Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Oberkassel

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Oberkassel durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Oberkassel Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Oberkassel

Stadtbezirk: 4
Postleitzahl(en): 40545, 40549
Fläche: 3,87km²
Einwohner: 17.669 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 4.566 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Oberkassel gehört – wie alle Stadtteile im Stadtbezirk 4 – zum linksrheinischen Düsseldorf und grenzt innerhalb des Stadtbezirks an die Stadtteile Heerdt, Lörick und Niederkassel.

Der Rhein trennt Oberkassel von den Stadtteilen Altstadt, Carlstadt, Hafen und Pempelfort. Durch Oberkassel führt ein Teil der Bundesstraße B7 (Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen). Diverse Stadtbahnen und Buslinien bilden den ÖPNV im Stadtteil und zwei Rheinbrücken verbinden ihn mit dem rechtsrheinischen Düsseldorf.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Oberkassel

Einleitung

Düsseldorf-Oberkassel, ein exklusiver Stadtteil auf der linken Rheinseite, zählt zu den prestigeträchtigsten Wohnlagen Nordrhein-Westfalens. Mit seiner grünen, villenreichen Struktur, der Nähe zum Rhein und einer hervorragenden Infrastruktur – darunter U-Bahn-Linien, Busverbindungen und die Oberkasseler Brücke – zieht der Bezirk eine wohlhabende Klientel an: Familien, Manager und Investoren. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage und begrenzter Verfügbarkeit, was zu stabilen, teils steigenden Preisen führt. Dieser Bericht beleuchtet den aktuellen Stand im November 2025, basierend auf Marktanalysen, und umfasst Preisentwicklungen, Mietmarkt, Kaufmarkt, Einflussfaktoren sowie Prognosen. Oberkassel bleibt trotz allgemeiner Marktkonsolidierung ein Premiumsegment, das sich durch Qualität und Exklusivität auszeichnet.

Lage und Besonderheiten von Oberkassel

Oberkassel erstreckt sich über etwa 2,5 Quadratkilometer und beherbergt rund 15.000 Einwohner. Der Stadtteil ist geprägt von historischen Bauten im Jugendstil, wie sie entlang des Kaiser-Wilhelm- und Kaiser-Friedrich-Rings zu finden sind, sowie modernen Neubauten mit Rheinblick. Beliebte Sehenswürdigkeiten wie die St.-Antonius-Kirche, die Julia-Stoschek-Collection oder das kleine Soutterrain-Kino unterstreichen den kulturellen Charme. Die Nähe zum Rheinpromenade bietet Freizeitmöglichkeiten wie Spaziergänge, Radwege und Schützenfeste auf den Rheinwiesen.

Die Verkehrsanbindung ist optimal: Die U-Bahn-Linie U70 verbindet Oberkassel zentral mit der Düsseldorfer Altstadt, während Autobahnen und der Flughafen Düsseldorf (ca. 10 km entfernt) Pendler ansprechen. Wirtschaftlich profitiert der Bezirk von der Nähe zum Medienhafen und internationalen Unternehmen wie Henkel oder der Deutschen Telekom. Diese Faktoren machen Oberkassel zu einem der teuersten Stadtteile Düsseldorfs, mit einem hohen Anteil an Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Die Bevölkerung ist homogen wohlhabend, mit einem Fokus auf hochwertige Lebensqualität.

Aktuelle Preisentwicklung

Der Immobilienmarkt in Oberkassel hat sich 2025 nach einer Phase der Stabilisierung in den Vorjahren erholt. Während der gesamte Düsseldorfer Markt von Zinsschwankungen und einer leichten Korrektur 2023/2024 geprägt war, zeigen Premiumlagen wie Oberkassel eine robuste Entwicklung. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen liegen derzeit bei durchschnittlich 6.500 bis 6.800 Euro, mit einem leichten Anstieg von etwa 0,5 bis 1 Prozent gegenüber 2024. Für Häuser beträgt der Durchschnitt 8.500 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter, was eine Steigerung von rund 6 Prozent seit 2021 widerspiegelt.

Im Vergleich zu anderen Düsseldorfer Bezirken – wie Pempelfort (ca. 5.400 Euro/m² für Wohnungen) oder der Altstadt (ca. 7.500 Euro/m²) – positioniert sich Oberkassel im oberen Segment. Die Preise variieren stark je nach Lage: Rheinnahe Objekte mit Blick auf die Skyline erreichen Spitzenwerte von bis zu 12.700 Euro/m², während inneren Lagen ab 5.100 Euro/m² starten. Die Entwicklung 2022–2025 zeigt eine moderate Aufwärtstendenz, getrieben durch begrenztes Angebot und steigende Nachfrage nach hochwertigen Bestandsimmobilien. Im dritten Quartal 2025 lag der durchschnittliche Immobilienpreis bei etwa 6.400 Euro/m², was eine leichte Erholung nach der Stagnation 2024 markiert.

Diese Tabelle basiert auf aggregierten Marktdaten und illustriert die Resilienz des Marktes: Nach einem Rückgang 2023 durch höhere Zinsen haben sich Preise in Oberkassel schneller erholt als im Düsseldorfer Durchschnitt (ca. 4.600 Euro/m² für Wohnungen).

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Oberkassel bleibt dynamisch und mieterfreundlich, mit steigenden Preisen aufgrund hoher Nachfrage. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt im dritten Quartal 2025 bei 16,00 bis 18,60 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 4 bis 7 Prozent gegenüber 2024 entspricht. Für Häuser sind es etwa 20 bis 22 Euro/m². Die Spanne reicht von 14,50 Euro/m² in günstigen Lagen bis zu 24 Euro/m² für Luxusobjekte mit Ausstattungsmerkmalen wie Balkon oder Garage.

Faktoren wie Baujahr und Geschosslage beeinflussen die Preise: Neubauten (nach 2000) kosten bis zu 21 Euro/m², während Bestandswohnungen aus den 1950er-Jahren bei 15 Euro/m² liegen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot, insbesondere für 2- bis 3-Zimmer-Objekte (70–100 m²), die monatlich 1.200 bis 1.800 Euro kosten. Im Vergleich zum Düsseldorfer Durchschnitt (ca. 14,30 Euro/m²) ist Oberkassel um 20–30 Prozent teurer, was auf die Exklusivität zurückzuführen ist. Die Mietsteigerung 2025 wird durch die Mietpreisbremse gemäßigt, doch in Premiumsegmenten bleibt der Druck hoch.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt für Eigentum ist in Oberkassel stabil und attraktiv für Investoren. Eigentumswohnungen (durchschnittlich 80 m²) kosten 520.000 bis 550.000 Euro, Häuser (150–200 m²) 1,3 bis 1,7 Millionen Euro. Die Nachfrage konzentriert sich auf sanierten Bestand und Neubau mit energieeffizienten Standards (z. B. KfW-40). Transaktionsvolumen ist hoch: 2025 wurden etwa 150 Objekte verkauft, mit einer Verweildauer von 3–4 Monaten.

Besonders gefragt sind Villen mit Garten oder Penthouses mit Rheinpanorama, die Renditen von 3–4 Prozent (bei Vermietung) bieten. Der Markt profitiert von der niedrigen Leerstandsrate (unter 1 Prozent) und der hohen Wertstabilität. Im Vergleich zu 2024 ist die Finanzierbarkeit durch gesunkene Zinsen (ca. 3,5 Prozent) verbessert, was den Einstieg erleichtert.

Einflussfaktoren

Mehrere Faktoren treiben den Markt in Oberkassel an:

• Wirtschaftliche Lage: Düsseldorf als Finanz- und Medienstandort zieht Hochverdiener an; die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5 Prozent.
• Demografische Trends: Zuzug junger Familien und Expats durch Internationalität; Bevölkerungswachstum um 1,5 Prozent jährlich.
• Infrastruktur: Projekte wie die Erweiterung der U-Bahn und Rheinauen-Sanierungen steigern die Attraktivität.
• Regulatorische Aspekte: Die Mietpreisbremse dämpft Steigerungen, während Förderungen für Sanierungen (z. B. BAFA) den Bestand modernisieren.
• Externe Einflüsse: Höhere Baukosten (Inflation) bremsen Neubau, doch die Nachfrage überwiegt; Klimaschutzmaßnahmen fördern energieeffiziente Objekte.

Herausforderungen umfassen den Fachkräftemangel im Baugewerbe und steigende Nebenkosten (z. B. Grundsteuer).

Prognose und Ausblick

Für 2026 wird eine moderate Preiserhöhung von 2–4 Prozent erwartet, getrieben durch anhaltende Nachfrage und begrenztes Angebot. Mieten könnten um 3–5 Prozent steigen, insbesondere bei Neubauten. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, da der Fokus auf grüner Urbanität zunimmt. Oberkassel bleibt ein sicherer Hafen im Düsseldorfer Markt: Während Randbezirke stagnieren, profitiert der Premiumbezirk von seiner Exklusivität. Potenzielle Käufer und Mieter sollten frühzeitig planen, da Wettbewerb intensiv ist.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Oberkassel ist ein Paradebeispiel für Qualität und Stabilität in einer dynamischen Metropole. Mit hohen Preisen, aber überragender Lebensqualität bietet er langfristig attraktive Renditen und Wohnwert. Ob als Mieter, Käufer oder Investor: Oberkassel lohnt sich für alle, die Exzellenz suchen. Eine individuelle Beratung durch lokale Experten ist empfehlenswert, um von den Chancen zu profitieren.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Oberkassel

Düsseldorf.de nennt Oberkassel einen der schönsten Stadtteile Düsseldorfs. Wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung sehen die große Nähe zur Innenstadt und eine Reihe von Häusern mit Jugendstil-Fassade als Vorzüge des Wohnorts. Sehenswürdigkeit im Stadtteil ist die Julia-Stoschek-Sammlung als Museum für Videokunst.

Die Oberkasseler Rheinwiesen sind Standort der regelmäßig stattfindenden Größten Kirmes am Rhein und ein Erholungsgebiet für die Stadtteilbewohner. Eine Haupteinkaufsstraße im Stadtteil ist die Luegallee, wo man laut Duesseldorf.de unter anderem exklusive Boutiquen, Delikatessengeschäfte und Dekorationsläden findet. Als eins der wichtigsten Entwicklungsgebiete von Düsseldorf bezeichnet die städtische Website den ehemaligen Güterbahnhof Oberkassel, der als „neues Stadtquartier in zentraler Lage“ bezeichnet wird.

Die Arbeitslosenquote liegt in Oberkassel laut Statistik der Stadt bei 4,1%. Die Quote im gesamten Stadtbezirk 4 erreicht 6,2% und in ganz Düsseldorf 10,1% (Stand: 31.12.2015). Innerhalb des Stadtteils findet man zwei Grundschulen und ein Gymnasium. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Oberkassel erreicht 1,69, während der Durchschnitt im Stadtbezirk bei 1,81 und in ganz Düsseldorf bei 1,79 liegt. Laut Statistischem Jahrbuch 2010 lag das Durchschnittseinkommen im Stadtteil damals bei 61.465€, wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Düsseldorf-Oberkassel gilt als begehrter Standort für Freiberufler.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.