Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Düsseltal durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Düsseltal Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Düsseltal

Stadtbezirk: 2
Postleitzahl(en): 40237, 40239 und 40470
Fläche: 2,88km²
Einwohner: 27.861 (31.12.2015)
Bevölkerungsdichte: 9.674 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Umgeben ist der Stadtteil Düsseltal von den Düsseldorfer Stadtteilen Derendorf, Flingern-Nord, Grafenberg, Mörsenbroich, Pempelfort und Stadtmitte.

Durch das Stadtteilgebiet führen die Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern). Der ÖPNV im Stadtteil wird mithilfe von Stadt- und Straßenbahnen sowie Bussen organisiert.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Düsseltal

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Düsseltal ist ein traditionsreicher, gehobener und äußerst attraktiver Stadtteil östlich der Innenstadt. Er kombiniert urbane Wohnqualität mit großzügigen Grünflächen und einer hohen Lebensqualität. Der Stadtteil gilt als bevorzugtes Wohnquartier für Familien, Senioren und beruflich etablierte Bewohner.

Charakteristisch für Düsseltal sind:

• Villen und großzügige Einfamilienhäuser aus der Gründerzeit

• gepflegte Mehrfamilienhäuser mit Altbaucharme

• moderne Neubauprojekte, oft in ruhigen Wohnstraßen

• breite Straßen mit Bäumen, Parks und Alleen

• gehobene, familienfreundliche Infrastruktur

• Nähe zum Zoopark, Nordpark und Rheinauen

Düsseltal zeichnet sich durch ein ruhiges, repräsentatives Wohnumfeld aus, das dennoch eine schnelle Anbindung an die Innenstadt bietet. Der Stadtteil gilt als sehr stabil und wertbeständig, besonders im Vergleich zu den trendigeren, urbanen Quartieren Düsseldorfs.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Düsseltal ist stark nachgefragt und geprägt von:

• geräumigen Wohnungen für Familien

• stilvollen Altbauwohnungen mit historischen Details

• modernen Wohnungen in Neubauten und sanierten Bestandsgebäuden

• Villen, Stadthäusern und Eigentumswohnungen im oberen Preissegment

Die Nachfrage ist besonders hoch bei:

• Familien mit Kindern

• etablierten Berufstätigen

• Senioren, die ruhiges, urbanes Wohnen suchen

• Kapitalanlegern, die auf Wertbeständigkeit setzen

Die Mischung aus ruhigen Straßen, grünen Parks und guter Verkehrsanbindung macht Düsseltal zu einem klassischen Wohnviertel mit stabiler Nachfrage.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist geprägt durch:

• Eigentumswohnungen in sanierten oder modernisierten Altbauten

• hochwertige Neubauwohnungen in exklusiven Lagen

• Villen und Stadthäuser für gehobene Käufer

• kleinere Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte

Der Markt ist dynamisch, jedoch nicht hektisch. Objekte werden in der Regel innerhalb kurzer Zeit verkauft, insbesondere gut gelegene und gepflegte Immobilien.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im gehobenen Segment, insbesondere bei größeren Wohnungen oder Villen.

• Wohnungen in sanierten Altbauten erzielen besonders hohe Mieten.

• Die Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen ist konstant hoch.

• Leerstände sind selten, insbesondere bei Objekten in zentraler, ruhiger Lage.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen und Villen gehören zu den teuersten Lagen Düsseldorfs.

• Altbauten mit hochwertiger Sanierung oder Villen sind besonders wertstabil.

• Neubauten, insbesondere in exklusiver Lage oder mit gehobener Ausstattung, erzielen hohe Preise.

Marktdynamik

• Die Preisentwicklung ist stabil bis moderat steigend.

• Wertstabilität ist besonders hoch bei gepflegten Altbauten und hochwertigen Neubauten.

• Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, der Markt ist auf langfristige Stabilität ausgerichtet.

4. Markttrends und Treiber

1. Familienfreundlichkeit

Düsseltal ist besonders bei Familien beliebt, da:

• zahlreiche Schulen, Kitas und Spielplätze vorhanden sind

• großzügige Wohnungen und Häuser verfügbar sind

• Grünflächen und Parks fußläufig erreichbar sind

2. Hochwertige Altbauten

Viele Gebäude stammen aus der Gründerzeit oder dem frühen 20. Jahrhundert. Gut sanierte Altbauten mit historischem Charme steigern den Wohnwert und die Kaufattraktivität erheblich.

3. Neubau und Modernisierung

Neubauprojekte entstehen vor allem als hochwertige Wohnungen oder kleine Mehrfamilienhäuser. Gleichzeitig werden Altbauten modernisiert, was den Wohnwert steigert.

4. Infrastruktur

Düsseltal verfügt über:

• gute Anbindung an ÖPNV und Innenstadt

• Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf

• medizinische Versorgung

• kulturelle Angebote und Restaurants

Diese Infrastruktur unterstützt die Attraktivität des Stadtteils für Mieter und Käufer gleichermaßen.

5. Ruhige, grüne Lage

Die Kombination aus ruhigen Straßen, Alleen und Parks macht den Stadtteil besonders wertstabil und attraktiv für Bewohner, die urbane Lebensqualität mit Entspannung verbinden möchten.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Stabile Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere bei Familien

• Hohe Wertbeständigkeit von Altbauten und Villen

• Attraktiv für Kapitalanleger, insbesondere für langfristige Investments

• Gute Lebensqualität durch Parks, Schulen und ruhige Wohnstraßen

• Moderates Wertsteigerungspotenzial bei Modernisierung oder Neubau

Risiken

• Hohe Einstiegspreise, insbesondere für Villen und hochwertige Altbauten

• Begrenztes Neubaupotenzial, da der Stadtteil bereits dicht bebaut ist

• Hoher Modernisierungsaufwand bei älteren Gebäuden

• Geringe Fluktuation, was den Mietmarkt stabil, aber schwerer zugänglich macht

6. Zukunftsausblick

Düsseltal wird voraussichtlich weiterhin ein stabiler, gehobener Wohnstandort bleiben. Prognosen deuten auf:

• kontinuierlich hohe Nachfrage nach Familienwohnungen

• moderate, aber nachhaltige Preissteigerungen

• stabile Wertentwicklung für Kapitalanleger

• kontinuierliche Modernisierung von Altbauten und Neubauprojekten

• langfristige Attraktivität durch Parks, Schulen und urbane Infrastruktur

Der Stadtteil bleibt ein sicherer, wertbeständiger Markt für Eigentum und Miete.

7. Fazit

Düsseldorf-Düsseltal ist ein klassischer, gehobener Stadtteil mit:

• hoher Nachfrage und Wertstabilität

• familienfreundlicher Infrastruktur

• exklusiven Altbauten und Neubauten

• stabilen Mieten und Kaufpreisen

• hoher Lebensqualität durch Grünflächen und ruhige Straßen

Der Immobilienmarkt Düsseltal gilt als sicher, stabil und besonders attraktiv für Familien, Eigennutzer und langfristige Kapitalanleger.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseltal

Ein Zentrum des Stadtteils Düsseltal, durch den der Fluss Düssel fließt, ist der Zoopark auf dem Areal des ehemaligen Zoos, der auf Duesseldorf.de als „eine Art grüne Lunge dieses Stadtteils“ mit Teich, Wiesen und Spielplätzen bezeichnet wird. Im Stadtteil liegt auch die Bremstraße mit dem Eisstadion, die Heimat des Eishockeyteams der Düsseldorfer Eislauf-Gemeinschaft (DEG). Duesseldorf.de „zählt Düsseltal zu den bevorzugten Wohnadressen der Stadt“.

Die Arbeitslosenquote des Stadtteils Düsseltal liegt laut Statistik der Stadt bei 8%, während der Durchschnitt im Stadtbezirk 2 bei 11% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. In Düsseltal lag die durchschnittliche Haushaltsgröße Ende 2015 bei 1,70. Der gesamte Stadtbezirk 2 kam auf 1,67 und Düsseldorf im Gesamten auf 1,79.

In Düsseltal gibt es laut Statistik drei Grundschulen, eine Realschule und ein Gymnasium. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 der Stadt Düsseldorf kam der Stadtteil Düsseltal damals auf ein durchschnittliches Einkommen von 46.314€, wobei die Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer reichte. Die Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ nennt als Düsseltaler Stadtteilzentrum die Rethelstraße.

Gewerbe

Viele der über 26.000 Stadtteilbewohner versorgen sich in der Rethelstraße „vor allem mit den Dingen des täglichen Bedarfs, aber durchaus auch mit anderen Waren“, heißt es in der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.