Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Flingern-Nord durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Flingern-Nord Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Flingern-Nord

Stadtbezirk: 2
Postleitzahl(en): 40233, 40235, 40237
Fläche: 2,7km²
Einwohner: 23.349 (31.12.2015)
Bevölkerungsdichte: ganz Flingern: 7.390 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Flingern-Nord ist umgeben von den Stadtteilen Düsseltal, Flingern-Süd, Gerresheim, Grafenberg, Lierenfeld, Pempelfort, Stadtmitte und Vennhausen.

Anbindung an den Schienenverkehr bietet der S-Bahnhof Flingern mit den S-Bahnlinien S8, S11 und S28, die Flingern-Nord beispielsweise mit Hagen, Mönchengladbach und Wuppertal verbinden. Zudem durchfahren Straßenbahnlinien das Stadtteilgebiet. Im benachbarten Stadtteil Flingern-Süd besteht Anschluss an die B8, die Emmerich und Passau miteinander verbindet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Flingern-Nord

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Flingern-Nord gilt als einer der bekanntesten und trendigsten Stadtteile der Stadt. Er wird oft als „Szeneviertel“ beschrieben und vereint Kreativität, Urbanität, Sanierungsdynamik, kulturelle Vielfalt und eine lebendige Gastronomieszene.

Der Stadtteil ist geprägt durch:

• zahlreiche Altbauten aus der Gründerzeit

• Straßen mit aufwendigen Sanierungen der letzten 20 Jahre

• moderne Wohnlofts in umgenutzten Industriegebäuden

• kleine Boutiquen, Galerien, Ateliers und Co-Working-Spaces

• hippe Cafés, Bars und Designstudios

Flingern-Nord ist stark gefragt bei jungen Berufstätigen, Kreativen und Menschen, die urbanes Wohnen bevorzugen. Mit seiner Nähe zur Innenstadt und seinem besonderen Flair ist der Stadtteil einer der gefragtesten Wohnmärkte in Düsseldorf.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Stadtteil verfügt über einen großen Anteil an Mietwohnungen, hauptsächlich in Altbau- und Gründerzeithäusern. Die Nachfrage ist extrem hoch, insbesondere nach:

• sanierten Altbauwohnungen

• Wohnungen mit Balkon oder hofseitigem Grün

• modernisierten Loftwohnungen

• kompakten Apartments in zentralen Lagen

• mittelgroßen Wohnungen für Paare und kleine Familien

Die Wohnqualität wurde in den vergangenen Jahren durch umfangreiche Modernisierungen vieler Gebäude deutlich gesteigert. Trotzdem ist das Angebot knapp, da der Stadtteil bereits dicht bebaut ist.

Kaufmarkt

Flingern-Nord ist einer der beliebtesten Teilmärkte für Kapitalanleger und Eigennutzer. Besonders gefragt sind:

• Eigentumswohnungen in sanierten Altbauten

• hochwertige, modernisierte Einheiten mit historischer Bausubstanz

• stilvolle Neubauten, oft in Innenhoflage

• kleinere Mehrfamilienhäuser als wertstabile Investmentobjekte

Der Kaufmarkt ist dynamisch, mit hoher Nachfrage und geringem Angebot. Objekte werden schnell verkauft, insbesondere in ruhigen, gepflegten Straßenzügen.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Flingern-Nord zählt zu den teuersten urbanen Wohnlagen außerhalb der absoluten Innenstadt.

• Modernisierte Altbauwohnungen erreichen besonders hohe Mietpreise.

• Kleine Wohnungen sind sehr stark nachgefragt und daher oft teuer.

• Mehr Zimmer für Familien sind vorhanden, aber aufgrund des Altbaucharakters eher begrenzt.

• Der Mietmarkt ist hoch angespannt, mit nahezu keinen Leerständen.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen liegen im gehobenen Segment, insbesondere bei Altbauten mit guter Sanierungsqualität.

• Neubauten erzielen aufgrund ihres modernen Standards ebenfalls hohe Preise.

• Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen, besonders im südwestlichen Teil des Quartiers, sind besonders wertstabil.

Marktdynamik

• In den letzten Jahren hat Flingern-Nord einen starken Preisanstieg erlebt.

• Die hohe Nachfrage, begrenzte Fläche und Sanierungsdynamik treiben das Preisniveau weiterhin.

• Immobilien gelten als sehr wertstabil, mit langfristigem Steigerungspotenzial.

4. Markttrends und Treiber

1. Szene- und Kreativstandort

Kreativwirtschaft, Start-ups, Ateliers und kleine Designerläden prägen das Bild. Diese kulturelle Attraktivität zieht viele junge und zahlungskräftige Bewohner an, was den Immobilienmarkt dauerhaft stärkt.

2. Urbanisierungstrend

Viele Menschen suchen urbane Wohnlagen mit kurzen Wegen zu Gastronomie, Shops und Kultur — Eigenschaften, für die Flingern-Nord optimal steht.

3. Sanierungs- und Modernisierungswelle

Die Altbausubstanz wurde in den letzten Jahren stark modernisiert, was:

• Wohnwert erhöht

• Preise deutlich steigen ließ

• den Stadtteil langfristig aufwertet

4. Verkehrsanbindung

Flingern-Nord liegt innenstadtnah und bietet:

• schnelle ÖPNV-Anbindung

• gute Nahversorgung

• Fahrradfreundlichkeit

• kurze Wege ins Zentrum

Diese Erreichbarkeit steigert die Attraktivität des gesamten Immobilienmarktes.

5. Attraktivität für Kapitalanleger

Aufgrund hoher Mieten, niedriger Leerstände und starker Nachfrage gilt Flingern-Nord als einer der attraktivsten Investmentstandorte in Düsseldorf.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Sehr hohe Vermietbarkeit mit minimalen Leerständen

• Starke Wertsteigerung, besonders bei Altbauobjekten

• Beliebtheit bei jungen Zielgruppen, was stabile Nachfrage garantiert

• Modernisierungspotenzial für Bestandsimmobilien

• Attraktiv für Investoren, da der Markt konstant stark bleibt

• Hohe Lebensqualität durch Gastronomie, Kultur und urbane Infrastruktur

Risiken

• Hohe Einstiegspreise, sowohl für Kauf als auch Miete

• Starker Konkurrenzkampf bei Kaufobjekten

• Altbauten mit möglichem Instandhaltungsrückstau, teils hohe Renovierungskosten

• Geringe Neubaukapazitäten, da der Stadtteil voll bebaut ist

• Verdichtung und Parkraumknappheit, typisch für urbane Hotspots

6. Zukunftsausblick

Die Zukunft von Flingern-Nord bleibt sehr positiv. Wichtige Faktoren:

• Die städtische Attraktivität wird weiter steigen.

• Der Wohnraum bleibt knapp, was Preise stabil hält oder steigert.

• Modernisierungen und Neubauprojekte in Hinterhöfen werten das Quartier weiter auf.

• Die kulturelle und gastronomische Szene sorgt für nachhaltige Nachfrage.

• Investoren sehen in Flingern-Nord weiterhin eine sichere und wertstabile Anlage.

Der Stadtteil wird langfristig ein urbaner Hotspot bleiben — dynamisch, kreativ und stark nachgefragt.

7. Fazit

Düsseldorf-Flingern-Nord ist ein hochattraktiver, kreativer und urban geprägter Wohnstandort mit:

• sehr hoher Nachfrage

• modernisierter Altbausubstanz

• starken Preissteigerungen in der Vergangenheit

• geringen Leerständen

• großer Beliebtheit bei jungen, urbanen Zielgruppen

• starkem Wertsteigerungspotenzial für Eigentum

Flingern-Nord gehört zu den Trendvierteln Düsseldorfs und zählt zu den dynamischsten und begehrtesten Immobilienmärkten der Stadt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Flingern-Nord

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen Flingern-Nord als aufstrebenden Düsseldorfer Stadtteil. Duesseldorf.de beschreibt Flingern-Nord als einen Stadtteil mit schönen Altbauwohnungen, schmucken Hinterhöfen, einer interessanten Kneipen-Szene, jungen Galerien und Ateliers. Im Stadtteil Flingern-Nord erreicht die Arbeitslosenquote 11,6%. Im Stadtbezirk 2 liegt der Durchschnitt bei 11% und in Düsseldorf bei 10,1%. In Flingern-Nord erreicht die durchschnittliche Haushaltsgröße Ende 2015 den Wert 1,66, während der gesamte Stadtbezirk 2 auf 1,67 und Düsseldorf insgesamt auf 1,79 kommt.

Laut Statistik gibt es in Flingern-Nord zwei Grundschulen, zwei Realschulen und jeweils eine Haupt-, eine Gesamt- und eine Förderschule. Das durchschnittliche Einkommen der EinwohnerInnen von Flingern-Nord lag laut Statistischem Jahrbuch 2010 der Stadt Düsseldorf damals bei 27.410€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reicht.

Gewerbe

Flingern-Nord ist Standort kommunaler Einrichtungen wie der Düsseldorfer Müllverbrennungsanlage und des zentralen Recyclinghofs.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.