Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Grafenberg

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Grafenberg durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Grafenberg Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Grafenberg

Stadtbezirk: 7
Postleitzahl(en): 40235, 40470, 40629
Fläche: 0,94km²
Einwohner: 5.509 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.861 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Grafenberg ist ein vergleichsweise kleiner Düsseldorfer Stadtteil und ausschließlich von anderen Stadtteilen der nordrhein-westfälischen Hauptstadt umgeben und zwar von Düsseltal, Flingern-Nord, Gerresheim, Ludenberg, Mörsenbroich und Rath.

Durch das Stadtteilgebiet von Grafenberg führt ein Teilstück der Bundesstraße B7 (Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen). Der ÖPNV wird durch diverse Stadtbahnen, eine Straßenbahn und Buslinien gebildet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Grafenberg

Einleitung

Düsseldorf-Grafenberg, ein kleiner und idyllischer Stadtteil im Osten Düsseldorfs, zeichnet sich durch seine grüne Umgebung, die Nähe zur Natur und eine ausgezeichnete Anbindung an die Innenstadt aus. Mit einer Fläche von rund 0,94 Quadratkilometern und etwa 5.500 Einwohnern ist Grafenberg vor allem als Wohngebiet etabliert, das Familien, Berufstätige und Naturliebhaber anspricht. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer hohen Lebensqualität, begrenzter Baufläche und steigender Nachfrage, was zu stabilen bis leicht ansteigenden Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren sowie Ausblicke für die kommenden Jahre, basierend auf den Entwicklungen bis November 2025.

Lage und Infrastruktur

Grafenberg liegt im Stadtbezirk 7 und grenzt an Stadtteile wie Ludenberg, Rath, Mörsenbroich, Düsseltal, Flingern-Nord und Gerresheim. Der Stadtteil erstreckt sich entlang der Grafenberger Allee bis zum Staufenplatz und ist durch seine hügelige Topografie und den angrenzenden Grafenberger Wald geprägt, der als Naherholungsgebiet dient. Beliebte Ausflugsziele wie der Wildpark, der Ostpark und die Galopprennbahn – obwohl teilweise im benachbarten Ludenberg gelegen – sind eng mit Grafenberg verbunden und machen es zu einem Paradies für Sportler und Familien.

Die Infrastruktur ist hervorragend: Der S-Bahnhof Düsseldorf-Wehrhahn mit den Linien S 7 und S 28 verbindet Grafenberg in wenigen Minuten mit der Innenstadt und dem Flughafen. Buslinien ergänzen das Angebot, und die Nähe zur A 52 sorgt für gute Autobahnanbindung. Einkaufsmöglichkeiten konzentrieren sich um den Staufenplatz mit Supermärkten, Bäckereien und kleineren Geschäften. Schulen, Kindergärten und ein Seniorenheim runden das Bild ab. Diese Kombination aus urbaner Erreichbarkeit und naturnaher Ruhepositioniert Grafenberg als attraktiven Standort für Pendler und Ruhesuchende.

Demographie und sozioökonomische Struktur

Grafenberg profitiert vom allgemeinen Wachstum Düsseldorfs, dessen Einwohnerzahl auf rund 610.000 gestiegen ist und bis 2035 auf über 700.000 anwachsen soll. Im Stadtteil selbst ist die Bevölkerungsdichte moderat, mit einem Mix aus Familien, Paaren und Älteren. Der Anteil älterer Bewohner (ab 50 Jahren) steigt überdurchschnittlich, was auf die ruhige Lage und gute Pflegeeinrichtungen zurückzuführen ist. Die Prognose sieht für Grafenberg ein moderates Wachstum vor, getrieben durch Zuzüge aus der Innenstadt, die hier mehr Platz und Grünflächen suchen.

Sozioökonomisch ist Grafenberg wohlhabend: Die durchschnittliche Haushaltseinkommen liegt über dem Düsseldorfer Mittel, mit vielen Berufstätigen aus Dienstleistungsbranchen, IT und Finanzwesen. Der Stadtteil ist familienfreundlich, mit einem hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern. Die geringe wirtschaftliche Präsenz – Grafenberg dient primär als Wohnquartier – bedeutet, dass die meisten Einwohner in der Düsseldorfer City oder im Umland arbeiten. Dies unterstreicht die Attraktivität als Pendlerwohnort, wo Lebensqualität im Vordergrund steht.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Grafenberg ist stabil und kaufstark, dominiert von Bestandsimmobilien aus der Gründerzeit und moderneren Bauten. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, da Neubauvorhaben durch die begrenzte Fläche und Naturschutzgebiete eingeschränkt sind. Beliebte Objekttypen sind Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern und Einfamilienhäuser mit Gärten, die von der Nähe zum Wald profitieren.

Kaufpreise: Aktuell (Stand November 2025) liegen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 4.800 bis 5.000 Euro, mit einem Bereich von 4.166 bis 5.445 Euro je nach Lage und Ausstattung. Häuser sind teurer und kosten im Schnitt 5.100 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter, wobei Premiumobjekte in guter Wohnlage bis 6.750 Euro erreichen. Im Vergleich zu 2024 zeigt sich eine leichte Steigerung um 0,07 bis 8,34 Prozent, abhängig vom Segment. Bestandswohnungen aus den 1950er-1970er Jahren sind günstiger (ca. 4.500 Euro/qm), Neubauten oder sanierten Objekte teurer (bis 6.000 Euro/qm).

Mietmarkt: Die Mietpreise für Wohnungen bewegen sich zwischen 12,80 und 18,30 Euro pro Quadratmeter, mit einem Durchschnitt von 13,26 bis 14,95 Euro. Häuser sind etwas günstiger bei 13,44 Euro/qm. Im Jahresverlauf 2024-2025 stieg der Mietspiegel um 4,37 bis 6,58 Prozent, getrieben durch Nachfrage von Young Professionals und Familien. Der Markt ist mieterfreundlich, mit einer Leerstandsquote unter 2 Prozent, aber Mietsteigerungen sind durch die Mietpreisbremse gedämpft.

Gewerbeimmobilienmarkt

Grafenberg hat einen untergeordneten Gewerbeanteil, da der Fokus auf Wohnen liegt. Dennoch gibt es Büros und kleinere Ladengeschäfte entlang der Grafenberger Allee, die von der guten Erreichbarkeit profitieren. Der Düsseldorfer Gewerbemarkt insgesamt ist dynamisch, mit einer Nachfrage nach Büroflächen in Randlagen wie Grafenberg als kostengünstige Alternative zur Innenstadt.

Kauf- und Mietpreise: Gewerbeflächen (Büros, Praxen) kosten 13 bis 14 Euro/qm zur Miete, mit Transaktionsvolumina von 3.000 bis 10.000 qm. Investitionen in Gewerbeobjekte sind attraktiv durch Renditen von 4-5 Prozent, aber der Markt ist kleiner als in zentralen Bezirken. Im Jahr 2025 zeigt sich Stabilität, mit leichten Steigerungen durch Homeoffice-Trends, die kleinere, flexible Flächen begünstigen. Logistik- oder Lagerflächen sind rar, da der Stadtteil grün dominiert.

Einflussfaktoren

Der Markt wird durch makroökonomische Faktoren wie sinkende Bauzinsen (aktuell 3,4-3,6 Prozent) und eine Inflationsrate von 2,3 Prozent gestützt, die Käufe erleichtern. Mikroökonomisch wirken die begrenzte Bauaktivität und das Bevölkerungswachstum preistreibend. Die Nähe zur Natur und Infrastruktur erhöht die Attraktivität, während externe Risiken wie steigende Energiekosten (durch Heizung und Effizienzklassen) Einfluss nehmen. Nachhaltigkeit spielt eine Rolle: Sanierte Objekte mit guter Energieeffizienz erzielen 10-15 Prozent höhere Preise.

Trends und Prognose

2024-2025 zeichnet sich durch eine moderate Erholung ab: Nach einem Höchststand 2022 sanken Preise leicht, steigen nun aber wieder um 1-2 Prozent pro Quartal. Trends umfassen Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten und Gärten, sowie Digitalisierung im Maklerwesen. Für 2026-2030 wird ein moderater Anstieg von 2-4 Prozent jährlich erwartet, getrieben durch Düsseldorfs Wachstum und Fachkräftezuzug. Risiken sind höhere Zinsen oder Rezession, die Preise dämpfen könnten. Insgesamt bleibt Grafenberg ein solider Investitionsstandort mit Fokus auf langfristige Wertsteigerung.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Grafenberg ist robust und zukunftsorientiert, ideal für Käufer und Investoren, die Qualität über Quantität stellen. Die Balance aus Natur, Infrastruktur und Stabilität macht den Stadtteil zu einem Juwel im Düsseldorfer Osten. Potenzielle Akteure sollten eine individuelle Bewertung einholen, um von den aktuellen Chancen zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Grafenberg

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Grafenberg als einen sehr grünen Stadtteil, der Naturliebhaber anzieht, die als Bewohner Grafenbergs keine weiten Wege zur Innenstadt in Kauf nehmen müssen. Laut Duesseldorf.de profitiert Grafenberg von der nahegelegenen Rennbahn und dem Rochusclub (Tennisclub), die beide allerdings nicht auf dem Stadtteilgebiet liegen. Ein relativ neues Wohngebiet ist Grafental auf dem ehemaligen Gelände des Bahnhofs. Das Stadtteilzentrum ist die Grafenberger Allee, wo man laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ über 20 Geschäfte findet, die vor allem Waren des täglichen Bedarfs anbieten. Duesseldorf.de verweist zudem auf gute Einkaufsmöglichkeiten rund um den Staufenplatz.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Grafenberg 6,9%. Zum Vergleich: Zum selben Zeitpunkt lag sie im gesamten Stadtbezirk 7 durchschnittlich bei 8,1% und in ganz Düsseldorf im Durchschnitt bei 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Grafenberg 1,68, während sie im Stadtbezirk 7 einen Durchschnitt von 1,95 und in ganz Düsseldorf von 1,8 erreicht.

In Grafenberg gibt es eine Grundschule und eine Hauptschule. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen erreichte laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf im Stadtteil 44.773€, wobei die Bandbreite in Düsseldorf von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Grafenberg ist vor allem ein von Wohnbebauung und Grün geprägter Stadtteil, der allerdings ans Gewerbe angrenzt, das sich in Flingern-Nord angesiedelt hat.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.