Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Unterrath

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Unterrath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Unterrath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Unterrath

Stadtbezirk: 6
Postleitzahl(en): 40468, 40472
Fläche: 4,38km²
Einwohner: 20.930 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 4.779 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Nachbarn von Unterrath sind die Düsseldorfer Stadtteile Derendorf, Lichtenbroich, Lohausen, Mörsenbroich, Rath und Stockum.

Die Verkehrsanbindung ist exzellent. Der Düsseldorfer Flughafen liegt ganz nah. Autobahnauffahrten bestehen auf die A44 (Aachen-Lichtenbusch bis Hessisch-Lichtenau) und die A52 (Niederkrüchten bis Marl). Anbindung ans deutsche Schienennetz bietet der Bahnhof Düsseldorf-Unterrath, an dem die S-Bahnen S1 (Solingen bis Dortmund) und S11 (Düsseldorf Flughafen Terminal bis Bergisch-Gladbach) halten. Straßenbahnen und Buslinien komplettieren den ÖPNV im Stadtteil.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterrath

1. Einleitung

Düsseldorf-Unterrath, ein dynamischer Stadtteil im Nordosten der Landeshauptstadt, zeichnet sich durch seine zentrale Lage und vielfältige Attraktivität aus. Mit rund 25.000 Einwohnern und einer Fläche von etwa 7,5 Quadratkilometern bietet Unterrath eine Mischung aus urbaner Nähe und grüner Oase. Der Stadtteil grenzt direkt an den Flughafen Düsseldorf, was ihn zu einem Knotenpunkt für Pendler und Geschäftsreisende macht, birgt aber auch Herausforderungen wie Lärmbelastung in manchen Bereichen. Historisch geprägt durch traditionelle Feste wie die Hahnekirmes und karnevalistische Vereine, kombiniert Unterrath moderne Infrastruktur mit lebendiger Gemeinschaft. Der Immobilienmarkt hier spiegelt diese Dualität wider: Hohe Nachfrage durch gute Verkehrsanbindungen (A44, A52, S-Bahn-Linien) und Nähe zum Rhein treibt Preise an, während familienfreundliche Wohnviertel und Freizeiteinrichtungen wie Hallenbäder und Sportplätze den Bezug attraktiv machen. Im Jahr 2025 bleibt der Markt stabil, mit leichten Preisanstiegen bei Wohnimmobilien und anhaltender Dynamik im Gewerbebereich, beeinflusst durch wirtschaftliche Erholung und Zinsentwicklungen.

2. Lage und Infrastruktur

Die Lage von Unterrath ist ein zentraler Treiber des Immobilienmarkts. Der Stadtteil liegt nur wenige Kilometer vom Düsseldorfer Zentrum entfernt und profitiert von exzellenter Erreichbarkeit: Die Autobahnen A44 und A52 sorgen für schnelle Verbindungen nach Köln und dem Ruhrgebiet, während die B1 und B8 den lokalen Verkehr erleichtern. Öffentliche Verkehrsmittel, darunter S-Bahn-Linien wie die S11, verbinden Unterrath mit dem Hauptbahnhof in unter 20 Minuten. Die Nähe zum Flughafen Düsseldorf (ca. 5 km) macht den Bezirk ideal für Berufstätige in der Luftfahrt, Logistik oder internationalen Unternehmen, erhöht aber in Grenzgebieten die Sensibilität für Fluglärm.

Infrastrukturell ist Unterrath gut ausgestattet: Einkaufszentren wie das Einkaufszentrum am Flughafen, Schulen, Kindergärten und medizinische Versorgung sind vorhanden. Grünflächen wie der Unterrather See oder der Hofheimer Busch laden zu Erholung ein. Kulturelle Highlights umfassen Denkmäler und Skulpturen, die den Flughafenbereich prägen. Diese Faktoren fördern eine hohe Lebensqualität und treiben die Nachfrage nach Immobilien an, insbesondere in ruhigen Wohnlagen wie der Vogelsiedlung. Allerdings wirken sich Bauprojekte, wie Erweiterungen der Airport City, positiv auf den Wert von Gewerbeimmobilien aus, während sie in Wohngebieten zu temporären Störungen führen können.

3. Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt in Unterrath ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch Zuzug junger Familien und Berufstätiger getrieben wird. Im Jahr 2025 dominieren Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus den 1970er und 1980er Jahren das Angebot, ergänzt durch Neubauvorhaben in Randlagen. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 80 bis 120 Quadratmeter, mit einem Fokus auf 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 3.900 bis 4.100 Euro. Im Oktober 2025 wurden Werte von rund 4.095 Euro pro Quadratmeter notiert, was einem leichten Anstieg von 1,74 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. In bevorzugten Lagen wie der Nähe zur S-Bahn erreichen Preise bis zu 5.300 Euro pro Quadratmeter, während günstigere Bereiche bei 3.700 Euro liegen. Ein Beispiel: Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einem sanierten Bestandsgebäude kostet typischerweise 280.000 bis 300.000 Euro. Der Trend zeigt eine Stabilisierung nach den Schwankungen der Vorjahre, mit Quartalsrückgängen von bis zu 1,15 Prozent durch saisonale Effekte.

Kaufpreise für Häuser: Häuser, oft als Reihenhäuser oder Doppelhaushälften, erzielen Quadratmeterpreise von 4.500 bis 5.000 Euro. Der Durchschnitt im Oktober 2025 betrug 4.783 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 0,67 Prozent zum Vorjahr, aber mit einem leichten Rückgang von 0,34 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Freistehende Einfamilienhäuser in grünen Lagen, wie in der Vogelsiedlung, kosten 500.000 bis 900.000 Euro für 150 bis 200 Quadratmeter. Neubauten aus 2025, mit moderner Ausstattung und Energieeffizienz, liegen 10 bis 15 Prozent höher.

Mietmarkt: Der Mietmarkt ist angespannt, mit einer Nettokaltmiete von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Im dritten Quartal 2025 stieg der Durchschnitt auf 12,47 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 6,3 Prozent zum Vorjahr. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung ergibt das monatliche Kosten von etwa 1.000 Euro, zuzüglich Nebenkosten. In Top-Lagen erreichen Mieten bis zu 16 Euro pro Quadratmeter, während Altbauten bei 11 Euro liegen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um etwa 10 Prozent, was zu Wartezeiten von mehreren Monaten führt. Neubauwohnungen sind um 20 Prozent teurer, aber energieeffizienter.

Diese Tabelle fasst die Kernindikatoren zusammen und unterstreicht die moderate Wertsteigerung.

4. Gewerbeimmobilienmarkt

Unterrath etabliert sich als Hotspot für Gewerbeimmobilien, vor allem durch die Airport City – ein etablierter Büromarkt mit modernen Gebäuden. Der Markt umfasst Büros, Logistikflächen und Einzelhandelslokale, mit einer Gesamtfläche von über 400.000 Quadratmetern in der Region. Die Nachfrage stammt aus Branchen wie Beratung, IT und Logistik, die vom Flughafennähe profitieren.

Büro- und Praxisflächen: Durchschnittliche Mietpreise liegen bei 12 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Ein 400-Quadratmeter-Bürogebäude aus 2009 in der Airport City kostet monatlich 12.000 Euro. Neubauten mit hoher Energieeffizienz erzielen bis zu 18 Euro pro Quadratmeter. Die Auslastung beträgt 90 Prozent, mit einer Umsatzsteigerung von 5 Prozent im Jahr 2025 durch wirtschaftliche Erholung.

Einzelhandel und Gastronomie: Ladenlokale in zentralen Lagen wie der Mintarder Straße kosten 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Provisionsfreie Angebote in der Innenstadtnähe ziehen Ketten an. Der Markt ist dynamisch, mit einer Nachfrage, die das Angebot übersteigt.

Logistik und Lager: Durch die A52-Anbindung boomen Lagerhallen mit Mieten von 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Gewerbeparks bieten Flächen ab 500 Quadratmetern, ideal für E-Commerce-Unternehmen.

Der Gewerbemarkt profitiert von Düsseldorfs Top-7-Status, mit einer Durchschnittsmiete von 16,20 Euro pro Quadratmeter im mittleren Segment. Investoren schätzen die hohe Rendite, trotz begrenzten Angebots in Top-Lagen.

5. Preisentwicklung und Prognose

Die Preisentwicklung in Unterrath war in den letzten Jahren volatil. Seit 2020 stiegen Hauspreise um 12 Prozent, von 4.350 auf 4.870 Euro pro Quadratmeter. 2022 markierte ein Hoch mit 5.225 Euro, gefolgt von Rückgängen durch Zinssteigerungen – 2023 sanken Preise um bis zu 15 Prozent. Im Jahr 2025 stabilisieren sich die Werte: Wohnungs kaufpreise +1,5 Prozent, Mieten +6 Prozent. Grundstückspreise liegen bei 500 bis 600 Euro pro Quadratmeter, mit einem Richtwert von 558 Euro.

Prognosen deuten auf moderate Stabilität hin: Bis 2026 erwarten Experten eine Seitwärtsbewegung oder leichten Rückgang durch anhaltende Zinsen, aber Wachstum durch Infrastrukturprojekte. Die Nachfrage bleibt hoch, Baukosten drücken Preise nach oben. Risiken sind wirtschaftliche Unsicherheiten, Chancen liegen in der Airport-Expansion.

6. Einflussfaktoren

Wirtschaftlich profitiert Unterrath von Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Logistikzentrum, mit Arbeitsplätzen im Flughafenbereich. Demografisch wächst die Bevölkerung um 2 Prozent jährlich durch Zuzug. Regulatorisch wirken Mietpreisbremse und Energieeffizienz-Vorgaben (z. B. GEG) ein: Altbauten verlieren Wert, Neubauten gewinnen. Umweltfaktoren wie Lärmschutzmaßnahmen um den Flughafen stabilisieren Preise in sensiblen Lagen. Pandemie-Nachwirkungen haben Homeoffice-Trends verstärkt, was größere Wohnflächen begünstigt.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Unterrath präsentiert sich 2025 als robuster und attraktiver Sektor mit stabilen Preisen und hoher Nachfrage. Wohnimmobilien bieten solide Renditen für Investoren, während der Gewerbebereich durch die Airport City boomt. Trotz Herausforderungen wie Zinsdruck und begrenzter Neubauaktivität überwiegen die Chancen: Gute Lage, Infrastruktur und Lebensqualität machen Unterrath zu einer lohnenden Investition. Interessenten sollten individuelle Bewertungen nutzen, um von der Dynamik zu profitieren. Langfristig verspricht der Markt kontinuierliches Wachstum, solange wirtschaftliche Rahmenbedingungen stabil bleiben.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Unterrath

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Unterrath als einen Stadtteil, der – etwa im Bereich Unterbacher See/Elbsee – reizvolle Freizeitmöglichkeiten in der Natur bietet. Laut Duesseldorf.de gehört Unterrath zu den Stadtteilen mit einer älteren Einwohnerschaft, wobei manche dem Stadtteil in der jüngeren Zeit einen Wandel in der Altersstruktur nachsagen. Die städtische Website verweist Sportfreunde auf ein Hallenbad sowie fünf Sportplätze und Turnhallen im Stadtteil.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Unterrath 7,7%. Zum Vergleich: Im gesamten Stadtbezirk 6 kommt sie durchschnittlich auf 11% und in ganz Düsseldorf auf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Unterrath 1,87. Im Stadtbezirk 6 liegt der Durchschnitt bei 1,94 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Unterrath gibt es vier Grundschulen.

Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf lag das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Unterrath damals bei 30.556€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Düsseldorf Unterrath ist Standort der Mercedes Benz AG in Düsseldorf. Die Nähe des Internationalen Flughafens Düsseldorf sowie des Messegeländes machen den Stadtteil zu einem attraktiven Standort.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.