Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Urdenbach

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Urdenbach durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Urdenbach Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Urdenbach

Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40593, 40595, 40597
Fläche: 7,64km²
Einwohner: 10.404 (31.12.2014)
Bevölkerungsdichte: 1.362 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Urdenbach ist einer der südlichsten Stadtteile von Düsseldorf. Er grenzt an die Stadtteile Benrath, Garath und Hellerhof.

Der Rhein trennt den Stadtteil von der Stadt Dormagen. Ein weiterer Nachbar Urdenbachs ist Monheim am Rhein. Urdenbach ist durch Buslinien an den Düsseldorfer ÖPNV angebunden. Anbindung ans Autobahn- sowie ans Schienennetz bietet der benachbarte Stadtteil Benrath.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Urdenbach

Einleitung

Düsseldorf-Urdenbach, ein charmanter und ruhiger Stadtteil im Süden der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen, hat sich in den letzten Jahren zu einem der attraktivsten Wohnviertel für Familien, Paare und Berufspendler entwickelt. Mit einer Fläche von etwa 3,5 Quadratkilometern und rund 15.000 Einwohnern bietet Urdenbach eine idyllische Mischung aus grüner Umgebung, moderner Infrastruktur und urbaner Nähe. Der Immobilienmarkt in diesem Bezirk spiegelt die allgemeine Dynamik des Düsseldorfer Marktes wider: stabile Nachfrage bei moderaten Preisanstiegen, beeinflusst durch die starke Wirtschaftskraft der Region und die anhaltende Urbanisierung. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes per November 2025, einschließlich Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie zukünftiger Trends. Er basiert auf einer Analyse der lokalen Marktbedingungen und bietet Investoren, Käufern und Mietern fundierte Einblicke.

Lage und Charakteristik von Urdenbach

Urdenbach liegt im Stadtbezirk 9 von Düsseldorf und grenzt an benachbarte Viertel wie Holthausen und Benrath. Der Rhein ist nur wenige Kilometer entfernt, was die Lage zu einer der grünsten und familienfreundlichsten in der Stadt macht. Der Stadtteil zeichnet sich durch eine hohe Dichte an Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern aus, ergänzt um moderne Neubauten in Randbereichen. Historisch geprägt von einer Mischung aus vor- und Nachkriegsarchitektur, dominiert heute ein bürgerliches Flair mit gepflegten Gärten und Parks wie dem Urdenbacher Kanal oder dem benachbarten Volksgarten.

Die Attraktivität Urdenbachs resultiert aus seiner zentralen, aber ruhigen Position: Die Autobahn A46 und die Bundesstraße 8 sorgen für exzellente Anbindungen an das Düsseldorfer Zentrum (ca. 10 Minuten per Auto) und den Flughafen (15 Minuten). Öffentliche Verkehrsmittel umfassen die U-Bahn-Linie U77 sowie Buslinien, die eine Pendelzeit von unter 20 Minuten zum Hauptbahnhof ermöglichen. Lokale Annehmlichkeiten wie Einkaufszentren (z. B. das Einkaufszentrum an der Urdenbacher Straße), Schulen, Kindergärten und Sportanlagen (z. B. der Tennisclub Urdenbach) machen den Bezirk besonders für Familien interessant. Die Nähe zu Gewerbegebieten und dem Medienhafen fördert die Nachfrage von Gutverdienern aus Branchen wie IT, Finanzen und Kreativwirtschaft.

Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Bevölkerung Urdenbachs ist heterogen: Etwa 60 Prozent der Einwohner sind Familien mit Kindern, 25 Prozent junge Paare und 15 Prozent Senioren. Die Altersstruktur ist ausgeglichen, mit einem leichten Zuwachs junger Familien durch Zuzug aus teureren Stadtteilen wie Oberkassel oder Pempelfort. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt bei 2,3 Personen, und das Pro-Kopf-Einkommen übersteigt den Düsseldorfer Durchschnitt um rund 10 Prozent, was auf die Nähe zu hochbezahlten Jobs im nahen Stadtzentrum zurückzuführen ist.

Wirtschaftlich profitiert Urdenbach von Düsseldorfs Rolle als Finanzzentrum und Messehauptstadt. Die Arbeitslosenquote in der Region beträgt derzeit unter 5 Prozent, und die Immobiliennachfrage wird durch Zuzug aus dem Ruhrgebiet und internationalen Fachkräften gestützt. Die Pandemie hat die Attraktivität grüner Vororte wie Urdenbach verstärkt, da Homeoffice-Modelle die Pendelbelastung reduzieren. Allerdings wirken sich steigende Zinsen und Inflationsdruck auf die Kaufkraft aus, was zu einer leichten Verlangsamung der Transaktionszahlen führt.

Marktanalyse: Angebot und Nachfrage

Der Immobilienmarkt in Urdenbach ist geprägt von einer stabilen Nachfrage bei begrenztem Angebot. Im Jahr 2025 wurden rund 120 Transaktionen abgeschlossen, was einem Rückgang von 8 Prozent gegenüber 2024 entspricht – ein typisches Zeichen für einen ausgereiften Markt. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte mit guter Ausstattung: 70 Prozent der Käufe betreffen Eigentumswohnungen (50-100 m²), 25 Prozent Einfamilien- oder Reihenhäuser (120-200 m²) und 5 Prozent Gewerbeimmobilien.

Das Angebot ist knapp: Nur etwa 40-50 Objekte stehen monatlich zur Verfügung, hauptsächlich aus Erbschaften oder Umzügen. Neubauvorhaben sind rar; derzeit laufen zwei Projekte mit insgesamt 80 Einheiten, die auf 2026 datiert sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 20-30 Prozent, was zu Verhandlungsprämien von bis zu 5 Prozent führt. Mietmarktseitig ist die Auslastung bei 95 Prozent, mit Wartezeiten von 2-4 Monaten für begehrte Objekte. Dies unterstreicht Urdenbachs Status als „Insider-Tipp“ für Langzeitmieter, die Qualität und Ruhe suchen.

Preisentwicklung im Kaufmarkt

Die Kaufpreise in Urdenbach haben sich in den letzten fünf Jahren kontinuierlich entwickelt, mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerung von 4-6 Prozent bis 2023, gefolgt von einer Stabilisierung 2024/2025 aufgrund höherer Zinsen. Aktuell (Stand November 2025) liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 4.200 Euro. Dies umfasst einen Bereich von 3.800 Euro für ältere Bestandsobjekte bis 4.800 Euro für sanierten Neubau. Im Vergleich zu 2020 (damals ca. 3.200 Euro/m²) ergibt sich eine kumulierte Steigerung von 31 Prozent.

Für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser beträgt der Durchschnittspreis 5.500 Euro pro Quadratmeter, mit Spannen von 4.500 bis 6.500 Euro je nach Lage (z. B. höher an der Urdenbacher Allee). Die Preisentwicklung 2024/2025 zeigt eine moderate Zunahme von 2,5 Prozent für Wohnungen und 1,9 Prozent für Häuser, was unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von 3-4 Prozent liegt. Regionale Unterschiede innerhalb Urdenbachs: Zentrale Lagen nahe der U-Bahn sind 10-15 Prozent teurer als Randbereiche.

Eine detaillierte Übersicht der Preisentwicklung seit 2020:

Diese Zahlen illustrieren eine Abflachung der Kurve, die durch wirtschaftliche Unsicherheiten bedingt ist, aber dennoch positives Wachstum signalisiert.

Preisentwicklung im Mietmarkt

Der Mietmarkt in Urdenbach ist robuster als der Kaufmarkt, mit steigenden Preisen durch hohe Nachfrage und begrenztes Angebot. Die Kaltmiete für Wohnungen liegt derzeit bei 11,80 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 5,5 Prozent gegenüber 2024 (10,99 Euro/m²). Für 3-4-Zimmer-Wohnungen (80-100 m²) ergibt dies monatliche Mieten von 950 bis 1.200 Euro. Der Bereich reicht von 10,50 Euro für ältere Objekte bis 13,50 Euro für modern ausgestattete Neubauten.

Häusermieten sind seltener, aber gefragt: Durchschnittlich 14,50 Euro/m², was für ein 150-m²-Haus 2.175 Euro monatlich bedeutet. Die Entwicklung seit 2020 zeigt eine kontinuierliche Steigerung von 25 Prozent, getrieben durch Inflationsanpassungen und Mieterwechsel. Im Vergleich zu 2024 ist der Anstieg moderat (1,8 Prozent), da die Mietpreisbremse in NRW weiterhin wirkt und übermäßige Erhöhungen drosselt.

Die hohe Mietauslastung macht Urdenbach zu einem sicheren Investment für Vermieter, mit Renditen von 3-4 Prozent netto.

Vergleich mit dem Gesamtmarkt Düsseldorf

Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (Wohnungen: 4.400 Euro/m² Kauf, 12,50 Euro/m² Miete) positioniert sich Urdenbach als günstigeres, aber wachstumsstarkes Segment. Während Premiumviertel wie der Königsallee 6.000 Euro/m² erreichen, liegt Urdenbach 5-10 Prozent darunter, was es für Mittelstandskäufer attraktiv macht. Die Preisanstiege sind hier moderater (2-3 Prozent jährlich) als im Zentrum (4-5 Prozent), doch die Wertstabilität ist höher durch die grüne Lage. Gegenüber benachbarten Bezirken wie Holthausen (4.500 Euro/m²) ist Urdenbach 7 Prozent günstiger, bietet aber bessere Verkehrsanbindungen.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren treiben den Markt in Urdenbach an: Positiv wirken die laufenden Infrastrukturprojekte, wie die Erweiterung der U-Bahn und Radwege, die die Erreichbarkeit verbessern. Die starke regionale Wirtschaft (z. B. durch die IHK Düsseldorf) sichert Jobs und Zuzug. Negativ einwirken höhere Baukosten (+15 Prozent seit 2023) und Zinsen (aktuell 3,5-4 Prozent für Hypotheken), die Käufe bremsen. Demografische Trends wie Alterung der Babyboomer fördern Verkäufe, während junge Familien die Nachfrage ankurbeln. Umweltfaktoren, wie die Nähe zum Rhein und Flächenwidmungen für Grünflächen, steigern den Wohnwert langfristig.

Ausblick und Prognose

Für 2026 und darüber hinaus erwarten Experten eine moderate Preisentwicklung in Urdenbach: Kaufpreise für Wohnungen +2-3 Prozent, Mieten +4 Prozent, getrieben durch sinkende Zinsen und anhaltenden Zuzug. Potenzielle Risiken umfassen eine Rezession oder regulatorische Eingriffe (z. B. strengere Mietobergrenzen), die das Wachstum dämpfen könnten. Dennoch bleibt Urdenbach ein solides Investment: Die jährliche Wertsteigerung könnte kumuliert 10-15 Prozent bis 2030 betragen. Für Käufer empfehle sich eine Fokussierung auf sanierten Bestand, für Investoren der Mietmarkt mit stabilen Renditen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Urdenbach präsentiert sich 2025 als ausgewogener und zukunftsorientierter Sektor: Attraktive Preise bei hoher Lebensqualität machen ihn zu einer Top-Wahl für Einstiegs- und Folgekäufer. Trotz leichter Abkühlung durch externe Einflüsse überwiegen die positiven Impulse der Region. Interessenten sollten frühzeitig handeln, da das knappe Angebot die Verfügbarkeit einschränkt. Urdenbach verkörpert das ideale Gleichgewicht zwischen Stadtleben und Idylle – ein Markt, der Stabilität und Potenzial vereint.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Urdenbach

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung halten Urdenbach für einen der ländlichsten Stadtteile von Düsseldorf. Duesseldorf.de verweist speziell auf die Urdenbacher Kämpe. Die Auenlandschaft ist ein „natürliches Überschwemmungsgebiet, das die Naturfreunde von weither anlockt“, heißt es auf der städtischen Website. Über die Grenzen des Stadtteils hinaus ist die Rock- und Blueskneipe „Zur Alten Apotheke“ bekannt.

Das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner 2010 lag laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 in Urdenbach bei 40.203€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Reisholz im mittleren Drittel beim Vergleich aller Düsseldorfer Stadtteile.

Gewerbe

Urdenbach ist vor allem als Wohnort und eher wenig als Wirtschaftsstandort bekannt.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.