Inhaltsverzeichnis
Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Heerdt durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Heerdt Mietwertgutachten und Marktwertgutachten
Immobilienmarkt Düsseldorf-Heerdt
Stadtbezirk: 4
Postleitzahl(en): 40549
Fläche: 4,04km²
Einwohner: 9.480 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 2.347 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)
Düsseldorf-Heerdt ist einer der wenigen linksrheinischen und zugleich der westlichste der Stadtteile von Düsseldorf. Innerhalb der Stadt ist Düsseldorf-Heerdt umgeben von den Stadtteilen Lörick, Niederkassel und Oberkassel.
Zusätzlich grenzen die Städte Neuss und Meerbusch an den Stadtteil. Durch Heerdt führt die Bundesstraße B7, die sich von Düsseldorf bis Rochlitz (Sachsen) zieht. Zudem bietet der Stadtteil Anschluss an die Autobahn A52 (von Niederkrüchten bis Marl). Die Stadtbahnlinie U75 sowie diverse Buslinien binden Heerdt via ÖPNV an die Umgebung an.
Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.
Der Immobilienverkauf
Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]
Der Immobilienkauf
Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]
Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer
Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]
Immobilienwert bei der Ehescheidung
Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]
Immobilien erben und vererben
In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]
Gerichtsgutachten
Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]
Berufsbetreuung
Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]
Immobilieninvestitionen
Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]
Immobilienmarkt in Düsseldorf-Heerdt
1. Einleitung
Düsseldorf-Heerdt, der westlichste und flächenmäßig größte linksrheinische Stadtteil Düsseldorfs, zeichnet sich durch seine idyllische Lage am Rheinufer und eine ausgezeichnete Verkehrsanbindung aus. Mit rund 11.000 Einwohnern, von denen etwa ein Viertel aus Ländern wie Japan, Polen, der Türkei, China und Griechenland stammt, ist Heerdt ein multikultureller Vorort, der trotz eines relativ hohen Arbeitslosenanteils und Abhängigkeit von staatlicher Unterstützung eine hohe Lebensqualität bietet. Der Stadtteil profitiert von der Nähe zum Düsseldorfer Zentrum, den Autobahnen A52, B7 und B9 sowie der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Diese Faktoren machen Heerdt attraktiv für Familien, Pendler und Investoren. Der Immobilienmarkt in Heerdt ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die wirtschaftliche Stärke der Metropole Düsseldorf unterstützt wird. Im Jahr 2025 zeigt der Markt eine leichte Stabilisierung nach den Preisanstiegen der Vorjahre, beeinflusst durch Zinsschwankungen und eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum.
2. Allgemeine Lage und Infrastruktur
Heerdt erstreckt sich über eine Fläche von etwa 7,5 Quadratkilometern und grenzt an den Rhein, was Spazierwege und Freizeitmöglichkeiten wie die Rheinallee mit ihren luxuriösen Villen ermöglicht. Die Rheinallee gilt als die prächtigste Straße des Viertels und zieht an Wochenenden zahlreiche Besucher an. Verkehrstechnisch ist Heerdt optimal positioniert: Die A52 verbindet es rasch mit dem Rheinland, während die B7 und B9 nach Meerbusch und ins Bergische Land führen. Die L392 sorgt für eine schnelle Erreichbarkeit des Zentrums und des Nachbarstadtteils Oberkassel. Öffentliche Verkehrsmittel, darunter U-Bahn- und Buslinien, erleichtern den Pendlerverkehr zum Flughafen Düsseldorf und ins Ruhrgebiet. Einkaufsmöglichkeiten sind zentral im Viertel konzentriert, und grüne Flächen wie Parks am Rhein fördern die Attraktivität als Wohnort. Trotz der Nähe zum Industriestandort Heerdt (ehemaliger Hafenbereich) bleibt der Stadtteil vorwiegend residential geprägt, mit wachsenden Neubauvorhaben, die den Mix aus Altbauten und modernen Ensembles bereichern.
3. Wohnimmobilienmarkt
Der Wohnimmobilienmarkt in Heerdt ist dynamisch und profitiert von der allgemeinen Nachfrage in Düsseldorf, die durch Zuzug internationaler Fachkräfte und die starke Wirtschaftslage angetrieben wird. Im Jahr 2025 liegt der Fokus auf Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, wobei der Stadtteil im Vergleich zu zentralen Lagen wie Oberkassel günstiger, aber dennoch wertstabil ist.
Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen beträgt im September 2025 etwa 4.730 Euro, mit einer Spanne von 3.153 bis 8.086 Euro je nach Lage, Ausstattung und Baujahr. Im Juli 2025 lag der Wert bei 4.552 Euro pro Quadratmeter, was eine leichte Steigerung von rund 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr andeutet. Günstige Objekte starten bei etwa 2.506 Euro pro Quadratmeter, während Premiumwohnungen in Rheinnähe bis zu 7.674 Euro erreichen. Der Premiumsegment zeigt eine starke Nachfrage: Im Jahr 2024 wurden 155 Eigentumswohnungen über 7.500 Euro pro Quadratmeter verkauft, ein Anstieg um 39,6 Prozent gegenüber 2023, wobei Heerdt mit teuren Transaktionen wie einem Verkauf für 4,4 Millionen Euro hervorsticht.
Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser liegt der Durchschnittspreis bei 5.944 Euro pro Quadratmeter, mit einer Bandbreite von 2.734 bis 10.702 Euro. Im Juli 2025 betrug der Wert 5.714 Euro, was auf eine Stabilisierung hinweist. Häuser in grünen Lagen wie der Rheinallee sind besonders gefragt und erreichen höhere Preise aufgrund ihrer Exklusivität.
Mietpreise: Der Mietmarkt ist eng, mit einem durchschnittlichen Nettokaltmietpreis von 12,18 Euro pro Quadratmeter im vierten Quartal 2024, was einem Anstieg von 5,91 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Für 2025 wird eine Fortsetzung dieses Trends erwartet, mit Werten zwischen 10,32 und 19,78 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Häuser sind teurer, mit 16,18 Euro pro Quadratmeter im Schnitt (Spanne: 14,23 bis 24,58 Euro). Beliebte Straßen wie die Burgunderstraße oder Pestalozzistraße weisen höhere Preise auf, da sie zentral und gut ausgestattet sind. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, was zu einer Belastung für Mieter führt, insbesondere bei Ein-Personen-Haushalten, die in Düsseldorf überwiegen.
4. Gewerbeimmobilienmarkt
Der Gewerbeimmobilienmarkt in Heerdt ist von der industriellen Tradition geprägt, mit Fokus auf Logistik, Büros und Lagerflächen. Die Nähe zur A52 macht den Stadtteil ideal für Unternehmen mit Bedarf an guter Autobahnanbindung. Im ersten Halbjahr 2025 belief sich das Investitionsvolumen in Düsseldorf auf 560 Millionen Euro, wobei Heerdt durch seine Lage im Westen profitiert. Der Büro- und Logistikmarkt startete 2025 verhalten, mit einer Take-up-Rate von 98.000 Quadratmetern für Büros und über 150.000 Quadratmetern für Lager- und Logistikflächen in der gesamten Stadt. In Heerdt sind Angebote wie Büroflächen in der Werftstraße (ab 18 Quadratmetern für 400 Euro Warmmiete) oder größere Einheiten ab 225 Quadratmetern (13,25 Euro pro Quadratmeter) verfügbar. Mietpreise für Büros liegen im mittleren Segment bei etwa 16,20 Euro pro Quadratmeter, mit Nachfrage aus Beratungs- und Dienstleistungsbranchen. Lagerhallen und Produktionsflächen sind gefragt, da Heerdt als B-Lage kostengünstiger ist als das Zentrum. Die Vermarktung ist diskret und netzwerkgetrieben, mit Potenzial für Umnutzungen ehemaliger Hafenflächen. Insgesamt bleibt der Markt stabil, getrieben von Düsseldorfs Rolle als Wirtschaftszentrum.
5. Markttrends und Einflussfaktoren
Die Preisentwicklung in Heerdt folgt dem Düsseldorfer Trend: Seit 2020 stiegen die Immobilienpreise kontinuierlich um durchschnittlich 500 Euro pro Quadratmeter jährlich, mit einem Höchststand 2022 bei 5.225 Euro. 2025 zeigt sich eine Abkühlung, mit moderaten Anstiegen bei Mieten (bis 6,36 Prozent) und stabilen Kaufpreisen. Der Stadtteil erlebte von 2020 bis 2025 einen Anstieg der Hauspreise um 7 Prozent, während Wohnungen um 3 bis 4 Prozent zunahmen. Externe Faktoren wie Zinssätze (aktuell 3,4 bis 3,6 Prozent), Inflation (2,3 Prozent im Januar 2025) und geopolitische Spannungen dämpfen den Markt, doch die hohe Nachfrage durch Zuzug und begrenztes Angebot halten die Preise stabil. Neubauvorhaben in Heerdt, darunter Wohnquartiere mit Grünflächen, erhöhen die Attraktivität. Im Premiumsegment wächst die Transaktionszahl um über 35 Prozent, mit Heerdt als Hotspot für Luxusobjekte. Die Nachfrage nach grünen Lagen und guter Anbindung überwiegt, während das Angebot begrenzt bleibt.
6. Prognose für die kommenden Jahre
Für 2025 und darüber hinaus prognostiziert man eine moderate Stabilisierung oder leichten Rückgang der Kaufpreise in Düsseldorf, einschließlich Heerdt, mit einer erwarteten Entwicklung von -0,83 Prozent im vierten Quartal 2025. Mietpreise könnten weiter um 3 bis 6 Prozent steigen, bedingt durch anhaltende Nachfrage und begrenzte Neubauaktivität. Positive Einflüsse wie sinkende Zinsen und wirtschaftliches Wachstum könnten zu einer Erholung führen, während Unsicherheiten durch EZB-Entscheidungen bestehen. Langfristig (bis 2030) wird ein moderater Anstieg erwartet, da Heerdts Attraktivität als pendlerfreundlicher Vorort zunimmt. Investoren sollten auf stabile Renditen in Mietobjekten setzen, mit Fokus auf Logistik im Gewerbebereich. Der Markt bleibt unvorhersehbar, doch Heerdts Lage sichert eine positive Grundtendenz.
7. Fazit
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Heerdt ist 2025 geprägt von Stabilität und Potenzial, mit attraktiven Preisen im Vergleich zu zentralen Stadtteilen und einer hohen Lebensqualität. Die Kombination aus residentialer Idylle, gewerblicher Nutzbarkeit und exzellenter Infrastruktur macht Heerdt zu einem vielversprechenden Standort für Käufer, Mieter und Investoren. Trotz leichter Abkühlung bleibt die Nachfrage robust, was auf eine solide Zukunft hindeutet. Interessenten profitieren von der Nähe zu Düsseldorfs Wirtschaftskraft, während der Fokus auf nachhaltige Entwicklungen den Wert langfristig steigern wird.
Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung
Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.
Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…
Unser Angebot
Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.
Unterlagen
Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).
Wohnen und Leben in Düsseldorf-Heerdt
Als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen wir das Zentrum des Stadtteils am Nikolaus-Knopp-Platz als eine reizvollen Teil von Heerdt, der nicht zuletzt zum Einkaufen einlädt. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ beschreibt den Platz als einen „der kleinsten Versorgungsbereiche Düsseldorfs“ und als Ort, der sich seinen dörflichen Charme bewahrt hat, wobei hier für die Versorgung wichtige Geschäfte ihren Platz gefunden haben.
An der Rheinallee in Heerdt stehen einige stattliche Villen, wobei die Wohnbebauung im Stadtteil insgesamt eher als schmucklos gilt.
Die Arbeitslosenquote in Heerdt erreicht laut Statistik der Stadt Düsseldorf 10,3%, was über dem Durchschnitt im Stadtbezirk 4 (6,2%) liegt und in etwa dem Durchschnitt von ganz Düsseldorf (10,1%) entspricht.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Stadtteil Heerdt bei 1,69 und damit unter dem des Stadtbezirks 4 (1,81) und von Düsseldorf (1,79). In Heerdt gibt es eine Grundschule. Das Durchschnittseinkommen im Stadtteil lag laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals bei 32.025€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer.
Gewerbe
Düsseldorf.de nennt als Gewerbegebiete in Heerdt den Sirius-Gewerbepark, „in dessen alten Industriehallen sich eine vielfältige Gewerbeszene entwickelt hat“, sowie den Unternehmerpark an der Schießstraße und den Hansapark südlich der Hansaallee mit einem hochwertigen Angebot an Büro-, Hallen- und Serviceeinheiten.
Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.
