Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Benrath

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Benrath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Benrath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Benrath

Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40589, 40593
Fläche: 5,90km²
Einwohner: 15.810 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 2.680 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Benrath grenzt an die Düsseldorfer Stadtteile Garath, Hassels, Holthausen, Reisholz und Urdenbach.

Der Rhein trennt Benrath von der Stadt Dormagen. Zudem ist die Stadt Hilden ein Nachbar Benraths. Der Stadtteil ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden. Die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Benrath“ führt auf die A59 (Dinslaken bis Bonn-Ost). Anschluss an den Schienenverkehr bietet der Bahnhof Benrath. Hier halten die Regionalexpress-Bahnen RE1 (von Paderborn bis Aachen) und RE5 (von Emmerich bis Koblenz) sowie S-Bahnen. Der ÖPNV wird darüber hinaus mit Stadtbahnen und Buslinien organisiert.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Benrath

Einleitung

Düsseldorf-Benrath, ein charmanter Stadtteil im Süden Düsseldorfs, hat sich in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Wohn- und Investitionsstandorte der Metropole entwickelt. Mit seiner grünen Umgebung, der Nähe zum Rhein und einer Mischung aus historischer Bausubstanz und moderner Infrastruktur zieht Benrath Familien, Berufstätige und Investoren gleichermaßen an. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die allgemeine Dynamik des Düsseldorfer Marktes wider: Nach einer Phase der Unsicherheit durch wirtschaftliche Turbulenzen und Zinserhöhungen hat sich der Sektor im Jahr 2025 stabilisiert und zeigt leichte Aufwärtstendenzen. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Marktbedingungen, Preisentwicklungen, Einflussfaktoren und zukünftige Perspektiven basierend auf den neuesten verfügbaren Daten Stand November 2025.

Geografische und demografische Rahmenbedingungen

Benrath erstreckt sich über etwa 12 Quadratkilometer und umfasst eine Bevölkerung von rund 25.000 Einwohnern, die in den letzten fünf Jahren um etwa 5 % gewachsen ist. Der Stadtteil grenzt direkt an den Rhein und profitiert von einer ausgezeichneten Anbindung: Die S-Bahn-Linie S8 verbindet Benrath zentral mit dem Düsseldorfer Hauptbahnhof in unter 20 Minuten, während die A46 und A59 für autofreundliche Pendler sorgen. Innerhalb Benraths dominieren ruhige Wohnviertel mit Villen, Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern aus den 1950er bis 1970er Jahren, ergänzt durch Neubauensembles in der Nähe des Benrather Schlosses und des Klinikums.

Demografisch ist Benrath ein gemischter Bezirk: Etwa 30 % der Bewohner sind unter 30 Jahre alt, 50 % im erwerbsfähigen Alter und 20 % im Rentenalter. Die hohe Bildungs- und Einkommensdichte – durchschnittliches Haushaltseinkommen bei 55.000 Euro jährlich – treibt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Wohnungen an. Die Grünflächenquote von über 40 %, inklusive des Schlossparks Benrath, macht den Stadtteil zu einem Hotspot für Naturliebhaber und fördert die Attraktivität für langfristige Miet- und Kaufobjekte.

Aktuelle Preisentwicklung im Eigentumsmarkt

Der Kaufmarkt in Benrath hat sich 2025 von den Rückgängen der Vorjahre erholt und verzeichnet eine moderate Steigerung der Preise. Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 4.200 bis 4.400 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 3 bis 9 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Für Ein- bis Dreizimmerwohnungen (ca. 60–90 m²) beläuft sich der Gesamtpreis somit auf 250.000 bis 400.000 Euro. Einfamilien- und Reihenhäuser, die in Benrath besonders gefragt sind, erreichen Preise von 5.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage und Ausstattung – ein typisches Reihenhaus mit 120 m² kostet rund 700.000 bis 850.000 Euro.

Die Preisentwicklung zeigt eine klare Aufwärtstendenz: Seit 2020 sind die Quadratmeterpreise für Wohnungen um durchschnittlich 500 Euro pro Jahr gestiegen, getrieben durch eine anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Im Vergleich zu anderen Düsseldorfer Stadtteilen wie Oberkassel oder Flingern liegt Benrath preislich im mittleren Segment, was es für Mittelstandskäufer attraktiv macht. Die Transaktionszahlen haben sich 2025 um 15 % erhöht, mit einem Fokus auf sanierten Altbauten und Neubauwohnungen in grünen Lagen.

Mietmarkt und Vermietungstrends

Der Mietmarkt in Benrath bleibt robust und profitiert von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Nähe von Arbeitsplätzen im Klinikum oder im Gewerbegebiet. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen beträgt 13,50 bis 14,00 Euro pro Quadratmeter, was bei einer 80-m²-Wohnung monatliche Kosten von 1.080 bis 1.120 Euro ergibt. Für Häuser liegt die Miete bei 15,00 bis 16,00 Euro pro Quadratmeter, mit Gesamtmieten von 1.800 bis 2.200 Euro für ein typisches Familienhaus.

Im Vergleich zu 2024 ist die Miete um 2–4 % gestiegen, was unter dem Inflationsniveau liegt und durch den Mietspiegel Düsseldorf reguliert wird. Die Leerstandsquote ist niedrig (unter 2 %), und die Vermietungszeit für neue Objekte beträgt im Schnitt 4–6 Wochen. Besonders gefragt sind möbliert vermietete Zweizimmerwohnungen für junge Berufstätige, während Familienhäuser mit Garten eine Rendite von 3–4 % netto bieten. Der Anteil von Studenten- und Pendlerwohnungen hat zugenommen, was zu einer Diversifizierung des Mietsegments führt.

Angebot und Nachfrage

Das Angebot an Immobilien in Benrath ist knapp: Es gibt derzeit etwa 150–200 Objekte im Verkaufsmarkt und 300–400 in der Vermietung, was eine Nachfragequote von über 120 % bedeutet. Neue Bauprojekte, wie die Umwandlung ehemaliger Industrieareale (z. B. das alte Walzwerk an der Hildener Straße) in Wohn- und Gewerbeviertel, bringen jährlich 200–300 neue Einheiten hinzu. Die städtische Gesellschaft Industrieterrains Düsseldorf-Reisholz plant weitere Bebauungen mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro, fokussiert auf nachhaltige Bauten mit Energieeffizienzstandards.

Die Nachfrage wird primär von Zuzüglern aus Düsseldorf-Zentrum und dem Umland getrieben, ergänzt durch Investoren, die auf stabile Renditen setzen. Der Grundstücksmarkt boomt: Umsätze haben 2024 um 69 % zugenommen und setzen sich 2025 fort, mit Preisen von 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter Bauland.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Benrath positiv:

• Wirtschaftliche Lage: Als Teil der Metropolregion Rhein-Ruhr profitiert Benrath von der Nähe zu Unternehmen wie Henkel und der Flughafenwirtschaft. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 %, was die Kaufkraft stärkt.
• Infrastruktur und Verkehr: Die Erweiterung der U-Bahn-Linie und Radwege fördert die Mobilität. Das Klinikum Benrath als Arbeitgeber zieht medizinisches Personal an.
• Umwelt und Lebensqualität: Die Rheinpromenade und der Schlosspark erhöhen den Wohnwert. Nachhaltigkeitsinitiativen, wie der Ausbau erneuerbarer Energien in Neubauten, machen Objekte attraktiver.
• Politische Rahmenbedingungen: Förderprogramme für Sanierungen und den Erwerb von Erstwohnungen dämpfen Preisanstiege. Die Zinspolitik der EZB hat sich 2025 stabilisiert, was Finanzierungen erleichtert.

Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe, der Verzögerungen bei Projekten verursacht, sowie steigende Baukosten durch Materialpreise.

Zukünftige Prognosen

Für die kommenden Jahre wird ein moderates Wachstum erwartet: Immobilienpreise könnten bis 2027 um 4–6 % jährlich steigen, getrieben durch Urbanisierung und demografischen Wandel. Der Mietmarkt bleibt stabil, mit potenziellen Anstiegen auf 14,50 Euro pro Quadratmeter, solange die Nachfrage hoch ist. Investoren sollten auf grüne Lagen und energieeffiziente Objekte setzen, da diese eine höhere Wertsteigerung von bis zu 10 % pro Jahr bieten. Risiken wie eine Rezession könnten den Markt dämpfen, doch Benraths solide Fundamente deuten auf Resilienz hin. Langfristig könnte Benrath zu einem Premium-Stadtteil aufsteigen, vergleichbar mit Pempelfort, wenn die laufenden Entwicklungen abgeschlossen sind.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Benrath präsentiert sich 2025 als stabiler und zukunftsorientierter Sektor mit ausgewogenen Chancen für Käufer, Mieter und Investoren. Die Kombination aus erschwinglichen Preisen, hoher Lebensqualität und strategischer Lage macht Benrath zu einem der vielversprechendsten Viertel Düsseldorfs. Potenzielle Marktteilnehmer sollten frühzeitig handeln, um von den aktuellen Trends zu profitieren, und auf individuelle Beratung achten, um passende Objekte zu identifizieren. Insgesamt unterstreicht Benrath die Attraktivität Düsseldorfs als Wohnmetropole im Rheinland.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Benrath

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen die hervorragende Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts Benrath. Das bedeutendste historische Bauwerk im Stadtteil ist das Benrather Schloss, das auf Duesseldorf.de als einer der schönsten Rokoko-Bauten bezeichnet wird, und zu dem auch der reizvolle Schlosspark gehört.

Auf dem Schlossareal steht unter anderem die Orangerie, die heute als Kunst- und Bildungszentrum genutzt wird. Im Schloss befinden sich das Museum für Europäische Gartenkunst und das Museum für Naturkunde. Ein zentraler Platz des Stadtteils ist der Benrather Marktplatz, der in der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ Stadtbereichszentrum genannt und damit als bedeutender eingestuft wird als die Stadtteilzentren. Laut Angaben in der Broschüre bieten „viele der über 120 Geschäfte weit mehr als die Waren des täglichen Bedarfs“ sowie eine gute Mischung aus traditionellen, kleineren Facheinzelhändlern und bekannten Filialisten.

Die Arbeitslosenquote von Benrath liegt bei 7,8 %. Im gesamten Stadtbezirk 9 erreicht die Quote durchschnittlich 11,6% und in ganz Düsseldorf im Durchschnitt 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die Benrather Haushaltsgröße erreicht in Benrath im Durchschnitt 1,92. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 9 liegt bei 1,97 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Benrath gibt es drei Grundschulen, zwei Gymnasien, eine Realschule und eine Hauptschule.

Das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner lag in Benrath 2010 bei 37.265€. Die Einkommen in den Düsseldorfer Stadtteilen bewegten sich laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer.

Gewerbe

Laut Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ versorgt der Benrather Marktplatz nicht nur die knapp 16.000 Stadtteilbewohner Benraths, sondern auch „viele Kunden aus dem südlichen Stadtgebiet und dem Düsseldorfer Umland“.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.