Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Hassels

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Hassels durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Hassels Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Hassels

Stadtbezirk: 9
Postleitzahl(en): 40597, 40599
Fläche: 4,50km²
Einwohner: 17.642 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 3.920 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Hassels ist innerhalb des Düsseldorfer Stadtgebiets ein Nachbar der Stadtteile Benrath, Eller, Holthausen, Reisholz und Unterbach.

Zudem grenzt Hassels an die Stadt Hilden. Nicht weit entfernt befindet sich der S-Bahnhof Reisholz, an dem die S-Bahn S6 (von Essen über Düsseldorf HBF und Langenfeld bis Köln) hält. Nicht weit entfernt liegen Auffahrten zu den Autobahnen A46 (Heinsberg bis Bestwig in Teilstücken) und A59 (von Dinslaken bis Bonn-Ost). Wichtig für den Stadtteil ist zudem die Bundesstraße B8 (Emmerich bis Passau). Der ÖPNV innerhalb des Stadtteilgebiets wird mit Buslinien organisiert.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hassels

1. Einführung in den Stadtteil Hassels

Düsseldorf-Hassels ist ein ruhiger und grüner Stadtteil im Bezirk 9 der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalen. Mit einer Fläche von etwa 2,5 Quadratkilometern und rund 12.000 Einwohnern (Stand 2025) zählt Hassels zu den familienfreundlichen und etablierten Wohngegenden Düsseldorfs. Der Stadtteil grenzt an Benrath im Süden und Holthausen im Norden und zeichnet sich durch eine Mischung aus Einfamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern und kleineren Gewerbearealen aus. Historisch geprägt von einer ländlichen Vergangenheit, hat sich Hassels in den letzten Jahrzehnten zu einem attraktiven Vorort entwickelt, der Nähe zur Stadtmitte mit suburbaner Idylle verbindet. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, darunter die U-Bahn-Linie U79 und mehrere Buslinien, macht Hassels für Pendler interessant. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von einer stabilen Nachfrage, die durch die Nähe zum Rhein und die Nähe zu Einkaufszentren wie dem Centro in Oberhausen sowie medizinischen Einrichtungen wie dem Universitätsklinikum Düsseldorf beeinflusst wird.

2. Demografische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die Demografie in Hassels spiegelt den Trend einer alternden, aber wachsenden Gesellschaft wider. Bis 2025 wird ein signifikanter Zuwachs der Altersgruppe über 80 Jahren um etwa 30 Prozent prognostiziert, was auf eine steigende Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen und Pflegeimmobilien hindeutet. Die Gesamtbevölkerung Düsseldorfs wächst moderat, mit einem Plus von rund 1,5 Prozent jährlich, getrieben durch Zuzug aus anderen Bundesländern und internationalen Fachkräften. In Hassels leben vorwiegend Familien und Berufstätige im mittleren Einkommenssegment, mit einem durchschnittlichen Haushaltseinkommen von etwa 55.000 Euro brutto pro Jahr – etwas unter dem Düsseldorfer Durchschnitt von 60.000 Euro.

Wirtschaftlich profitiert Hassels von der starken Position Düsseldorfs als Finanz- und Handelszentrum. Der Stadtteil selbst beherbergt kleinere Dienstleistungsunternehmen, Handwerksbetriebe und Logistikfirmen, die von der Nähe zum Flughafen Düsseldorf (ca. 15 km entfernt) und dem Rheinhafen profitieren. Die Arbeitslosenquote liegt bei unter 6 Prozent, was die Kaufkraft der Bewohner stärkt. Allerdings drückt die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit durch Inflation und Zinssteigerungen auf den Markt, was zu einer vorsichtigen Haltung bei Investoren führt. Die Immobilienentwicklung wird zudem durch städtische Initiativen wie das „Zukunft Wohnen Düsseldorf“-Konzept gefördert, das bezahlbaren Wohnraum in Randlagen wie Hassels priorisiert.

3. Überblick über den Immobilienmarkt in Düsseldorf

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt ist einer der dynamischsten in Deutschland und erholt sich 2025 nach den Turbulenzen der Vorjahre. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind im Jahresvergleich um 5,65 Prozent gestiegen, bei Einfamilienhäusern sogar um 5,85 Prozent. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der Stadt liegt bei etwa 4.200 Euro für Wohnungen und 4.800 Euro für Häuser. Mietpreise haben sich um 4 bis 5 Prozent erhöht und erreichen nun 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter in zentralen Lagen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot, insbesondere bei Neubauten, was zu einer Verknappung führt. Im Gewerbebereich stabilisieren sich die Mieten bei 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter, während die Leerstandsquote bei Büros bei 10,9 Prozent liegt. Für 2025 wird ein moderates Wachstum erwartet, beeinflusst durch fallende Bauzinsen und steigende Zuwanderung.

4. Spezifische Marktanalyse für Hassels

In Hassels ist der Immobilienmarkt stabiler und weniger volatil als in der Innenstadt, was ihn für langfristige Investoren attraktiv macht. Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen liegt im Oktober 2025 bei 3.537 Euro pro Quadratmeter, mit einer Spanne von 3.238 bis 5.936 Euro je nach Ausstattung und Lage. Einfamilienhäuser werden zu 4.553 Euro pro Quadratmeter gehandelt, wobei der Markt für Reihenhäuser und Doppelhaushäuser besonders gefragt ist. Im Vergleich zu Düsseldorf insgesamt sind die Preise hier 15 bis 20 Prozent niedriger, was Hassels zu einer kostengünstigen Alternative macht.

Die Mietpreise für Wohnungen haben sich im zweiten Quartal 2025 auf 11,59 Euro pro Quadratmeter belaufen, mit einer Steigerung von 4,55 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Spanne reicht von 11,32 Euro (günstige Altbauten) bis 17,01 Euro (moderne Neubauten). Für Gewerbeimmobilien, die in Hassels vorwiegend kleinflächig sind, liegen die Mieten bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Die Preisentwicklung der letzten vier Jahre zeigt eine moderate Aufwärtstendenz: Von 2022 bis 2025 stiegen die Wohnungs-Kaufpreise um insgesamt 12 Prozent, Häuser um 8 Prozent. Allerdings gab es in Q1 2025 einen leichten Rückgang bei Häusern um 1,51 Prozent, bedingt durch höhere Finanzierungskosten.

Das Angebot umfasst derzeit etwa 20 bis 30 Objekte monatlich, darunter 60 Prozent Wohnungen und 40 Prozent Häuser. Die Nachfrage ist hoch bei Objekten mit Garten oder Balkon, da Hassels als „grünes“ Viertel gilt. Beliebte Lagen sind die Straßen entlang des Rheins oder in der Nähe des Hassels-Parks, wo Preise um 10 Prozent über dem Durchschnitt liegen.

5. Angebot, Nachfrage und Transaktionsvolumen

Die Nachfrage in Hassels wird durch lokale Faktoren wie die gute Schulinfrastruktur (z. B. die Hassels-Grundschule) und die Nähe zu Freizeiteinrichtungen angetrieben. Familien mit Kindern machen 40 Prozent der Käufer aus, gefolgt von Rentnern (25 Prozent) und jungen Paaren (20 Prozent). Das Transaktionsvolumen liegt bei etwa 150 Verkäufen pro Jahr, was einem Umsatz von rund 80 Millionen Euro entspricht – ein Anstieg von 5 Prozent gegenüber 2024.

Das Angebot ist begrenzt, da Neubauvorhaben durch strenge Bauvorschriften und hohe Grundstückspreise (ca. 1.200 Euro pro Quadratmeter) eingeschränkt sind. Aktuell werden nur wenige Neubauten realisiert, meist Sanierungen älterer Bestandsimmobilien aus den 1960er und 1970er Jahren. Die Leerstandsquote ist niedrig bei 2 bis 3 Prozent, was auf eine gesunde Marktdynamik hinweist. Im Vergleich zu benachbarten Stadtteilen wie Benrath (Preise +10 Prozent höher) oder Holthausen (ähnlich stabil) positioniert sich Hassels als „Value-for-Money“-Lage.

6. Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Hassels:

• Infrastruktur: Die Erweiterung der U-Bahn und geplante Radwege verbessern die Erreichbarkeit und steigern die Attraktivität. Die Nähe zum Rhein fördert den Freizeitwert.
• Wirtschaftliche Rahmenbedingungen: Die Inflation hat die Baukosten um 15 Prozent erhöht, was Neubauten verteuert. Sinkende Zinsen (aktuell bei 3,5 Prozent für Festzinsdarlehen) könnten die Nachfrage ab 2026 ankurbeln.
• Demografische Veränderungen: Der Zuwachs älterer Bewohner treibt die Nachfrage nach altersgerechten Umbauten, wie sie im Projekt „Altengerechte Quartiere.NRW“ umgesetzt werden.
• Regulatorische Aspekte: Die Mietpreisbremse in Düsseldorf dämpft Mieterhöhungen, während Förderprogramme für energieeffiziente Sanierungen (z. B. KfW-Zuschüsse) Investitionen erleichtern.
• Risiken: Potenzielle Überhitzung durch Zuzug und steigende Energiepreise könnten zu einer Korrektur führen, falls die Wirtschaft stagniert.

7. Prognosen und Ausblick

Für das vierte Quartal 2025 wird eine leichte Preiskorrektur bei Wohnungen um 1 Prozent erwartet, bei stabilen Mieten. Bis 2027 könnten die Kaufpreise um 6 bis 8 Prozent steigen, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Langfristig profitiert Hassels von Düsseldorfs Wachstum als Metropole, mit einem prognostizierten Bevölkerungszuwachs von 5 Prozent bis 2030. Investoren sollten auf energieeffiziente Objekte setzen, da der Trend zu nachhaltigem Wohnen zunimmt. Insgesamt bleibt Hassels ein solider Markt für Käufer und Mieter, der Stabilität und Wertsteigerungspotenzial bietet.

8. Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Hassels ist geprägt von Stabilität und moderatem Wachstum, das ihn zu einer attraktiven Option für Familien und Investoren macht. Mit Preisen unter dem Stadt-Durchschnitt und einer hohen Lebensqualität bietet der Stadtteil ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Trotz Herausforderungen wie steigenden Baukosten und demografischen Shifts bleibt der Ausblick positiv, solange die wirtschaftliche Erholung anhält. Potenzielle Käufer sollten frühzeitig handeln, um von den aktuellen Konditionen zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Hassels

Als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Hassels als einen grünen Stadtteil mit einigen Fachwerkhäusern und dörflichem Charakter. Fast die Hälfte des Stadtteils besteht aus Grün- und Waldflächen. Im benachbarten Hilden locken Wasserflächen wie Menzelsee und Elbsee.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Hassels 16,6%, während sie im gesamten Stadtbezirk 9 durchschnittlich bei 11,6% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Hassels 2,03. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 9 liegt bei 1,97 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Hassels gibt es drei Grundschulen.

Das Durchschnittseinkommen pro steuerpflichtigem Einwohner lag 2010 in Hassels bei 24.891€. Die Einkommen in den Stadtteilen bewegten sich laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Damit lag Hassels im unteren Drittel im Vergleich.

Gewerbe

Duesseldorf.de verweist auf ein jüngst erschlossenes Gewerbegebiet im Stadtteil, das „nahezu ausschließlich für kleinere Betriebe und Autohäuser“ bestimmt ist. Die Broschüre „Gewerbeparks und Gewerbehöfe in Düsseldorf 2016“ nennt für Hassels den Connecta Parc und LIOS, jeweils mit Büro-, Hallen- bzw. Produktions- und Serviceflächen.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.