennt Lohausen von der Stadt Meerbusch. Außerdem ist die Stadt Ratingen ein Nachbar des Stadtteils. Aufgrund des Flughafens ist die Verkehrsanbindung von Lohausen ausgezeichnet. Angebunden ist er an die Autobahn A44 (von Aachen bis Hessisch Lichtenau), gut erreichbar ist auch die A52 (von Niederkrüchten bis Marl). Zudem durchläuft die Bundesstraße B8 (von Emmerich bis Passau) das Stadtteilgebiet. Anbindung an den Schienenverkehr bietet der Bahnhof Düsseldorf Flughafen, an dem mehrere Regionalexpress-Bahnen und Regionalbahnen halten. Sie binden den Stadtteil beispielsweise an Aachen, Dortmund, Essen, Münster und Köln an. Hinzu kommen S- und Stadtbahnen sowie Buslinien.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lohausen

Einleitung

Düsseldorf-Lohausen, ein ruhiger und grüner Stadtteil im Norden der Landeshauptstadt Düsseldorf, zeichnet sich durch seine idyllische Lage am Rhein und die Nähe zum internationalen Flughafen Düsseldorf (DUS) aus. Mit einer Fläche von rund 23 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 15.000 Einwohnern (Stand 2025) bietet Lohausen eine hohe Lebensqualität, die von familienfreundlichen Wohnvierteln, ausgedehnten Grünflächen und einer guten Verkehrsanbindung geprägt ist. Der Immobilienmarkt in Lohausen entwickelt sich 2025 dynamisch, getrieben durch die anhaltende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in einer wachsenden Metropole. Während die Preise für Wohnimmobilien moderat steigen, bleibt der Markt für Gewerbeimmobilien stabil, beeinflusst durch die wirtschaftliche Bedeutung des Flughafens und umliegender Logistikzentren. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, demografischen Faktoren und zukünftige Aussichten basierend auf den neuesten verfügbaren Daten.

Lage und Infrastruktur

Lohausen liegt im Stadtbezirk 5 Düsseldorfs und grenzt an den Rhein im Westen sowie an weitere grüne Stadtteile wie Stockum und Kalkum. Die Lage ist strategisch vorteilhaft: Der Flughafen Düsseldorf, einer der verkehrsreichsten in Deutschland, sorgt für eine exzellente Anbindung an das europäische und globale Netzwerk. Die Autobahnen A52 und A44 verbinden Lohausen zentral mit dem Ruhrgebiet, Köln und der Innenstadt Düsseldorfs (ca. 15 Minuten entfernt). Öffentliche Verkehrsmittel wie die U79 und Buslinien sorgen für eine hohe Mobilität, während Rad- und Wanderwege entlang des Rheins Freizeitmöglichkeiten bieten.

Die Infrastruktur ist familienorientiert: Es gibt mehrere Kindergärten, Grundschulen und die Heinrich-Heine-Schule als weiterführende Einrichtung. Einkaufsmöglichkeiten umfassen das Einkaufszentrum am Flughafen sowie lokale Geschäfte in der Lohauser Dorfstraße. Medizinische Versorgung ist durch Praxen und die Nähe zum Universitätsklinikum Düsseldorf gewährleistet. Die hohe Dichte an Parks und Naturschutzgebieten, darunter der Rheinwiesen, trägt zur Attraktivität bei. Allerdings belasten Fluglärm und Verkehrsbelastung in der Nähe des Flughafens einige Lagen, was zu einer leichten Preisdifferenzierung führt – zentrale, ruhige Bereiche sind teurer als periphere.

Demografische Entwicklung

Die Demografie in Lohausen spiegelt die allgemeine Wachstumstendenz Düsseldorfs wider, die von Zuzug aus dem In- und Ausland profitiert. Die Gesamtbevölkerung Düsseldorfs liegt 2025 bei etwa 650.000 Einwohnern, mit einer Prognose für ein moderates Wachstum um 4-8 Prozent bis 2050, insbesondere durch Zuwanderung junger Familien und Berufstätiger. In Lohausen selbst beträgt die Einwohnerzahl rund 15.000, mit einem leichten Anstieg von 1-2 Prozent jährlich seit 2020. Der Altersdurchschnitt liegt bei etwa 42 Jahren, etwas höher als im städtischen Zentrum, da Lohausen vor allem Familien und Pendler anspricht.

Der Anteil ausländischer Einwohner beträgt ca. 20 Prozent, vorwiegend aus der EU und Asien, was durch den Flughafen und internationale Firmen begünstigt wird. Haushalte sind zunehmend klein: Über 50 Prozent sind Ein- oder Zweipersonenhaushalte, was die Nachfrage nach kompakten Wohnungen steigert. Die Geburtenrate ist stabil bei 1,4 Kindern pro Frau, und der Zuzug junger Familien (25-40 Jahre) wächst durch bezahlbare Preise im Vergleich zu zentralen Bezirken. Diese Entwicklung unterstützt den Immobilienmarkt, da steigende Haushaltszahlen den Bedarf an Wohnraum erhöhen, ohne dass Überhitzung eintritt.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnmarkt in Lohausen ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern, mit einem Überangebot an Altbauten aus den 1960er-1980er Jahren und zunehmenden Neubauten in der Nähe des Flughafens. Die Nachfrage übersteigt das Angebot leicht, was zu einer stabilen Preisentwicklung führt. Im Oktober 2025 gibt es etwa 150-200 aktive Angebote für Wohnungen und Häuser, mit einer durchschnittlichen Verkaufsdauer von 3-5 Monaten.

Kaufpreise: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt bei 4.655 €, wobei Eigentumswohnungen bei 4.096 €/m² und Häuser bei 5.516 €/m² notiert werden. Günstige Objekte starten bei 4.059 €/m², Premium-Lagen erreichen bis 7.668 €/m². Im Vergleich zu 2024 ist dies ein Anstieg um 2,5 Prozent für Wohnungen und 1,5 Prozent für Häuser. Beliebte Typen sind 3-4-Zimmer-Wohnungen (80-120 m²) für 350.000-500.000 € und Einfamilienhäuser (150-200 m²) für 800.000-1.100.000 €. Die Rendite für Anleger liegt bei 3-4 Prozent netto, attraktiv durch stabile Mietnachfrage.

Mietpreise: Der Mietspiegel 2025 zeigt einen Durchschnitt von 14,64 €/m² für Wohnungen und 17,92 €/m² für Häuser, mit einer Spanne von 12,20-16,88 €/m². Im dritten Quartal 2025 stieg die Kaltmiete um 6,67 Prozent auf 13,10 €/m² im Jahresvergleich. Neubauwohnungen fordern 15-18 €/m², Altbauten 11-14 €/m². Die Leerstandsquote ist niedrig bei unter 2 Prozent, da Pendler und Flughafenmitarbeiter den Markt beleben. Mieterhöhungen sind durch den Mietspiegel reguliert, mit einer ortsüblichen Vergleichsmiete von ca. 13 €/m².

Gewerbeimmobilienmarkt

Der Gewerbemarkt in Lohausen profitiert stark vom Flughafen und der Logistikbranche, mit Fokus auf Büros, Praxen und Lagerflächen. Es gibt etwa 50-70 Angebote, hauptsächlich in der Airport City und entlang der Flughafenstraße. Die Nachfrage kommt von Dienstleistern, Logistikfirmen und Handwerkern, mit einer Vermietungsquote von über 90 Prozent.

Büro- und Praxisflächen: Durchschnittliche Mieten liegen bei 12-15 €/m², mit Neubauten bis 18 €/m². Ein Beispiel ist die Flughafenstraße mit modernen Büros ab 1.000 € monatlich für 80 m². Die Take-up-Rate im ersten Halbjahr 2025 betrug 98.000 m² stadtweit, davon 10-15 Prozent in Lohausen.

Einzelhandel und Lager: Ladenlokale in Einkaufszentren kosten 10-14 €/m², Lagerhallen 7-10 €/m². Investitionsvolumen für Gewerbe in Düsseldorf betrug 560 Millionen € im ersten Halbjahr 2025, mit Fokus auf Logistik (über 150.000 m² vermietet). Kaufpreise für Gewerbeobjekte starten bei 2.500 €/m², Renditen bei 4-5 Prozent. Die Dynamik ist hoch, da der Flughafen Expansionen ankündigt, was zu neuen Projekten führt.

Preisentwicklung und Einflussfaktoren

Seit 2020 haben sich die Preise in Lohausen kontinuierlich entwickelt: Wohnkaufpreise stiegen um durchschnittlich 500 €/m² jährlich bis zum Höchststand 2022 (ca. 4.800 €/m²), gefolgt von einer Stabilisierung und leichten Korrektur 2023 (-1-2 Prozent). 2024/2025 kehrt Wachstum ein: +2,5 Prozent für Wohnungen, +1,97 Prozent für Häuser. Mieten wuchsen um 5-7 Prozent pro Jahr, getrieben von Inflation und Nachfrage.

Einflussfaktoren sind:

• Wirtschaftlich: Düsseldorfs heterogene Wirtschaft (Dienstleistungen, Logistik) und der Flughafen sorgen für stabile Jobs.
• Zinssatz: Bei 3,4-3,6 Prozent bleiben Finanzierungen erschwinglich, was Käufe ankurbelt.
• Inflation: Bei 2,3 Prozent 2025 dämpft sie, aber steigende Baukosten (Energieeffizienz) treiben Preise.
• Regulatorisch: Mietpreisbremse und Förderungen für Neubau (z. B. KfW) stabilisieren den Markt.
• Lokale Effekte: Fluglärm mindert Preise in manchen Zonen, während Rheinlage sie aufwertet.

Zukunftsprognose

Für 2026-2030 wird ein moderates Wachstum erwartet: Wohnkaufpreise +1-2 Prozent jährlich auf 4.800-5.000 €/m², Mieten +2-3 Prozent auf 15 €/m². Kurzfristig (Q4 2025) prognostiziert man -1 Prozent für Käufe durch saisonale Effekte, aber langfristig Steigerungen durch Bevölkerungswachstum (Düsseldorf auf 700.000 Einwohner bis 2035). Der Gewerbemarkt bleibt robust, mit Fokus auf nachhaltige Logistik (+5 Prozent Volumen). Risiken sind höhere Zinsen oder Rezession, Chancen Neubauvorhaben am Flughafen. Lohausen bleibt attraktiv für Investoren, da es günstiger als zentrale Bezirke ist, aber von Düsseldorfs Gesamtwachstum profitiert.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lohausen ist 2025 ausgeglichen und zukunftsorientiert, mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage durch Lagevorteile und Demografie. Für Käufer und Mieter bietet er bezahlbare Einstiege, für Investoren solide Renditen. Trotz leichter Volatilität durch externe Faktoren bleibt Lohausen ein solider Bestandteil des dynamischen Düsseldorfer Marktes, der durch wirtschaftliche Stärke und Lebensqualität überzeugt. Interessenten sollten lokale Entwicklungen wie Flughafenerweiterungen beobachten, um Chancen zu nutzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Lohausen

Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir die hervorragende Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts Düsseldorf-Lohausen. Prüfen muss man im Einzelfall, wie sehr sich mögliche Beeinträchtigungen durch Flugverkehr und Fluglärm bemerkbar machen. Düsseldorf nutzt aber Lärmschutzmaßnahmen und Lärmkontingentierungen, um solche Belästigungen in Grenzen zu halten.

Sieht man einmal vom Flughafen ab, hat Lohausen eine eher ländliche Atmosphäre. Die Wohnbebauung ist vor allem geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser. Als Lohausener Sehenswürdigkeit gilt die katholische Kirche St. Mariä Himmelfahrt und eine Grünfläche im Stadtteil ist der Lantz’sche Park mit dem Herrenhaus und der Kapelle. Aber auch die Uferregion am Rhein ist ein gerne genutztes Ausflugsziel. Eine gute Adresse ist der Stadtteil Lohausen nicht zuletzt für Reiter, da sich hier diverse Reiterhöfe befinden.

Stadtteilzentrum von Lohausen ist die Niederrheinstraße, wo der Schwerpunkt des Einzelhandels laut IHK-Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ „eindeutig im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln und weiteren Waren des täglichen Bedarfs“ liegt. Die Arbeitslosenquote erreicht in Lohausen 5,7%, während sie im gesamten Stadtbezirk 5 durchschnittlich bei 5,2% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015).

Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Lohausen wie in Kalkum 2,1, was exakt dem Durchschnitt im Stadtbezirk 5 entspricht. Ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Lohausen steht eine städtische Grundschule. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen in Lohausen damals bei 56.875€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte. Lohausen liegt damit beim Durchschnittseinkommen im oberen Drittel der Düsseldorfer Stadtteile.

Gewerbe

Ein Teil der Gewerbetreibenden in Lohausen ist in der Werbegemeinschaft Lohausen organisiert, die sich und ihre Aktivitäten auf Lohausen.net vorstellt. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer im Postleitzahlengebiet 40489 beträgt laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ 136,1. Im Postleitzahlengebiet 40474 erreicht die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 137,3.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.