Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Pempelfort durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Pempelfort Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Pempelfort

Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40211, 40476, 40477, 40479
Fläche: 2,69km²
Einwohner: 28.941 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 10.751 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Der Düsseldorfer Stadtteil Pempelfort grenzt an die Stadtteile Altstadt, Derendorf, Düsseltal, Flingern-Nord, Golzheim und Stadtmitte.

Von den Stadtteilen Ober- und Niederkassel ist Pempelfort durch den Rhein getrennt. Durch den Stadtteil zieht sich die Bundesstraße B1, die die niederländische und die polnische Grenze miteinander verbindet.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Im Schienenverkehr fahren Stadtbahnen, Straßenbahnen und die S-Bahnen S1, S6 und S11 durch Pempelfort. Die S-Bahnen halten am S-Bahnhof Derendorf, der auf dem Pempelforter Stadtteilgebiet liegt, und fahren beispielsweise zum Düsseldorfer Hauptbahnhof, zum Flughafen sowie nach Köln.

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Pempelfort

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Pempelfort ist ein zentral gelegener, urban geprägter Stadtteil nördlich der Altstadt. Er verbindet städtisches Leben mit grünen Oasen, historischen Gebäuden und einer hohen Wohnqualität. Der Stadtteil gilt als beliebte Wohnlage für Berufstätige, junge Familien und Menschen, die urbanes Leben mit Nähe zur Innenstadt suchen.

Charakteristisch für Pempelfort sind:

• überwiegend Altbauten aus der Gründerzeit und dem frühen 20. Jahrhundert

• gepflegte Mehrfamilienhäuser und vereinzelte Neubauten

• ruhige Wohnstraßen, aber dennoch zentrale Lage

• Nähe zu kulturellen Einrichtungen, Theatern, Museen und Galerien

• Grünflächen wie der Hofgarten, der Nordpark und kleinere Stadtgärten

Pempelfort gilt als stabiler und gleichzeitig dynamischer Wohnstandort, der sowohl urbane Nähe als auch Lebensqualität bietet.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt ist stark nachgefragt und geprägt von:

• sanierten Altbauwohnungen mit hohen Decken und historischen Details

• modernen Eigentumswohnungen in Neubauten oder renovierten Gebäuden

• Apartments und Lofts für Singles oder junge Paare

• familiengerechten Wohnungen in mittleren Größen

• ruhigen, hofseitigen Wohnungen

Die Nachfrage kommt vor allem von:

• jungen Berufstätigen und Singles

• Paaren, die zentral wohnen möchten

• Familien, die eine gute Mischung aus Stadtnähe und Ruhe suchen

• Kapitalanlegern, die renditestarke Wohnungen in guter Lage suchen

Die Mischung aus zentraler Lage, guter Verkehrsanbindung und hoher Wohnqualität macht Pempelfort besonders attraktiv.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt wird von folgenden Faktoren geprägt:

• hochwertige Altbauwohnungen mit Sanierungsbedarf oder bereits saniert

• Neubauprojekte mit gehobener Ausstattung

• Eigentumswohnungen in ruhigen Straßen, aber stadtnah

• kleinere Mehrfamilienhäuser als Investitionsobjekte

Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei sanierten Altbauten und modernen Neubauten in zentraler Lage. Verkaufsprozesse sind meist schnell, und hochwertige Immobilien erzielen stabile bis steigende Preise.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im oberen mittleren Segment innerhalb der Innenstadtregion.

• Besonders Altbauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung und großen Grundrissen erzielen hohe Mietpreise.

• Kleine Wohnungen und Apartments für Singles sind sehr stark nachgefragt.

• Leerstände sind selten, insbesondere bei renovierten Objekten.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen und moderne Neubauten zählen zu den wertstabilen Lagen Düsseldorfs.

• Altbauten in zentraler, ruhiger Lage erzielen hohe Kaufpreise.

• Neubauprojekte mit moderner Ausstattung liegen ebenfalls im oberen Preissegment.

• Renditeobjekte sind aufgrund der stabilen Nachfrage besonders interessant.

Marktdynamik

• Preise für Wohnimmobilien steigen moderat bis stark, abhängig von Lage und Ausstattung.

• Der Markt ist gekennzeichnet durch hohe Nachfrage und geringe Verfügbarkeit.

• Leerstände sind nahezu nicht vorhanden, was den Markt für Investoren attraktiv macht.

4. Markttrends und Treiber

1. Urbanes Wohnen

Die Nähe zur Innenstadt, zu Arbeitsplätzen, Kultur und Gastronomie macht Pempelfort attraktiv für Menschen, die urbane Infrastruktur schätzen.

2. Gründerzeit-Altbauten

Viele Altbauten wurden saniert, wodurch die Wohnqualität und die Nachfrage stark gestiegen sind. Altbauwohnungen mit historischen Details sind besonders beliebt.

3. Neubauprojekte

Neubauten entstehen überwiegend in Innenhoflagen oder als Ersatz für ältere Gebäude. Sie zeichnen sich durch moderne Architektur und hochwertige Ausstattung aus.

4. Grünflächen und Erholung

Pempelfort verfügt über zahlreiche Parks, Gärten und Sportmöglichkeiten. Besonders der Hofgarten und der Nordpark tragen zur Attraktivität bei.

5. Infrastruktur

• gute Anbindung an ÖPNV (U-Bahn, Straßenbahn, Bus)

• schnelle Erreichbarkeit von Innenstadt, Flughafen und Autobahnen

• Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgung

6. Attraktivität für Kapitalanleger

Stabile Nachfrage, geringe Leerstände und eine zentrale Lage machen Pempelfort besonders interessant für Investoren.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen

• Stabile Wertentwicklung durch zentrale Lage

• Renditeobjekte aufgrund geringer Leerstände

• Attraktive Mischung aus urbanem Leben und Grünflächen

• Langfristig hohe Lebensqualität für Familien und Berufstätige

Risiken

• Hohe Einstiegspreise für Kauf und Miete

• Begrenztes Neubaupotenzial

• Renovierungsaufwand bei älteren Altbauten

• Hoher Wettbewerb um attraktive Wohnungen

• Stadtnähe bedeutet erhöhte Verkehrsdichte und Lärm in einzelnen Straßen

6. Zukunftsausblick

Düsseldorf-Pempelfort bleibt ein gefragter, zentraler Wohnstandort:

• die Nachfrage nach Wohnungen wird hoch bleiben

• moderate bis starke Preissteigerungen bei hochwertigen Altbauten und Neubauten

• stabile Renditen für Kapitalanleger

• kontinuierliche Modernisierung und Renovierung von Bestandsimmobilien

• langfristige Attraktivität durch Mischung aus urbanem Leben und grünen Rückzugsflächen

Der Stadtteil bleibt ein dynamischer und stabiler Wohnmarkt mit hoher Lebensqualität.

7. Fazit

Düsseldorf-Pempelfort ist ein zentraler, urbaner Stadtteil mit:

• hoher Nachfrage nach Wohnraum

• stabilen Mieten und Kaufpreisen

• sanierten Altbauten, Neubauten und hochwertigen Apartments

• attraktiver Infrastruktur, Parks und Freizeitangeboten

• starkem Potenzial für Kapitalanleger

Der Immobilienmarkt Pempelfort gilt als dynamisch, stabil und besonders attraktiv für Berufstätige, Singles, Paare und Investoren, die zentrale Lage mit hoher Wohnqualität schätzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Pempelfort

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Kultur, Baukunst und Grünflächen als drei prägende Elemente des Stadtteils Pempelfort. Ein beeindruckendes Bauwerk ist der Ehrenhof-Komplex (Gebäude- und Gartenensemble) mit Tonhalle, NRW Forum und der Stiftung museum kunst palast. Pempelfort ist Standort der Bezirksregierung Düsseldorf, der Oberlandesgerichts Düsseldorf und des Finanzministeriums Nordrhein-Westfalen.

Auf den Arealen der Stadtteile Derendorf und Pempelfort entsteht bei einer Gesamtfläche von 360.000 m² (Bruttobauland) das „Le Quartier Central“, das auf Duesseldorf.de als „eines der größten städtebaulichen Entwicklungsprojekte der Landeshauptstadt“ bezeichnet wird.

Eine sehenswerte Parkanlage ist der Hofgarten, der überwiegend auf dem Gebiet des Stadtteils liegt. Hier befinden sich Schloss Jägerhof, in dem heute das Düsseldorfer Goethe-Museum untergebracht ist, sowie das Hofgärtnerhaus mit dem Theatermuseum. Ein weiterer Park ist der auch Jacobigarten genannte Malkastenpark, der dem Künstlerverein Malkasten gehört.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Pempelfort lag Ende 2015 bei 1,51. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam auf 1,54 und Düsseldorf im Gesamten auf 1,79. Pempelfort hatte Ende 2015 eine Arbeitslosenquote von 6,5%, während der gesamte Stadtbezirk 1 auf eine durchschnittliche Quote von 7,9% und Düsseldorf von 10,1% kam.

Die EinwohnerInnen von Pempelfort kamen laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 34.592 Euro € auf einer Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer. Im Stadtteil gibt es drei Grundschulen, zwei Gymnasien und eine Förderschule. Einkaufsmeilen in Pempelfort sind die Nordstraße (Stadtteillage laut IHK Düsseldorf) und die Düsseldorfer Straße.

Gewerbe

In Pempelfort befindet sich die Zentrale der ERGO Versicherungsgruppe. Laut der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ (Stand: 2013) zählt das Stadtbereichszentrum rund um die Nordstraße „zu den größten und attraktivsten Geschäftsbereichen der Landeshauptstadt“.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.