Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Holthausen durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Holthausen Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Holthausen
Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40597, 40599
Fläche: 5,3km²
Einwohner: 12.301 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 2.321 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Holthausen befindet sich im Südteil des Düsseldorfer Stadtgebiets. Der Stadtteil grenzt an Benrath, Eller, Itter, Reisholz und Wersten.
Ein weiterer Nachbar des Stadtteils ist die Stadt Dormagen. Über Stadtbahnen und Buslinien ist Holthausen an den Düsseldorfer ÖPNV angebunden.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarktbericht: Düsseldorf-Holthausen
Einleitung
Düsseldorf-Holthausen, ein lebendiger Stadtteil im Süden der Landeshauptstadt Düsseldorf, zeichnet sich durch eine Mischung aus urbaner Dynamik und grüner Oase aus. Mit einer Fläche von rund 2,5 Quadratkilometern und einer Bevölkerung von etwa 15.000 Einwohnern bildet Holthausen einen attraktiven Wohn- und Geschäftsstandort. Der Stadtteil profitiert von seiner zentralen Lage nahe dem Rheinufer, der Nähe zum Stadtzentrum und einer gut ausgebauten Infrastruktur. In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt hier als stabiler und wachstumsstarker Sektor etabliert, der von der allgemeinen wirtschaftlichen Stärke Düsseldorfs getragen wird. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Entwicklungen und Ausblicke für das Jahr 2025.
Lage und Infrastruktur
Holthausen liegt im Bezirk 3 Düsseldorfs und grenzt an Stadtteile wie Flingern-Süd und Unterbilk. Die exzellente Verkehrsanbindung macht den Bezirk besonders bewohnbar: Die U-Bahn-Linie U77 verbindet Holthausen direkt mit dem Hauptbahnhof und dem Flughafen Düsseldorf in unter 20 Minuten. Straßen wie die Völklinger Straße und die Holthausener Straße sorgen für nahtlose Erreichbarkeit des Rheinufers und des Medienhafenviertels.
Infrastrukturell ist Holthausen gut ausgestattet. Hier finden sich Einkaufszentren wie das Einkaufszentrum am Rather Hof, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgungseinrichtungen. Grünflächen wie der Bolandspark und der angrenzende Rheinpark bieten Erholungsmöglichkeiten und steigern die Lebensqualität. Die Nähe zu Universitäten und Hochschulen, darunter die Heinrich-Heine-Universität, zieht junge Berufstätige und Studierende an. Diese Faktoren tragen maßgeblich zur Attraktivität des Immobilienmarkts bei und treiben die Nachfrage nach Wohnraum in die Höhe.
Demografische Entwicklung
Die Demografie in Holthausen spiegelt die urbane Vielfalt Düsseldorfs wider. Der Stadtteil hat eine hohe Quote an Familien, Paaren und Alleinstehenden, mit einem durchschnittlichen Altersdurchschnitt von etwa 42 Jahren. In den letzten Jahren ist die Bevölkerungszahl um rund 5 Prozent gestiegen, was auf Zuzug aus anderen Teilen der Stadt und dem Umland zurückzuführen ist. Besonders stark vertreten sind mittelständische Einkommensgruppen und Fachkräfte aus Branchen wie Medien, Logistik und Dienstleistungen.
Bis 2035 wird eine moderate Zunahme der Einwohnerzahl erwartet, getrieben durch die Alterung der Gesellschaft und den Bedarf an barrierefreiem Wohnraum. Die alternde Bevölkerung führt zu einer steigenden Nachfrage nach kleineren, seniorengerechten Wohnungen, während junge Familien größere Objekte mit Gärten bevorzugen. Diese demografischen Verschiebungen beeinflussen den Markt positiv, da sie eine breite Palette an Immobilientypen attraktiv machen und die Diversifikation des Angebots fördern.
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Düsseldorf als Finanzzentrum Nordrhein-Westfalens profitiert Holthausen von der regionalen Wirtschaftskraft. Der Stadtteil beherbergt zahlreiche Unternehmen aus den Sektoren Handel, Logistik und Kreativwirtschaft, darunter Logistikzentren entlang der A46 und kleine Tech-Start-ups. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 Prozent, was die Kauf- und Mietkraft der Bewohner stärkt. Die Nähe zum Rheinhafen und zum Messegelände unterstreicht die wirtschaftliche Vitalität.
Die Inflation und steigende Zinsen haben den Markt in den Vorjahren gebremst, doch 2025 zeigt sich eine Erholung durch sinkende Baukosten und gesteigerte Investitionsbereitschaft. Öffentliche Investitionen in Infrastruktur, wie die Sanierung des Bolandsparks und neue Radwege, unterstützen die Wertsteigerung von Immobilien. Insgesamt schafft der wirtschaftliche Kontext eine solide Basis für einen ausgewogenen Immobilienmarkt.
Aktuelle Preisentwicklung
Der Immobilienmarkt in Holthausen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil mit leichten Aufwärtstendenzen. Die Kaufpreise für Wohnungen liegen im Durchschnitt bei etwa 3.700 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.200 bis 4.500 Euro je nach Lage und Ausstattung. Im Vergleich zum Vorjahr markiert dies einen Anstieg von rund 3 bis 6 Prozent, was auf eine anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot zurückzuführen ist. Beliebte Lagen wie die Völklinger Straße erzielen Preise bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter, während ruhige Nebenstraßen unter 3.500 Euro bleiben.
Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter, mit einem Median von 5.400 Euro in Top-Lagen. Die Preisentwicklung ist moderat: Ein Plus von 1 bis 2 Prozent zum Vorquartal, was auf eine Normalisierung nach den Turbulenzen der Vorjahre hindeutet. Neue Bauten sind seltener und teurer, oft über 5.000 Euro pro Quadratmeter, da sie energieeffiziente Standards erfüllen.
Im Mietsegment dominieren Wohnungen mit einem Durchschnittspreis von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter kalt. Der Mietspiegel für 2025 weist einen Anstieg von etwa 6 Prozent zum Vorjahr aus, bedingt durch höhere Nebenkosten und Nachfrage von Zugezogenen. Häuser erzielen Mieten von 15 bis 17 Euro pro Quadratmeter, mit stabilen Trends in etablierten Vierteln. Die Kaltmiete variiert je nach Baujahr: Ältere Bestandsimmobilien liegen bei 10 bis 12 Euro, moderne Neubauten bei 14 bis 16 Euro.
Angebot und Nachfrage
Das Angebot in Holthausen ist knapp, mit etwa 30 bis 40 aktiven Verkaufsangeboten für Wohnungen und 20 bis 25 für Häuser pro Monat. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20 Prozent, was zu kürzeren Verkaufszeiten von durchschnittlich 3 bis 4 Monaten führt. Beliebt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen (70 bis 90 Quadratmeter) für 250.000 bis 350.000 Euro. Im Mietmarkt gibt es monatlich rund 50 freie Objekte, die innerhalb von 2 Wochen vermietet werden.
Die Nachfrage wird durch Berufspendler und Investoren angetrieben, die auf Renditen von 3 bis 4 Prozent setzen. Sanierungsbedürftige Objekte bieten Einstiegsmöglichkeiten, während energieeffiziente Neubauten – oft mit Balkonen und Parkplätzen – Prämien erzielen. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist ebenfalls dynamisch, mit steigender Nachfrage nach Büros in der Nähe der Hauptstraßen.
Markttrends
2025 zeichnet sich durch eine Rückkehr zur Normalität aus: Nach den Preisschwankungen der Pandemie-Ära stabilisieren sich die Werte, mit selektiver Dynamik in Premium-Lagen. Wichtige Trends sind die Nachhaltigkeit – über 50 Prozent der Transaktionen betreffen sanierten Bestand mit hoher Energieeffizienz – und die Digitalisierung, die Online-Bewertungen und virtuelle Besichtigungen beschleunigt. Co-Living-Konzepte gewinnen an Boden, besonders bei jungen Berufstätigen, und fördern die Umwandlung von Altbauten.
Die Mietpreisentwicklung bleibt unter der Inflationsrate, doch Mieterhöhungen sind durch den aktualisierten Mietspiegel möglich. Investoren fokussieren auf langfristige Wertsteigerung, getrieben durch Düsseldorfs Wachstum als Metropole. Herausforderungen wie steigende Baugenehmigungen könnten das Angebot kurzfristig erweitern, doch die Nachfrage bleibt robust.
Prognose für die kommenden Jahre
Für 2025 und darüber hinaus erwarten Experten eine moderate Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent jährlich, abhängig von Zinsentwicklungen und Wirtschaftswachstum. Die demografische Zunahme und Urbanisierungsdruck werden die Nachfrage stützen, während neue Bauprojekte – wie die geplanten Wohnanlagen am Rheinufer – das Angebot diversifizieren. Potenzielle Risiken umfassen höhere Energiepreise, die Sanierungen forcieren, und geopolitische Unsicherheiten. Insgesamt bleibt Holthausen ein solider Investitionsstandort mit Renditepotenzial, insbesondere für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen.
Fazit
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Holthausen festigt sich 2025 als attraktiver, stabiler Sektor mit ausgewogenen Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus exzellenter Lage, wirtschaftlicher Stärke und demografischem Wandel schafft ein positives Umfeld für Wertsteigerungen. Wer in Holthausen investiert, profitiert von einer hohen Lebensqualität und langfristiger Wertstabilität. Potenzielle Käufer sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, um zukünftige Kosten zu minimieren. Insgesamt bietet der Markt Chancen für eine breite Zielgruppe, die von der Dynamik Düsseldorfs mitgenießen möchte.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Holthausen
Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Holthausen als Stadtteil mit einem guten Sportangebot, da sich unter anderem eine große Bezirkssportanlage auf dem Stadtteilgebiet befindet. Holthausen ist in weiten Teilen industriell geprägt. Eine Grünfläche im Stadtteil ist der Elbroich Park, in dem das gleichnamige Schloss liegt. Einer attraktiven Freizeitgestaltung dient auch der Freizeitpark Niederheid.
Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 erreichte das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner 2010 in Holthausen 25.377€.
Die Bandbreite lag zwischen 21.249€ in Flingern-Süd und 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Himmelgeist im unteren Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.
Gewerbe
Holthausen ist Standort der Firma Henkel. Wirtschaftlich bedeutend ist die Rheinufer-Region. Das sogenannte Werft Reisholz soll künftig Platz bieten für High-Tech-Firmen und vielleicht auch für eine schicke Marina, heißt es auf Duesseldorf.de.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
