Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung in Düsseldorf-Niederkassel

Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Niederkassel durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Niederkassel Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Niederkassel

Stadtbezirk: 4
Postleitzahl(en): 40547
Fläche: 2,09km²
Einwohner: 5.649 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 2.703 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Wie alle Stadtteile im Stadtbezirk 4 befindet sich auch Düsseldorf-Niederkassel linksrheinisch. Der Stadtteil grenzt innerhalb des Stadtbezirks an Heerdt, Lörick und Oberkassel.

Durch den Rhein ist Niederkassel getrennt von den Düsseldorfer Stadtteilen Golzheim und Pempelfort. Bekannt ist Niederkassel als derjenige Stadtteil, in dem etwa ein Viertel der in Düsseldorf wohnenden JapanerInnen lebt. Ein Teil der Bundesstraße B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) führt durch den Stadtteil, der zudem durch Busse an den Düsseldorfer ÖPNV angebunden ist.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarkt in Düsseldorf-Niederkassel

Einleitung

Düsseldorf-Niederkassel, ein charismatischer Stadtteil im linksrheinischen Stadtbezirk 4, zählt zu den begehrtesten Wohnlagen der Landeshauptstadt. Direkt am Rhein gelegen, verbindet er urbane Lebendigkeit mit idyllischer Flussnähe und profitiert von einer exzellenten Infrastruktur. Mit einer Fläche von etwa 1,8 Quadratkilometern und rund 5.000 Einwohnern repräsentiert Niederkassel eine Mischung aus grüner Erholung, kultureller Vielfalt und wirtschaftlicher Dynamik. Der Immobilienmarkt hier ist geprägt von hoher Nachfrage, die durch die Nähe zur Innenstadt, internationale Unternehmen und eine hohe Lebensqualität getrieben wird. Dieser Bericht analysiert den aktuellen Stand des Marktes im November 2025, beleuchtet Preisentwicklungen, Segmente, Einflussfaktoren und Ausblick. Die Analyse basiert auf marktrelevanten Daten und Trends, die eine stabile, aber leicht abkühlende Dynamik zeigen.

Lage und Infrastruktur

Niederkassel erstreckt sich zwischen dem Rhein und den angrenzenden Vierteln Lörick sowie Oberkassel. Die Rheinauen bieten atemberaubende Ausblicke auf die Düsseldorfer Skyline und laden zu Spaziergängen oder Radtouren ein. Der Stadtteil ist von gepflegten Straßenzügen, Villen und mittelgroßen Wohnanlagen geprägt, die eine elegante Wohnkultur widerspiegeln. Kulturelle Highlights wie das EKŌ-Haus mit seinem japanischen Tempel und Garten unterstreichen die internationale Prägung.

Die Anbindung ist vorbildlich: Die U-Bahn-Linie U70 verbindet Niederkassel in wenigen Minuten mit der Altstadt, während der Rheinboulevard und die nahe Kennedybrücke den Autoverkehr erleichtern. Parks wie die Erholungsstätte Lörick oder das Freibad in der Nachbarschaft fördern den Freizeitwert. Einkaufs- und Gastronomiemöglichkeiten – von Boutiquen bis zu exquisiten Restaurants – sind reichhaltig vorhanden, ergänzt durch die Nähe zum Medienhafen. Diese Faktoren machen Niederkassel zu einem Top-Standort für Familien, Berufstätige und Expats, was den Immobilienmarkt nachhaltig antreibt.

Wohnimmobilienmarkt: Häuser

Der Markt für Einfamilien- und Reihenhäuser in Niederkassel bleibt robust, mit einer Präferenz für Bestandsimmobilien aus den 1950er bis 1970er Jahren, die oft restauriert wurden. Im Oktober 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei etwa 7.028 Euro, wobei Preise zwischen 2.812 Euro (günstige Randlagen) und 13.787 Euro (Rhein-nahe Villen) schwanken. Für eine typische 150 Quadratmeter große Familie liegt der Gesamtpreis somit bei rund 1,05 Millionen Euro.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot: Im September 2025 waren nur 23 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben, was zu einer Verhandlungsprämie von bis zu 5 Prozent führt. Neubauten, wie die Townhouses in der Hohenstaufenstraße mit Fertigstellung im Juli 2025, erreichen Preise ab 1,2 Millionen Euro für 381 Quadratmeter Nutzfläche. Der Markt zeigt eine leichte Stabilisierung nach den Höchstständen von 2022, beeinflusst durch gesunkene Bauzinsen (aktuell 3,4 bis 3,6 Prozent), die Käufer animieren.

Wohnimmobilienmarkt: Wohnungen

Eigentumswohnungen dominieren den Markt in Niederkassel, mit einem Fokus auf Altbauten und modernisierten Anlagen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt im Oktober 2025 5.861 Euro, ein leichter Rückgang von 3,31 Prozent gegenüber 2024 (damals 5.655 Euro). Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergibt sich ein Kaufpreis von etwa 469.000 Euro. Preise variieren stark: Günstige Objekte starten bei 4.702 Euro pro Quadratmeter, Premium-Wohnungen am Rhein erreichen 6.143 Euro.

Im September 2025 standen 254 Wohnungen zur Miete und Verkauf, was auf eine ausgewogene, aber knappe Lage hindeutet. Der Trend zu energieeffizienten Sanierungen (z. B. KfW-Standard 55) treibt Preise in die Höhe, während kleinere Einheiten (unter 60 Quadratmeter) um 5 Prozent günstiger sind. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Paaren und Singles, die die Nähe zur Stadt schätzen.

Mietmarkt

Der Mietmarkt in Niederkassel ist eng und preisintensiv, mit einer Durchschnittsmiete von 16 Euro pro Quadratmeter im September 2025. Der Mietspiegel 2025 weist eine Spanne von 14,43 bis 20,58 Euro aus, abhängig von Baujahr und Ausstattung. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich die Kaltmiete auf monatlich 1.120 Euro, zuzüglich Nebenkosten von etwa 2,50 Euro pro Quadratmeter.

Faktoren wie Energieeffizienzklasse (A+ bis B) und Parkplätze (Zuschlag bis 100 Euro) beeinflussen die Preise. Im Vergleich zu 2024 stieg die Miete um 2,5 Prozent, getrieben durch die hohe Nachfrage nach Rhein-nahen Objekten. Leerstände sind rar (unter 2 Prozent), und Mieterhöhungen nach Modernisierung sind üblich. Der Markt favorisiert Langzeitmieter, doch Neuzuzüge – oft Expats – akzeptieren Prämien in Top-Lagen wie der Rheinallee.

Gewerbeimmobilienmarkt

Obwohl Niederkassel primär residential geprägt ist, gibt es einen wachsenden Bedarf an gemischt genutzten Objekten. Gewerbeflächen – vor allem Büros und Praxen – machen etwa 10 Prozent des Marktes aus, mit Mieten von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Im Stadtbezirk 4 insgesamt zeigt der Markt Dynamik: Die Vermietung von Büroflächen erreichte im ersten Halbjahr 2025 98.000 Quadratmeter, mit einer Leerstandsquote von 6,4 Prozent.

In Niederkassel dominieren kleine Einheiten (50–200 Quadratmeter) für Kanzleien oder Studios, oft in Altbauten integriert. Die Nähe zum Rheinboulevard fördert hybride Nutzungen, wie Home-Office-Kombinationen. Investoren schätzen die stabile Rendite (ca. 4–5 Prozent), doch der Fokus liegt auf Nachhaltigkeit: ESG-konforme Sanierungen werden priorisiert. Der Absatz von Gewerbeimmobilien im Düsseldorfer Raum belief sich 2025 auf 560 Millionen Euro, mit Tendenz zu B-Lagen wie Niederkassel.

Preisentwicklung und Trends

Die Preisentwicklung in Niederkassel zeigt eine moderate Stabilisierung nach dem Boom 2021/2022. Von 2024 zu 2025 stiegen Wohnungspreise um 2,5 bis 5,07 Prozent, Häuser um 0,15 Prozent pro Quartal. Der Düsseldorfer Durchschnitt (Wohnungen: 5.194 Euro/m², Häuser: 5.868 Euro/m²) liegt leicht darunter, doch Niederkassel übertrifft mit 5.861 Euro/m². Über fünf Jahre beträgt die Steigerung 20 Prozent, beeinflusst durch Bevölkerungswachstum (Düsseldorf: +1,2 Prozent jährlich).

Schlüsseltrends:

• Nachhaltigkeit: Sanierungen mit Wärmepumpen heben Preise um 10–15 Prozent.
• Digitalisierung: Hybride Arbeitsmodelle fördern kleinere Einheiten.
• Inflation und Zinsen: Sinkende Raten (von 4 Prozent 2024) beleben den Kaufmarkt.
• Demografie: Zuzug von Fachkräften (z. B. aus dem Finanzsektor) treibt Nachfrage.

Eine leichte Abkühlung ist spürbar: Prognosen sehen für Q4 2025 einen Rückgang von 0,98 Prozent, da höhere Baukosten Neubau bremsen.

Einflussfaktoren

Positiv wirken die wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs (zweitgrößter Finanzstandort) und das Bevölkerungswachstum bis 2040 (Prognose: +10 Prozent). Die Inflation (2,3 Prozent im Januar 2025) dämpft jedoch Investitionen, während geopolitische Unsicherheiten (z. B. Energiepreise) Sanierungen forcieren. Lokale Initiativen wie der Ausbau des Rheinboulevards steigern den Wert, während Baukostensteigerungen (ca. 5 Prozent) Neupreise belasten. Die hohe Kaufkraft (über Düsseldorfer Durchschnitt) und internationale Nachfrage (Expats: 15 Prozent der Käufer) stabilisieren den Markt.

Prognose

Für 2026 wird eine moderate Preiserholung erwartet: Wohnungen +1–2 Prozent, Häuser +0,5 Prozent, Mieten +2,5 Prozent. Der Markt profitiert von sinkenden Zinsen und geplanten Projekten (z. B. 2.000 neue Wohnungen im Bezirk 4). Risiken birgt eine anhaltende Rezession, die Nachfrage drosseln könnte. Langfristig bleibt Niederkassel attraktiv: Bis 2030 könnten Preise um 15 Prozent steigen, getrieben durch Urbanisierung und Grünflächenprämien. Investoren sollten auf nachhaltige Objekte setzen, Käufer auf Rhein-nahe Lagen.

Schlussfolgerung

Der Immobilienmarkt in Düsseldorf-Niederkassel ist 2025 ein Spiegel urbaner Qualität: Stabil, exklusiv und zukunftsorientiert. Mit Preisen über dem Stadt-Durchschnitt bietet er Renditechancen für Eigentümer und Lebensqualität für Bewohner. Trotz leichter Abkühlung überwiegen die Treiber – Lage, Infrastruktur und Wirtschaftskraft. Interessenten profitieren von einer professionellen Beratung, um Chancen optimal zu nutzen. Niederkassel bleibt ein Juwel am Rhein, das Investitionen lohnt.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt)

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Niederkassel

Als Sachverständige der Immobilienbewertung für Düsseldorf und Umgebung sehen wir Niederkassel als einen grünen und damit relativ reizvollen Wohnort in Düsseldorf. Beeindruckend sind einige vom japanischen Teil der Bevölkerung geprägte Bauwerke wie das buddhistische Kulturzentrum EKO-Haus, in dem sich beispielsweise eine Bücherei und ein traditionelles Teehaus sowie der einzige japanische Tempel Europas befinden und zu dem japanische Gärten gehören.

Düsseldorf.de beschreibt Niederkassel als Stadtteil für Freunde guter Küche, wo man traditionelle „Speckpfannekuchen genauso wie exzellente italienische Küche“ findet. Niederkassel hat eine Arbeitslosenquote von nur 3,8%, während die Quote im gesamten Stadtbezirk 4 bei 6,2% und in ganz Düsseldorf bei 10,1% liegt (Stand: 31.12.2015). Die Schullandschaft des Stadtteils besteht aus einer Grundschule, einer Realschule und einem Gymnasium sowie der Japanischen Internationalen Schule.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße in Niederkassel erreicht 1,90, während der Durchschnitt im Stadtbezirk bei 1,81 und in ganz Düsseldorf bei 1,79 liegt. Das Durchschnittseinkommen im Stadtteil lag laut Statistischem Jahrbuch 2010 damals in Niederkassel bei 72.040€ (zweithöchster Wert), wobei die Bandbreite von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer reichte.

Gewerbe

Da sich Niederkassel einen gewissen Ruf als kulinarisch interessanter Stadtteil erworben hat, ist Niederkassel unter anderem interessant für Unternehmer mit gastronomischen Angeboten.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.