Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Hubbelrath

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Hubbelrath durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hubbelrath Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Hubbelrath

Stadtbezirk: 7
Postleitzahl(en): 40629
Fläche: 13,79km²
Einwohner: 3.453 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 5.861 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Hubbelrath ist der östlichste Stadtteil von Düsseldorf. Innerhalb des Stadtgebiets grenzt er an die Stadtteile Ludenberg und Rath.

Darüber hinaus sind die Städte Erkrath, Mettmann und Ratingen seine Nachbarn. Die Anschlussstelle Mettmann bietet Anschluss an die Autobahn A3 (Emmerich-Elten bis Neuhaus am Inn). Durch das Stadtteilgebiet führt zudem ein Teilstück der Bundesstraße B7 (Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen). Über Buslinien ist Hubbelrath im ÖPNV an die Umgebung angebunden.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hubbelrath

1. Einleitung

Düsseldorf-Hubbelrath, ein Stadtteil im äußersten Osten der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen, verkörpert eine einzigartige Synthese aus ländlicher Idylle und städtischer Exklusivität. Mit einer Fläche von rund 13 Quadratkilometern ist Hubbelrath der flächenmäßig größte Stadtteil Düsseldorfs und zählt zu den am höchsten gelegenen Gebieten der Stadt. Der Bezirk 7, zu dem Hubbelrath gehört, umfasst weitere grüne Vororte wie Gerresheim, Grafenberg und Ludenberg, die zusammen eine hochwertige Wohnumgebung in naturnaher Lage bieten.

Der Immobilienmarkt in Hubbelrath ist geprägt von einer hohen Nachfrage nach luxuriösen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Villen mit großen Grundstücken. Die Nähe zu renommierten Golfplätzen wie dem Hubbelrather Golfclub und dem japanisch gestalteten Golfclub Kosaido unterstreicht den exklusiven Charakter des Viertels. Trotz der geringen Bevölkerungsdichte von etwa 1.700 Einwohnern profitiert Hubbelrath von einer exzellenten Anbindung an das Düsseldorfer Zentrum (ca. 10–15 km entfernt) sowie an den Flughafen Düsseldorf (nur wenige Minuten entfernt). Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand des Marktes (Stand November 2025), die Preisentwicklung, Angebot und Nachfrage sowie zukünftige Trends, basierend auf marktrelevanten Daten und Analysen.

2. Allgemeiner Überblick über den Markt

Hubbelrath positioniert sich als Premium-Wohnlage innerhalb Düsseldorfs, die vor allem wohlhabende Familien, Pendler und Naturliebhaber anspricht. Der Markt ist stabil, aber dynamisch: Während die städtischen Immobilienpreise in Düsseldorf insgesamt um etwa 6 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind, zeigt Hubbelrath eine leichte Beruhigung mit moderaten Anpassungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Immobilien liegt derzeit bei etwa 3.869 €, was unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von 4.380 € für Häuser und Wohnungen liegt, aber durch die Exklusivität der Lage (z. B. große Grundstücke und Grünflächen) höhere Einzelpreise ermöglicht.

Der Marktanteil von Hubbelrath am gesamten Düsseldorfer Immobilienvolumen beträgt rund 2–3 %, mit einem Fokus auf Bestandsimmobilien (älter als zwei Jahre). Neubauten sind rar, da der Stadtteil stark von Naturschutzgebieten wie dem Rotthäuser Bachtal und dem Hubbelrather Bachtal geprägt ist. Die Transaktionsaktivität ist in der ersten Hälfte 2025 bei 560 Millionen € im gesamten Düsseldorfer Investitionsmarkt gesunken, was auf eine allgemeine Marktabkühlung hinweist, die Hubbelrath jedoch durch seine Nischenposition als exklusive Wohngegend abmildert. Der Mietmarkt ist ebenfalls robust, mit einer Nachfrage, die sich auf geräumige Einheiten in ruhiger Lage konzentriert.

3. Preisentwicklung

Die Preisentwicklung in Hubbelrath folgt einem langfristigen Aufwärtstrend, der seit 2016 durchschnittlich jährlich um 5–7 % zunahm, nun jedoch eine Stabilisierungsphase eintritt. Im September 2025 lagen die Hauspreise bei 4.762 €/m², ein Rückgang von etwa 1–2 % gegenüber dem Vorquartal, bedingt durch höhere Zinsen und eine abnehmende Transaktionshäufigkeit. Für Wohnungen betrug der Preis 3.684 €/m², mit einer Steigerung von 2,5 % im Jahresvergleich.

Historisch gesehen erreichten die Preise 2022 ihren Höhepunkt bei 5.225 €/m² für Häuser, gefolgt von einer Korrektur um 18 % bis 2025. Bodenrichtwerte für Grundstücke sind mit 614 €/m² um 4,7 % gesunken, was auf eine leichte Entspannung im Baulandmarkt hinweist. Der niedrigste Bodenrichtwert liegt bei 130 €/m² in Randlagen, der höchste bei 1.650 €/m² in zentralen Villenvierteln. Mietpreise haben sich um 3,35 % erhöht, mit einem Median von 10,80 €/m² für Bestandswohnungen und 13,95 €/m² für Neubauten.

Diese Entwicklung spiegelt die allgemeine Marktabkühlung wider, bleibt aber positiv durch die anhaltende Attraktivität für Investoren, die langfristige Wertsteigerung erwarten.

4. Angebot und Nachfrage

Das Angebot in Hubbelrath ist begrenzt und qualitativ hochwertig: Im September 2025 standen 31 Häuser und 95 Wohnungen zum Verkauf, sowie etwa 120 Mietobjekte. Die Nachfrage konzentriert sich auf Villen und Doppelhaushälften mit Grundstücken ab 800 m², oft mit Ausstattungsmerkmalen wie Garagen, Terrassen und Energieeffizienz (z. B. Fußbodenheizung). Günstige Einstiegsobjekte beginnen bei 3.973 €/m² für Häuser, Premium-Angebote erreichen 7.472 €/m².

Beispiele für aktuelle Angebote:

• Freistehendes Einfamilienhaus (191 m², 5 Zimmer): 1.210.000 € (ca. 6.335 €/m²).
• Villa (450 m², 9 Zimmer): 3.685.000 € (ca. 8.189 €/m²).
• Maisonettewohnung (3 Zimmer, 55 m²): Miete 790 € (ca. 14,36 €/m²).

Die Nachfrage übersteigt das Angebot um 15–20 %, was zu einer kurzen Vermarktungsdauer von 2–3 Monaten führt. Pendler aus Ratingen und Mettmann treiben die Nachfrage, während lokale Familien die Ruhe schätzen. Der Markt für Gewerbeimmobilien ist minimal, da Hubbelrath primär residential ist.

5. Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren formen den Hubbelrather Markt:

• Lage und Infrastruktur: Die Nähe zum Flughafen und den Autobahnen A3/A44 macht Hubbelrath ideal für Berufspendler. Die Integration in den Düsseldorfer Osten bietet Zugang zu Parks und Wäldern, was die Lebensqualität steigert.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Als Teil des wirtschaftsstarken Raums Düsseldorf profitiert Hubbelrath von der hohen Beschäftigungsrate (über 90 %). Steigende Baukosten und Zinsen dämpfen jedoch Neubauten.
• Demografische Trends: Der Anteil an Ein-Personen-Haushalten in Düsseldorf liegt bei über 50 %, doch Hubbelrath zieht Familien an (durchschnittliche Haushaltsgröße: 2,8 Personen). Die Alterung der Bevölkerung fördert Nachfrage nach barrierefreien Objekten.
• Nachhaltigkeit: Zunehmende Forderungen an Energieeffizienz (z. B. KfW-Standards) treiben Sanierungskosten, erhöhen aber den Wert um 10–15 %.
• Lokale Besonderheiten: Die Präsenz von Golfclubs und Naturschutzgebieten schafft eine exklusive Aura, die Preise um 20–30 % über dem städtischen Durchschnitt hebt.

6. Markttrends und Prognose

Aktuelle Trends deuten auf eine moderate Stabilisierung hin: Die Preisentwicklung für Q4 2025 wird mit -1,03 % prognostiziert, gefolgt von einem leichten Anstieg von 2–3 % in 2026 durch sinkende Zinsen. Digitalisierung (z. B. virtuelle Besichtigungen) und Nachhaltigkeitsinitiativen (z. B. Photovoltaik) gewinnen an Bedeutung. Der Fokus verschiebt sich zu hybriden Wohnformen, die Homeoffice-Räume integrieren.

Langfristig (bis 2030) wird eine Wertsteigerung von 15–20 % erwartet, getrieben durch Düsseldorfs Wachstum als Wirtschaftszentrum. Risiken umfassen geopolitische Unsicherheiten und eine mögliche Überhitzung des Mietmarkts. Investoren sollten auf Bestandsobjekte mit Modernisierungspotenzial setzen, da Neubauvorhaben durch Denkmalschutz und Naturschutz eingeschränkt sind.

7. Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hubbelrath bleibt eine attraktive Nische für Käufer und Mieter, die Exklusivität und Natur suchen. Mit stabilen Preisen um 4.762 €/m² für Häuser und 11,60 €/m² für Mieten bietet der Stadtteil ein hohes Wertsteigerungspotenzial bei moderaten Risiken. Potenzielle Käufer profitieren von der begrenzten Versorgung und der starken Nachfrage, während Mieter von der ruhigen Lage und guter Anbindung zehren. Insgesamt ist Hubbelrath ein solider Investitionsstandort in einer Zeit wirtschaftlicher Unsicherheit, der langfristig von Düsseldorfs Dynamik profitiert. Für individuelle Beratung empfehlen sich lokale Experten, um Lage-spezifische Chancen optimal zu nutzen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Hubbelrath

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Hubbelrath als eine gute Möglichkeit, in der nordrhein-westfälischen Hauptstadt an einem Ort mit dörflichem Charakter zu leben. Grünflächen in Form von Feldern und Wiesen macht den Charme des Stadtteils aus, der Golfclubs wie dem Hubbelrather Golfclub oder dem Golfclub Kosaido eine Heimat bietet.

Beim durchschnittlichen Einkommen gehörte der Stadtteil 2010 mit 59.413€ zum oberen Drittel im Vergleich der Düsseldorfer Stadtteile, bei denen laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 Flingern-Süd mit 21.249€ den niedrigsten und Wittlaer mit 82.719€ den höchsten Wert erreichte. Ein interessantes Areal in Hubbelrath ist die ehemalige Bergische Kaserne,. Das Areal wird aktuell (Stand 11/2016) zur Unterbringung von Flüchtlingen genutzt.

Mit 3,9% liegt die Arbeitslosenquote in Düsseldorf-Hubbelrath deutlich unter der im gesamten Stadtbezirk 7 (8,1%)

Gewerbe

Hubbelrath ist vor allem ländlich geprägt. Einkaufsmöglichkeiten sind eher rar.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.