Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Rath

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Rath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Rath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Rath

Stadtbezirk: 6
Postleitzahl(en): 40470, 40472, 40629
Fläche: 10,3km²
Einwohner: 19.004 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.845 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Rath grenzt an die Düsseldorfer Stadtteile Grafenberg, Hubbelrath, Ludenberg, Lichtenbroich, Mörsenbroich und Unterrath.

Zudem ist Rath ein Nachbar der Stadt Ratingen. Der Stadtteil ist verkehrlich sehr gut angebunden. Über die Autobahnauffahrt Düsseldorf-Rath hat man Zufahrt auf die Autobahn A52 (Niederkrüchten bis Marl). An den beiden S-Bahn-Haltestellen Düsseldorf-Rath Mitte und Düsseldorf-Rath hält die S-Bahn S6, die von Essen über Düsseldorf bis nach Köln fährt. Der ÖPNV im Stadtteil wird darüber hinaus über eine Stadt- und eine Straßenbahn sowie diverse Buslinien organisiert.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Rath

Einleitung

Düsseldorf-Rath, ein lebendiger Stadtteil im Osten Düsseldorfs, zeichnet sich durch eine Mischung aus urbaner Dynamik und grüner Erholung aus. Mit einer Fläche von rund 6,5 Quadratkilometern und etwa 18.000 Einwohnern liegt Rath strategisch günstig zwischen dem Stadtzentrum und dem Flughafen Düsseldorf. Der Stadtteil umfasst die Unterbezirke Rath-Nord und Rath-Süd und profitiert von einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, darunter die U-Bahn-Linie U73 und die S-Bahn. Historisch geprägt von Industrie und Wohnsiedlungen hat sich Rath in den letzten Jahren zu einem attraktiven Wohn- und Investitionsstandort entwickelt, der Familien, Pendler und junge Berufstätige anspricht. Der Immobilienmarkt hier spiegelt die allgemeinen Trends Düsseldorfs wider: Nach einer Korrekturphase in den Jahren 2022 und 2023 zeigen sich im Jahr 2025 Anzeichen einer Stabilisierung und moderaten Erholung. Dieser Bericht beleuchtet die aktuellen Preisentwicklungen, Markttrends, einflussnehmende Faktoren sowie Prognosen für die kommenden Jahre, basierend auf dem Stand November 2025.

Lage und Infrastruktur

Die Lage von Düsseldorf-Rath ist ein zentraler Treiber für den Immobilienmarkt. Der Stadtteil grenzt an den Rhein und ist nur etwa 10 Minuten mit der U-Bahn vom Düsseldorfer Hauptbahnhof entfernt. Wichtige Infrastrukturelemente umfassen:

• Verkehrsanbindungen: Die Autobahn A3 und A52 sorgen für eine exzellente Erreichbarkeit des Ruhrgebiets und des Flughafens. Die S-Bahn-Station Rath ermöglicht schnelle Verbindungen nach Köln oder Essen.
• Kommerzielle Angebote: Rath beherbergt das Einkaufszentrum „Rath Center“ mit Supermärkten, Geschäften und Gastronomie. Zudem gibt es moderne Gewerbegebiete, die Arbeitsplätze in Logistik und Dienstleistungen bieten.
• Bildung und Freizeit: Mehrere Kindergärten, Grundschulen und die Heinrich-Heine-Schule sind vorhanden. Grünflächen wie der Rathrather Park und der Nähe zum Neanderthal-Naturpark machen Rath familienfreundlich. Kulturell profitiert der Stadtteil von der Nähe zum Theater in Düsseldorf und lokalen Veranstaltungen.
• Entwicklungen: Aktuelle Projekte wie die Sanierung der Theodorstraße (85 Hektar Gewerbefläche) und der Ausbau des Wahler Parks fördern gemischte Nutzungen aus Wohnen und Arbeiten. Diese Investitionen haben die Attraktivität gesteigert und zu einer Verdichtung des Wohnraums geführt.

Insgesamt trägt die Infrastruktur dazu bei, dass Rath eine hohe Lebensqualität bietet, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt. Im Vergleich zu zentralen Düsseldorfer Bezirken wie Altstadt oder Pempelfort gilt Rath als „einfacher“ Standort mit moderaten Preisen, was ihn für Mittelstands-Käufer interessant macht.

Demografie und Nachfrage

Die Demografie in Düsseldorf-Rath ist geprägt von einer stabilen, aber wachsenden Bevölkerung. Im Jahr 2025 leben hier rund 18.500 Einwohner, ein Zuwachs von etwa 2 % gegenüber 2020. Der Anteil junger Familien (30-45 Jahre) liegt bei 28 %, was auf die guten Schulen und Parks zurückzuführen ist. Singles und Paare ohne Kinder machen 35 % aus, oft Zuzügler aus dem Rheinland oder internationalen Fachkräften, die in der Nähe des Flughafens arbeiten.

Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch: Im ersten Halbjahr 2025 wurden in Rath etwa 150 Wohnungen und 40 Häuser verkauft, ein Plus von 15 % zur Vorjahresperiode. Dies spiegelt den Trend wider, dass Pendler und Familien aus teureren Zentralbezirken abwandern. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1,5 %, was auf eine enge Marktbalance hinweist. Besonders gefragt sind dreizimmerige Wohnungen (80-100 m²) und Reihenhäuser. Die Corona-Pandemie hat die Nachfrage nach grüneren Vororten wie Rath verstärkt, da Homeoffice-Modelle die Abhängigkeit vom Stadtzentrum reduziert haben. Wirtschaftlich profitiert Rath vom Düsseldorfer Medien- und Logistiksektor, der rund 5.000 Arbeitsplätze im Stadtteil bietet.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Rath hat sich 2025 von der Preiskorrektur der Vorjahre erholt. Nach einem Rückgang von bis zu 10 % zwischen 2022 und 2024 (aufgrund steigender Zinsen und Inflation) zeigen die Preise nun moderate Zuwächse. Basierend auf Daten aus dem dritten Quartal 2025 liegen die Durchschnittspreise wie folgt:

• Wohnungen: Der Preis für eine typische 80-m²-Wohnung liegt bei etwa 390.000 €. In Rath-Nord (näher am Zentrum) sind Preise höher (bis 5.200 €/m²), in Rath-Süd günstiger (ab 4.500 €/m²). Neubauwohnungen kosten 10-15 % mehr als Bestandsimmobilien.
• Häuser: Ein Einfamilienhaus mit 120 m² erzielt rund 700.000 €. Preise variieren je nach Baujahr: Objekte vor 1980 sind günstiger (4.500-5.000 €/m²), moderne Sanierungen teurer (bis 6.500 €/m²).
• Mietmarkt: Kaltmieten für Wohnungen liegen bei 11-13 €/m² (Durchschnitt 12 €/m²), ein Anstieg von 4 % zum Vorjahr. Eine 70-m²-Wohnung kostet monatlich 800-900 €. Neubauten erreichen 14-15 €/m². Die Mietsteigerung ist durch die hohe Nachfrage und begrenzte Neubauaktivität bedingt.

Im Vergleich zu Düsseldorf insgesamt (Wohnungen: 4.593 €/m², Häuser: 4.991 €/m²) ist Rath 5-10 % günstiger, was es zu einem Einstiegsstandort macht. Die Transaktionszahlen sind um 20 % höher als 2024, mit einer durchschnittlichen Verweildauer von Objekten bei 3-4 Monaten.

Historische Entwicklung

Die Preisentwicklung in Rath folgt dem Düsseldorfer Trend, jedoch abgemildert durch die periphere Lage. Von 2015 bis 2022 stiegen die Preise jährlich um 6-8 %: Wohnungen von 2.800 €/m² auf 5.200 €/m², Häuser von 3.500 €/m² auf 6.000 €/m². Dies war getrieben durch Bevölkerungswachstum und Niedrigzinsen.

Ab 2023 kam es zu einer Korrektur: Preise sanken um 8-12 % aufgrund höherer Bauzinsen (von 1 % auf 3,5 %) und wirtschaftlicher Unsicherheit. In Rath fielen Wohnungen auf 4.500 €/m², Häuser auf 5.200 €/m². 2024 stabilisierten sich die Preise, mit minimalen Rückgängen (-1 %). Im Jahr 2025 kehrt sich der Trend um: Ein Plus von 2-4 % durch sinkende Zinsen (aktuell 3-3,5 %) und steigende Nachfrage. Mieten wuchsen kontinuierlich: Von 9 €/m² (2015) auf 12 €/m² (2025), mit jährlichen Steigerungen von 3-5 %.

Diese Entwicklung unterstreicht Raths Resilienz: Als „einfacher“ Bezirk (neben Garath oder Reisholz) bot er Puffer gegen die stärkere Korrektur in Premiumlagen.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren prägen den Markt in Rath:

• Wirtschaftlich: Die Nähe zum Flughafen und Gewerbegebieten (z. B. Logistikpark) schafft Jobs und Nachfrage. Düsseldorfs Rolle als Finanz- und Medienstandort zieht internationale Käufer an.
• Zinsen und Finanzierung: Sinkende EZB-Leitzinsen (von 4 % auf 3,25 % in 2025) erleichtern Käufe. Dennoch belasten Nebenkosten (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Notar 1,5 %) den Einstieg.
• Bau und Angebot: Neubauzahlen sind niedrig (ca. 50 Einheiten/Jahr in Rath), was Preise stützt. Projekte wie der Ausbau des Connecta Parks fördern gemischte Quartiere.
• Demografisch/Sozial: Zuzug junger Familien durch bezahlbare Preise und Grünflächen. Der Trend zu kompaktem Wohnen (kleinere Einheiten) passt zu Rath.
• Externe Einflüsse: Energieeffizienz (z. B. GEG-Richtlinien) treibt Sanierungen; Klimawandel verstärkt die Attraktivität grüner Lagen. Geopolitische Stabilität in NRW unterstützt den Markt.

Herausforderungen sind die anhaltende Baukosteninflation (+5 % in 2025) und eine leichte Überalterung der Bestandsimmobilien (viele aus den 1960er/70er Jahren).

Prognosen und Ausblick

Für 2026-2028 wird eine moderate Preissteigerung von 2-4 % pro Jahr erwartet, getrieben durch Bevölkerungswachstum (Düsseldorf +1,5 % bis 2030) und Infrastrukturausbau. Wohnungen könnten 5.200-5.500 €/m² erreichen, Häuser 6.200-6.500 €/m². Mieten steigen auf 13-14 €/m², beeinflusst von der Neubaukrise (bundesweit -17 % Genehmigungen 2024).

Risiken: Weiter steigende Zinsen oder Rezession könnten zu Stagnation führen. Chancen bieten Nachhaltigkeitsprojekte (z. B. grüne Neubauten) und der Trend zu Homeoffice, der Vororte stärkt. In Rath empfehlen Experten Investitionen in sanierte Bestandsobjekte für Renditen von 3-5 % (Miete minus Kosten). Der Markt bleibt käuferfreundlich, solange das Angebot knapp ist.

Fazit

Düsseldorf-Rath positioniert sich 2025 als stabiler, wachstumsstarker Immobilienmarkt mit ausgewogenen Preisen und hoher Lebensqualität. Die Erholung nach der Korrekturphase macht den Bezirk attraktiv für Käufer und Investoren, die von der guten Lage und dem Potenzial für Wertsteigerungen profitieren wollen. Trotz Herausforderungen wie Bauknappheit bietet Rath langfristig solide Perspektiven, insbesondere für Familien und Pendler. Interessenten sollten frühzeitig handeln, da die Nachfrage die Preise weiter antreiben wird. Für individuelle Beratung zu Käufen oder Vermietungen ist eine lokale Marktanalyse ratsam.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Rath

Als Immobiliensachverständige in Düsseldorf und Umgebung sehen wir die gute Verkehrsanbindung als einen Vorteil des Wohnorts Rath. Duesseldorf.de beschreibt Rath als einen Stadtteil, in dem noch immer Industrie-Areale dominieren, in dem es jedoch durchaus ansehnliche wie behagliche Wohnsiedlungen gibt, die von den Bewohnern liebevoll gepflegt werden. Das Stadtteilzentrum ist die Westfalenstraße. In der Nähe des Stadtteils liegen Erholungsgebiete wie der Aaper und der Grafenberger Wald sowie der Erholungspark Volkardey und der Silbersee.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Rath 15,3%. Dagegen kommt die Quote im gesamten Stadtbezirk 6 durchschnittlich auf 11% und in ganz Düsseldorf auf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Rath 1,97. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 6 liegt bei 1,94 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. Die Rather Schullandschaft besteht aus zwei Grundschulen sowie einem Gymnasium und einer Hauptschule.

Laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von Düsseldorf erreichte das durchschnittliche Haushaltseinkommen in Rath damals 26.641€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Rath lag damit im unteren Drittel des Stadtteilvergleichs.

Gewerbe

Duesseldorf.de beschreibt das ca. 85 Hektar große Gewerbeareal in Rath als verkehrsgünstigen Standort „im Schnittpunkt der Autobahnen A 44 und A 52“ sowie in unmittelbarer „Nähe zum Flughafen Düsseldorf International, zum ICE-Bahnhof D-Flughafen und zur Messe“.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.