Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Derendorf durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Derendorf Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Derendorf

Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40468, 40474, 40476, 40477
Fläche: 3,34km²
Einwohner: 19.582 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.863 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Stadtteil Derendorf grenzt an die Düsseldorfer Stadtteile Düsseltal, Golzheim, Mörsenbroich, Pempelfort, Stockum und Unterrath.

Durch das Stadtteilgebiet führen die Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern).

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Nicht weit entfernt befinden sich Auffahrten auf die Autobahnen A3 (Emmerich in NRW bis Neuhaus am Inn in Bayern) und A44 (Aachen bis Hessisch-Lichtenau). Nahe Derendorf (Pempelfort) gibt es einen S-Bahnhof. Dort halten die S-Bahnen S1, S6 und S11 und fahren unter anderem den Düsseldorfer Flughafen sowie Köln an.

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Derendorf

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Derendorf liegt nördlich der Innenstadt und grenzt an Golzheim, Pempelfort und Unterrath. Der Stadtteil kombiniert urbane Wohnlagen, Gewerbegebiete und eine gute Infrastruktur. Historisch war Derendorf stark durch Industrie und Gewerbe geprägt, heute findet man eine Mischung aus Wohnbebauung, Büros und Einzelhandel.

Charakteristisch für Derendorf sind:

• Altbauwohnungen aus der Gründerzeit und vereinzelte Nachkriegsbauten

• Moderne Neubauprojekte, oft in Umwandlung ehemaliger Gewerbeflächen

• Gewerbe- und Büroimmobilien in zentralen Lagen

• Gute Infrastruktur mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung

• Nähe zu Innenstadt, Rhein und kulturellen Einrichtungen

Der Stadtteil gilt als aufstrebend, besonders für Mieter und Investoren, die zentrale Lage mit moderatem Preisniveau suchen.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Derendorf ist vielseitig und stark nachgefragt, insbesondere in renovierten Altbauten und modernen Neubauten. Typische Wohnformen:

• Altbauwohnungen mit historischer Bausubstanz

• Neubauwohnungen, oft in umgebauten Gewerbeobjekten

• Familienfreundliche Wohnungen in mittleren Größen

• Apartments für Singles und Berufspendler

Die Nachfrage wird getragen von:

• jungen Berufstätigen und Singles

• Familien, die stadtnah und gleichzeitig ruhig wohnen möchten

• Investoren, die nach renditestarken Objekten suchen

• Menschen, die zentral wohnen wollen, ohne die höchsten Innenstadtpreise zu zahlen

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist moderat dynamisch, mit stabiler Nachfrage:

• Altbauten in zentralen Straßen sind begehrt

• Neubauprojekte in guter Lage erzielen stetige Nachfrage

• Eigentumswohnungen bieten attraktive Wertsteigerungspotenziale

• Renditeobjekte sind aufgrund niedrigerer Einstiegspreise im Vergleich zu Stadtteilen wie Golzheim oder Pempelfort interessant

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im mittleren bis gehobenen Segment der Innenstadtregion.

• Renovierte Altbauwohnungen und Neubauten erzielen höhere Mieten.

• Kleine Wohnungen und Apartments sind besonders stark nachgefragt.

• Leerstände sind insgesamt niedrig, jedoch variieren sie je nach Lage und Objektzustand.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen zählen zu den mittleren bis gehobenen Preisregionen in Düsseldorf.

• Altbauwohnungen in guter Lage sind wertbeständig.

• Neubauten mit moderner Ausstattung erzielen hohe Preise, jedoch unter den Premiumlagen wie Golzheim oder Stadtmitte.

• Renditeobjekte sind besonders für Kapitalanleger interessant.

Marktdynamik

• Preise entwickeln sich moderat steigend, abhängig von Lage, Bauzustand und Ausstattung.

• Nachfrage übersteigt das Angebot in zentralen Lagen deutlich.

• Leerstände sind selten bei attraktiven, sanierten Immobilien.

4. Markttrends und Treiber

1. Aufwertung und Modernisierung

Viele Altbauten werden saniert, Gewerbeflächen umgewandelt, und Neubauprojekte entstehen. Dies führt zu einem allmählichen Aufwertungsprozess des Stadtteils.

2. Zentrale Lage

• Nähe zur Innenstadt und gute ÖPNV-Anbindung erhöhen die Attraktivität.

• Berufspendler und Singles bevorzugen die kurze Entfernung zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

3. Mischung aus Wohnen und Gewerbe

• Derendorf bietet sowohl Wohn- als auch Büro- und Gewerbeflächen.

• Gewerbegebiete beeinflussen die Wertentwicklung, können aber auch Synergien für Wohnimmobilien schaffen.

4. Grünflächen und Erholung

• Nordpark und Rheinlagen in der Nähe bieten Erholungsmöglichkeiten.

• Kleine Parks und Grünanlagen steigern die Wohnqualität.

5. Investorenattraktivität

• Moderate Einstiegspreise im Vergleich zu Premiumlagen

• Geringe Leerstände bei sanierten Objekten

• Potenzial für Wertsteigerung durch Modernisierung

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Moderate Kaufpreise bei guter zentraler Lage

• Stetige Nachfrage durch junge Berufstätige, Familien und Investoren

• Modernisierungspotenzial für Altbauten und Neubauten

• Attraktive Kapitalanlagen durch stabile Mieten und geringe Leerstände

• Zentrale Infrastruktur mit guter Anbindung und Nähe zur Innenstadt

Risiken

• Gewerbenähe kann einzelne Lagen weniger attraktiv machen

• Hoher Wettbewerb um sanierte Wohnungen

• Renovierungsaufwand bei älteren Altbauten

• Preisdruck durch steigende Nachfrage in angrenzenden Premiumlagen

• Verkehrsbelastung in zentralen Straßen

6. Zukunftsausblick

Düsseldorf-Derendorf entwickelt sich zu einem stabilen, gefragten Wohn- und Investitionsstandort:

• die Nachfrage nach Wohnungen bleibt hoch, insbesondere bei sanierten Altbauten und Neubauten

• moderate Preissteigerungen werden erwartet, insbesondere in attraktiven Lagen

• Renditeobjekte bleiben interessant für Kapitalanleger

• Modernisierung und Umnutzung von Bestandsimmobilien fördern die Attraktivität des Stadtteils

• langfristig stabiler Markt durch zentrale Lage und gute Infrastruktur

Der Stadtteil profitiert von seiner Nähe zur Innenstadt, moderaten Preisen und der Aufwertung durch Neubau- und Modernisierungsprojekte.

7. Fazit

Düsseldorf-Derendorf ist ein zentral gelegener, urbaner Stadtteil mit:

• hoher Nachfrage nach Wohnraum

• stabilen Mieten und moderaten Kaufpreisen

• Altbauten, Neubauten und renditestarken Objekten

• guter Infrastruktur, ÖPNV-Anbindung und Nähe zu Parks

• langfristig attraktiv für Berufstätige, Familien und Investoren

Der Immobilienmarkt Derendorf bietet sowohl für Mieter als auch für Käufer eine ausgewogene Mischung aus zentraler Lage, moderaten Preisen und Wertsteigerungspotenzialen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Derendorf

Wir als Immobiliensachverständige für Derendorf und Umgebung sehen den Stadtteil als einen Ort in Düsseldorf, an dem man Ausgehen und Wohnen gut miteinander verbinden kann. Duesseldorf.de beschreibt Derendorf als einen Stadtteil mit intakten Wohnvierteln sowie Industrie- und Eisenbahnbereichen, die auf die Umwandlung zu Wohn- und Verwaltungsbereichen warten. Die Website verweist zudem auf den zentralen Nordfriedhof, der „den Wert einer Parkanlage“ besitzt, sowie auf eine „interessante junge Kneipenlandschaft und gute Einkaufsmöglichkeiten“.

Im Stadtteil gibt es laut Statistik der Stadt Düsseldorf zwei Grundschulen und eine Realschule. Ende 2015 hatte Derendorf eine Arbeitslosenquote von 8,7%. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam dagegen auf eine durchschnittliche Quote von 7,9% und Düsseldorf von 10,1%. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 1,56, während der gesamte Stadtbezirk 1 auf 1,54 und Düsseldorf auf 1,79 kommt.

Die EinwohnerInnen des Stadtteils Carlstadt kamen laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 27.442€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Immobilienscout24 nennt Derendorf das einstige Düsseldorfer Industrie- und Eisenbahnzentrum. Ein Artikel der Westdeutschen Zeitung beschreibt Derendorf zudem als ehemaligen Standort des Unternehmens Rheinmetall und Brauerei Schlösser, an dem es heute Mode-Showrooms und Projekte wie „das schicke neue Wohn- und Büroviertel Quartier Central“ gibt, während Industrie in Derendorf keine Rolle mehr spielt. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ präsentiert die „Münsterstraße/Rather Straße als Stadtteilzentrum Derendorfs, wobei eine Leerstandsquote von 19% angegeben wird (Stand April 2013).

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.