Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Lierenfeld

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Lierenfeld durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Lierenfeld Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Lierenfeld

Stadtbezirk: 8
Postleitzahl(en): 40229, 40231, 40233
Fläche: 2,48km²
Einwohner: 9.972 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 3.940 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Lierenfeld ist ein Nachbar der Stadtteile Eller, Flingern-Nord und Flingern-Süd, Gerresheim, Oberbilk und Vennhausen.

An den Düsseldorfer ÖPNV ist der Stadtteil durch eine Straßen- und eine Stadtbahn sowie diverse Buslinien angebunden.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lierenfeld

Einleitung

Düsseldorf-Lierenfeld, ein charmanter und grüner Stadtteil im Südwesten Düsseldorfs, zählt zu den beliebten Wohngegenden der Metropole. Mit einer Fläche von rund 2,5 Quadratkilometern und etwa 15.000 Einwohnern bietet Lierenfeld eine idyllische Mischung aus urbaner Nähe und ländlicher Ruhe. Der Bezirk grenzt an den Rhein und profitiert von einer exzellenten Infrastruktur: Die U-Bahn-Linie U77 verbindet Lierenfeld zentral mit dem Stadtzentrum in nur 15 Minuten, während die A52 und A57 für unkomplizierte Autobahnanbindungen sorgen. Hier dominieren Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser, ergänzt durch moderne Neubauensembles. Die Nähe zu Parks wie dem Lierenfelder Wald und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe machen den Ort attraktiv für Familien, Pendler und Ruhesuchende. Im Kontext des Düsseldorfer Immobilienmarkts positioniert sich Lierenfeld als solider Mittelklasse-Standort: Günstiger als das teure Zentrum, aber mit Potenzial für Wertsteigerungen durch die anhaltende Urbanisierung.

Aktuelle Marktlage

Der Immobilienmarkt in Lierenfeld zeigt im November 2025 eine stabile und leicht aufwärtsgerichtete Dynamik. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, getrieben durch die starke Wirtschaftslage Düsseldorfs als Finanz- und Medienstandort. Allerdings wirken sich höhere Zinsen und Baukosten bremsend aus, was zu einer Verlangsamung der Transaktionszahlen führt – dennoch sind Objekte in guter Lage oft innerhalb weniger Wochen vermarktet.

Kaufpreise für Eigentumswohnungen: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt derzeit bei etwa 3.250 bis 4.100 Euro. Speziell für Neubauwohnungen und sanierten Altbauten in zentralen Lagen wie der Lierenfelder Straße erreichen Werte von bis zu 4.095 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zu benachbarten Bezirken wie Oberbilk oder Heerdt ist Lierenfeld um 10–15 Prozent günstiger, was es für Erstkäufer attraktiv macht. Der Medianpreis für eine 80 Quadratmeter große Wohnung beträgt somit rund 280.000 bis 320.000 Euro, abhängig von Ausstattung und Etage.

Kaufpreise für Häuser: Für Einfamilien- und Reihenhäuser bewegt sich der Quadratmeterpreis zwischen 3.670 und 4.880 Euro, mit einem Durchschnitt von etwa 4.420 Euro. Ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Garten kostet hier 450.000 bis 550.000 Euro. Die Preise sind in den letzten Monaten um 2–3 Prozent gestiegen, was auf eine Erholung nach der Marktrückgangsphase 2023/2024 hindeutet. Beliebte Objekte mit Rheinblick oder in der Nähe des U-Bahnhofs Lierenfeld sind besonders gefragt und erzielen Prämien von bis zu 10 Prozent.

Mietpreise: Der Mietmarkt ist dynamisch und mieterfreundlich geregelt durch den lokalen Mietspiegel. Der durchschnittliche Kaltmietpreis für Wohnungen liegt bei 12,80 Euro pro Quadratmeter, mit einem Spannen von 10,66 bis 14,74 Euro je nach Alter und Ausstattung des Objekts. Für Neubauten oder barrierefreie Wohnungen sind 14,50 Euro pro Quadratmeter üblich. Eine 60 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung kostet monatlich 700 bis 850 Euro kalt, zuzüglich Nebenkosten von etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter. Im Stadtbezirk 8, zu dem Lierenfeld gehört, liegt der Durchschnitt bei 11,99 Euro pro Quadratmeter – eine Steigerung von rund 6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die Vermietungszeit beträgt im Schnitt 3–4 Wochen, was auf einen engen Markt hinweist.

Historische Entwicklung

Die Preisentwicklung in Lierenfeld spiegelt den allgemeinen Boom des Düsseldorfer Immobilienmarkts wider, der seit der Finanzkrise 2008 kontinuierlich anhält. Zwischen 2015 und 2020 verdoppelten sich die Kaufpreise für Wohnungen nahezu, von etwa 2.000 auf über 3.500 Euro pro Quadratmeter, getrieben durch Zuzug und Niedrigzinsen. Die Pandemie 2020–2022 verstärkte diesen Trend: Homeoffice-Pendler suchten nach grüneren Alternativen zum Zentrum, was zu einem Plus von 15 Prozent jährlich führte. Mietpreise stiegen parallel um 8–10 Prozent pro Jahr.

2023 markierte einen Wendepunkt: Steigende Zinsen (von 0,5 auf über 3 Prozent) und Baukosteninflation dämpften die Nachfrage, was zu einer Preiskorrektur von 5–7 Prozent führte. In Lierenfeld fielen Wohnungspreise auf 3.000 Euro pro Quadratmeter, Mieten stagnierten bei 11,50 Euro. Seit Anfang 2024 zeichnet sich jedoch eine Erholung ab: Im ersten Halbjahr 2025 stiegen Kaufpreise um 4 Prozent, Mieten um 7 Prozent. Die Gesamtentwicklung seit 2020 zeigt für Lierenfeld eine jährliche Wertsteigerung von durchschnittlich 500 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen – moderater als im Düsseldorfer Schnitt von 600 Euro, aber stabiler aufgrund der suburbanen Lage.

Einflussfaktoren auf den Markt

Mehrere Faktoren prägen den Immobilienmarkt in Lierenfeld:

Demografische und wirtschaftliche Aspekte: Düsseldorf als Wirtschaftszentrum mit über 600.000 Einwohnern zieht Fachkräfte an, darunter viele aus dem Finanzsektor (z. B. von der Deutschen Bank oder der HypoVereinsbank). Lierenfeld profitiert vom Zuzug junger Familien und Paare, die den Bezirk wegen der guten Schulen (z. B. die Lierenfeld-Grundschule) und Kindergärten wählen. Die Bevölkerungsdichte liegt bei 6.000 Einwohnern pro Quadratkilometer, mit einem Anteil von 25 Prozent unter 18-Jährigen.

Infrastruktur und Stadtentwicklung: Die laufende Sanierung der U-Bahn und die Erweiterung des Radwegenetzes steigern die Attraktivität. Zudem plant die Stadt bis 2027 den Bau von 500 neuen Wohnungen in Lierenfeld, was den Bestand um 10 Prozent erhöht und Druck auf Preise mindert. Die Nähe zum Rheinpark und dem Volksgarten fördert den Lebensqualitätsfaktor, während Einkaufszentren wie das Rheinallee-Center den Alltag erleichtern.

Makroökonomische Einflüsse: Die EZB-Zinspolitik bleibt entscheidend: Sinkende Leitzinsen ab 2025 könnten den Kaufmarkt weiter beleben. Inflation und Energiepreise belasten Mieter, doch Förderprogramme wie die KfW-Modernisierungszuschüsse machen Sanierungen attraktiv. Umweltfaktoren, wie die Flächenwidmung für Grünflächen (über 30 Prozent der Fläche), schützen vor Überbauung und erhalten den Charme.

Herausforderungen: Der Fachkräftemangel im Baugewerbe verzögert Projekte, und steigende Grundsteuern (neu geregelt seit 2025) erhöhen die Belastung für Eigentümer. Dennoch bleibt Lierenfeld resistent gegenüber Spekulation, da der Anteil von Investoren bei unter 20 Prozent liegt.

Prognose für 2025 und darüber hinaus

Für das verbleibende Jahr 2025 und 2026 erwarten Experten eine moderate Preisanstieg von 3–5 Prozent bei Kaufpreisen und 5–7 Prozent bei Mieten in Lierenfeld. Die Stabilisierung des Marktes, kombiniert mit einer erwarteten Zinssenkung auf 2,5 Prozent, könnte die Transaktionszahlen um 15 Prozent steigern. Neubauvorhaben werden den Angebot relevieren, was Preisanstiege dämpft – insbesondere für Mieten, die unter der Inflationsrate von 2 Prozent bleiben könnten.

Langfristig profitiert Lierenfeld von Düsseldorfs Wachstum: Bis 2030 könnte der Quadratmeterpreis für Wohnungen 4.500 Euro erreichen, getrieben durch Digitalisierung (z. B. 5G-Ausbau) und Nachhaltigkeitsinitiativen wie energieeffiziente Neubauten. Risiken bestehen in einer möglichen Rezession, die den Zuzug bremsen könnte, doch die fundamentale Stärke des Bezirks – Lage, Grün und Verkehrsanbindung – sichert eine positive Entwicklung. Investoren sollten auf sanierten Altbestand setzen, während Mieter von der Mietpreisbremse profitieren.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Lierenfeld präsentiert sich 2025 als robuster und zukunftsorientierter Sektor: Attraktive Preise bei hoher Lebensqualität machen den Bezirk zu einer smarten Wahl für Käufer und Mieter. Trotz globaler Unsicherheiten überwiegen die positiven Treiber – von der wirtschaftlichen Dynamik Düsseldorfs bis hin zu lokalen Investitionen. Potenzielle Marktteilnehmer sollten frühzeitig beraten werden, um von den aktuellen Chancen zu nutzen. Lierenfeld bleibt ein Juwel am Rhein: Ruhig, verbunden und wertstabil.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Lierenfeld

Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen Lierenfeld als einen vor allem von Industrie geprägten Stadtteil, der aber auch eine an Partys und Konzerten interessierte Jugend anzieht. Im Stadtteilgebiet liegen mit dem Stahlwerk und Tor 3 gleich zwei bekannte Rock- und Partytreffs in ehemaligen Fabrikhallen, heißt es auf Duesseldorf.de.

Trotz der industriellen Prägung findet man in Lierenfeld durchaus auch idyllische Wohnbebauung, berichtet die städtische Website weiter. SportlerInnen freuen sich über die Bezirkssportanlage in Lierenfeld. Das Stadtteilzentrum Lierenfelds ist die Reisholzer Straße, die laut der Broschüre „Die Düsseldorfer Stadtteilzentren“ der Versorgung mit Nahrungs- und Genussmitteln dient. Weitere Einkaufsmöglichkeiten bietet beispielsweise die Gumbertstraße im benachbarten Stadtteil Eller.

Die Arbeitslosenquote erreicht in Lierenfeld 17,4%, während sie im gesamten Stadtbezirk 8 durchschnittlich bei 12,6% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015). Die durchschnittliche Haushaltsgröße beträgt in Lierenfeld 1,87. Der Durchschnitt im Stadtbezirk 8 liegt dagegen bei 1,92 und ganz Düsseldorf kommt auf einen Durchschnittswert von 1,8. In Lierenfeld gibt es eine Grundschule.

Das durchschnittliche Einkommen pro steuerpflichtigem Einwohner erreichte laut Angaben im Statistischen Jahrbuch 2010 in Eller 23.842€. Die Bandbreite reichte von 21.249€ in Flingern-Süd bis zu 82.719€ in Wittlaer. Damit gehörte Lierenfeld beim Einkommen zum unteren Drittel im Stadtteilvergleich.

Gewerbe

Im Stadtteil Lierenfeld befinden sich eine Werkstatt und ein Depot des Nahverkehrsunternehmen Rheinbahn AG. Zudem ist der Stadtteil beispielsweise Standort der Unternehmen Telekom und Metso Lindemann.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.