Die Immobiliengutachter Kirchner und Neugebauer führen Immobilienbewertung im Düsseldorfer Stadtteil Golzheim durch. Wir erstellen u.a. für den Bereich Golzheim Mietwertgutachten und Marktwertgutachten

Immobilienmarkt Düsseldorf-Golzheim

Stadtbezirk: 1
Postleitzahl(en): 40474, 40476, 40477
Fläche: 2,64km²
Einwohner: 11.721 (31.12.2013)
Bevölkerungsdichte: 4.440 Einwohner/km² (Durchschnitt Düsseldorf: 2.816 Einwohner/km²)

Düsseldorf-Golzheim ist umgeben von den Stadtteilen Derendorf, Pempelfort und Stockum.

Der Rhein trennt Golzheim zudem von den Stadtteilen Lörick und Niederkassel. Der Stadtteil wird durchzogen von den Bundesstraßen B1 (von der niederländischen bis polnischen Grenze), B7 (von Düsseldorf bis Rochlitz in Sachsen) und B8 (von Emmerich in NRW bis Passau in Bayern). Zur ÖPNV-Infrastruktur von Golzheim gehören Stadt-Bahnen, die Golzheim unter anderem an Duisburg anbinden.

Wir finden für Ihre individuelle Problemstellung eine Lösung. Nachfolgend führen wir einige Standardfälle auf, die in unserer täglichen Praxis vorkommen.

Der Immobilienverkauf

Die Gründe einer Immobilienveräußerung sind vielschichtig. Meist sind es berufliche Gründe, die Familienstruktur ändert sich oder der Erbfall tritt ein. Hier gilt es, eine sichere Handhabe zu besitzen, um das geerbte oder selbst erworbene Immobilienvermögen in seinem Wert einschätzen zu können. [weiterlesen]

Der Immobilienkauf

Gerade heute, in den teils recht angespannten Immobilienmärkten der großen Hotspots, ist es meist für Marktteilnehmer recht schwierig, sich ein eindeutiges Bild vom Marktgeschehen und von Immobilienpreisen zu machen. Angebotspreise in einschlägigen Immobilienportalen spiegeln in der Regel meist nur die Wunschvorstellungen … [weiterlesen]

Immobilienbewertung bei der Erbschaftssteuer

Ihr Freibetrag ist ausgeschöpft? Sie sind mit dem Erblasser entfernt verwandt und haben keinen Freibetrag und sehen sich als Immobilienerbe mit der Erbschaftssteuer konfrontiert? Die erste Frage, die uns meist in diesem Zusammenhang gestellt wird: „Lohnt sich ein Wertgutachten überhaupt?“ Unsere Antwort ist regelmäßig:… [weiterlesen]

Immobilienwert bei der Ehescheidung

Auch die Ehescheidung zählt leider zu den sehr häufigen Fällen in unserer Bewertungspraxis. Hier gilt es, trotz meist überkochender Emotionen, einen kühlen Kopf zu bewahren. Es kann durchaus für beide Seiten die günstigste Lösung sein, dass Immobilienvermögen aus dem gerichtlichen Zugewinnprozess … [weiterlesen]

Immobilien erben und vererben

In unserer täglichen Praxis ist der Erbfall mit Immobilienvermögen der Regelfall im Bereich der Privatgutachten. Fast immer stehen die Erben vor ähnlichen Fragestellungen. Soll ein Erbe das Haus übernehmen und die Miterben ausgezahlt werden? Soll das Haus von einem Erben federführend verkauft und die Miterben … [weiterlesen]

Gerichtsgutachten

Wir sind seit vielen Jahren für unzählige Amtsgerichte, Landgerichte und Oberlandesgerichte u.a. in Nordrhein-Westfalen aktiv und werden regelmäßig vorzugsweise in Zivilprozessen bestellt. Sie sind Rechtsanwalt und haben ein Mandat mit einem Immobilienthema in Düsseldorf oder am Niederrhein. Auch für vorgerichtliche Entscheidungen … [weiterlesen]

Berufsbetreuung

Als Berufsbetreuer stehen Sie häufig vor der Problemstellung, dass Immobilienvermögen eines betreuten Menschen ggf. verwerten zu müssen, da Pflegekosten oder Unterbringungskosten finanziert werden müssen. Wird das Immobilienvermögen von dem Betreuten nicht mehr genutzt oder kann nicht mehr selbst bewohnt werden … [weiterlesen]

Immobilieninvestitionen

Gerade bei professionellen und institutionellen Immobilienanlegern wird meist Fremdkapital verwaltet. Hier ist Rechenschaft gegenüber den Geldgebern obligatorisch. Verkehrswertgutachten von in Düsseldorf und im Rheinland etablierten und qualifizierten Immobiliensachverständigen sind dann regelmäßig die richtige Wahl. [weiterlesen]

Immobilienmarktbericht Düsseldorf-Golzheim

1. Stadtteilprofil und Charakter

Düsseldorf-Golzheim liegt nördlich der Innenstadt und zählt zu den bevorzugten, gehobenen Wohnlagen der Landeshauptstadt. Der Stadtteil kombiniert urbanes Leben mit attraktiven Grünflächen und hochwertigen Wohnimmobilien.

Charakteristisch für Golzheim sind:

• elegante Altbauten aus der Gründerzeit und dem frühen 20. Jahrhundert

• moderne Neubauten in exklusiven Lagen

• großzügige Wohnungen und Villen

• Nähe zum Rhein und zum Rheinpark Golzheim, der für Freizeit und Erholung sorgt

• ruhige, gepflegte Straßen mit hohem Wohnwert

• sehr gute Infrastruktur, inklusive Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und medizinischer Versorgung

Golzheim gilt als besonders lebenswerter Stadtteil, der sowohl für Familien als auch für Berufstätige attraktiv ist.

2. Marktstruktur und Nachfrage

Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt in Golzheim ist geprägt von hoher Nachfrage und einem gehobenen Angebot:

• Altbauwohnungen mit historischen Details

• exklusive Neubauwohnungen und Eigentumswohnungen

• Villen und Stadthäuser für gehobene Käufer

• familienfreundliche Wohnungen in ruhigen Straßen

Die Nachfrage stammt vor allem von:

• Familien, die großzügige Wohnungen suchen

• Berufstätigen, die zentrale Lage mit Ruhe und Lebensqualität kombinieren wollen

• Senioren, die gehobene, gut angebundene Wohnlagen bevorzugen

• Investoren auf der Suche nach renditestarken Immobilien

Die Nachfrage übersteigt in der Regel das Angebot, insbesondere bei sanierten Altbauten oder Neubauwohnungen in ruhigen Lagen.

Kaufmarkt

Der Kaufmarkt ist von gehobenem Segment und stabiler Wertentwicklung geprägt:

• Altbauwohnungen mit guter Ausstattung erzielen hohe Preise

• Neubauten in exklusiver Lage sind stark nachgefragt

• Villen und Stadthäuser erzielen die höchsten Werte

• Mehrfamilienhäuser bieten attraktive Renditen für Kapitalanleger

Die Verkaufsprozesse sind in der Regel zügig, insbesondere bei Objekten mit attraktiver Lage und hochwertiger Ausstattung.

3. Qualitative Preisstruktur (ohne konkrete Zahlen)

Mieten

• Mieten liegen im gehobenen Segment Düsseldorfs.

• Altbauwohnungen und modernisierte Neubauten erzielen hohe Mieten.

• Familiengerechte Wohnungen sind besonders stark nachgefragt.

• Leerstände sind selten, besonders bei Objekten mit guter Lage und Ausstattung.

Kaufpreise

• Eigentumswohnungen und Neubauten in Golzheim zählen zu den teuersten Lagen Düsseldorfs.

• Villen und hochwertige Altbauten erzielen höchste Kaufpreise.

• Neubauten in zentraler Lage sind ebenfalls wertstabil.

Marktdynamik

• Preisentwicklung ist stabil bis moderat steigend, abhängig von Lage und Ausstattung.

• Der Markt zeichnet sich durch geringe Leerstände und hohe Nachfrage aus.

• Renditeobjekte sind besonders attraktiv aufgrund der stabilen Nachfrage.

4. Markttrends und Treiber

1. Familienfreundlichkeit

Golzheim ist attraktiv für Familien durch:

• zahlreiche Schulen, Kitas und Spielplätze

• ruhige Wohnstraßen und großzügige Wohnungen

• Nähe zu Parks und Freizeitmöglichkeiten am Rhein

2. Altbau- und Neubauqualität

Die Mischung aus sanierten Altbauten und modernen Neubauten sorgt für hohe Attraktivität. Historische Altbauten werden oft aufwendig saniert, Neubauten bieten modernen Komfort.

3. Grünflächen

• Rheinpark Golzheim und angrenzende Grünflächen erhöhen die Wohnqualität erheblich.

• Fuß- und Radwege entlang des Rheins machen Golzheim besonders lebenswert.

4. Infrastruktur

• sehr gute Anbindung an ÖPNV, Innenstadt und Autobahnen

• Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und Cafés in unmittelbarer Nähe

• medizinische Versorgung und kulturelle Angebote sind vorhanden

5. Kapitalanleger

Die hohe Nachfrage, geringe Leerstände und Wertbeständigkeit machen Golzheim besonders interessant für Investoren.

5. Chancen und Risiken

Chancen

• Hohe Nachfrage nach Wohnraum, besonders für Familien und Berufstätige

• Stabile Wertentwicklung durch exklusive Lage und hochwertige Immobilien

• Attraktive Kapitalanlagen mit geringer Leerstandsquote

• Hervorragende Lebensqualität durch Parks, Rheinlage und Infrastruktur

• Moderates Wertsteigerungspotenzial bei Modernisierungen oder Neubauprojekten

Risiken

• Hohe Einstiegspreise für Kauf und Miete

• Begrenztes Neubaupotenzial, da der Stadtteil dicht bebaut ist

• Hoher Wettbewerb um hochwertige Wohnungen

• Renovierungsaufwand bei älteren Altbauten

• Zentrale Lage kann Verkehrs- und Lärmbelastung in einzelnen Straßen mit sich bringen

6. Zukunftsausblick

Düsseldorf-Golzheim bleibt ein exklusiver Wohnstandort:

• die Nachfrage nach Wohnungen wird langfristig stabil hoch bleiben

• moderate bis steigende Preise bei Altbauten, Neubauten und Villen

• stabile Renditen für Kapitalanleger

• kontinuierliche Modernisierung von Bestandsimmobilien

• die Kombination aus urbaner Infrastruktur, Rheinlage und Grünflächen sichert langfristige Attraktivität

Der Stadtteil gilt als sichere, wertbeständige Wohnlage mit hoher Lebensqualität.

7. Fazit

Düsseldorf-Golzheim ist ein gehobener Stadtteil mit:

• hoher Nachfrage nach Wohnraum

• stabilen Mieten und Kaufpreisen

• hochwertigen Altbauten, Neubauten und Villen

• attraktiver Infrastruktur und Nähe zum Rhein

• sehr guter Lebensqualität für Familien, Berufstätige und Investoren

Der Immobilienmarkt Golzheim gilt als stabil, wertbeständig und besonders attraktiv für alle, die urbanes Leben mit gehobener Wohnqualität kombinieren möchten.

Die Immobiliensachverständigen Kirchner & Neugebauer sind zuverlässige Partner für das Thema Immobilienbewertung

Warum wir? Es gibt gute Gründe für uns.

Stichworte: Bewusstsein und Verantwortung, Objektivität und Interessen, Ausbildung und Praxis, Gerichtsbestellung, Erfahrung, Mehraugenprinzip, Normierte Gutachten und Unser Sachverstand für Ihre Sicherheit. Die inhaltlichen und sachlichen Aussagen eines Immobiliensachverständigen haben häufig schweres Gewicht. Kaufentscheidungen, innerfamiliäre Auszahlungsvereinbarungen oder Beschlüsse in gerichtlichen Auseinandersetzungen führen stets zu verantwortlichem Handeln und dem Bewusstsein, dass es um erhebliche Vermögenswerte unserer Mandanten und anderer Beteiligter geht…

Unser Angebot

Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten) i.S.d. § 194 Baugesetzbuch (BauGB). Verkehrswertgutachten werden üblicherweise erstellt für: unbebaute Grundstücke, Wohnimmobilien, Renditeobjekte, Sonstige und Mietwertgutachten (Wohnraum oder Gewerberaum) Übliche Zwecke und ergänzende Leistungen: Ermittlung des Verkehrswertes gemäß § 74 a Abs. 5 ZVG, Marktwertermittlung bei Immobilien-kauf bzw. –verkauf (§194 BauGB), Beleihungswertermittlung (BelWertV), Prozessunterstützend bei der Bilanzierung nach IFRS, Simulation zu Investitionsentscheidungen DCF-Verfahren / Ellwood-Verfahren, Immobilien– und Marktanalysen (Due Diligence Prüfung), Grundbesitzbewertung für Erbfall und Schenkung, In Fällen von Ehescheidungen bzw. Vermögensauseinandersetzungen, Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken und Immobilienkauf- und Immobilienverkaufsberatung.

Unterlagen

Um eine Immobilie zuverlässig bewerten zu können, ist die Prüfung objektspezifischer Unterlagen und eine Ortsbesichtigung erforderlich. Hierbei ist zwischen obligatorischen und ergänzenden Unterlagen wie folgt zu unterscheiden: Obligatorische Objektunterlagen bei unbebauten Grundstücken, zusätzlich bei bebauten Grundstücken, Ergänzende Unterlagen (je nach Objekt).

Wohnen und Leben in Düsseldorf-Golzheim

Als einen reizvollen Lagevorteil sehen wir als Immobiliengutachter für Düsseldorf und Umgebung bei Golzheim die Lage am Rhein. Direkt am Fluss befindet sich der Rheinpark als attraktive Grünfläche, die immer wieder auch Platz für den Circus Roncalli und das sommerliche Open-Air-Kino bietet. Düsseldorf.de beschreibt Golzheim als „eine der attraktivsten Adressen der Stadt mit schönen Altbauten und luxuriösen Villen“.

Ende 2015 gab es in Golzheim eine Arbeitslosenquote von 5,1%. Der gesamte Stadtbezirk 1 kam dagegen auf eine durchschnittliche Quote von 7,9% und Düsseldorf von 10,1%. Laut dem Statistischen Jahrbuch 2010 hatten die EinwohnerInnen Golzheims damals ein durchschnittliches Einkommen von 47.121€ auf einer Skala von 21.249€ in Flingern-Süd bis 82.719€ in Wittlaer.

Aktuellere Statistiken der Stadt verzeichnen für Golzheim eine Grund- sowie eine Realschule und ein Gymnasium. Darüber hinaus befinden sich die Robert-Schumann-Hochschule für Musik und die Fachhochschule Düsseldorf in Golzheim. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt im Stadtteil bei 1,78, während der Stadtbezirk 1 auf 1,54 und Düsseldorf auf 1,79 kommt.

Gewerbe

Düsseldorf.de bezeichnet Golzheim als einen der bedeutendsten Bürostandorte der Stadt, an dem zudem Agenturen, Modefirmen und große Hotels angesiedelt sind.

Matthias Kirchner und Dietmar Neugebauer sind seit über 30 Jahren beruflich in der deutschen Immobilienwirtschaft aktiv und über 25 Jahre als Immobiliensachverständige u.a. im Rheinland (Nordrhein-Westfalen) ansässig. Wir sind Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und nach der EU-Norm DIN ISO 17024 (DIA) zertifiziert.