Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Flehe durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Flehe Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Flehe

Stadtbezirk: 3
Postleitzahl(en): 40221, 40223
Fläche: 2,05km²
Einwohner: 2.518 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 1.228 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Flehe ist umgeben von den Düsseldorfer Stadtteilen Bilk, Himmelgeist und Volmerswerth.

Der Rhein trennt Flehe zudem von Neuss. Auf dem Gebiet des Stadtteils befindet sich die Rheinbrücke Düsseldorf-Flehe, über die die Autobahn A46 (Heinsberg bis Bestwig) den Rhein überbrückt. Bundesstraßen auf dem Stadtteilgebiet sind die B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze) und die B326, die komplett auf Düsseldorfer Stadtgebiet liegt. Im Stadtteil fährt die Stadtbahnlinie U72, daneben gibt es diverse Buslinien.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Flehe

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Flehe ist ein kleiner, ruhiger und stark wohngeprägter Stadtteil im Süden der Stadt. Er liegt unmittelbar am Rhein und ist bekannt für seine entspannte Wohnatmosphäre, grüne Bereiche und eine ausgeprägte Nachbarschaftsstruktur. Im Gegensatz zu vielen zentraleren Stadtteilen bietet Flehe eine deutlich ruhigere, fast dörflich wirkende Umgebung.

Die Bebauung besteht überwiegend aus:

• Einfamilienhäusern

• Reihenhäusern

• kleineren Mehrfamilienhäusern

• punktuell modernen Neubauten

• Häusern aus den 1950er bis 1970er Jahren

Die geringe Größe des Stadtteils sowie die hohe Wohnqualität sorgen für eine stabile, familiäre Bevölkerungsstruktur. Flehe wird vor allem von Personen geschätzt, die ruhiges Wohnen mit guter Anbindung an die Stadt suchen.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungs- und Häusermarkt

Der Immobilienmarkt in Flehe wird von Wohnimmobilien dominiert. Gewerbe ist kaum vorhanden, sodass die Angebotsstruktur klar auf Wohnen ausgerichtet ist. Besonders charakteristisch für den Stadtteil:

• Hoher Anteil an Einfamilien- und Reihenhäusern

• Viele kleine Wohnanlagen

• Wenige große Neubauprojekte

• Begrenzte Bauflächen → geringe Angebotsdynamik

Die Nachfrage ist konstant hoch, vor allem von:

• Familien

• Eigennutzern

• Paaren, die eine ruhige Wohngegend suchen

• älteren Menschen, die Wert auf gewachsenes Wohnumfeld legen

Mietwohnungen sind vorhanden, aber im Vergleich zu anderen Stadtteilen weniger zahlreich. Die Nachfrage übersteigt häufig das Angebot, vor allem bei renovierten oder modernisierten Wohnungen.

Attraktivitätsgründe

Flehe profitiert von:

• Nähe zum Rhein

• grüner Umgebung und hoher Wohnqualität

• ruhigen, familienfreundlichen Wohnlagen

• guter Anbindung an Innenstadt, Uni und Autobahnnetz

• vergleichsweise niedriger Lärmbelastung

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Da du keine Quellen oder Zahlen möchtest, folgt eine qualitative Marktbewertung:

Kaufpreise

• Eigentum in Flehe liegt preislich im mittleren bis gehobenen Bereich.

• Einfamilienhäuser und Reihenhäuser gehören zu den gefragtesten Objekten und erzielen hohe Preise, insbesondere wenn sie modernisiert sind.

• Wohnungen liegen ebenfalls im gehobenen Mittelfeld, mit deutlicher Wertsteigerung bei sanierten Objekten.

• Rheinnahe Lagen oder besonders ruhige Straßenzüge erreichen überdurchschnittliche Werte.

Mieten

• Mietpreise bewegen sich im mittleren bis leicht gehobenen Segment.

• Modernisierte oder größere Wohnungen sind deutlich teurer, da das Angebot recht begrenzt ist.

• Kleine Apartments sind selten, daher oft schnell vermietet.

Marktdynamik

• Die Preise haben in den letzten Jahren stetig angezogen.

• Der Mietmarkt ist stabil, mit kaum Leerstand.

• Die Kaufnachfrage übertrifft das Angebot deutlich — besonders bei Einfamilienhäusern.

4. Markttrends und Treiber

1. Knappheit des Angebots

Flehe ist klein und weitgehend bebaut. Neubauflächen sind sehr begrenzt, was das Angebot niedrig hält und Preisdruck erzeugt.

2. Familienfreundlichkeit

Der Stadtteil ist beliebt bei Familien, die ein ruhiges Wohnumfeld mit Nähe zum Rhein und zu Grünflächen schätzen.

3. Modernisierungspotenzial

Einige älteren Häuser bieten Chancen für Sanierungen und energetische Modernisierungen, was für Investoren und Eigennutzer attraktiv ist.

4. Verkehrsanbindung

Trotz des ruhigen Charakters ist Flehe sehr gut angebunden:

• schnelle Wege zur Innenstadt

• gute ÖPNV-Verbindungen

• Nähe zur Universität

• schnelle Anbindung an Autobahnen

Das stärkt den Wohnwert enorm.

5. Stabilität durch geringe Fluktuation

Viele Bewohner leben langfristig im Stadtteil. Das sorgt für:

• geringe Verkaufsaktivität

• langfristige Mietverhältnisse

• hohe Nachbarschaftsstabilität

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Gute Wertstabilität dank ruhiger, gefragter Wohnlage

• Interessant für Eigennutzer, insbesondere Familien und Paare

• Attraktiv für Kapitalanleger, wenn gut gepflegte oder modernisierte Objekte angeboten werden

• Niedrige Leerstandsraten

• Ruhiges, hochwertiges Wohnumfeld steigert Lebensqualität und Nachfrage

Risiken

• Hohe Kaufpreise bei geringem Angebot

• Begrenzte Marktdynamik, da wenig Transaktionen stattfinden

• Modernisierungsbedarf bei älteren Häusern kann kostspielig sein

• Strenge energetische Anforderungen können Bestandsimmobilien verteuern

• Geringerer Anteil an Neubauwohnungen → eingeschränkte Auswahl

6. Zukunftsausblick

Der Ausblick für Flehe ist durchweg positiv:

• Die Nachfrage dürfte stabil bleiben oder weiter steigen, besonders von Familien und Berufspendlern.

• Das Angebot bleibt knapp, was langfristig stabile oder steigende Kaufpreise erwarten lässt.

• Der Mietmarkt bleibt aufgrund der geringen Leerstände sehr attraktiv.

• Modernisierungsprojekte werden weiterhin eine große Rolle spielen, da sie Wertsteigerungspotenzial schaffen.

• Flehe dürfte auf Jahre hinaus ein gefragter, ruhiger und stabiler Wohnstandort bleiben.

Große Hoch- oder Tiefpreisbewegungen sind unwahrscheinlich — die Entwicklung bleibt eher moderat, aber kontinuierlich positiv.

7. Fazit

Düsseldorf-Flehe ist ein kleiner, ruhiger und stabiler Immobilienmarkt mit hoher Wohnqualität. Der Stadtteil bietet:

• starke Nachfrage

• geringe Angebotsmenge

• stabile Preise

• attraktive Perspektiven für Eigennutzer und Kapitalanleger

• hohes Potenzial für Wertsteigerung durch Modernisierung

Der Markt zeichnet sich durch Beständigkeit, Wohnwert und Knappheit aus — ein klassischer Standort für langfristiges und wertstabiles Wohnen.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Flehe

Wir als Immobiliensachverständige für Düsseldorf und Umgebung sehen die dörfliche Atmosphäre in Düsseldorf-Flehe als einen Vorteil des Wohnorts. Ein bekanntes Bauwerk ist die bereits genannte Fleher Brücke mit dem höchsten Brückenpylon in Deutschland. Laut Duesseldorf.de wird ein relativ großer Teil von 40% der Fläche des Stadtteils forst- und landwirtschaftlich genutzt.

Im Stadtteil Flehe erreicht die Arbeitslosenquote 4,9%, während die Quote im Stadtbezirk 3 bei 9,9% und in Düsseldorf bei 10,1% liegt. In Düsseldorf-Flehe liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße Ende 2015 bei 1,71. Im gesamten Stadtbezirk 3 kommt die Haushaltsgröße dagegen auf einen Wert von 1,59 und in Düsseldorf auf 1,79.

Laut Statistik der Stadt Düsseldorf gibt es in Flehe eine Grundschule. Das Statistische Jahrbuch 2010 liefert Daten zum Durchschnittseinkommen im Stadtteil. Demnach liegt das Einkommen in Flehe bei 37.420€. Die Skala reicht von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer. Stadtteilzentrum ist der Bereich der Aachener Straße, der gleichzeitig das Zentrum von Flehe und Bilk ist.

Gewerbe

In Flehe gibt es eine Wassergewinnungsanlage der Düsseldorfer Stadtwerke. Die Broschüre „Passantenfrequenzzählung in den Düsseldorfer Stadtteilzentren“ stuft den Bereich Aachener Straße/Suitbertusstraße als C-Zentrum (großes Stadtteilzentrum) ein.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.